Wie Sie mit der Vermietung von Wohnungen legal Geld verdienen

Der Mietvertrag als grundlegendes Dokument

Der Mietvertrag ist für den Vermieter das zentrale Dokument. Viele Wohnungseigentümer unterschätzen ihn leider oder laden ihn als Muster aus dem Internet herunter, ohne ihn wirklich zu verstehen. Das ist ein Fehler, der sich später oft teuer rächt.

Nach § 2235 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „OZ“) muss der Mietvertrag über eine Wohnung zwingend schriftlich abgeschlossen werden. Ohne Schriftform entsteht das Mietverhältnis zwar, im Streitfall sind Sie jedoch sehr angreifbar und der Nachweis der Bedingungen wird schwierig. Der Vertrag muss mehrere wesentliche Bestandteile enthalten.

Dazu gehören die Identifikation beider Parteien (Name, Anschrift, Geburtsnummer oder Identifikationsnummer des Vermieters und des Mieters) und die genaue Beschreibung der Wohnung (Anschrift, Stockwerk, Fläche, Zubehör wie Keller oder Stellplatz). Ferner die Höhe der Miete und die Zahlungsweise, die vereinbarte Mietdauer (befristet oder unbefristet), das Datum des Vertragsabschlusses und die Unterschriften beider Parteien.

Die Rechtsanwälte der Kanzlei ARROWS weisen darauf hin, dass in der Praxis häufig Verträge vorkommen, die Bestimmungen enthalten, welche die Rechte des Mieters verletzen. Nach dem Gesetz werden solche Bestimmungen „nicht berücksichtigt“ – sie sind also rechtlich nicht durchsetzbar. Solche Fälle führen dann zu unnötigen Streitigkeiten oder dazu, dass Sie Ihre Rechte nicht wirksam durchsetzen können. Wenn Sie sich bei der Ausgestaltung der Rechte und Pflichten im Mietvertrag nicht sicher sind, kann eine Beratung im Bereich des Immobilienrechts helfen.

Praxistipp: Der Vertrag sollte die Verantwortung für laufende Reparaturen und Instandhaltung klar abgrenzen. Die tschechische Regierungsverordnung Nr. 308/2015 Slg. über die Abgrenzung der Begriffe laufende Instandhaltung und Kleinreparaturen im Zusammenhang mit der Nutzung einer Wohnung legt eine Obergrenze für Kleinreparaturen fest. Für das Jahr 2026 gilt, dass die Summe der Kosten für Kleinreparaturen den Betrag von 100 CZK/m² (ca. 4 EUR) der Wohnfläche pro Kalenderjahr nicht übersteigt.

Bei einer Wohnung mit 60 m² beträgt die jährliche Obergrenze somit 6.000 CZK (ca. 250 EUR). Ist im Vertrag festgelegt, dass der Mieter diese Reparaturen bezahlt, sollte der Vertrag die Obergrenze erwähnen. Andernfalls droht ein Streit darüber, wer die Kosten trägt.

Vertragsstrafen und Kaution

Viele Vermieter fragen, ob sie im Vertrag eine Vertragsstrafe für die Nichtzahlung der Miete oder die verspätete Rückgabe der Wohnung vereinbaren können. Die Antwort lautet: ja, aber unter Bedingungen. Nach § 2254 Abs. 1 OZ darf die Höhe der Sicherheit (Kaution) das Dreifache der Monatsmiete nicht übersteigen.

Vertragsstrafen werden zu diesem Betrag hinzugerechnet, wobei zu beachten ist, dass das Gericht eine unangemessen hohe Vertragsstrafe herabsetzen kann. Beispiel: Beträgt die Monatsmiete 15.000 CZK (ca. 620 EUR), können Sie eine Kaution von bis zu 45.000 CZK (ca. 1.900 EUR) verlangen (das Dreifache). Zu den weiteren Zusammenhängen (z. B. wann die Kurzzeitvermietung in eine gewerbliche Tätigkeit umschlagen kann und welche steuerlichen Risiken sich daraus ergeben) siehe auch Kurzzeitvermietung versus klassische Miete 2026: Wann der Vermieter zum selbständig Erwerbstätigen wird und welche versteckten Steuerrisiken bestehen. Die Vertragsstrafe ist dann eine eigenständige Forderung, die angemessen und zweckmäßig sein sollte.

