Sie wandeln ein Bürogebäude in Wohnraum um –

Drei Wege, aus Büros Wohnungen zu machen

Ein Developer, der ein Bürogebäude mit Blick auf künftige Wohnungen kauft, wählt zwischen drei Modellen. Jedes hat andere Kosten, eine andere Genehmigungsdauer und ein anderes Risiko, dass das Projekt scheitert. Das erste Modell ist der vollständige Umbau des gesamten Gebäudes zu einem Wohnhaus. Das zweite wandelt nur einen Teil der Geschosse in Wohnungen um und belässt im Erdgeschoss Büros oder Geschäfte. Das dritte hält das Gebäude formal als Nichtwohngebäude und bietet darin Beherbergungseinheiten oder Dienstwohnungen an.

Der vollständige Umbau zu einem Wohnhaus bringt den höchsten Ertrag, aber auch den größten Genehmigungsaufwand. Das Bauamt beurteilt das gesamte Gebäude nach den Anforderungen an Wohnbauten, also Belichtung, Lüftung, Schallschutz, Parken und Platz für Abfall. Bei einem Gebäude aus den achtziger Jahren mit tiefem Grundriss ist es oft schwierig, Tageslicht in die inneren Räume zu bringen. Das Ergebnis ist dann eine geringere Zahl von Wohnungen, als das Kaufmodell vorsah.

Das gemischte Modell wird häufig dort gewählt, wo der Flächennutzungsplan Wohnen nur als ergänzende Nutzung zulässt. Die Wohnungen liegen in den oberen Geschossen, Geschäfte und Büros im Erdgeschoss und im ersten Stock. Der Flächennutzungsplan ist einer solchen Nutzung meist wohlgesonnener, die technischen Anforderungen mildert er jedoch nicht. Das Amt beurteilt nämlich jeden Gebäudeteil gesondert nach seinem Zweck, sodass die Wohnungen dieselben Anforderungen erfüllen müssen wie bei einem vollständigen Umbau. Das gemischte Modell erschwert zudem die Hausverwaltung, die Aufteilung der Betriebskosten und den späteren Verkauf der Einheiten an Investoren.

Der dritte Weg, bei dem die Wohnungen als Beherbergung oder Diensteinheiten in einem Nichtwohngebäude betrieben werden, scheint am schnellsten, birgt aber das höchste rechtliche Risiko. Bauamt und Gerichte bewerten den tatsächlichen Zweck des Bauwerks, nicht seine Bezeichnung. Wann eine Nutzungsänderung ohne bauliche Maßnahmen genügt und wann nicht mehr, beschreiben wir ausführlicher im Artikel Nutzungsänderung ohne bauliche Maßnahmen. Beim Umbau von Büros in Wohnungen kann der Developer bauliche Maßnahmen jedoch nur ausnahmsweise vermeiden.

Der Flächennutzungsplan entscheidet vor dem Planer

Bevor der Developer einen Planer bezahlt, muss er wissen, ob der Flächennutzungsplan in der betreffenden Fläche Wohnen überhaupt erlaubt. Das Bauamt prüft bei jedem Vorhaben die Übereinstimmung mit der Raumplanungsdokumentation (§ 193 des tschechischen Baugesetzes (Gesetz Nr. 283/2021 Slg., im Folgenden „BauG“)). Bürogebäude stehen oft in Flächen für öffentliche Einrichtungen, für Produktion oder in Mischflächen. Dort ist Wohnen häufig unzulässig oder nur bedingt zulässig, und zwar unter Bedingungen, die der Flächennutzungsplan festlegt.

Das Oberste Verwaltungsgericht der Tschechischen Republik (Nejvyšší správní soud) erinnert daran, dass das Amt den tatsächlichen Zweck des Bauwerks beurteilt, nicht seine Bezeichnung. Maßgeblich ist dabei der primäre Zweck und nicht die bloße Berechnung des Flächenanteils (Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts, Az. 8 As 226/2022 vom 31.1.2024). Das Gericht entschied über eine Garage nach dem früheren Baugesetz, die materielle Sicht auf den Zweck des Bauwerks gilt aber auch für Wohnungen. Ergibt sich aus dem Projekt dauerhaftes Wohnen, beurteilt das Amt das Bauwerk als Wohnbau, unabhängig davon, wie der Developer die Einheiten bezeichnet.

