Radon in Neubauten

Radon als verborgene Gefahr in Neubauten

Radon ist nicht nur ein Gesundheitsrisiko. Rechtlich und wirtschaftlich ist es für Bauträger, Planer und Bauleiter eine unsichtbare Gefahr, die sich Monate oder Jahre nach der Bauabnahme zeigt. Anders als sichtbare Baumängel lässt sich Radon bei einer üblichen Besichtigung nicht feststellen. Es ist an der Oberfläche nicht zu sehen und lässt sich ohne nachträgliche bauliche Eingriffe nicht einfach beheben.

Die Pflicht, Radon zu messen und Radonschutzmaßnahmen umzusetzen, ist im tschechischen Atomgesetz verankert (Gesetz Nr. 263/2016 Slg., im Folgenden „AtomG“). Das Gesetz definiert den Radonindex des Grundstücks als Risikoindikator. Die Wirklichkeit ist jedoch komplizierter. Daten aus der Tschechischen Republik zeigen: Radon kann sich in Häusern auch dann anreichern, wenn der Radonindex des Grundstücks als niedrig eingestuft ist, sofern das Gebäude nicht ausreichend abgedichtet ist.

Rechtsrahmen: Was das Atomgesetz genau vorschreibt

Das AtomG in der geltenden Fassung legt die Pflichten aller Beteiligten beim Bau von Gebäuden mit Wohn- oder Aufenthaltsräumen klar fest. Es handelt sich um eine umfassende Regelung, die Planer, Bauleiter, Bauaufsicht, Eigentümer und Bauträger betrifft.

Die zentrale Pflicht ist eindeutig: Wer den Standort eines Neubaus oder Anbaus mit Wohn- oder Aufenthaltsräumen plant, muss den Radonindex des Grundstücks bestimmen lassen und die Ergebnisse dem Bauamt (stavební úřad) vorlegen. Das Staatliche Amt für nukleare Sicherheit (Státní úřad pro jadernou bezpečnost, SÚJB) hat seit Langem mit Fällen zu tun, in denen diese Pflicht verletzt, umgangen oder falsch ausgelegt wird. In der Praxis lohnt es sich daher, auch die Vertrags- und Planungsprozesse so aufzustellen, dass sie einer Kontrolle und einem möglichen Streit standhalten. Das gehört typischerweise zum Bereich Projektentwicklung und Baurecht.

Der Radonindex des Grundstücks und seine praktischen Folgen

Der Radonindex des Grundstücks ist keine bloß theoretische Zahl. Er bestimmt, welche Maßnahmen gegen das Eindringen von Radon im Projekt geplant und später umgesetzt werden müssen. Das Gesetz und die zugehörige Verordnung über den Strahlenschutz unterscheiden drei Kategorien: niedriger, mittlerer und hoher Radonindex.

Früher galt die Auffassung, dass auf Grundstücken mit niedrigem Radonindex keine besonderen Maßnahmen nötig sind. Die geltenden Rechtsvorschriften und technischen Normen verlangen jedoch praktisch immer einen vorbeugenden Schutz des Gebäudes gegen Radon aus dem Untergrund. Auch auf Grundstücken mit niedrigem Index können in neuen Häusern nämlich erhöhte Radonkonzentrationen auftreten, wenn das Haus sehr luftdicht ist und eine grundlegende Abdichtung gegen Bodenfeuchte und Bodengase fehlt.

Referenzwerte: 300 Bq/m³

Die Rechtsvorschriften legen eine zentrale Grenze fest, den sogenannten Referenzwert. Nach § 96 AtomG und der tschechischen Verordnung Nr. 422/2016 Slg. liegt der Referenzwert der Radon-Aktivitätskonzentration in der Innenraumluft bei 300 Bq/m³. Dieser Wert gilt für Neubauten ebenso wie für bestehende Gebäude.

