Wie Sie die Übergangsfrist des Baugesetzes nutzen, bevor sie am 30.6.2027 endet

Was genau am 30. Juni 2027 endet

Die Übergangsbestimmung des tschechischen Baugesetzes (Gesetz Nr. 283/2021 Slg., BauG) erlaubt es, bis zum 30. Juni 2027 einem Antrag auf Baugenehmigung oder auf Rahmengenehmigung Unterlagen beizufügen, die nach den bisherigen Rechtsvorschriften erstellt wurden, und zwar Projektunterlagen, Unterlagen für die Bauanzeige, Unterlagen für die Entscheidung über die Standortbestimmung des Bauvorhabens, ergänzt um festgelegte Teile, sowie weitere aufgeführte Arten (§ 329 Abs. 1). Es handelt sich also nicht um eine allgemeine Frist für das gesamte Verfahren.

Entscheidend ist der Tag der Antragstellung. Das Gesetz spricht von einem Antrag, der „bis zum 30. Juni 2027 eingereicht“ wurde. Ein früher gestellter Antrag kann alte Unterlagen enthalten, ein später gestellter muss bereits Unterlagen nach den neuen Regeln aufweisen. Von der Frist hängt der Erlass der Entscheidung nicht ab: Das Bauamt (stavební úřad) kann auch nach dem 30.6.2027 entscheiden, sofern der Antrag rechtzeitig gestellt wurde. Die Behörde prüft also nicht, wann die Unterlagen entstanden sind, sondern wann der Antrag eingereicht wurde, weshalb dieser Tag nachweisbar sein muss, etwa durch eine Eingangsbestätigung oder das Datum im Datenpostfach.

Daraus ergibt sich die Grundstrategie des Investors: Nicht entscheidend ist, wann die Genehmigung erteilt wird, sondern wann der Antrag gestellt wird. Jeder Monat vor dem Ende der Übergangsfrist verkürzt die Vorbereitungszeit, daher lohnt es sich zu entscheiden, welche Projekte noch nach den alten Regeln umgesetzt und welche direkt nach den neuen vorbereitet werden. Die Entscheidung ist sowohl wirtschaftlich als auch rechtlich: Das alte Regime spart Überarbeitungskosten, auf eine etwaige Verschiebung der Frist sollte man sich jedoch nicht verlassen.

Einen breiteren Überblick über die Änderungen bietet der Beitrag darüber, was im Baurecht in den Jahren 2026 bis 2028 gilt.

Was nach den alten Regeln eingereicht werden kann und bis wann

Das Gesetz unterscheidet vier Situationen. Erstens der Antrag auf Baugenehmigung oder Rahmengenehmigung: alte Unterlagen für die Bauanzeige, für die Standortbestimmung (ergänzt um die architektonisch-bauliche und die baukonstruktive Lösung nach der Durchführungsverordnung), für die Bau- oder gemeinsame Genehmigung oder für Linienbauten in begrenztem Umfang (§ 329 Abs. 1). Zweitens der Antrag auf Genehmigung einer Änderung der Gebietsnutzung: Unterlagen für die Entscheidung über die Änderung der Gebietsnutzung (Abs. 2).

Für die Ausführungsunterlagen gilt ein anderer Auslöser. Wird mit der Bauausführung bis zum 30.6.2027 begonnen, können nach den bisherigen Vorschriften erstellte Ausführungsunterlagen verwendet werden (§ 329 Abs. 3). Entscheidend ist hier also der Baubeginn, nicht die Antragstellung. Ein 2026 genehmigter Bau, dessen Ausführung erst 2028 beginnt, kann diese Erleichterung nicht mehr nutzen.