Die Kaution (Sicherheit) dient dem Schutz des Vermieters. Nach Beendigung des Mietverhältnisses müssen Sie sie einschließlich der gesetzlichen Zinsen zurückzahlen, sofern der Mieter keine Schulden aus Miete oder Nebenkosten hat und die Schäden die gewöhnliche Abnutzung nicht übersteigen (§ 2254 Abs. 2 OZ). Gewöhnliche Abnutzung bedeutet den natürlichen Verschleiß durch normale Nutzung.

Dazu gehören zum Beispiel eine leicht eingerissene Tapete oder leicht abgetretene Teppiche. Wenn Sie die Kaution zur Deckung von Schäden oder Schulden einbehalten wollen, müssen Sie dies mit konkreten Belegen begründen und dem Mieter eine schriftliche Aufstellung vorlegen. Ohne dies riskieren Sie ein Gerichtsverfahren und die Pflicht, das Geld samt Zinsen zurückzuzahlen.

Steuerliche Pflichten des Vermieters

Mieteinkünfte sind kein „verstecktes Geld“. Die tschechische Finanzverwaltung (Finanční správa) weiß, dass Sie vermieten, und verfügt über Angaben zu den Überweisungen von den Konten der Mieter. Wenn Sie Ihre steuerlichen Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllen, erwarten Sie Steuernachforderungen, Geldbußen und Säumniszuschläge. In der Praxis lohnt es sich, das Vorgehen auch mit Fachleuten für Steuerrecht abzustimmen, insbesondere wenn Sie mehrere Einkunftsarten kombinieren oder tatsächliche Ausgaben geltend machen.

Besteuerung der Mieteinkünfte

Mieteinkünfte werden nach § 9 des tschechischen Einkommensteuergesetzes (Gesetz Nr. 586/1992 Slg., im Folgenden „ZDP“) mit einem Satz von 15 % der Steuerbemessungsgrundlage besteuert. Bei natürlichen Personen mit hohen Einkünften (für 2026 wird eine Einkommensgrenze über dem 48-Fachen des Durchschnittslohns erwartet, was etwa 2.000.000 CZK (ca. 82.300 EUR) jährlich entsprechen könnte) gilt für die diese Grenze übersteigenden Einkünfte ein Satz von 23 %.

Ausgaben können Sie auf zwei Arten geltend machen. Am einfachsten sind pauschale Ausgaben (30 % der Einkünfte). Betragen die Mieteinkünfte z. B. 240.000 CZK (ca. 9.900 EUR) jährlich, können Sie 72.000 CZK (ca. 3.000 EUR) abziehen. Der Vorteil ist, dass Sie keine aufwendigen Aufzeichnungen führen müssen.

Die Obergrenze der Pauschale liegt bei 600.000 CZK (ca. 24.700 EUR) jährlich (§ 7 Abs. 7 ZDP). Überschreiten Sie diese Grenze, können Sie nur 600.000 CZK geltend machen, auch wenn 30 % Ihrer Einkünfte höher wären. Die zweite Möglichkeit sind die tatsächlichen Ausgaben, bei denen Sie alle relevanten Kosten nachweisen müssen.

Zu den relevanten Kosten gehören Zinsen aus dem Kredit für den Wohnungskauf, Reparaturen und Instandhaltung, die Gebäudeversicherung, die Verwaltung, die Immobiliensteuer und Ähnliches. Jede Ausgabe müssen Sie belegen können. Einen praktischen Blick auf die Prüfung von Mietverträgen und Risiken vor dem Kauf einer Wohnung zur Vermietung bietet auch der Artikel Wie man in Mietwohnungen investiert: Worauf bei der Prüfung von Mietverträgen vor der Akquisition zu achten ist. Hier sollten Sie auch auf die Abschreibungen der Immobilie achten, die Ihre Steuerbemessungsgrundlage erheblich senken können.

Wichtiger Hinweis: Energie und Nebenleistungen (Wasser, Wärme, Strom, Gas), die Sie dem Mieter weiterberechnen, sind keine Ausgabe von Ihnen, da Sie sie nur durchreichen. In die Steuerbemessungsgrundlage fließen sie nicht ein.

Abgabe der Steuererklärung

Die Steuererklärung müssen Sie bis zum 31. März des auf den Veranlagungszeitraum folgenden Jahres abgeben (für das Jahr 2025 also bis zum 31. März 2026), wenn Sie die Erklärung in Papierform einreichen. Reichen Sie die Erklärung elektronisch ein (über das Datenpostfach (datová schránka) oder elektronisch mit verifizierter Identität), verlängert sich die Frist bis zum 2. Mai (für das Jahr 2025 bis zum 2. Mai 2026).