Konkret heißt das: Weist Ihr Neubau nach Fertigstellung Werte über 300 Bq/m³ auf, erfüllt er die Anforderungen an den Strahlenschutz nicht. Geht es in dieser Phase auch um die Folgen für den weiteren Bauablauf oder die Nutzung, ist es hilfreich zu wissen, wann ein Umweltfaktor sogar zu einer Einschränkung des Betriebs führen kann – siehe wann Luftverschmutzung ein Grund für die Einstellung eines Baus oder Betriebs sein kann. Für Planer, Bauleiter und Bauträger bedeutet das, dass die Pflicht zur richtigen Planung oder Ausführung des Schutzes wahrscheinlich nicht erfüllt wurde.

Haftung des Planers für die Planung der Radonschutzmaßnahmen

Nach dem neuen tschechischen Baugesetz Nr. 283/2021 Slg. (im Folgenden „BauG“) ist der Planer für den Entwurf des Bauwerks verantwortlich. Diese Verantwortung besteht auch dann, wenn der Planer einen Teil der Arbeit an einen Spezialisten delegiert. Nach der gesetzlichen Regelung haftet der Planer für die Richtigkeit, Geschlossenheit und Vollständigkeit der Projektdokumentation. Bei Eingriffen in Konstruktionen und Dokumentation in Wohngebäuden wirkt sich eine ähnliche Verantwortung praktisch auch auf Grundrissänderungen und Eingriffe in Gemeinschaftsteile aus. Näheres dazu im Beitrag Grundrissänderung einer Wohnung im Mehrfamilienhaus: Eingriff in Gemeinschaftsteile, Statik und Haftung.

Praktisch bedeutet das: Plant der Planer im technischen Bericht oder in den Zeichnungen unzureichende Radonschutzmaßnahmen und zeigt sich später, dass die Radonwerte im fertigen Bau über dem Grenzwert liegen, haftet er für diesen Mangel. Der Bauherr kann vom Planer Schadensersatz oder eine Minderung des Werklohns verlangen.

Verbindliche Normen und Standards

Der Planer muss im Einklang mit den Rechtsvorschriften und technischen Normen vorgehen. Für den Radonschutz ist die tschechische Norm ČSN 73 0601 – Schutz von Bauwerken gegen Radon aus dem Untergrund – entscheidend. Diese Norm beschreibt im Einzelnen, wie der Radonschutz je nach Radonindex des Grundstücks und Art der Konstruktion zu planen ist.

Technische Normen haben zwar grundsätzlich empfehlenden Charakter. Beim Gesundheitsschutz und der Sicherheit des Bauwerks gilt ihre Einhaltung aber als Erfüllung der gesetzlichen Pflicht. Plant der Planer eine Lösung, die dieser Norm widerspricht, und hält der Bau die Grenzwerte später nicht ein, ist seine Position in einem möglichen Gerichtsverfahren sehr schwach.

Konkrete Pflichten des Planers im Projekt

Der Planer muss in der Projektdokumentation Folgendes festlegen:

• Den Radonindex des Bauwerks auf Grundlage der Messung des Grundstücksindex.
• Die Art der Radonschutzmaßnahme (Abdichtung, Entlüftung des Untergrunds, Lüftungsschichten).
• Technische Details wie den Verlauf der Abdichtung oder dichte Durchführungen von Versorgungsleitungen.
• Berechnungen zur Bemessung der Abdichtung nach ČSN 73 0601.

Lässt der Planer einen dieser Punkte weg oder bearbeitet ihn mangelhaft, zeigt sich der Mangel oft erst bei der Messung im fertigen Bau.

Haftung des Planers und Fristen

Der Planer haftet für Mängel seines Projekts. Nach dem tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuch (Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „OZ“) können Baumängel (einschließlich Projektmängeln, die sich am Bau gezeigt haben) bis zu fünf Jahre nach Übernahme des Bauwerks gerügt werden.

Haftung von Bauleiter und Bauaufsicht

Bauleiter und Bauaufsicht spielen bei der Ausführung eine Schlüsselrolle. Der Bauleiter ist für die Einhaltung der Projektdokumentation verantwortlich, einschließlich des richtigen Einbaus der Abdichtungen. Die Bauaufsicht ist verpflichtet, die Qualität der Arbeiten zu kontrollieren.

