Radon in Neubauten

Radon als versteckte Bedrohung in Neubauten

Radon ist nicht nur ein gesundheitliches Risiko. In rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht stellt es für Bauträger, Planer und Bauleiter eine unsichtbare Bedrohung dar, die sich erst Monate oder Jahre nach der Abnahme des Gebäudes manifestiert. Im Gegensatz zu sichtbaren Baumängeln wird Radon bei einer normalen Besichtigung nicht entdeckt, ist an der Oberfläche nicht sichtbar und kann ohne nachträgliche bauliche Eingriffe nicht einfach behoben werden.

Die Pflicht zur Radonmessung und zur Anwendung von Radon-Schutzmaßnahmen ist im Atomgesetz (Gesetz Nr. 263/2016 Slg.) verankert. Das Gesetz definiert den Radonindex des Grundstücks als Risikoindikator, die Realität ist jedoch komplexer. Daten aus der Tschechischen Republik zeigen, dass sich Radon auch dann in Häusern ansammeln kann, wenn der Radonindex des Grundstücks als niedrig eingestuft ist, sofern das Gebäude nicht ausreichend isoliert ist.

Gesetzlicher Rahmen: Was genau schreibt das Atomgesetz vor

Das Atomgesetz Nr. 263/2016 Slg. in der jeweils gültigen Fassung definiert klar die Pflichten aller am Bauprozess von Gebäuden mit Wohn- oder Aufenthaltsräumen Beteiligten. Es handelt sich um eine komplexe Regelung, die Planer, Bauleiter, Bauaufsichten, Eigentümer und Bauträger betrifft.

Die Kernpflicht ist eindeutig: Jeder, der die Errichtung eines Neubaus oder Anbaus mit Wohn- oder Aufenthaltsräumen plant, ist verpflichtet, die Bestimmung des Radonindexes des Grundstücks sicherzustellen und die Ergebnisse der Baubehörde vorzulegen. Das Staatliche Amt für Nukleare Sicherheit (SÚJB) befasst sich langfristig mit Situationen, in denen diese Pflicht verletzt, umgangen oder falsch interpretiert wird. In der Praxis lohnt es sich daher, auch die vertraglichen und planerischen Prozesse so zu gestalten, dass sie einer Überprüfung und einem eventuellen Streit standhalten, was typischerweise in den Bereich des Bauträger- und Baurechts fällt.

Der Radonindex des Grundstücks und seine praktischen Folgen

Der Radonindex eines Grundstücks ist keine bloße theoretische Zahl. Es ist ein Parameter, der bestimmt, welche Maßnahmen gegen das Eindringen von Radon im Projekt geplant und später umgesetzt werden müssen. Das Gesetz und die zugehörige Strahlenschutzverordnung unterscheiden zwischen drei Kategorien: niedrigem, mittlerem und hohem Radonindex.

Früher herrschte die Meinung vor, dass auf Grundstücken mit niedrigem Radonindex keine besonderen Maßnahmen erforderlich seien. Die aktuelle Gesetzgebung und die technischen Normen verlangen jedoch praktisch immer einen präventiven Schutz des Gebäudes gegen das Eindringen von Radon aus dem Baugrund. Auch auf Grundstücken mit niedrigem Index können in neuen Häusern erhöhte Radonkonzentrationen auftreten, wenn das Haus zu dicht ist und eine grundlegende Isolierung gegen Bodenfeuchtigkeit und Gase fehlt.

Referenzwert: 300 Bq/m³

Die Gesetzgebung definiert eine wichtige Grenze, den sogenannten Referenzwert. Gemäß § 96 des Atomgesetzes und der Verordnung Nr. 422/2016 Slg. ist der Referenzwert für die Radon-Aktivitätskonzentration in der Innenraumluft auf 300 Bq/m³ festgelegt. Dieser Wert gilt sowohl für Neubauten als auch für bestehende Gebäude.