Viertens der bis zum 30.6.2027 gestellte Antrag auf Genehmigung der Beseitigung eines Bauwerks: Ihm können Abbruchunterlagen nach den bisherigen Vorschriften beigefügt werden (Abs. 4). Die Erleichterung betrifft somit den gesamten Lebenszyklus des Vorhabens, von der Vorbereitung bis zum Abriss, doch für jede Phase gilt ein anderer Auslöser: die Antragstellung oder der Baubeginn. Der Projektplan muss daher für jede Phase ein eigenes maßgebliches Datum enthalten.

Ein Praxisbeispiel: Ein Projektentwickler stellt bis Juni 2027 einen Antrag auf Baugenehmigung mit alten Unterlagen für die Baugenehmigung, das Bauamt entscheidet etwa 2028 und der Bau beginnt 2029. Der Antrag wurde rechtzeitig gestellt, sodass die alten Genehmigungsunterlagen Bestand haben, die Ausführungsunterlagen müssen jedoch neu sein, da der Bau nicht bis zum 30.6.2027 begonnen wurde.

Wie die Behörde alte Unterlagen beurteilt und was mit bisherigen Entscheidungen geschieht

Das Bauamt prüft im Verfahren nach dem neuen Gesetz die gemäß der Übergangsbestimmung vorgelegten Unterlagen nach den bisherigen Rechtsvorschriften, insbesondere dem bisherigen tschechischen Baugesetz Nr. 183/2006 Slg. (§ 329 Abs. 5). Der Investor muss also nicht befürchten, dass die alten Unterlagen selbst nach anderen Maßstäben beurteilt werden als denen, nach denen sie entstanden sind. Das Verfahren wird jedoch nach dem neuen Gesetz geführt, und die übrigen Genehmigungsvoraussetzungen werden nach den im jeweiligen Verfahren anwendbaren Regeln beurteilt. Der Wert der Übergangsfrist liegt in der Vorhersehbarkeit der Unterlagen, nicht in einer Rückkehr zum alten Verfahren.

Frühere Entscheidungen erlöschen nicht, sie gehen in das neue Regime über. Ein rechtskräftiger Standortbescheid über die Standortbestimmung des Bauvorhabens gilt als Teilentscheidung im Verfahren über die Genehmigung des Vorhabens und, sofern das Vorhaben weder eine Baugenehmigung noch eine Bauanzeige erforderte, unmittelbar als Genehmigung (§ 330 BauG). Rechtskräftige Baugenehmigungen, gemeinsame Genehmigungen und vergleichbare Entscheidungen gelten als Genehmigung des Vorhabens nach dem neuen Gesetz (§ 330 Abs. 7).

Verbindliche Stellungnahmen, Zustimmungen und Entscheidungen der betroffenen Behörden sowie Äußerungen der Infrastruktureigentümer, die vor dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes erteilt wurden, gelten als Unterlagen für das Verfahren nach dem neuen Gesetz. Das Bauamt überprüft sie nicht und beurteilt die durch sie geschützten öffentlichen Interessen nicht erneut (§ 330 Abs. 9). Für den Investor bedeutet das Zeitersparnis: Früher eingeholte Stellungnahmen müssen in der Regel nicht erneuert werden, stets ist aber zu prüfen, ob sie sich auf das Vorhaben in der eingereichten Form beziehen und dafür verwendbar sind.

Die Nutzungszustimmung gilt als Nutzungsentscheidung nach dem neuen Gesetz (§ 330 Abs. 10). Bei genehmigten Vorhaben führt die Änderung des Vorhabens vor der Fertigstellung und das Nutzungsverfahren jenes Bauamt durch, auf das die Zuständigkeit für die Genehmigung des Vorhabens übergegangen ist (§ 330 Abs. 4). Die Überprüfung von Standortbescheiden nach dem Übergang zum neuen Gesetz behandelt ein eigener Beitrag zur Revision des Standortbescheids.

