Grundrissänderung einer Wohnung im Mehrfamilienhaus

Was eine Grundrissänderung der Wohnung bedeutet

Eine Grundrissänderung der Wohnung bedeutet einen wesentlichen Umbau ihrer inneren Struktur. Es geht um das Entfernen, Versetzen oder Hinzufügen von Wänden, die Zusammenlegung von Wohnungen, die Schaffung neuer Räume oder die Änderung ihrer Größe und ihres Zwecks. In der Rechtsterminologie wird dieser Vorgang als bauliche Änderung bezeichnet.

Im Kontext eines Mehrfamilienhauses handelt es sich um eine komplizierte Angelegenheit, denn Ihre Wohnung ist kein isolierter Raum. Jede Einheit ist Bestandteil eines Komplexes gemeinschaftlicher Teile, wie etwa der tragenden Konstruktionen oder der Leitungen. Ein Eingriff in die Wohnung wirkt sich daher auf das gesamte Haus und die übrigen Eigentümer aus.

Was die Rechtsvorschriften erlauben und was sie verbieten

Maßgebliche Rechtsvorschriften sind das neue tschechische Baugesetz (Gesetz Nr. 283/2021 Slg., im Folgenden „BauG“) und das tschechische Bürgerliche Gesetzbuch (Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „BGB-CZ“), das das Wohnungseigentum regelt. Entscheidend bleibt, dass nicht alles, was sich physisch umsetzen lässt, auch rechtlich zulässig ist.

Wann Sie eine Genehmigung des Bauamts benötigen

Nach dem geltenden BauG kommt es darauf an, ob die Maßnahme in tragende Konstruktionen eingreift, das Erscheinungsbild des Bauwerks verändert oder den Brandschutz beeinflusst. Eine Vorhabengenehmigung (Baugenehmigung) benötigen Sie, wenn Sie Eingriffe in tragende Konstruktionen oder eine Änderung des Erscheinungsbildes des Bauwerks planen. Die Genehmigung ist auch bei Änderungen erforderlich, die den Brandschutz beeinflussen, oder bei einer Erweiterung der Wohnung zulasten gemeinschaftlicher Räume. In der Praxis lohnt es sich, bereits vor der Einreichung bei der Behörde eine rechtliche Beurteilung des Vorhabens vorliegen zu haben, typischerweise im Rahmen von Development und Baurecht.

Führen Sie dagegen bauliche Änderungen durch, die nicht in tragende Konstruktionen eingreifen und das Erscheinungsbild des Bauwerks nicht verändern, verlangt das Gesetz in der Regel keine Genehmigung. Das entbindet Sie jedoch nicht von der Pflicht, die technischen Normen einzuhalten und die Zustimmung der SVJ einzuholen. Die Rechtsberatung der Anwaltskanzlei ARROWS hilft Ihnen zu bestimmen, in welche Kategorie Ihr Umbau fällt, damit Sie die Gewissheit haben, dass Sie niemand wegen eines „Schwarzbaus“ belangen kann.

Zustimmung der Eigentümer und Genehmigung der Behörde

In diesem Bereich machen auch erfahrene Eigentümer häufig Fehler, daher ist zwischen zwei Arten von Zustimmungen zu unterscheiden. Die Zustimmung innerhalb des Hauses (privatrechtlich) ist rechtlich etwas anderes als die Genehmigung des Bauamts (öffentlich-rechtlich).

Die Zustimmung der für die Verwaltung des Hauses verantwortlichen Person (in der Regel der SVJ) ist nach dem BGB-CZ immer dann erforderlich, wenn Sie in tragende Konstruktionen eingreifen oder das Erscheinungsbild des Hauses verändern. Die Zustimmung aller Eigentümer ist notwendig, wenn sich die Größe des Anteils an den gemeinschaftlichen Teilen ändert. Einzelheiten zu den Pflichten der SVJ und dazu, was sich in den nächsten Jahren für Mehrfamilienhäuser ändert, fassen wir im Artikel Wohnungseigentümergemeinschaft: Neue Pflichten der SVJ in Bezug auf das Mehrfamilienhaus ab Januar 2027 zusammen. Die Vorhabengenehmigung erteilt dann das Bauamt als Instrument des Staates. 