Praktisch ausgedrückt: Wenn Ihr Neubau nach der Fertigstellung Werte über 300 Bq/m³ aufweist, erfüllt er die Anforderungen an den Strahlenschutz nicht. Wenn in dieser Phase auch die Auswirkungen auf den weiteren Baufortschritt oder die Nutzung geklärt werden, kann es nützlich sein zu wissen, wann ein Umweltfaktor zu einer Betriebseinschränkung führen kann, siehe wann Luftverschmutzung ein Grund für die Einstellung des Baus oder des Betriebs sein kann. Für den Planer, den Bauleiter und den Bauträger bedeutet dies, dass die Pflicht zur ordnungsgemäßen Planung oder Ausführung des Schutzes wahrscheinlich nicht erfüllt wurde.

Haftung des Planers für den Entwurf von Radon-Schutzmaßnahmen

Der Planer ist nach dem neuen Baugesetz Nr. 283/2021 Slg. für den Entwurf des Bauwerks verantwortlich. Diese Haftung besteht auch dann, wenn der Planer einen Teil der Arbeit an einen Spezialisten delegiert. Die rechtliche Regelung sieht vor, dass der Planer für die Richtigkeit, Integrität und Vollständigkeit der Projektdokumentation haftet. Bei Eingriffen in Konstruktionen und Dokumentationen in Mehrfamilienhäusern spiegelt sich eine ähnliche Verantwortung praktisch auch in Grundrissänderungen und Eingriffen in Gemeinschaftsteile wider, worauf der Text Grundrissänderung einer Wohnung im Mehrfamilienhaus: Eingriff in Gemeinschaftsteile, Statik und Haftung näher eingeht.

Praktisch bedeutet dies: Wenn der Planer im technischen Bericht oder in den Zeichnungen unzureichende Radon-Schutzmaßnahmen vorsieht und sich später herausstellt, dass das Radon im fertigen Gebäude den Grenzwert überschreitet, trägt er die Haftung für diesen Mangel. Der Auftraggeber des Bauwerks hat das Recht, vom Planer Schadenersatz oder eine Minderung des Werklohns zu verlangen.

Verbindliche Normen und Standards

Der Planer muss in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und technischen Normen handeln. Im Bereich der Radonvorsorge ist die ČSN 73 0601 – Schutz von Gebäuden gegen Radon aus dem Baugrund – von zentraler Bedeutung. Diese Norm beschreibt detailliert, wie der Radonschutz in Abhängigkeit vom Radonindex des Grundstücks und der Konstruktionsart zu planen ist.

Obwohl technische Normen im Allgemeinen Empfehlungscharakter haben, gilt ihre Einhaltung im Bereich des Gesundheits- und Gebäudeschutzes als Erfüllung der gesetzlichen Pflicht. Wenn der Planer eine Lösung entwirft, die im Widerspruch zu dieser Norm steht, und das Gebäude anschließend die Grenzwerte nicht einhält, wird seine Position in einem eventuellen Gerichtsverfahren sehr schwach sein.

Konkrete Pflichten des Planers im Projekt

Der Planer muss in der Projektdokumentation Folgendes festlegen:

• Den Radonindex des Gebäudes auf der Grundlage der Messung des Grundstücksindexes.

• Die Art der Radon-Schutzmaßnahme (Abdichtung, Untergrundbelüftung, Lüftungsschichten).

• Technische Details wie den Verlauf der Isolierung oder dichte Durchführungen von Versorgungsleitungen.

• Berechnungen zur Dimensionierung der Isolierung nach ČSN 73 0601.

Wenn der Planer einen dieser Punkte auslässt oder mangelhaft ausführt, tritt der Mangel oft erst bei der Messung im fertigen Gebäude zutage.

Haftung des Planers und Fristen

Der Planer haftet für Mängel seines Entwurfs. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch können Baumängel (einschließlich Projektmängel, die sich am Bauwerk gezeigt haben) bis zu fünf Jahre nach der Abnahme des Bauwerks gerügt werden.

Haftung des Bauleiters und der Bauaufsicht

Der Bauleiter und die Bauaufsicht spielen bei der Umsetzung eine Schlüsselrolle. Der Bauleiter ist für die Einhaltung der Projektdokumentation, einschließlich des ordnungsgemäßen Einbaus der Isolierungen, verantwortlich. Die Bauaufsicht hat die Pflicht, die Qualität der Arbeiten zu kontrollieren.