Lässt der Flächennutzungsplan Wohnen nicht zu, bleibt eine Änderung des Flächennutzungsplans – und die liegt außerhalb der Kontrolle des Developers. Über die Änderung entscheidet die Gemeinde in einem gesonderten Verfahren, und das Ergebnis lässt sich nicht im Voraus garantieren. Für die Wirtschaftlichkeit des Projekts bedeutet das, dass der Kaufpreis des Gebäudes widerspiegeln sollte, ob Wohnen bereits heute zulässig ist oder erst aufgrund einer künftigen Änderung. Der Unterschied zwischen diesen beiden Situationen gehört in die Bedingungen des Kaufvertrags, nicht in einen optimistischen Businessplan.

Neben dem Flächennutzungsplan beachtet der Developer auch örtliche Bauvorschriften. Gemeinden und Regionen, die das Gesetz dazu ermächtigt, können detaillierte Anforderungen an die Bebauung abweichend von der landesweiten Verordnung festlegen (§ 152 Abs. 2 BauG). Bei einem Gebäude in einer Großstadt muss daher geprüft werden, welche technischen Vorschriften vor Ort gelten. Ihre Abweichungen betreffen am häufigsten Parken, Abstände und den Umfang der Grünflächen.

Was das Baugesetz beim Umbau zu Wohnzwecken verlangt

Der Umbau von Büros in Wohnungen ist nach dem Gesetz eine Änderung eines fertiggestellten Bauwerks. Unter einer Änderung eines fertiggestellten Bauwerks versteht das Gesetz eine Aufstockung, einen Anbau, eine bauliche Änderung sowie eine Änderung der Nutzungsart des Bauwerks (§ 6 BauG). Der Developer befasst sich also nicht nur damit, was er baut, sondern auch damit, dass sich der Zweck des gesamten Gebäudes oder eines Teils davon ändert. Je nachdem, wie umfangreich die erforderlichen Maßnahmen sind, wählt er dann einen von zwei Genehmigungswegen.

Erfordert die Nutzungsänderung keine genehmigungspflichtigen baulichen Maßnahmen, genehmigt sie das Bauamt gesondert auf Antrag des Eigentümers des Bauwerks (§ 239 BauG). Beim Umbau von Büros in Wohnungen ist das die Ausnahme. Das Gesetz zählt bauliche Maßnahmen, die die Nutzungsart eines Bauwerks ändern, nämlich nicht zu den genehmigungsfreien Kleinbauten. Maßnahmen zur Nutzungsänderung eines Gebäudeteils ohne Eingriff in tragende Konstruktionen und ohne Änderung des Erscheinungsbilds sind ein einfaches Bauwerk, das einer Genehmigung bedarf.

Beruht der Umbau auf genehmigten baulichen Maßnahmen, nutzt und vermietet der Developer die Wohnungen in der Regel erst nach der Bauabnahme (kolaudace). Ein genehmigungspflichtiges Bauwerk darf nur aufgrund eines Abnahmebescheids (kolaudační rozhodnutí) genutzt werden, und zwar nur zu dem darin vom Bauamt festgelegten Zweck (§ 230 BauG). Einfache Bauwerke benötigen keine Bauabnahme, mit Ausnahme einfacher Wohnbauten. Ob diese Ausnahme auch den Umbau eines Teils eines Bürogebäudes in Wohnungen erfasst, sagt das Gesetz nicht ausdrücklich, weshalb der Developer mit einer Bauabnahme rechnen sollte. Bei einer gesonderten Nutzungsänderung legt den neuen Zweck unmittelbar die Genehmigung der Nutzungsänderung fest.

Den Unterschied zwischen Nutzungsänderung und erneuter Bauabnahme erläutert der Artikel Nutzungsänderung von Wohnungen und Nichtwohnräumen – erneute Bauabnahme. Für den Umbau eines ganzen Gebäudes ergibt sich daraus vor allem, dass die Entscheidung des Bauamts den Nutzungszweck jedes Gebäudeteils bestimmt. Daran knüpft die Teilungserklärung (prohlášení vlastníka) an, mit der der Developer das Haus in Einheiten aufteilt. Darin muss er für jede Wohnung den Nutzungszweck angeben (§ 1166 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „tschBGB“)), und beide Dokumente dürfen einander daher nicht widersprechen.