Drei Situationen aus der Praxis: Was mit früheren Verfahren und Entscheidungen zu tun ist

Erste Situation: Der Investor hat einen rechtskräftigen Standortbescheid, aber noch keine Baugenehmigung. Der Standortbescheid gilt nach der Übergangsbestimmung als Teilentscheidung im Verfahren über die Genehmigung des Vorhabens, sodass der Investor mit einem Antrag auf Genehmigung des Vorhabens nach dem neuen Gesetz anknüpft und nicht bei null beginnt. Dem Antrag fügt er Unterlagen nach § 329 bei, sofern er ihn rechtzeitig stellt.

Zweite Situation: Das Verfahren wurde vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes eingeleitet. Solche Verfahren werden nach den bisherigen Rechtsvorschriften abgeschlossen (§ 330 Abs. 1). Betrifft das Verfahren jedoch ein Vorhaben, für das nach dem neuen Gesetz weder eine Genehmigung noch eine andere Entscheidung oder Handlung erforderlich ist, stellt das Bauamt das Verfahren durch Beschluss ein, wogegen kein Rechtsmittel zulässig ist (§ 330 Abs. 2). Der Investor sollte daher bei laufenden Sachen prüfen, ob sein Vorhaben weiterhin genehmigungspflichtig ist.

Dritte Situation: Der Bau wurde vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes genehmigt und wird während der Ausführung geändert. Die Änderung des Vorhabens vor der Fertigstellung genehmigt und das Nutzungsverfahren führt jenes Bauamt durch, auf das die Zuständigkeit für die Genehmigung des Vorhabens übergegangen ist (§ 330 Abs. 4). Der Investor wendet sich bei einer Änderung also an die Behörde nach der neuen Zuständigkeitsordnung, nicht zwingend an diejenige, die den Bau genehmigt hat. Für vorbehaltene Bauten und mit ihnen zusammenhängende Bauten gelten besondere Zuständigkeitsregeln (§ 330 Abs. 3 und 4).

Eine besondere Behandlung erfahren Entscheidungen über die Änderung der Gebietsnutzung und über die Teilung oder Zusammenlegung von Grundstücken. Ein rechtskräftiger Standortbescheid über die Änderung der Gebietsnutzung gilt als Teilentscheidung im Verfahren über die Genehmigung des Vorhabens bzw. als Genehmigung, und Standortbescheide über die Teilung oder Zusammenlegung von Grundstücken und über Schutzzonen gelten als Entscheidungen über die Genehmigung eines nichtbaulichen Vorhabens (§ 330 Abs. 8). Ältere Entscheidungen bleiben also auch außerhalb klassischer Bauten verwertbar.

Aus diesen Situationen ergibt sich eine gemeinsame Empfehlung: Für jedes laufende Vorhaben lässt sich der Investor eine kurze Stellungnahme erstellen, die festhält, welche frühere Entscheidung vorliegt, wie sie nach § 330 zu beurteilen ist und welcher Schritt folgt. Eine solche Übersicht ist an einem Tag erstellt und deckt Vorhaben auf, die beschleunigt werden müssen, ebenso wie jene, bei denen sich nichts ändert. Ohne sie erfährt der Investor von dem Problem meist erst vom Bauamt.

Wie Unterlagen und maßgebliche Daten dokumentiert werden sollten

Das Gesetz legt nicht fest, wann die alten Unterlagen erstellt sein müssen; entscheidend ist der Tag der Antragstellung bzw. des Baubeginns. Dennoch empfiehlt es sich, bei allen Unterlagen anzugeben, nach welchen Vorschriften sie entstanden sind, und einen Nachweis über das Datum der Antragstellung aufzubewahren. Bei einem späteren Streit darüber, welches Regime anzuwenden ist, ist dies der einfachste Beweis.

Die Erfassung der maßgeblichen Daten gehört in den Projektplan. Für jedes Vorhaben führt der Investor drei Daten: wann der Genehmigungsantrag gestellt wird, wann mit der Bauausführung begonnen wird und wann der Antrag auf Beseitigung des Bauwerks gestellt wird, falls geplant. Neben jedem Datum steht ein Vermerk, ob alte oder neue Unterlagen verwendet werden, sowie die verantwortliche Person. Die Tabelle kostet eine Stunde und erspart Monate der Unsicherheit.