In der Praxis passieren Fehler vor allem bei der Ausführung der Abdichtungen und der Durchführungen von Versorgungsleitungen, die die Gasdichtheit der Gebäudehülle beeinträchtigen.

Pflichten nach dem Baugesetz

Nach dem neuen BauG muss der Bauleiter für eine ordnungsgemäße Einrichtung der Baustelle und eine Bauleitung im Einklang mit der Ausführungsdokumentation sorgen. Im Zusammenhang mit Radon bedeutet das:

• Die Unversehrtheit der Radonabdichtung überwachen.
• Gasdichte Durchführungen der Installationen sicherstellen (Wasser, Kanalisation, Elektro).
• Rissbildung in erdberührten Konstruktionen verhindern.

Die Bauaufsicht muss Art und Ablauf der Bauausführung verfolgen, insbesondere die Sicherheit der Installationen und des Betriebs. Übersieht sie eine beschädigte Abdichtung, kann sie nach § 2630 OZ für Baumängel mithaften.

Die Rolle von Bauträger und Bauherr beim Radonschutz

Der Bauträger bzw. Bauherr muss den Radonindex des Grundstücks bestimmen lassen und die Ergebnisse dem Bauamt vorlegen (§ 98 AtomG). Er kann sich seiner Verantwortung nicht durch einen bloßen Verweis auf den Planer entziehen, wenn er diesem nicht die richtigen Unterlagen übergeben hat.

Pflichten des Bauträgers in den einzelnen Phasen

• Vorbereitung: Messung des Radonindex des Grundstücks durch eine Firma mit Genehmigung des SÚJB veranlassen.
• Projekt: Den Planer vertraglich verpflichten, Maßnahmen nach ČSN 73 0601 zu planen.
• Ausführung: Die Ausführung der Abdichtungen kontrollieren (direkt oder über die technische Bauaufsicht).
• Bauabnahme/Fertigstellung: Die Radonmessung im fertigen Bau veranlassen, sofern das Gesetz sie verlangt.

Vertragliche Absicherung der Haftung

Die Anwaltskanzlei ARROWS empfiehlt nachdrücklich, in Verträge mit Auftragnehmern klare Radonklauseln aufzunehmen. Der Werkvertrag sollte festlegen, dass das Werk mangelfrei ist und die Radonkonzentration den Referenzwert von 300 Bq/m³ nicht überschreitet. Ohne solche Bestimmungen kann die Durchsetzung der Sanierungskosten schwierig werden.

Radonmessung: Pflichten und praktische Aspekte

Das Gesetz unterscheidet zwei Arten von Messungen, die man nicht verwechseln darf.

Messung des Radonindex des Grundstücks

Sie erfolgt vor Baubeginn direkt auf dem Grundstück. Durchführen muss sie der Inhaber einer Genehmigung des SÚJB. Ergebnis ist die Einstufung des Grundstücks in eine Kategorie (niedriger, mittlerer, hoher Index), die dem Planer als Grundlage dient.

Messung der Radon-Aktivitätskonzentration im fertigen Bau

Diese Messung prüft, ob die Maßnahmen wirksam waren. Nach dem AtomG muss sie bei der Inbetriebnahme eines Neubaus mit Wohn- oder Aufenthaltsräumen durchgeführt werden, sofern der Bau nicht auf einem Grundstück mit niedrigem Radonindex steht.

Zeigt die Messung im fertigen Bau Werte über 300 Bq/m³, entspricht der Bau nicht vollständig den gesetzlichen Anforderungen an die Vorsorge. Dann muss die Ursache gesucht werden – meist ein Projekt- oder Ausführungsmangel.

Sanktionen und rechtliche Folgen von Pflichtverletzungen

Das SÚJB oder die Bauämter können Geldbußen verhängen. Wird der Radonindex des Grundstücks nicht bestimmt, droht natürlichen wie juristischen Personen eine Geldbuße von bis zu 500 000 CZK (ca. 20 600 EUR); bei einigen besonderen Pflichten für öffentliche Gebäude kann die Obergrenze höher liegen.

