Eigentümergemeinschaft (SVJ): Nutzungsänderung und Umbauten der Wohnung

Grundrechte des Wohnungseigentümers und Grenzen der SVJ

Wesentliche Beschränkungen für den Eigentümer bestehen darin, dass er einem anderen Eigentümer die Ausübung derselben Rechte nicht erschweren und die gemeinschaftlichen Teile des Hauses nicht gefährden darf. Die gemeinschaftlichen Teile sind physisch Bestandteil des Hauses und umfassen tragende Konstruktionen, Steigleitungen, Fassade, Fenster, Flure und Dach, auch wenn sie sich innerhalb der Wohnung befinden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (SVJ) kann Ihre grundlegenden Eigentumsrechte durch ihre Satzung nicht generell über den gesetzlichen Rahmen hinaus einschränken. Enthielte die Satzung ein absolutes Verbot der gewerblichen Tätigkeit in der Wohnung oder schränkte sie die Verfügung über die Einheit willkürlich ein, sind solche Bestimmungen wegen Gesetzeswidrigkeit in der Regel nicht durchsetzbar.

Die SVJ kann Ihnen nicht pauschal verbieten, die Wohnung zu vermieten oder neue Möbel zu kaufen, sie kann jedoch die Regeln für die Nutzung der Gemeinschaftsräume und die Hausordnung festlegen. Mit dieser Unterscheidung befassen sich die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS ständig, denn Eigentümern ist oft nicht bewusst, was die SVJ verbieten kann und was nicht.

Bauliche Änderungen innerhalb der Wohnung: Was eine Zustimmung erfordert

Zu den häufigsten baulichen Änderungen gehören die Renovierung des Badezimmers, der Austausch der Küchenzeile, der Anstrich der Wände oder der Austausch des Bodenbelags. Viele dieser Arbeiten erfordern keine Genehmigung des Bauamts, im Verhältnis zur SVJ gelten jedoch besondere Regeln, die sich aus § 1182 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „OZ“) ergeben.

Nach § 1182 ist der Eigentümer verpflichtet, den Zutritt zur Wohnung zu ermöglichen, wenn es die bauliche Änderung erfordert; daraus folgt die Pflicht, die SVJ über die Änderungen vorab zu informieren.

Zu den Änderungen, die die Zustimmung der SVJ und eine Genehmigung des Bauamts erfordern, zählen der Abbruch einer tragenden Wand, Eingriffe in gemeinschaftliche Leitungen oder die Änderung des Aussehens des Hauses. In diesen Fällen benötigen Sie eine Projektdokumentation und müssen beim Bauamt einen Antrag auf Genehmigung des Vorhabens stellen.

Führen Sie eine genehmigungspflichtige bauliche Änderung ohne diese Genehmigung durch, kann das Bauamt die Beseitigung des Bauwerks auf Ihre Kosten anordnen. Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS befassen sich regelmäßig mit Situationen, in denen Eigentümer zu spät feststellen, dass ihnen Sanktionen und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands drohen.

Änderung des Nutzungszwecks der Wohnung

Die Änderung des Nutzungszwecks (zum Beispiel von einer Wohnung in ein Büro, eine Arztpraxis oder ein Geschäft) ist rechtlich kompliziert. Es geht nicht nur um einen Umbau, sondern um eine Änderung des rechtlichen Wesens der Einheit, die vom Bauamt genehmigt werden und sich in der Teilungserklärung (prohlášení vlastníka) niederschlagen muss.

Die Teilungserklärung ist ein in der Urkundensammlung des Liegenschaftskatasters (katastr nemovitostí) hinterlegtes Dokument, das die Einheiten im Haus definiert. Ändert sich der Nutzungszweck in einen Nichtwohnraum, muss auch dieses Dokument geändert werden.

Benötigen Sie die Ausarbeitung einer Teilungserklärung? Wir erstellen sie mit verbindlichem Termin und im Voraus bekanntem Preis — Einzelheiten und einen unverbindlichen Kostenrechner finden Sie unter https://prohlasenivlastnika.cz.

Der Prozess umfasst die Beratung mit einem Planer, die Vorbereitung der Dokumentation, die Genehmigung der Änderung bei der Behörde und die anschließende Änderung der Teilungserklärung. Für diese Änderung benötigen Sie die schriftliche Zustimmung der betroffenen Eigentümer und die Zustimmung der Mehrheit der Stimmen aller Wohnungseigentümer.