Hilfreich ist auch die Einteilung der Projekte in drei Gruppen: solche, die kurz vor der Einreichung stehen, solche, bei denen ein wesentlicher Teil der Unterlagen fehlt, und solche, die erst nach der Frist anlaufen. Für die erste Gruppe wird die Einreichung mit Puffer geplant, bei der zweiten wird abgewogen, ob die Ergänzung der Unterlagen erreichbar ist, und bei der dritten werden die Unterlagen direkt nach den neuen Regeln beauftragt, um Doppelarbeit zu vermeiden. Die Einteilung wird monatlich aktualisiert und die Geschäftsleitung erhält eine einseitige Übersicht.

Ein Risiko sind Unterlagen, die „fast fertig“ sind. Der Investor rechnet damit, sie zu ergänzen und einzureichen, stellt aber fest, dass Unterlagen fehlen, und verpasst die Frist. Hilfreich ist eine klare Entscheidung darüber, welche Projekte nach den alten Regeln eingereicht werden, während die übrigen direkt nach den neuen anlaufen. Halbe Lösungen, bei denen alte Unterlagen nach den neuen Regeln angepasst werden, sind nicht sinnvoll. Unterlagen, die in das neue Regime überführt werden, verlieren den Hauptvorteil des alten: die vorhersehbare Beurteilung nach den bisherigen Regeln. Sie kosten dann so viel Zeit wie neue und bieten nicht die Sicherheit der alten.

Bei der Erstellung des Plans ist es sinnvoll, auch die damit zusammenhängenden Genehmigungsvoraussetzungen des neuen Gesetzes durchzugehen. Einen Überblick über die Genehmigungsvoraussetzungen bietet der Beitrag darüber, wie das neue Baugesetz und die Genehmigungsvoraussetzungen funktionieren. Alte Unterlagen helfen nur dort, wo der Antrag rechtzeitig gestellt wird, und die übrigen Genehmigungsvoraussetzungen beurteilt die Behörde nach dem neuen Gesetz.

Sechs Schritte bis zum 30. Juni 2027

Der erste Schritt besteht darin, alle Vorhaben in Vorbereitung zu erfassen und für jedes die Phase zu bestimmen: vor der Antragstellung, vor dem Baubeginn, vor der Beseitigung. Der zweite Schritt ist festzustellen, welche Unterlagen vorliegen und nach welchen Vorschriften sie entstanden sind. Der dritte Schritt ist zu entscheiden, welche Vorhaben bis zur Frist eingereicht werden können und welche direkt nach den neuen Regeln vorbereitet werden.

Der vierte Schritt ist, den Zeitplan vom Einreichungsdatum rückwärts aufzustellen. Der Antrag muss bis einschließlich 30.6.2027 gestellt werden, die praktische Frist liegt jedoch früher: Zu berücksichtigen sind die Vollständigkeitsprüfung, Unterschriften und die Beibringung der Unterlagen. Der fünfte Schritt ist, die Gültigkeit und Verwendbarkeit früher erteilter Stellungnahmen und Entscheidungen zu prüfen, auf die sich das Projekt stützt, da sie nach § 330 Abs. 9 als Unterlagen gelten.

Der sechste Schritt ist, bei Bauten, mit denen bis zum 30.6.2027 begonnen wird, zu prüfen, ob die alten Ausführungsunterlagen vollständig sind und der Baubeginn nachweisbar ist (§ 329 Abs. 3). Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS empfehlen, das gesamte Vorgehen als Projekt mit einem einzigen Verantwortlichen zu führen, da das Versäumen der Frist bei einem Vorhaben eine erhebliche Überarbeitung der Unterlagen bedeuten kann.

