Sie vermieten Ihr Dach für Photovoltaik auf 20+ Jahre – was im Vertrag stehen muss

Wem gehört die Anlage: Bestandteil des Gebäudes oder selbstständige Sache

Die erste Frage, die der Vertrag klären muss, lautet, wem die Anlage eigentumsrechtlich gehört, und die Antwort ist nicht selbstverständlich. Bestandteil einer Sache ist alles, was nach ihrer Natur zu ihr gehört und von ihr nicht getrennt werden kann, ohne dass die Sache dadurch entwertet wird (§ 505 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs, Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „tschBGB“). Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach kann dieses Kriterium erfüllen, muss es aber nicht.

Das Oberste Gericht der Tschechischen Republik (Nejvyšší soud) hat genau diesen Streit entschieden: Die Käufer einer Immobilie verlangten die Beseitigung einer Photovoltaikanlage, die der frühere Eigentümer auf dem Dach angebracht hatte und die nicht Gegenstand des Kaufvertrags war. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Beurteilung, ob die Anlage eine selbstständige Sache oder Bestandteil des Gebäudes ist, davon abhängt, auf welche Weise sie am Gebäude befestigt ist und ob ihre Demontage zu einer Entwertung des Gebäudes führen würde, also ob das Dach nach der Demontage seinem Zweck genauso oder schlechter dienen könnte; zu prüfen ist auch, wie die Anlage an das Stromnetz angeschlossen ist und ob zumindest ein Teil des erzeugten Stroms unmittelbar dem Gebäude dient.

Diese Schlussfolgerungen ergeben sich aus dem Urteil des Obersten Gerichts, Az. 22 Cdo 1501/2020, vom 24.11.2020, abrufbar unter rozhodnuti.nsoud.cz. Nach Auffassung des Gerichts handelt es sich nicht um eine Frage, die sich mit einer allgemeingültigen Regel lösen ließe – es kommt stets auf die Umstände der konkreten Installation an, weshalb die unteren Gerichte zur Feststellung des Sachverhalts zurückkehren mussten, die sie in der ersten Runde versäumt hatten.

Der wichtigste Satz des Urteils ist für den Investor unangenehm. Das Gericht bestätigte ausdrücklich seine ständige Rechtsprechung, wonach der Bestandteil einer Sache auf den Erwerber übergeht, unabhängig davon, ob er im Vertrag über die Eigentumsübertragung ausdrücklich genannt wurde, und es dabei unerheblich ist, ob dem Erwerber bewusst war, dass er mit der Sache auch deren Bestandteil erwirbt. Wird die Anlage also als Bestandteil des Gebäudes beurteilt, gehört sie automatisch dem Eigentümer des Gebäudes, selbst wenn ein anderer sie bezahlt und errichtet hat und der Mietvertrag das Gegenteil besagt.

Aus diesem Risiko ergibt sich, was der Vertrag über die Dachmiete an erster Stelle enthalten muss: eine genaue Beschreibung der technischen Lösung der Befestigung, die ausdrückliche Vereinbarung, dass die Anlage als selbstständige bewegliche Sache, die ohne Entwertung des Dachs abtrennbar ist, im Eigentum des Mieters bleibt, und möglichst auch eine Lösung, die diese Abtrennung tatsächlich ermöglicht. Je klarer die Konstruktion als abtrennbar konzipiert ist, desto besser besteht sie für den Investor auch vor einem Gericht, das die Umstände individuell nach den Kriterien des genannten Urteils beurteilen wird.

In der Praxis bedeutet das konkrete Entscheidungen bei der Planung der Installation, auch wenn selbst ein Eingriff in die Dacheindeckung für sich genommen die Sache nicht entscheidet. Ein Verankerungssystem, das die Module auf Ballastgewichten oder auf verschraubten Konsolen ohne Eingriff in die Tragkonstruktion des Dachs hält, stützt das Argument der Abtrennbarkeit. Ein Eingriff in die Eindeckung oder ein Anschluss an die Tragkonstruktion schwächt dieses Argument dagegen, weil er das Risiko erhöht, dass die Demontage das Dach beschädigt – entscheidend ist jedoch nicht das bloße Vorhandensein einer Verankerung, sondern die konkrete Auswirkung der Demontage auf den funktionalen, ästhetischen oder sonstigen Wert des Gebäudes, die das Gericht individuell beurteilt.