Welche Maßnahmen bei einem konkreten Gebäude eine Genehmigung erfordern und ob ein einfacherer Weg genügt, hängt vom Umfang der Eingriffe in tragende Konstruktionen, Fassade und Brandschutz ab. Deshalb wählen die Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS die Genehmigungsstrategie erst nach einer Besichtigung des Gebäudes und nach Rücksprache mit dem Statiker und dem Brandschutzspezialisten. Ein Fehler beim gewählten Weg zeigt sich meist erst bei der Bauabnahme, wenn die Korrektur am teuersten ist.

Technische Anforderungen, die Büros am schwersten erfüllen

Die Anforderungen an die Bebauung gelten auch bei einer Änderung eines fertiggestellten Bauwerks und bei einer Nutzungsänderung. Das Gesetz fügt jedoch hinzu: nur in dem Umfang, in dem schwerwiegende raumtechnische oder bautechnische Gründe oder ein anderes öffentliches Interesse dies nicht ausschließen (§ 137 Abs. 4 BauG). Für ein altes Gebäude ist das eine wichtige Erleichterung. Der Developer muss sie jedoch für die konkrete Anforderung nachweisen, und das Bauamt gewährt sie nicht automatisch.

Am häufigsten scheitert ein Projekt am Tageslicht. Die Verordnung hält die Tagesbelichtung für ausreichend, wenn die Summe der Öffnungsflächen, über die ein Aufenthaltsraum belichtet wird, mindestens ein Zehntel seiner Bodenfläche erreicht. Als Aufenthaltsraum gilt dabei ein Raum oder Raumteil mit einer Fläche von mindestens 8 m² (tschechische Verordnung Nr. 146/2024 Slg.). Bürogebäude haben tiefe Grundrisse mit einem Mittelflur. Der innere Streifen des Geschosses dient daher oft nur für Bäder, Ankleiden und Abstellräume, was die verkaufbare Fläche je Geschoss verringert.

Das zweite Problem ist meist das Parken. Die Zahl der Stellplätze bestimmt die Verordnung nach dem Zweck des Bauwerks, und die Stellplätze sollen vorrangig Teil des Bauwerks oder auf dessen Grundstück sein. Erst wenn das nicht möglich ist, darf der Developer sie auf einem anderen Grundstück in einer Entfernung von bis zu 300 Metern errichten. Von der Zahl und der Lage der Stellplätze kann eine Ausnahme genehmigt werden, da die Verordnung sie ausdrücklich zulässt. Das Bauamt erteilt sie aber nur, wenn die Lösung die Sicherheit und Gesundheit von Personen nicht gefährdet und der Zweck der Anforderung erreicht wird (§ 138 Abs. 1 BauG).

Eine Ausnahme lässt die Verordnung nur von ausgewählten Bestimmungen zu, und die Tagesbelichtung von Aufenthaltsräumen gehört nicht dazu. Auch bei Lüftung und Schallschutz zwischen Wohnungen ist keine Ausnahme möglich. Die Verordnung erlaubt hier jedoch eine andere technische Lösung, wenn der Developer nachweist, dass zumindest die grundlegenden Anforderungen an Bauwerke erfüllt werden. Bei jeder Anforderung sind daher gesondert drei Dinge zu prüfen: ob sie auf das alte Gebäude in vollem Umfang anzuwenden ist, ob eine Ausnahme davon möglich ist und ob eine andere Lösung in Betracht kommt. Lässt sich das Gebäude nicht anpassen, muss der Developer den Grundriss ändern oder die Zahl der Wohnungen reduzieren.

Ablauf von der Gebäudeprüfung bis zur Bauabnahme

Der Umbau von Büros in Wohnungen hat fünf Phasen, und jede endet mit einer Entscheidung, die den Preis des Projekts beeinflusst. Die erste Phase ist die rechtliche und technische Prüfung des Gebäudes noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrags. Der Developer überprüft darin den Flächennutzungsplan, die örtlichen Bauvorschriften, den Zustand der tragenden Konstruktionen und die Genehmigungshistorie des Gebäudes. Das Ergebnis der Prüfung fließt in den Preis oder in die aufschiebenden Bedingungen des Kaufvertrags ein.

Die zweite Phase ist eine Machbarkeitsstudie mit Architekt, Statiker und Brandschutzspezialist. Sie zeigt, wie viele Wohnungen das Gebäude realistisch aufnehmen kann, welche Anforderungen der Verordnung es erfüllt und wo es eine Ausnahme benötigt. Erst aus der Studie ergibt sich eine realistische Zahl von Einheiten. Darauf beruhen die Finanzierung des Projekts und die Verhandlungen mit der Bank. Die Studie bestimmt zugleich, ob das Projekt den Weg eines einfachen Bauwerks oder eines regulären Genehmigungsverfahrens geht.