Für jede Entscheidung, ob ein Vorhaben noch nach den alten Regeln umgesetzt werden soll, benötigt die Geschäftsleitung eine einseitige Unterlage mit vier Angaben: was wann eingereicht wird, was die Überarbeitung nach den neuen Regeln kostet, welches Risiko eine Verzögerung bedeutet und wer für die Frist verantwortlich ist. Die Unterlage ermöglicht eine schnelle Entscheidung und später den Nachweis, warum der Investor so entschieden hat. Bei größeren Projekten wird ein solches Blatt bei jeder Änderung des Zeitplans aktualisiert und mit der übrigen Projektdokumentation archiviert.

Vier Fehler, die Investoren Zeit und Geld kosten

Der erste Fehler besteht darin, die Frist für die Antragstellung mit der Frist für die Erteilung der Genehmigung zu verwechseln. Der Investor wartet, bis die Genehmigung „fast“ erteilt ist, und stellt den Antrag zu spät. Der Preis ist die Anpassung der Unterlagen an die neuen Regeln. Vorbeugend sollte die Antragstellung mit Puffer geplant werden, ohne darauf zu setzen, dass die Entscheidung früher kommt.

Der zweite Fehler besteht darin, sich ohne Baubeginn auf alte Ausführungsunterlagen zu verlassen. Der Genehmigungsantrag ist rechtzeitig gestellt, der Bau beginnt aber nicht bis zum 30.6.2027, sodass die Ausführungsunterlagen neu sein müssen. Vorbeugend ist der Bauzeitplan auf die Frist abzustimmen. Der Beginn der Ausführung sollte vor allem durch Eintragungen im Bautagebuch und eine datierte Fotodokumentation tatsächlich begonnener Arbeiten belegt werden; die Beauftragung des Bauunternehmers oder die Übergabe der Baustelle allein reichen möglicherweise nicht aus.

Der dritte Fehler besteht darin, einen Antrag mit alten Unterlagen einzureichen, die nicht um die vorgeschriebenen Teile ergänzt wurden. Bei der Entscheidung über die Standortbestimmung verlangt das Gesetz die Ergänzung um die architektonisch-bauliche und die baukonstruktive Lösung nach der Durchführungsverordnung. Der vierte Fehler besteht darin, früher erteilte Stellungnahmen unnötig zu erneuern, obwohl sie nach § 330 Abs. 9 als Unterlagen gelten und die Behörde sie nicht überprüft, sofern sie dem eingereichten Vorhaben entsprechen.

Risiken einer versäumten Übergangsfrist

Abschließende Zusammenfassung

Die Übergangsfrist des Baugesetzes endet am 30. Juni 2027, knüpft jedoch an die Antragstellung oder den Baubeginn an, nicht an die Erteilung der Genehmigung. Der Beitrag hat gezeigt, dass bis zu diesem Datum ein Antrag mit alten Unterlagen gestellt werden kann, dass die Behörde die Unterlagen selbst nach den bisherigen Vorschriften beurteilt und dass frühere Entscheidungen in das neue Regime übergehen.

Für die Geschäftsleitung ergibt sich daraus ein klares Vorgehen: zunächst die Vorhaben erfassen und für jede Phase das maßgebliche Datum bestimmen, dann entscheiden, welche nach den alten Regeln noch zu schaffen sind, und erst danach den Zeitplan vom Einreichungsdatum rückwärts aufstellen. Die umgekehrte Reihenfolge führt dazu, dass der Investor von der versäumten Frist erst bei der Überarbeitung der Unterlagen erfährt.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS unterstützen Projektentwickler und Investoren dabei, einen Zeitplan zu erstellen, die Unterlagen zu prüfen, die Gültigkeit früherer Entscheidungen zu verifizieren und Anträge rechtzeitig einzureichen. Schreiben Sie uns an beratung@arws.cz oder informieren Sie sich über unsere Leistungen im Bereich Immobilienrecht.