Reicht ein Steuerberater die Erklärung für Sie ein, läuft die Frist bis zum 1. Juli (für das Jahr 2025 bis zum 1. Juli 2026). Versäumen Sie die Frist, erwartet Sie eine Geldbuße wegen verspäteter Abgabe. Die Finanzverwaltung verfolgt zugleich automatisch, ob die Höhe Ihrer Einnahmen und Ausgaben Ihrem Vermögen und Ihrer Gesamtsituation entspricht.

Ausnahme: Wenn Sie keine anderen Einkünfte haben und die Mieteinkünfte 50.000 CZK (ca. 2.100 EUR) im Jahr nicht überstiegen haben, müssen Sie überhaupt keine Steuererklärung abgeben. Sind Sie jedoch Arbeitnehmer oder selbständig Erwerbstätiger (OSVČ) mit anderen Einkünften, sinkt die Grenze auf 20.000 CZK (ca. 820 EUR).

Viele Investoren interessieren sich für komplizierte Steuerplanung und Strukturen, obwohl sie vor allem die grundlegende Einhaltung der Gesetze sicherstellen sollten. Fehler in der Steuererklärung sind häufig und ihre Behebung ist langwierig. Es ist besser, ein paar Tausend Kronen in die Beratung durch einen Fachmann zu investieren, als später Geldbußen und Verzugszinsen ausgesetzt zu sein.

Beschleunigtes Räumungsverfahren ab 2026

Im Januar 2026 ist eine Novelle der tschechischen Zivilprozessordnung (Gesetz Nr. 99/1963 Slg.) in Kraft getreten, die ein beschleunigtes Verfahren zur Räumung einer Immobilie in klar definierten Fällen einführt. Es handelt sich um ein verkürztes Gerichtsverfahren, das lange und komplizierte Prozesse vermeiden soll, wenn die Sachlage eindeutig ist und der Mieter nicht zahlt.

Was ist das beschleunigte Räumungsverfahren

Das beschleunigte Räumungsverfahren ermöglicht es dem Gericht, in deutlich kürzerer Zeit als im gewöhnlichen streitigen Verfahren über die Pflicht des Mieters zur Räumung der Immobilie zu entscheiden. Das Gericht beurteilt vor allem die vom Vermieter vorgelegten schriftlichen Beweise. Der Mieter hat jedoch stets das Recht, zur Klage Stellung zu nehmen und eigene Beweise vorzulegen.

Damit das Gericht ein solches Verfahren führt und schnell entscheidet, müssen Sie vier zentrale Voraussetzungen erfüllen: Sie müssen Eigentümer der Immobilie sein und dies durch einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí) belegen. Das Mietverhältnis muss nachweislich beendet sein, entweder durch Ablauf des Vertrags oder durch eine wirksame Kündigung.

Das Gericht muss erkennen, dass das Mietverhältnis im Einklang mit dem Gesetz geendet hat. Der Mieter wurde ordnungsgemäß zur Räumung aufgefordert. Vor Einreichung der Klage muss ihm eine schriftliche Aufforderung zur Räumung der Immobilie zugestellt worden sein, idealerweise mit ausreichendem Vorlauf (z. B. 14 Tage). Und schließlich verbleibt der Mieter tatsächlich in der Immobilie, obwohl er kein Recht mehr an ihr hat.

Praktische Auswirkung: Wenn Sie alle Unterlagen in Ordnung haben und der Mieter keine relevanten Gründe für sein Verbleiben nachweist, kann das Gericht innerhalb von Wochen entscheiden, nicht innerhalb von Monaten oder Jahren wie im vollwertigen Gerichtsverfahren. Das bedeutet eine drastische Beschleunigung, insbesondere im Vergleich zur Situation vor 2026.

Vorgehen nach Erlass der gerichtlichen Entscheidung

Sobald das Gericht die Entscheidung über die Räumungspflicht (Urteil) erlässt und diese rechtskräftig wird, können Sie sofort einen Gerichtsvollzieher (soudní exekutor) kontaktieren, der die Zwangsräumung durchführt. Legt der Mieter Berufung ein, befasst sich das Gericht mit seinen Einwänden.