Die wichtigsten rechtlichen Risiken und Sanktionen bei einer Grundrissänderung der Wohnung

Zustimmung innerhalb des Hauses und praktische Hindernisse

Das BGB-CZ bestimmt, dass Sie für einen Umbau der Wohnung, der in gemeinschaftliche Teile eingreift, die Zustimmung der für die Verwaltung des Hauses verantwortlichen Person benötigen. In dieser Phase trifft die Theorie häufig auf die Realität der Beziehungen im Haus.

Wer zustimmen muss und warum

Üblicherweise entscheidet das statutarische Organ der SVJ, also der Ausschuss oder der Vorsitzende. Wird durch den Umbau jedoch in gemeinschaftliche Teile in einer Weise eingegriffen, die die inneren Verhältnisse verändert, kann die Satzung der SVJ die Zustimmung der Eigentümerversammlung verlangen. Eine extreme Situation tritt ein, wenn Sie die Bodenfläche der Wohnung ändern, etwa durch Einbeziehung eines Flurs. Dadurch ändern sich die Miteigentumsanteile aller Eigentümer im Haus, und es ist eine Vereinbarung aller betroffenen Eigentümer über die Änderung der Eigentümererklärung erforderlich.

Praktische Risiken bei der Einholung der Zustimmung

Die Realität ist kompliziert, denn Nachbarn stimmen nicht unbedingt rational ab, und manche Streitigkeiten um die Zustimmung dauern Jahre. Während dieser Zeit ruht Ihr Projekt, und das in die Vorbereitung investierte Geld ist eingefroren. Spitzt sich der Streit um die Zustimmung zu, kann es angebracht sein, die Sache als Handels- und Gerichtsstreitigkeit zu behandeln, insbesondere wenn es um die Ersetzung einer Willenserklärung oder die Überprüfung einer Entscheidung eines Organs der SVJ geht. Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS lösen solche Streitigkeiten regelmäßig und wissen, wie mit unzufriedenen Nachbarn umzugehen ist. Wir können den Antrag so formulieren, dass er mit der Satzung und dem Gesetz im Einklang steht, und die Zustimmung gegebenenfalls durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzen lassen.

Statik, Sicherheit und verborgene Risiken

An diesem Punkt berührt die rechtliche Problematik die bautechnische Realität. Die tragenden Elemente des Hauses, wie Decken und tragende Wände, sind gemeinschaftliche Teile des Hauses, auch wenn sie sich in Ihrer Wohnung befinden.

Wo sich die Probleme verbergen

Eine häufige Überraschung während der Planung ist die Feststellung, dass eine als Trennwand angesehene Wand eine aussteifende Funktion für das gesamte Haus hat. Der Planer (autorisierter Statiker) muss dann angemessene Maßnahmen vorschlagen, was den Bau verteuert. Ein weiteres Risiko ist eine Ausführung im Widerspruch zum Projekt, wenn die Baufirma das Vorgehen vereinfacht. Kommt es zu einer Beeinträchtigung der Statik, haften in erster Linie Sie als Eigentümer und Bauherr, und zwar auch gegenüber den Behörden.

Statisches Gutachten

Ohne einen autorisierten Statiker kommen Sie bei einem Eingriff in tragende Konstruktionen nicht aus, denn die statische Berechnung ist eine Pflichtanlage des Antrags auf Vorhabengenehmigung. Wir empfehlen stets, die gesamte Dokumentation einschließlich der Genehmigungen, Projekte und statischen Gutachten zu archivieren. Risiken aus der Beeinträchtigung der Statik und dem Verstoß gegen Baunormen

Gemeinschaftliche Teile des Hauses und was erlaubt ist

Ein Mehrfamilienhaus ist ein rechtlich komplexes Ganzes, in dem Ihnen Ihre Wohnung gehört, Sie aber zugleich Miteigentümer der gemeinschaftlichen Teile sind. Diese sind in § 1160 BGB-CZ und in der tschechischen Regierungsverordnung Nr. 366/2013 Slg. definiert.