In der Praxis treten Fehler insbesondere bei der Ausführung von Isolierungen und Durchführungen von Versorgungsleitungen auf, welche die Gasdichtigkeit der Gebäudehülle beeinträchtigen.

Pflichten nach dem Baugesetz

Nach dem neuen Baugesetz ist der Bauleiter verpflichtet, für die ordnungsgemäße Einrichtung der Baustelle und die Führung des Baus in Übereinstimmung mit der Ausführungsplanung zu sorgen. Im Zusammenhang mit Radon bedeutet dies:

• Überwachung der Unversehrtheit der Radon-Schutzisolierung.

• Sicherstellung der gasdichten Ausführung von Installationsdurchführungen (Wasser, Kanalisation, Elektro).

• Verhinderung von Rissbildung in den erdberührten Bauteilen.

Die Bauaufsicht ist verpflichtet, die Art und Weise sowie den Fortgang der Bauausführung zu überwachen, insbesondere die Sicherheit der Installationen und des Betriebs. Wenn die Aufsicht eine beschädigte Isolierung übersieht, kann sie gemäß § 2630 des Bürgerlichen Gesetzbuchs eine Mithaftung für Baumängel treffen.

Die Rolle des Bauträgers und des Bauherrn bei der Radonvorsorge

Der Bauträger oder Bauherr ist verpflichtet, die Bestimmung des Radonindexes des Grundstücks sicherzustellen und die Ergebnisse der Baubehörde vorzulegen (§ 98 des Atomgesetzes). Er kann sich der Haftung nicht durch bloßen Verweis auf den Planer entziehen, wenn er diesem keine korrekten Unterlagen übergeben hat.

Pflichten des Bauträgers in den einzelnen Phasen

• Vorbereitung: Sicherstellung der Messung des Radonindexes des Grundstücks durch ein vom SÚJB zugelassenes Unternehmen.

• Projekt: Vertragliche Verpflichtung des Planers zum Entwurf von Maßnahmen gemäß ČSN 73 0601.

• Umsetzung: Kontrolle (direkt oder über die technische Bauleitung) der Ausführung der Isolierungen.

• Abnahme/Fertigstellung: Sicherstellung der Radonmessung im fertigen Gebäude, sofern gesetzlich vorgeschrieben.

Vertragliche Absicherung der Haftung

Die Anwaltskanzlei ARROWS empfiehlt dringend, in Verträge mit Auftragnehmern klare Radon-Klauseln aufzunehmen. Der Werkvertrag sollte festlegen, dass das Werk frei von Mängeln sein wird und die Radonkonzentration den Referenzwert von 300 Bq/m³ nicht überschreitet. Ohne diese Bestimmungen kann die Geltendmachung von Sanierungskosten kompliziert sein.

Radonmessung: Pflichten und praktische Aspekte

Das Gesetz unterscheidet zwischen zwei Arten von Messungen, die nicht verwechselt werden dürfen.

Messung des Radonindexes des Grundstücks

Sie wird vor Baubeginn direkt auf dem Grundstück durchgeführt. Sie muss von einem Inhaber einer SÚJB-Genehmigung durchgeführt werden. Das Ergebnis ist die Einstufung des Grundstücks in eine Kategorie (niedriger, mittlerer, hoher Index), die als Grundlage für den Planer dient.

Messung der Radon-Aktivitätskonzentration im fertigen Gebäude

Diese Messung überprüft, ob die Maßnahmen wirksam waren. Nach dem Atomgesetz ist diese Messung bei der Inbetriebnahme eines neuen Gebäudes mit Wohn- oder Aufenthaltsräumen obligatorisch, es sei denn, das Gebäude befindet sich auf einem Grundstück mit niedrigem Radonindex.

Wenn die Messung im fertigen Gebäude Werte über 300 Bq/m³ anzeigt, entspricht das Gebäude nicht vollständig den gesetzlichen Anforderungen zur Vorsorge. In einem solchen Fall muss die Ursache ermittelt werden, bei der es sich meist um einen Projekt- oder Ausführungsfehler handelt.