Er muss in der Berufung jedoch konkrete Gründe angeben und Beweise vorlegen – ein allgemeiner Widerspruch genügt nicht. Warnung aus der Praxis: Fehlt Ihnen auch nur eine dieser Unterlagen – Mietvertrag, wirksame Kündigung, Nachweis der Zustellung der Kündigung, Räumungsaufforderung oder Nachweis ihrer Zustellung –, lehnt das Gericht das beschleunigte Verfahren ab.

Sie müssen dann zum gewöhnlichen streitigen Verfahren zurückkehren; deshalb ist es absolut entscheidend, sämtliche Dokumente in Ordnung zu haben, noch bevor es zum Zahlungsausfall kommt.

Umgang mit einem nicht zahlenden Mieter

Die Situation mit einem nicht zahlenden Mieter gehört zu den häufigsten Sorgen der Vermieter. Die Rechtsordnung bietet ein klares Vorgehen, das jedoch genau eingehalten werden muss.

Schriftliche Zahlungsaufforderung

Sobald der Mieter verspätet zu zahlen beginnt, zögern Sie nicht und schreiben Sie ihm. Diese Aufforderung sollte das Absendedatum, Namen und Anschrift des Mieters, Einzelheiten zum geschuldeten Betrag (für welchen Zeitraum, wie viel) und eine konkrete Zahlungsfrist (in der Regel 7–14 Tage) enthalten.

Ferner einen Hinweis auf die Rechtsfolgen bei Nichtzahlung (z. B. Kündigung des Mietverhältnisses). Senden Sie die Aufforderung per Einschreiben mit Rückschein oder über das Datenpostfach – der Zustellungsnachweis ist entscheidend. In der Praxis können Sie die Mahnung auch per E-Mail schicken, eine Spur auf Papier ist jedoch sicherer.

Oft kommt es vor, dass der Mieter die Zahlung vergessen hat, ein Problem mit dem Konto hat oder sie schlicht versäumt hat. Eine solche Aufforderung bringt ihn häufig zum Handeln.

Angebot eines Ratenzahlungsplans

Reagiert der Mieter und gibt an, nur vorübergehende Schwierigkeiten zu haben, können Sie eine Ratenzahlungsvereinbarung anbieten. Darunter versteht man eine Vereinbarung, in der der Mieter die Schuld anerkennt und sich verpflichtet, sie in bestimmten Raten zu begleichen.

Lassen Sie diese Vereinbarung beim Notar in Form einer notariellen Niederschrift mit Zustimmung zur unmittelbaren Vollstreckbarkeit aufsetzen, können Sie später ohne Gerichtsverfahren die Zwangsvollstreckung betreiben, falls der Mieter erneut nicht zahlt. Das ist ein sehr wirksames Instrument.

Kündigung des Mietverhältnisses

Hat sich der Mieter nicht besonnen oder besteht die Schuld fort, ist es Zeit für die Kündigung des Mietverhältnisses. Das Gesetz unterscheidet zwei Arten. Die Kündigung mit dreimonatiger Kündigungsfrist wird in weniger schwerwiegenden Fällen verwendet, wenn der Mieter seine Pflichten verletzt, es sich aber nicht um ein besonders schwerwiegendes Verhalten handelt (§ 2288 Abs. 1 Buchst. a) OZ).

Ein Beispiel können wiederholte verspätete Zahlungen sein. Sie geben dem Mieter drei Monate Zeit für den Auszug. Die Kündigung ohne Kündigungsfrist (fristlos) kommt nur in schwerwiegenden Fällen in Betracht (§ 2291 Abs. 2 OZ). Einer davon ist gerade die Nichtzahlung von Miete und Nebenkosten für mindestens drei Monate (oder ein Betrag in Höhe von drei Monatsmieten und Nebenkostenvorauszahlungen).

In diesem Fall muss der Mieter die Wohnung ohne unnötigen Aufschub verlassen, sobald das Mietverhältnis mit Zustellung der Kündigung endet. Die Kündigung muss stets schriftlich erfolgen und dem Mieter ordnungsgemäß zugestellt werden. Haben Sie keinen Zustellungsnachweis, ist die Kündigung möglicherweise nicht rechtsverbindlich. Wir empfehlen ein Einschreiben mit Rückschein, den üblichen Zustellungsnachweis.