Die Situation wird komplizierter, wenn sich durch die Änderung die Miteigentumsanteile an den gemeinschaftlichen Teilen ändern würden, zum Beispiel bei einem Anbau. Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS können Sie sicher durch alle Schritte führen und mit dem Bauamt sowie der SVJ kommunizieren.

Abstimmung in der Versammlung der SVJ

Die Entscheidung über eine Änderung der Teilungserklärung oder über bauliche Änderungen, die in gemeinschaftliche Teile eingreifen, erfordert eine ordnungsgemäße Abstimmung. Die Regeln bestimmen das Gesetz und die Satzung der SVJ, wobei der erste Schritt stets die Beschlussfähigkeit der Versammlung ist.

Das bedeutet, dass Wohnungseigentümer anwesend sein müssen, die über mehr als 50 % aller Stimmen verfügen, sofern die Satzung kein höheres Quorum bestimmt.

Für die Annahme eines gewöhnlichen Beschlusses verlangt das Gesetz die Zustimmung der Mehrheit der Stimmen der anwesenden Eigentümer, es sei denn, die Satzung verlangt eine höhere Zahl. Für die Änderung der Teilungserklärung gelten jedoch strengere Regeln.

Für die Änderung der Teilungserklärung verlangt das Gesetz die Zustimmung der Mehrheit der Stimmen aller Eigentümer und darüber hinaus die Zustimmung der Eigentümer, die von der Änderung unmittelbar betroffen sind.

Die Änderung der Teilungserklärung wird nicht durch die bloße Abstimmung in der Versammlung wirksam, sondern muss schriftlich ausgefertigt werden. Ändern sich die Anteile, ist eine schriftliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erforderlich.

Welche Arbeiten die SVJ blockieren kann

Die SVJ verwaltet das Haus und das Grundstück, wobei ihre Zuständigkeit dort endet, wo das ausschließliche Eigentumsrecht an der Wohnung beginnt. Sie muss Eingriffe in tragende Konstruktionen, technische Anlagen und Änderungen des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses regeln.

Durch die Satzung der SVJ kann das Eigentumsrecht nicht wirksam über den gesetzlichen Rahmen hinaus eingeschränkt werden; solche Bestimmungen sind nichtig oder unwirksam.

Viele SVJ versuchen, durch die Satzung kurzfristige Vermietungen oder gewerbliche Tätigkeit zu verbieten, was häufig an die Grenzen des Gesetzes stößt. Blockiert die SVJ Ihre Rechte ohne gesetzlichen Grund, können Ihnen die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS eine rechtliche Stellungnahme ausarbeiten.

Ablauf der Anzeige baulicher Änderungen

Wenn Sie Bauarbeiten planen, sind Sie verpflichtet, transparent vorzugehen, um Streitigkeiten vorzubeugen. Der erste Schritt ist die Ausarbeitung der Dokumentation; bei Eingriffen in tragende Konstruktionen ist ein statisches Gutachten erforderlich.

Wir empfehlen, die Zustimmung mit ausreichendem Vorlauf einzuholen, mindestens 30 Tage vor dem geplanten Beginn der Arbeiten. Verursachen Sie einen Schaden an den gemeinschaftlichen Teilen, haften Sie dafür. Ohne ordnungsgemäße Dokumentation des Zustands vor Beginn der Arbeiten lässt sich nur schwer nachweisen, dass der Schaden nicht durch Ihr Verschulden entstanden ist.

Wann Sie eine Genehmigung des Bauamts benötigen

Das neue tschechische Baugesetz (Gesetz Nr. 283/2021 Slg., im Folgenden „BauG“) hat die früheren Verfahrensarten in einem einzigen Verfahren zur Genehmigung des Vorhabens zusammengeführt. Zugleich bestimmt es Kategorien von Bauwerken, die keine Genehmigung erfordern, und zwar insbesondere in Anlage Nr. 1. Nach Anlage Nr. 1 des neuen BauG sind bauliche Änderungen genehmigungsfrei, sofern durch sie nicht in die tragenden Konstruktionen des Bauwerks eingegriffen wird.

Typischerweise handelt es sich um die Sanierung des Badezimmers im gleichen Grundriss, den Austausch von Böden, Putz oder Innenleitungen in der Wohnung. Bei diesen Änderungen genügt in der Regel die Anzeige an die SVJ, ohne dass ein Verfahren bei der Behörde nötig ist. Sobald Sie in tragende Konstruktionen eingreifen, das Aussehen des Bauwerks oder die Art der Nutzung ändern, müssen Sie eine Genehmigung des Vorhabens einholen.