Der Investor sollte vom Lieferanten der Installation eine schriftliche Bestätigung über die Art der Verankerung und eine Fotodokumentation vor Abschluss der Montage haben, die er im Streitfall als Beweis vorlegen kann.

Das zweite Element, das das Gericht nach dem zitierten Urteil prüft, ist die Art des Anschlusses an das Stromnetz und die Frage, wem der Strom dient. Ist die Photovoltaikanlage so ausgelegt, dass der gesamte erzeugte Strom in das öffentliche Netz fließt und das Gebäude daraus nicht unmittelbar bezieht, ist dies einer der Umstände, die für die Selbstständigkeit der Anlage sprechen. Versorgt die Anlage dagegen auch den Eigenverbrauch des Gebäudes, kann dies umgekehrt den Schluss stützen, dass sie dessen Bestandteil ist – keiner der beiden Umstände entscheidet die Sache jedoch für sich allein, maßgeblich ist die Gesamtbeurteilung nach § 505 tschBGB.

Der Vertrag sollte diese technische Anordnung konkret beschreiben, einschließlich eines Verweises auf die Projektdokumentation, um späteren Auslegungsstreitigkeiten vorzubeugen.

Übergang der Miete auf den neuen Eigentümer und Kündigungsrisiko

Wechselt der Eigentümer der Sache, gehen die Rechte und Pflichten aus der Miete auf den neuen Eigentümer über (§ 2221 tschBGB). Verkauft der Eigentümer das Gebäude, erlischt die Dachmiete also nicht schon durch den Verkauf, und der neue Eigentümer tritt kraft Gesetzes in sie ein, unabhängig davon, ob er damit einverstanden ist.

Dieser Schutz hat jedoch eine wesentliche Ausnahme, die Investoren bei einer zwanzigjährigen Investition oft vergessen. Hatte der neue Eigentümer keinen vernünftigen Grund, daran zu zweifeln, dass er eine nicht vermietete Sache kauft, hat er das Recht, die Miete binnen drei Monaten zu kündigen, nachdem er erfahren hat oder erfahren musste, dass die Sache vermietet ist und wer der Mieter ist (§ 2222 tschBGB). Die Rechte des Mieters gegenüber dem ursprünglichen Vermieter bleiben davon unberührt, doch das hilft dem Investor nicht, wenn er die Anlage auf dem Dach weiter betreiben will.

Die Partei, die die Miete aus diesem Grund kündigt, muss der anderen Partei jedoch eine angemessene Abfindung gewähren (§ 2223 tschBGB). Das Gesetz räumt dem Investor für diesen konkreten Kündigungsfall also selbst einen Anspruch auf Ausgleich ein – die Frage, die der Vertrag zusätzlich regeln sollte, ist vor allem, welche Höhe der Abfindung die Parteien für angemessen halten und wie ein solcher Betrag berechnet wird, damit über seine Höhe kein Streit geführt werden muss.

Für den zwanzigjährigen Investitionshorizont ist dieses Risiko grundlegend. Wusste der Käufer des Gebäudes vernünftigerweise nichts von der Dachmiete, etwa weil sie weder bei der Besichtigung der Immobilie erkennbar noch im Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí) eingetragen war, kann er die Miete mit dreimonatiger Kündigungsfrist kündigen, und der Investor verliert das Recht zur Nutzung des Dachs, bevor sich seine Installationskosten amortisiert haben, wenn auch mit Anspruch auf Abfindung.

Ist die Miete dagegen offenkundig oder hat der Käufer auf andere Weise von ihr erfahren, entfällt diese Kündigungsmöglichkeit. Die bloße Sichtbarkeit der Module auf dem Dach bedeutet nach dem Gesetz dabei nicht automatisch, dass der Käufer auch wusste, wer ihr Eigentümer ist und unter welchen Bedingungen sie dort angebracht sind – deshalb wird empfohlen, dass der Eigentümer des Gebäudes jeden ernsthaften Kaufinteressenten ausdrücklich und schriftlich über das Bestehen der Miete informiert, statt sich darauf zu verlassen, dass der Käufer es bei der Besichtigung selbst bemerkt.