Nutzung des beschleunigten Räumungsverfahrens

Verlässt der Mieter die Wohnung auch nach Ablauf der Kündigungsfrist (oder unmittelbar nach der fristlosen Kündigung) nicht, nutzen Sie das beschleunigte Räumungsverfahren. Stellen Sie alle Unterlagen zusammen (Mietvertrag, Kündigung, Zustellungsnachweis, Räumungsaufforderung und Nachweis ihrer Zustellung) und reichen Sie die Räumungsklage beim örtlich zuständigen Gericht ein.

Wenn bei Ihnen alles in Ordnung ist und der Mieter keine berechtigten Einwände nachweist, entscheidet das Gericht innerhalb von Wochen. Anschließend können Sie, falls sich der Mieter weiterhin weigert, die Wohnung zu verlassen, den Gerichtsvollzieher kontaktieren.

Vollstreckungsverfahren und tatsächliche Räumung

Wenn Sie bis hierher gelangen, übernimmt die tatsächliche Räumung bereits der Gerichtsvollzieher. Er sorgt dafür, dass der Mieter die Wohnung verlässt. Bei Bedarf ist auch die Polizei anwesend. Sämtliche Kosten der Vollstreckung trägt der Mieter.

Achtung: Sie können sich die Wohnung nicht „selbst zurückholen“ – etwa indem Sie die Schlüssel an sich nehmen, die Möbel des Mieters abtransportieren oder den Strom abstellen. Das ist eine Verletzung bürgerlicher Rechte, und Ihnen droht strafrechtliche Verantwortung wegen unbefugter Nutzung einer fremden Sache oder wegen Hausfriedensbruchs. So paradox es klingt, der Rechtsweg ist in diesem Fall der einzige legale Weg.

Überprüfung des Mieters: Prävention

Der sicherste Weg, Probleme mit einem nicht zahlenden Mieter zu vermeiden, besteht darin, ihn gar nicht erst aufzunehmen. Besondere Aufmerksamkeit verdient die Prüfung des Interessenten, noch bevor Sie den Vertrag unterschreiben.

Überprüfung der Angaben zum Mieter

Ohne Zustimmung des Interessenten können Sie Einsicht in das Insolvenzregister (Insolvenční rejstřík, ISIR, kostenlos auf der Website justice.cz) und in das Zentrale Vollstreckungsregister (Centrální evidence exekucí, CEE, gegen Gebühr) nehmen. Befindet sich der Bewerber in der Insolvenz oder läuft gegen ihn eine Zwangsvollstreckung, ist das ein starkes Risikosignal.

Rufen Sie seinen früheren Vermieter an, damit dieser bestätigt, dass die Person ein guter Mieter war. Eine schriftliche Empfehlung lässt sich leicht fälschen, ein Telefongespräch deckt dagegen etwaige Widersprüche auf. Fragen Sie nach der Beschäftigung, der Einkommensquelle und der Dauer am Arbeitsplatz.

Ein Arbeitsvertrag oder ein Kontoauszug können Einblick geben. Hat der Mieter ein Einkommen, das deutlich unter der Miethöhe liegt (idealerweise sollte sein Einkommen mindestens das Dreifache der Miete betragen), ist das ein erhöhtes Risiko. Auch wenn es nicht üblich ist, haben Sie das Recht, den Bewerber um einen Auszug aus dem Strafregister zu bitten. Lehnt er ab oder regt er sich auf, ist das ein Warnsignal.

Auswahl eines zuverlässigen Mieters

Haben Sie mehrere Interessenten, wählen Sie denjenigen, mit dem Sie am besten kommunizieren können und der die größte finanzielle Stabilität aufweist. Besser eine niedrigere Miete und ein zuverlässiger Mieter als eine hohe Miete und ständiger Stress.

Die Rechtsanwälte der Kanzlei raten Vermietern, der Überprüfung mindestens ebenso viel Zeit zu widmen wie der Auswahl der Hypothek. Die Investition in die Überprüfung zahlt sich angesichts der möglichen Verluste vielfach aus.

Übersicht der Probleme und Lösungen von ARROWS

Steuerliche Aspekte: Langzeit- und Kurzzeitvermietung

In den letzten Jahren ist die Beliebtheit von Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb gestiegen. Hier greift jedoch ein völlig anderes Rechtsregime, das besondere Aufmerksamkeit verdient.