Welche Änderungen an gemeinschaftlichen Teilen problematisch sind

Der Wohnungseigentümer darf gemeinschaftliche Räume nicht ohne Zustimmung eigenmächtig in Anspruch nehmen oder verändern. Problematisch sind die Erweiterung der Wohnung zulasten des gemeinschaftlichen Flurs oder Eingriffe in die Außenhülle des Gebäudes. Einer Genehmigung bedürfen auch Eingriffe in vertikale Leitungen oder der Austausch von Fenstern, wenn sich deren Erscheinungsbild ändert.

Gemeinschaftliche Installationen und Haftung

Wenn Sie während des Umbaus einen gemeinschaftlichen Steigstrang oder eine Gasleitung beschädigen, haften Sie für den entstandenen Schaden. Deshalb empfiehlt es sich, vor jeder größeren Baumaßnahme eine gründliche Untersuchung des Leitungsverlaufs durchzuführen.

Vorhabengenehmigung und Verfahrensdetails

Das Bauverfahren hat in den letzten Jahren durch die Digitalisierung und die Einführung des Bauherrenportals (Portál stavebníka) große Veränderungen erfahren. Heute wird das Verfahren in der Regel als Verfahren über die Vorhabengenehmigung geführt.

• Wann der Antrag zu stellen ist - den Antrag auf Vorhabengenehmigung stellen Sie über das Bauherrenportal oder in Papierform. Diese Pflicht gilt, wenn Ihr Umbau unter die genehmigungspflichtigen Bauvorhaben fällt, etwa bei Eingriffen in tragende Konstruktionen.

• Unterlagen und Dokumentation - das Bauamt wird eine von einer autorisierten Person erstellte Dokumentation für die Vorhabengenehmigung sowie die Zustimmungen der betroffenen Behörden verlangen. Erforderlich ist auch die Zustimmung des Eigentümers des Bauwerks; im Fall der SVJ handelt es sich um den Nachweis des Rechts, das Bauvorhaben durchzuführen.

Dass die Dokumentation auf dem Papier in Ordnung aussieht, bedeutet noch nicht, dass die Behörde sie ohne Vorbehalte genehmigt. Die Behörden können spezifische Anforderungen haben, denen die Juristen von ARROWS vorzubeugen wissen.

Haftung, Versicherung und mögliche Risiken

Als Bauherr tragen Sie die Verantwortung für die Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens im Einklang mit dem Gesetz sowie für Schäden, die Dritten zugefügt werden. Auch die Beauftragung einer Baufirma befreit Sie nicht vollständig von der Verantwortung, insbesondere nicht von der öffentlich-rechtlichen. Grundlage ist eine Haftpflichtversicherung, denn wenn Sie den Bau in Eigenleistung durchführen, liegen die Risiken bei Ihnen. Wenn Sie eine Firma beauftragen, bestehen Sie im Vertrag darauf, dass sie eine Betriebshaftpflichtversicherung abgeschlossen hat.

Verträge und Unterlagen

Ein guter Werkvertrag ist absolut unerlässlich, denn ein aus dem Internet heruntergeladenes Muster schützt Sie nicht ausreichend. Der Vertrag sollte den genauen Leistungsumfang, einen Festpreis und die Fertigstellungstermine enthalten. Wichtig sind auch die Gewährleistungsfrist und die Pflicht des Auftragnehmers, versichert zu sein.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS helfen Ihnen bei der Vorbereitung und Prüfung der Verträge, damit diese Sie tatsächlich schützen. Kontaktieren Sie unsere Experten.

Fazit

Die Grundrissänderung einer Wohnung ist ein komplexer Prozess, der die Zustimmung der SVJ und häufig auch eine Genehmigung des Bauamts erfordert. Sie müssen einen Statiker hinzuziehen und sämtliche Verträge in Ordnung haben, andernfalls riskieren Sie hohe Geldbußen und Streitigkeiten.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS befassen sich täglich mit diesen Fragen und wissen, wie Ihre Investitionen zu schützen sind. Wir wissen, wie man mit Behörden und der SVJ kommuniziert und wie man wasserdichte Verträge gestaltet.