Die dritte Phase ist die Vorbereitung der Dokumentation und die Einholung der Stellungnahmen der betroffenen Behörden, typischerweise zu Brandschutz und öffentlichem Gesundheitsschutz. Die vierte Phase ist die eigentliche Genehmigung des Vorhabens beim Bauamt und anschließend die Bauausführung. Die fünfte Phase ist die Bauabnahme, nach der der Developer die Wohnungen nutzen, vermieten oder in Einheiten aufteilen und verkaufen kann. An die einzelnen Phasen knüpfen die Verträge mit der Bank, dem Bauunternehmer und den künftigen Käufern an.

Die Reihenfolge der Phasen und die Vertragsbedingungen sind bei jedem Gebäude anders, denn es kommt auf den Stand des Flächennutzungsplans, den Umfang der baulichen Maßnahmen und darauf an, ob das Gebäude bereits Mieter hat. Deshalb legen die Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS sie nach dem konkreten Gebäude fest und danach, wie der Developer das Projekt finanzieren will. Ein universeller Zeitplan funktioniert hier nicht, und seine Übernahme aus einem anderen Projekt ist oft die Quelle späterer Streitigkeiten mit dem Bauunternehmer.

Mehrwertsteuer und Wohnungsverkauf: Wann der Umbau eine neue Frist auslöst

Der Umbau kann die Pflicht, beim Verkauf der Wohnungen Mehrwertsteuer anzuwenden, erneut auslösen. Der Verkauf eines fertiggestellten Bauwerks oder einer Einheit ist von der Mehrwertsteuer befreit, mit Ausnahme des ersten Verkaufs bis zum Ende des 23. Kalendermonats nach dem Monat, in dem der erste Abnahmebescheid rechtskräftig wurde (§ 56 des tschechischen Mehrwertsteuergesetzes (Gesetz Nr. 235/2004 Slg., im Folgenden „MwStG“)). Ebenso läuft die Frist nach der Abnahme einer wesentlichen Änderung des Bauwerks. Das gilt aber nur, wenn den Abnahmebescheid derjenige erhält, der die Änderung durchgeführt hat.

Für einen Developer, der den Umbau selbst durchgeführt hat, bedeutet das, dass der erste Verkauf der Wohnungen kurz nach der Bauabnahme in der Regel der Mehrwertsteuer unterliegt. Als wesentliche Änderung versteht das Gesetz eine Änderung, deren Ziel es ist, die Nutzung des Bauwerks oder die Bedingungen seiner Bewohnung zu ändern. Die zweite Voraussetzung ist, dass die vom Verkäufer für die Änderung aufgewendeten Kosten ohne Mehrwertsteuer 30 % der Bemessungsgrundlage beim unmittelbar folgenden Verkauf übersteigen. Der Umbau von Büros in Wohnungen erfüllt die erste Voraussetzung, da er die Nutzung des Bauwerks ändert. Entscheidend ist also das Verhältnis der Umbaukosten zum Verkaufspreis.

Eine besondere Regel gilt, wenn der Developer das Gebäude oder die Wohnungen noch während des Umbaus verkauft. Sobald die laufende Änderung wesentlich wird, ist auch der Verkauf vor der Bauabnahme eine erste Lieferung und unterliegt der Mehrwertsteuer. Beim Mietmodell ist die Lage anders, denn die Vermietung von Wohnungen ist von der Mehrwertsteuer befreit, und der Steuerpflichtige kann dabei nicht zur Besteuerung optieren. Das bestimmt § 56a Abs. 5 MwStG.

Die Befreiung ohne Optionsmöglichkeit beeinflusst auch den Anspruch auf Vorsteuerabzug aus den Baukosten. Ein Developer, der die Wohnungen zur Vermietung behält, kann daher nicht mit dem vollen Vorsteuerabzug aus dem Bau rechnen. Der Steuerberater muss diese Auswirkung im Finanzmodell abbilden, bevor der Developer entscheidet, ob er die Wohnungen verkauft oder behält. Verkauft der Developer einen Teil der Wohnungen und vermietet einen anderen, muss er die Kosten auf beide Regime aufteilen.