Langzeitvermietung

Vermieten Sie die Wohnung für Monate oder Jahre und nutzt der Mieter sie zum Wohnen ohne Zusatzleistungen (z. B. Reinigung, Wäschewechsel)? Dann handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung nach § 9 ZDP. Die Einkünfte unterliegen keinen Abgaben zur Sozial- und Krankenversicherung, was deutlich vorteilhafter ist.

Die Steuer beträgt 15 % (oder 23 % bei höheren Einkünften). Ausgaben machen Sie pauschal (30 %, max. 600.000 CZK) oder in tatsächlicher Höhe geltend. Ein Gewerbeschein ist nicht erforderlich.

Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking)

Vermieten Sie die Wohnung tage- oder wochenweise an Touristen und erbringen Sie Zusatzleistungen wie Reinigung, Wäschewechsel oder Frühstück? Dann handelt es sich um eine Beherbergungsleistung und damit um eine unternehmerische Tätigkeit nach § 7 ZDP. Das bedeutet, dass Sie einen Gewerbeschein beantragen müssen oder, falls Sie eine ältere Berechtigung haben, verpflichtet sind, sich als selbständig Erwerbstätiger anzumelden.

Sie unterliegen den Abgaben zur Sozialversicherung (die monatliche Mindestvorauszahlung für hauptberuflich selbständig Erwerbstätige wird für 2026 bei rund 4.000 CZK (ca. 160 EUR) erwartet, ist je nach Einkünften aber meist höher) und zur Krankenversicherung (die monatliche Mindestvorauszahlung wird für 2026 bei rund 3.200 CZK (ca. 130 EUR) erwartet). Die Einkommensteuer ist zwar gleich (15–23 %), die pauschale Ausgabe beträgt jedoch bis zu 60 % (höchstens 1.200.000 CZK (ca. 49.400 EUR), wenn Sie einen Gewerbeschein haben).

Bei hohem Umsatz (für 2026 wird eine Grenze von 2.000.000 CZK erwartet) können Sie zudem verpflichtend Mehrwertsteuerzahler werden und als identifizierte Person für die Mehrwertsteuer eingestuft werden. Die Finanzverwaltung überwacht Airbnb, Booking und andere Plattformen automatisch – deren Daten werden auf Grundlage von EU-Vorschriften (DAC7) an die tschechische Verwaltung gemeldet. Erfüllen Sie Ihre steuerlichen Pflichten nicht, erhalten Sie auch rückwirkend Steuernachforderungen für zurückliegende Jahre samt Geldbuße.

Praxisbeispiel: Sie vermieten eine Wohnung in der Touristensaison für 1.000 CZK (ca. 40 EUR) pro Nacht. Im Jahr verdienen Sie 100.000 CZK (ca. 4.100 EUR). Handelt es sich um eine Langzeitmiete zum Wohnen ohne Leistungen, beträgt die Steuer 15 % von 70.000 CZK (ca. 2.900 EUR) (nach 30 % Pauschale) = 10.500 CZK (ca. 430 EUR) jährlich.

Handelt es sich um eine Kurzzeitvermietung als unternehmerische Tätigkeit, beträgt die Steuer 15 % von 40.000 CZK (ca. 1.600 EUR) (nach 60 % Pauschale) = 6.000 CZK, Sie müssen jedoch Mindestvorauszahlungen zur Sozialversicherung (z. B. etwa 48.000 CZK (ca. 2.000 EUR) jährlich) und zur Krankenversicherung (z. B. etwa 38.400 CZK (ca. 1.600 EUR) jährlich) leisten. Die Rechtsanwälte der Kanzlei ARROWS empfehlen in solchen Fällen einen klar formulierten Vertrag, der den Charakter der Vermietung (Wohnen vs. Beherbergung) vorab festlegt, damit es nicht zu einer Umqualifizierung durch die Finanzverwaltung kommt.

Versicherung und Schutz der Investition

Übersehen Sie die Versicherung nicht, auch wenn sich viele Vermieter damit nicht befassen wollen. Sie ist eine entscheidende Schutzebene.

Gebäudeversicherung

Die Gebäudeversicherung schützt Sie als Eigentümer vor Schäden am Bauwerk selbst – durch Brand, Hochwasser, Sturm, Vandalismus. Vergisst der Mieter den eingeschalteten Herd und die Wohnung brennt aus, schützt Sie die Gebäudeversicherung.

Haben Sie diese Versicherung nicht, müssen Sie alle Kosten der Wiederherstellung selbst tragen. Die Investition in die Police zahlt sich in der Regel schon beim ersten Vorfall aus.