Weitere Sanktionen drohen nach dem BauG für eine Bauausführung, die von der genehmigten Dokumentation abweicht.

Haftung für Schäden und Mängel

Das größte finanzielle Risiko für Bauträger und Auftragnehmer sind jedoch nicht die Verwaltungsstrafen, sondern Ansprüche aus Baumängeln. Käufer oder Besteller können Folgendes verlangen:

• Beseitigung des Mangels: Auf Kosten des Auftragnehmers oder Planers.
• Preisminderung: Wenn der Mangel nicht behebbar ist oder die Parteien sich darauf einigen.
• Schadensersatz: Zum Beispiel die Kosten für Sachverständigengutachten oder höhere Energiekosten durch Zwangslüftung.

Die Frist zur Geltendmachung verdeckter Mängel an einer Immobilie beträgt fünf Jahre ab Eigentumserwerb (bzw. Übernahme des Bauwerks). Radon, das man weder sehen noch riechen kann, ist ein typisches Beispiel für einen verdeckten Mangel.

Wie sich Risiken während des Baus minimieren lassen

• Verträge: Regeln Sie in den Verträgen mit Planer und ausführendem Unternehmen die Haftung für Radonschutzmaßnahmen klar.
• Qualifikation: Arbeiten Sie mit Planern zusammen, die die Norm ČSN 73 0601 kennen.
• Aufsicht: Sorgen Sie dafür, dass die technische Bauaufsicht des Investors die Unversehrtheit der Abdichtungen prüft, bevor diese verdeckt werden (Betonieren der Böden).
• Messung: Sparen Sie nicht an der Radonmessung. Führen Sie sie konsequent vor Baubeginn und nach Fertigstellung durch.

Rechtliche Aspekte beim Kauf oder bei der Miete eines Gebäudes mit Radon

Kaufen Sie eine Immobilie und stellen danach hohe Radonkonzentrationen fest, über die Sie der Verkäufer nicht informiert hat, handelt es sich um einen verdeckten Mangel. Nach dem OZ können Sie den Mangel innerhalb von 5 Jahren ab Eigentumserwerb anzeigen.

Hat die Immobilie einen Mangel, der ihre ordnungsgemäße Nutzung verhindert oder ihren Wert mindert, haben Sie Anspruch auf eine angemessene Minderung des Kaufpreises oder auf Beseitigung des Mangels. In extremen Fällen kommt ein Rücktritt vom Vertrag in Betracht.

Vorgehen für Käufer

• Radon messen: Idealerweise durch eine längere Messung (mindestens eine Woche in der Heizperiode).
• Rügen: Den Mangel dem Verkäufer unverzüglich nach seiner Feststellung anzeigen.
• Lösen: Eine Preisminderung in Höhe der Sanierungskosten oder die Beseitigung des Mangels verlangen.

Fazit

Radon in Neubauten ist ein Thema, das Bauphysik mit hartem Recht verbindet. Das AtomG und das neue BauG setzen klare Regeln, deren Missachtung teuer werden kann.

Die wichtigsten Fakten zum Schluss:

• Für jeden Neubau mit Wohnräumen besteht die Pflicht, den Radonindex des Grundstücks zu bestimmen.
• Planer und ausführendes Unternehmen haften dafür, dass der Bau den Referenzwert von 300 Bq/m³ nicht überschreitet.
• Käufer haben im Rahmen der Haftung für verdeckte Mängel 5 Jahre lang starke Rechte.
• Vorsorge (gute Verträge und Aufsicht) ist immer günstiger als spätere Gerichtsverfahren und Sanierungen.

Die Spezialisten der Anwaltskanzlei ARROWS befassen sich mit dieser Problematik und können Prozesse effizient aufsetzen, Verträge vorbereiten und Ihre Rechte schützen. Schreiben Sie uns einfach an beratung@arws.cz.