Sanktionen und rechtliche Folgen von Pflichtverletzungen

Das SÚJB oder die Baubehörden können Geldbußen verhängen. Bei Nichtbeachtung der Pflicht zur Bestimmung des Radonindexes des Grundstücks droht natürlichen und juristischen Personen eine Geldbuße von bis zu 500.000 CZK (bei bestimmten spezifischen Pflichten bei öffentlichen Gebäuden kann die Obergrenze höher liegen).

Weitere Sanktionen drohen nach dem Baugesetz für die Ausführung eines Baus im Widerspruch zur genehmigten Dokumentation.

Haftung für Schäden und Mängel

Das größte finanzielle Risiko für den Bauträger und den Auftragnehmer sind jedoch nicht Verwaltungsstrafen, sondern Ansprüche aus Baumängeln. Der Käufer oder Auftraggeber kann Folgendes verlangen:

• Mängelbeseitigung: Auf Kosten des Auftragnehmers oder Planers.

• Minderung des Preises: Wenn der Mangel unbehebbar ist oder sich die Parteien so einigen.

• Schadenersatz: Zum Beispiel Kosten für Sachverständigengutachten oder erhöhte Energiekosten bei Zwangsbelüftung.

Die Frist zur Geltendmachung verdeckter Mängel bei Immobilien beträgt fünf Jahre ab Eigentumserwerb (bzw. Abnahme des Bauwerks). Radon, das weder sichtbar noch riechbar ist, ist ein typisches Beispiel für einen verdeckten Mangel.

Wie man Risiken während des Baus minimiert

• Verträge: Regeln Sie in den Verträgen mit dem Planer und dem Auftragnehmer die Haftung für Radon-Schutzmaßnahmen klar.

• Qualifikation: Arbeiten Sie mit Planern zusammen, welche die Norm ČSN 73 0601 kennen.

• Aufsicht: Stellen Sie sicher, dass die technische Bauleitung des Investors die Unversehrtheit der Isolierungen vor deren Abdeckung (Betonieren der Böden) kontrolliert.

• Messung: Sparen Sie nicht an der Radonmessung. Führen Sie diese konsequent vor dem Bau und nach der Fertigstellung des Gebäudes durch.

Rechtliche Aspekte beim Kauf oder der Anmietung eines Gebäudes mit Radon

Wenn Sie eine Immobilie kaufen und anschließend hohe Radonkonzentrationen feststellen, über die Sie der Verkäufer nicht informiert hat, handelt es sich um einen verdeckten Mangel. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch haben Sie das Recht, den Mangel innerhalb von 5 Jahren ab Eigentumserwerb anzuzeigen.

Weist die Immobilie einen Mangel auf, der ihre ordnungsgemäße Nutzung verhindert oder ihren Wert mindert, haben Sie Anspruch auf eine angemessene Minderung des Kaufpreises oder auf Mängelbeseitigung. In extremen Fällen kann ein Rücktritt vom Vertrag in Betracht gezogen werden.

Vorgehen für Käufer

• Radon messen: Idealerweise durch eine längerfristige Messung (mind. eine Woche in der Heizperiode).

• Reklamieren: Den Mangel dem Verkäufer unverzüglich nach seiner Entdeckung anzeigen.

• Lösen: Eine Minderung verlangen, die den Kosten für die Sanierung oder die Durchführung von Abhilfemaßnahmen entspricht.

Zusammenfassung

Radon in Neubauten ist ein Thema, das Bauphysik mit hartem Recht verbindet. Das Atomgesetz und das neue Baugesetz setzen klare Regeln, deren Ignorierung teuer werden kann.

Wichtige Fakten zum Schluss:

• Jeder Neubau mit Wohnraum unterliegt der Pflicht zur Bestimmung des Radonindexes des Grundstücks.

• Sowohl der Planer als auch der Auftragnehmer tragen die Verantwortung dafür, dass das Gebäude den Referenzwert von 300 Bq/m³ nicht überschreitet.

• Käufer haben starke Rechte im Rahmen der Haftung für verdeckte Mängel für die Dauer von 5 Jahren.

• Vorsorge (gute Verträge und Aufsicht) ist immer günstiger als nachträgliche Gerichtsstreitigkeiten und Sanierungen.

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