Der Antrag wird auf dem vorgeschriebenen Formular gestellt, wobei Sie dem Antrag die Zustimmung des Eigentümers der Immobilie und die Projektdokumentation beifügen müssen. Eigentümer irren sich häufig bei der Unterscheidung zwischen tragenden und nicht tragenden Wänden. Stellt das Bauamt einen unberechtigten Eingriff fest, leitet es ein Verfahren zur Beseitigung des Bauwerks ein.

Änderung der Teilungserklärung in der Praxis

Wenn Sie den Grundriss der Wohnung so ändern, dass sich ihre Fläche ändert, oder den Nutzungszweck ändern, müssen Sie die Teilungserklärung (prohlášení vlastníka) ändern. Der erste Schritt ist die Analyse der bestehenden Erklärung und die Feststellung, wie die Einheiten abgegrenzt sind. Es ist zu ermitteln, wie die Einheiten und die gemeinschaftlichen Teile aktuell abgegrenzt sind, damit ein korrekter Nachtrag vorbereitet werden kann.

Es folgen die Vorbereitung der Änderung und der Entwurf der Vereinbarung der Eigentümer, in der genau zu bezeichnen ist, was sich ändert. Die Einholung der Zustimmungen ist die entscheidende Phase des gesamten Prozesses. Die Zustimmung muss schriftlich erfolgen, und bei einer Änderung der Anteile ist die Vereinbarung aller Eigentümer erforderlich.

Der Ausschuss der SVJ oder ein bevollmächtigter Eigentümer stellt anschließend den Antrag auf Eintragung der Änderung in das Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí). Wird die Änderung nicht korrekt durchgeführt, trägt das Kataster sie nicht ein. Es entsteht ein Widerspruch zwischen dem tatsächlichen und dem rechtlichen Zustand, was den künftigen Verkauf der Wohnung oder die Inanspruchnahme einer Hypothek blockiert.

Ein Fall aus der Praxis

Die Fallstudie zeigt den Fall von Herrn Martin, der eine Wohnung in einem Plattenbau besitzt und das Wohnzimmer mit der Küche verbinden möchte, indem er eine Öffnung in ein tragendes Wandelement bricht. Die SVJ verweigert ihm die Zustimmung mit der Begründung, im Haus sei schon genug abgebrochen worden.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS haben Erfahrung mit der Überwindung unberechtigten Widerstands einer SVJ und empfehlen in einem solchen Fall, ein fachkundiges statisches Gutachten einzuholen.

Handlungsempfehlungen und wichtige Kontakte

Die Problematik baulicher Änderungen, der Genehmigung von Vorhaben und der Beziehungen innerhalb der SVJ ist im Jahr 2026 eine komplexe Disziplin. Wenn Sie das Risiko von Geldbußen in Millionenhöhe und Nachbarschaftsstreitigkeiten minimieren möchten, empfehlen wir, das Vorhaben mit einem Fachmann zu besprechen.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS erstellen eine rechtliche Analyse und helfen Ihnen, Ihre Rechte auf gesetzlichem Weg durchzusetzen. Die Anwaltskanzlei ARROWS ist für den Fall der Berufshaftung bis zu einem Betrag von 350 000 000 CZK (ca. 14,4 Mio. EUR) versichert, was Ihnen die Sicherheit unserer Dienstleistungen garantiert.

Fazit

Bauliche Änderungen und die Nutzungsänderung einer Einheit in einem Haus mit SVJ erfordern sorgfältige Vorbereitung und Kenntnis der aktuellen Gesetzgebung. Das Ignorieren der Regeln kann zu hohen Geldbußen, Gerichtsverfahren und einer Wertminderung der Immobilie führen.

Die Anwaltskanzlei ARROWS bietet Ihnen umfassende rechtliche Betreuung – von der Beurteilung des Vorhabens über die Verhandlungen mit Behörden und der SVJ bis zur Eintragung in das Kataster.

Müssen Sie eine bauliche Änderung oder eine Nutzungsänderung der Wohnung klären? Schreiben Sie uns an beratung@arws.cz und lassen Sie sich eine rechtliche Analyse Ihrer Situation erstellen.