Schutz der geschenkten Immobilie

So stellen Sie sicher, dass Ihr geschenktes Vermögen in der Familie bleibt: das Veräußerungsverbot

Das Veräußerungsverbot funktioniert in der Praxis einfach: Im Schenkungsvertrag vereinbaren Sie, dass der Beschenkte die Immobilie ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung nicht auf einen Dritten übertragen darf. Dieses Verbot muss zeitlich befristet sein, und zwar entweder auf einen bestimmten Zeitraum oder beispielsweise auf die Dauer Ihres Lebens, damit Sie sich eine langfristige Kontrolle sichern. Damit diese Maßnahme die beabsichtigte Wirkung auch gegenüber Dritten (außer Ihnen und dem Beschenkten) entfaltet, muss sie zudem in das Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí) eingetragen werden.

So verhindern Sie, dass Ihre Immobilie zum Pfand wird: das Belastungsverbot

Ein weiteres Instrument zum Schutz Ihres Geschenks ist das Verbot, die Immobilie zu belasten. Vielleicht möchten Sie nicht, dass der Beschenkte die Immobilie als Pfand einsetzt oder sie mit einer Dienstbarkeit belastet. Das Belastungsverbot bedeutet, dass der Beschenkte die Immobilie ohne Ihre Zustimmung beispielsweise nicht zur Besicherung eines Kredits oder anderer Verbindlichkeiten verwenden darf.

Das ist in Fällen nützlich, in denen Sie befürchten, dass der Beschenkte die Immobilie mit dinglichen Rechten Dritter belasten könnte, was z. B. zu ihrem Verkauf in der Zwangsvollstreckung oder zu einer Minderung ihres Wertes führen könnte. Auch ein solches Verbot muss in das Liegenschaftskataster eingetragen werden, und es ist sicherzustellen, dass es hinreichend bestimmt ist. So stellen Sie sicher, dass Ihr Geschenk tatsächlich Familienvermögen wird und nicht bloß Vermögen, das schnell zu Geld gemacht wird. Wie beim Veräußerungsverbot gilt auch hier, dass es nur für eine bestimmte Zeit, nicht aber unbefristet begründet werden kann.

Nutzungsdienstbarkeit: Bleiben Sie wohnen, auch wenn Sie nicht mehr Eigentümer sind

Möchten Sie eine Immobilie Ihren Angehörigen schenken, aber weiterhin darin wohnen? Die Nutzungsdienstbarkeit ermöglicht es Ihnen, sich diese Möglichkeit vorzubehalten. Dieses Rechtsinstrument stellt sicher, dass Ihnen auch nach der Schenkung der Immobilie das Recht verbleibt, sie zu nutzen. Ob es sich um das ganze Haus oder etwa nur um ein bestimmtes Zimmer handelt – alles lässt sich im Schenkungsvertrag näher festlegen.

Der Bestellung einer Nutzungsdienstbarkeit begegnen wir in der Praxis am häufigsten bei Schenkungen von Immobilien zwischen Eltern und Kindern. Die Eltern können sich so sicher sein, dass sie sich auch weiterhin dort zu Hause fühlen können, wo sie einen Teil ihres Lebens verbracht haben. Die Dienstbarkeit wird ebenfalls in das Liegenschaftskataster eingetragen, und da sie an die Immobilie und nicht an deren jeweiligen Eigentümer gebunden ist, gilt sie auch dann, wenn der Beschenkte die Immobilie später verkauft.

Es empfiehlt sich jedoch stets zu überlegen, ob zusammen mit der Nutzungsdienstbarkeit nicht auch das oben erwähnte Veräußerungsverbot vereinbart werden sollte, damit es nicht zur Übertragung der Immobilie auf einen (fremden) Dritten kommt, der Ihnen die Nutzung der Immobilie erschweren oder verleiden könnte, wie es in der Praxis leider bereits vorkommt.

So gehen Sie vor: die Eintragung in das Liegenschaftskataster

Vielleicht fragen Sie sich jetzt, wie Sie all diese Regelungen und Bedingungen zu Papier bringen und sicherstellen, dass sie wirklich verbindlich sind. Nach der Abfassung des Schenkungsvertrags mit den entsprechenden Beschränkungen (oder auch nach der Vereinbarung der oben genannten Beschränkungen in einem gesonderten Vertrag) ist die Eintragung in das Liegenschaftskataster vorzunehmen. Ohne diese Eintragung sind nämlich das Veräußerungsverbot, das Belastungsverbot oder die Nutzungsdienstbarkeit gegenüber Dritten nicht allgemein verbindlich und gewährleisten somit nicht den beabsichtigten Schutz.

Der Antrag muss die gesetzlichen Anforderungen erfüllen, zu denen u. a. die Bezeichnung der Verfahrensbeteiligten, die genaue Bezeichnung der Immobilie und die Angabe der einzutragenden Rechte gehören. Werden die oben genannten Beschränkungen unmittelbar im Schenkungsvertrag vereinbart, liegt der Vorteil vor allem darin, dass Sie alles mit einem einzigen Eintragungsantrag in das Kataster eintragen lassen können, was auch nur eine einzige Verwaltungsgebühr bedeutet.

Wenn Sie nicht sicher sind, was der Schenkungsvertrag enthalten sollte und wie der Eintragungsantrag richtig auszufüllen ist, lohnt es sich, einen Fachmann hinzuzuziehen. So beugen Sie möglichen Problemen und dem Verfall der Verwaltungsgebühr vor, falls die Voraussetzungen im Eintragungsverfahren nicht erfüllt werden.

Warum sollten Sie bei der Schenkung einer Immobilie Schutzinstrumente nutzen?

Vielleicht fragen Sie sich, ob diese Maßnahmen notwendig sind, insbesondere wenn Sie dem Beschenkten voll vertrauen. All diese Vereinbarungen sind jedoch auch dann eine Absicherung, wenn Sie darauf vertrauen, dass der Beschenkte vernünftig handeln wird. Niemand kann in die Zukunft sehen, und die Lebensumstände können sich im Handumdrehen ändern. Was, wenn der Beschenkte in finanzielle Not gerät oder seine Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen kann? Oder was, wenn die Immobilie an die nächste Generation vererbt wird, die Ihre Interessen nicht im Blick hat? Schließlich heißt es nicht umsonst: „Besser vorbereitet als überrascht“, zumal es sich in diesem Fall um eine höchst unangenehme Überraschung handeln würde.