Der zuverlässigste Weg, dieses Risiko zu begrenzen, besteht darin sicherzustellen, dass jeder künftige Käufer von der Miete weiß, und es nicht nur zu unterstellen. Das bedeutet die Eintragung in das Liegenschaftskataster oder alternativ die Bestellung einer Dienstbarkeit, also eines dinglichen Rechts, das den Eigentümer des Grundstücks oder Bauwerks mit der Pflicht belastet, etwas zugunsten eines anderen zu dulden, und das im Unterschied zur bloßen Miete gegenüber jedem künftigen Eigentümer unabhängig von dessen Kenntnis wirkt (§ 1257 tschBGB). Die Wahl zwischen eingetragener Miete und Dienstbarkeit hängt von der konkreten Situation ab und davon, wie viel Sicherheit die Investition erfordert.

Wie genau dieser Schutz im Vertrag auszugestalten ist, hängt vom Wert der Investition und davon ab, wie liquide der Markt für die betreffende Immobilie ist – deshalb beurteilen die Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS diese Wahl stets nach dem konkreten Projekt, nicht nach einer einzigen Musterklausel.

Die Eintragung in das Kataster hat jedoch auch praktische Grenzen, die man im Voraus kennen sollte. Ist die vermietete Sache in einem öffentlichen Verzeichnis eingetragen, wird auch das Mietrecht darin eingetragen, wenn der Eigentümer der Sache dies beantragt oder wenn der Mieter dies mit dessen Zustimmung beantragt (§ 2203 tschBGB) – das Gesetz verlangt also keine besondere Vereinbarung über diese Zustimmung hinaus. Die Dienstbarkeit entsteht demgegenüber als selbstständiges dingliches Recht, und ihre Bestellung erfordert einen eigenen Vertrag und die Eintragung in das Kataster.

Die Wahl zwischen beiden Instrumenten sollte auch berücksichtigen, wie leicht sich das Recht künftig aufheben oder ändern lässt, falls sich die Bedingungen der Zusammenarbeit ändern, und welche Kosten für die Eintragung und ihre etwaige Löschung beide Parteien tragen. Bei der Vermietung anderer Teile einer Immobilie gilt eine ähnliche Logik des Mieterschutzes, die der Beitrag über Umbauten von Büros und Gewerberäumen durch den Mieter erläutert.

Was der Vertrag für zwanzig Jahre im Voraus noch enthalten muss

Neben dem Eigentum und dem Schutz vor der Kündigung durch einen neuen Eigentümer muss der Vertrag eine Reihe praktischer Fragen klären, die in zwanzig Betriebsjahren unvermeidlich auftreten. Auch der sorgfältigste Vertrag rettet die Investition nicht, wenn sich beide Parteien nicht zu Beginn darüber klar werden, wer über zwanzig Jahre welches Risiko trägt. Dazu gehören technische Eingriffe am Dach, also wer die Reparatur der Dacheindeckung bezahlt, wenn sie durch die Installation oder umgekehrt durch deren Demontage beschädigt wird, und wie die Situation gelöst wird, wenn der Eigentümer des Gebäudes auf dem Dach eigene Bauarbeiten durchführen muss, etwa den Austausch der Eindeckung zur Hälfte der Mietdauer, bei dem die Module vorübergehend abgenommen und neu installiert werden müssen.

Die Lebensdauer von Photovoltaikmodulen wird heute üblicherweise mit fünfundzwanzig und mehr Jahren angegeben, sodass ein Vertrag über zwanzig Jahre aus technischer Sicht eher ein Minimum als eine sichere Reserve ist.