Fehler, die den Büroumbau verteuern

Der teuerste Fehler ist der Kauf eines Gebäudes ohne geprüften Flächennutzungsplan. Der Developer zahlt einen Preis, der einem Wohnprojekt entspricht, und stellt erst danach fest, dass Wohnen in der Fläche unzulässig ist. Eine Änderung des Flächennutzungsplans ist ungewiss und dauert lange. Das Projekt trägt in der Zwischenzeit die Zinsen des Akquisitionskredits. Vorbeugen lässt sich mit einer aufschiebenden Bedingung im Kaufvertrag, die an die Überprüfung des Flächennutzungsplans geknüpft ist.

Der zweite Fehler ist, Wohnungen nach der Bruttogeschossfläche statt nach dem Tageslicht zu berechnen. Das Kaufmodell geht oft von der Bürofläche multipliziert mit dem Quadratmeterpreis einer Wohnung aus. Die Anforderung an die Belichtung von Aufenthaltsräumen schließt jedoch den inneren Streifen des Geschosses von der Wohnfläche aus. Die resultierende verkaufbare Fläche ist dann meist geringer, als das Modell annahm. Mit ihr sinkt auch der Ertrag des Projekts.

Der dritte Fehler ist, bestehende Mieter und Eigentümer von Einheiten zu unterschätzen. Der Developer muss vor dem Umbau die Mietverträge, die Eigentumsverhältnisse und die Regeln der Hausverwaltung prüfen. Je nach Umfang des Eingriffs kann er dann die Zustimmung der Eigentümer, einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft (společenství vlastníků) oder eine Vereinbarung mit dem Mieter benötigen. Dem Verhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Änderungen im Haus widmet sich der Artikel Eigentümergemeinschaft und Nutzungsänderung – bauliche Maßnahmen. Ohne Klärung dieser Beziehungen droht ein Baustopp mitten in der Ausführung.

Der vierte Fehler ist, Wohnungen als Beherbergung zu bezeichnen, damit das Projekt schneller durchgeht. Bauamt und Gericht beurteilen den tatsächlichen Zweck des Bauwerks, und Erklärungen in der Dokumentation überzeugen sie nicht. Zeigt sich der verschleierte Zweck später, drohen dem Developer ein Streit um die Genehmigung und Schwierigkeiten beim Verkauf der Einheiten. Inwieweit eine konkrete Lösung vertretbar ist, hängt vom Wortlaut des Flächennutzungsplans und vom Grundriss der Wohnungen ab; deshalb beurteilen die Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS sie, bevor der Planer zu zeichnen beginnt.

Wo der Umbau von Büros in Wohnungen scheitert

Zusammenfassung für Eigentümer und Management

Der Artikel hat gezeigt, dass der Umbau von Büros in Wohnungen auf vier Voraussetzungen beruht. Der Flächennutzungsplan muss Wohnen zulassen, und das Bauamt muss den Umbau genehmigen und die Wohnungen abnehmen; ausnahmsweise genügt die Genehmigung einer Nutzungsänderung. Das Projekt muss zudem die technischen Anforderungen an Wohnungen und die steuerlichen Folgen von Verkauf oder Vermietung tragen.

Für die Unternehmensleitung ist die Reihenfolge der Schritte entscheidend. Die Prüfung von Flächennutzungsplan, Gebäude und Steuern gehört vor die Unterzeichnung des Kaufvertrags, denn danach hat der Developer keinen Hebel mehr beim Preis. Wird die Entscheidung aufgeschoben, trägt das Unternehmen das Risiko eines stillstehenden Projekts, während der Kredit weiter Zinsen kostet. Jeder Monat Verzögerung schmälert dann den Ertrag, mit dem das Investitionsvorhaben gerechnet hat.

Die Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS prüfen Gebäude vor der Akquisition, entwerfen die Genehmigungsstrategie, bereiten Kaufverträge mit aufschiebenden Bedingungen vor und vertreten Developer in Verhandlungen mit Bauämtern und betroffenen Behörden. Dabei arbeiten sie mit Steuerberatern bei der Beurteilung der Mehrwertsteuer für Verkauf und Vermietung von Wohnungen zusammen.

Wenn Sie den Kauf oder Umbau eines Bürogebäudes zu Wohnzwecken erwägen, schreiben Sie uns an beratung@arws.cz. Eine Übersicht unserer Leistungen finden Sie im Bereich Development und Baurecht.