Die zweite Gruppe von Fragen betrifft den Ausgleich bei vorzeitiger Beendigung über die gesetzliche Abfindung hinaus. Der Vertrag soll über die gesetzliche Regelung hinaus die wirtschaftliche Abwicklung für den Fall genau festlegen, dass der Eigentümer des Gebäudes die Miete beendet, bevor sich die Kosten des Investors amortisiert haben. Das Gesetz selbst gewährt bei Kündigung durch den neuen Eigentümer eine angemessene Abfindung, die vertragliche Regelung kann aber im Voraus auch die Art ihrer Berechnung bestimmen oder einen Ausgleich auch für Situationen vorsehen, auf die sich die gesetzliche Abfindung nicht erstreckt – wodurch einem künftigen Streit über die Höhe vorgebeugt wird, den sonst ein Gericht entscheiden müsste und der länger dauern kann, als bis zum Ende der ursprünglich vereinbarten Mietdauer verblieben wäre.

Die dritte Frage ist die Verlängerungsoption. Bei einer zwanzigjährigen Investition lohnt es sich, das Recht des Mieters zu vereinbaren, die Miete um einige weitere Jahre zu verlängern, weil die tatsächliche Lebensdauer von Photovoltaikmodulen heute die Laufzeit des Vertrags selbst oft übersteigt. Ohne Option bleibt die funktionsfähige Technik ohne Rechtstitel für den weiteren Betrieb auf dem Dach, und der Investor ist gezwungen, über die Fortsetzung aus der Position der offensichtlich schwächeren Partei zu verhandeln, weil die einzige verfügbare Alternative, die Demontage einer funktionsfähigen Anlage, kostspielig und zeitaufwendig ist.

Die vierte Frage betrifft die Versicherung und die Haftung für Schäden. Der Vertrag soll klar aufteilen, wer die Anlage versichert, wer für Schäden haftet, die durch ihre Installation oder ihren Betrieb am Vermögen der anderen Partei verursacht werden, und wie ein Schaden behandelt wird, den der Eigentümer des Gebäudes an der Anlage des Mieters verursacht, etwa bei einer Dachreparatur. Gesondert sollte auch der Fall geregelt werden, dass das Gebäude durch ein Elementarereignis wie Brand oder Sturm beschädigt wird, und es ist festzulegen, wessen Versicherung die Wiederherstellung des Dachs und wessen die Wiederherstellung der Anlage bezahlt.

Die fünfte Frage, die die Parteien oft erst nach der Unterzeichnung klären, ist die Mitwirkung beim Übergang des Eigentums am Gebäude: wer den neuen Eigentümer über das Bestehen der Miete informiert und wie die Unterlagen zum technischen Zustand der Anlage übergeben werden.

Fehler, die Immobilieneigentümer und Investoren machen

Der häufigste Fehler auf Seiten des Investors ist ein Vertrag, der das Eigentum an der Anlage nicht klar regelt und die Frage der Auslegung überlässt. Ohne klare technische Lösung und vertragliche Erklärung kann der Investor nach Jahren des Betriebs feststellen, dass er um das Eigentum an seiner Anlage streiten muss, und zwar typischerweise in dem Moment, in dem es am meisten darauf ankommt, also beim Verkauf des Gebäudes oder bei der Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Eigentümers.

Der zweite Fehler ist eine Miete ohne Eintragung in das Kataster oder ohne Dienstbarkeit bei einer Investition auf zwanzig Jahre. Der Eigentümer des Gebäudes hat heute vielleicht keinen Grund zu verkaufen, doch in zehn Jahren kann sich die Lage ändern, und ohne Eintragung hat der Investor keine Sicherheit, dass der neue Eigentümer die Miete nicht kündigt – auch wenn ihm selbst in diesem Fall die gesetzliche Abfindung zustünde.

Der dritte Fehler ist das Versäumen der Verlängerungsoption. Investoren vereinbaren die Miete genau für die Dauer der Abschreibung der Investition und stellen dann fest, dass ihnen der Vertrag kein Recht zur Fortsetzung gibt, obwohl die Technik noch Jahre hält. Der Eigentümer des Gebäudes kann die Verlängerung dann von einer deutlich höheren Miete abhängig machen, weil er weiß, dass die Demontage einer funktionsfähigen Anlage den Investor mehr kosten würde, als er an Miete spart.

Der vierte Fehler, diesmal auf Seiten des Immobilieneigentümers, ist die Unterschätzung der Auswirkungen auf einen künftigen Verkauf. Der Eigentümer unterschreibt eine zwanzigjährige Dachmiete, ohne zu durchdenken, wie sie den Wert und die Verkäuflichkeit des Gebäudes in den Augen eines künftigen Käufers tatsächlich beeinflusst, und stellt erst in den Verhandlungen mit dem Käufer fest, dass die langfristige Bindung auf dem Dach die Transaktion erschwert, die Due Diligence verlängert oder den angebotenen Preis senkt.

Der fünfte Fehler ist ein Vertrag, der eine Nutzungsänderung des Gebäudes während der Mietdauer nicht regelt. Ändert der Eigentümer später den Zweck der Immobilie oder führt er Bauarbeiten durch, die das Dach berühren, muss der Vertrag festlegen, wie eine solche Situation mit der bestehenden Anlage koordiniert wird. Ohne diese Vereinbarung wird die Koordination von Bauarbeiten und Photovoltaikbetrieb erst im Konfliktfall geklärt, wenn es für eine beiderseits annehmbare Lösung bereits zu spät ist, und eine Partei wird das Gefühl haben, dass die andere gegen den Geist des Vertrags handelt, auch wenn sie ihn formal nicht verletzt hat. Die Zusammenhänge der Nutzungsänderung einer Immobilie ohne Bauarbeiten erläutert der Beitrag über die Nutzungsänderung ohne Bauarbeiten.

Woran die Dachmiete für Photovoltaik scheitert

Abschließende Zusammenfassung

Der Beitrag hat gezeigt, dass die langfristige Dachmiete für Photovoltaik auf zwei Fragen beruht, die in einem gewöhnlichen Mietvertrag nur selten geregelt werden: wem die Anlage eigentlich gehört und was mit der Miete geschieht, wenn der Eigentümer das Gebäude verkauft. Die Eigentumsverhältnisse an der Anlage hängen von den tatsächlichen Umständen der konkreten Installation ab, die das Gericht individuell beurteilt; das Schicksal der Miete beim Eigentümerwechsel bestimmt dagegen unmittelbar das Gesetz, und die tatsächlichen Umstände entscheiden vor allem darüber, ob der neue Eigentümer die Miete kündigen durfte.

Für die Unternehmensleitung sind zwei Schritte entscheidend. Der erste ist die technische und vertragliche Absicherung, dass die Anlage eine selbstständige Sache des Investors bleibt und nicht Bestandteil des Gebäudes wird, belegt durch die Projektdokumentation der Verankerung. Der zweite ist die Eintragung der Miete in das Kataster oder die Bestellung einer Dienstbarkeit, damit die zwanzigjährige Investition auch einen Wechsel des Immobilieneigentümers übersteht, unabhängig davon, ob der künftige Käufer selbst aktiv danach geforscht hat.

Ein Aufschub dieser Regelung zahlt sich nicht aus, weil sich beide Risiken erst nach Jahren voll zeigen, wenn es zu spät ist, etwas zu ändern: erst im Streit um das Eigentum an der Anlage oder erst in dem Moment, in dem der neue Eigentümer des Gebäudes die Kündigung schickt. Investoren und Immobilieneigentümer, die diese Risiken im Voraus abgesichert haben, gehen die zwanzigjährige Beziehung ohne offene Fragen auf beiden Seiten ein und ohne das Risiko, in zehn Jahren über etwas prozessieren zu müssen, was sie schon bei der Unterzeichnung in einer einzigen Klausel hätten regeln sollen.

Die Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS gestalten den Mietvertrag für Photovoltaik so, dass er das Eigentum an der Anlage klar regelt, sichern den Schutz vor Kündigung beim Wechsel des Gebäudeeigentümers und bereiten den gesamten Vertragsrahmen für den zwanzigjährigen Investitionshorizont vor. Schreiben Sie uns an beratung@arws.cz oder sehen Sie sich unsere Dienstleistung Immobilienrecht an.