Haftpflichtversicherung des Mieters

Wir empfehlen, im Mietvertrag ausdrücklich zu vereinbaren, dass der Mieter eine Haftpflichtversicherung für Schäden hat, die er Dritten zufügt – z. B. wenn er die Wohnung des Nachbarn unter Wasser setzt oder die Ausstattung der Wohnung über die gewöhnliche Abnutzung hinaus beschädigt. Hat er sie nicht, sind Sie derjenige, der gegenüber dem Nachbarn primär für den Schaden verantwortlich sein kann, auch wenn Sie ihn anschließend vom Mieter zurückfordern können. Sorgt der Mieter für eine Haftpflichtversicherung, können Sie deutlich ruhiger sein.

Rechtliche Änderungen ab 2026

Das Jahr 2026 hat einige Neuerungen gebracht, die Vermieter unmittelbar betreffen.

Regeln für Kleinreparaturen

Die Regierungsverordnung Nr. 308/2015 Slg. über die Abgrenzung der Begriffe laufende Instandhaltung und Kleinreparaturen im Zusammenhang mit der Nutzung einer Wohnung wurde aktualisiert und hat die Obergrenzen für Kleinreparaturen bestätigt, die von den Mietern getragen werden. Für eine Wohnung mit 60 m² bedeutet das ein jährliches Maximum von 6.000 CZK (100 CZK/m²).

Ferner gilt, dass eine einzelne Kleinreparatur bis 1.000 CZK auf die jährliche Obergrenze angerechnet und vom Mieter getragen wird; übersteigen die Reparaturkosten jedoch 1.000 CZK, handelt es sich nicht um eine Kleinreparatur und der Vermieter trägt sie in voller Höhe. Das bedeutet: Meldet der Mieter eine Reparatur für 1.500 CZK (ca. 60 EUR) (zum Beispiel den Austausch einer Steckdose), trägt der Vermieter sie vollständig.

Handelt es sich um eine Reparatur für 5.000 CZK (ca. 210 EUR), trägt sie der Vermieter, da sie sowohl die jährliche Obergrenze als auch die Grenze für die einzelne Reparatur übersteigt, sofern es sich um eine bestimmte Art von Reparatur handelt.

Mieterhöhung und Inflationsklausel

Das Gesetz bestimmt, dass Sie die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen dürfen (sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist oder die Miete die ortsübliche Miete nicht erreicht). Mit einer Inflationsklausel gilt diese Beschränkung jedoch nicht – die Miete erhöht sich automatisch entsprechend der Inflation nach den Angaben des Tschechischen Statistischen Amtes (Český statistický úřad).

Wenn Sie eine solche Klausel vereinbaren möchten, muss im Mietvertrag klar definiert sein, nach welchem Index sie sich richtet und wie die Erhöhung erfolgt.

Fazit

Die Vermietung von Wohnungen ist ein legaler und oft ertragreicher Weg, Vermögen zu vermehren. Die rechtliche und steuerliche Komplexität dieser Tätigkeit wird jedoch häufig unterschätzt. Fehler im Mietvertrag, Unkenntnis der steuerlichen Pflichten, das Ignorieren des neuen beschleunigten Räumungsverfahrens ab 2026 oder eine unzureichende Überprüfung des Mieters – all das führt zu enormen Verlusten, Gerichtsverfahren und erheblichem Stress.

In der Praxis begegnen wir täglich Fällen, in denen Vermieter mit den Gesetzen „gespielt“ haben, um an Anwälten zu sparen, und in einer Lage endeten, in der sie einen nicht zahlenden Mieter nicht loswerden können. Nicht immer haben sie die Steuererklärung fertiggestellt, oder sie haben die Kaution falsch abgerechnet. Das rächt sich dann um ein Vielfaches teurer.

Wenn Sie sich bei der Vermietung sicher und in dem Wissen bewegen möchten, dass Sie rechtlich abgesichert sind, empfiehlt es sich, schon in der Vorbereitungsphase einen Anwalt hinzuzuziehen – also noch bevor Sie einen Mieter aufnehmen. Wir helfen Ihnen, einen hochwertigen Mietvertrag aufzusetzen, kümmern uns um die steuerlichen Pflichten und erläutern Ihnen Ihre Rechte. Treten später Probleme mit einem säumigen Mieter auf, haben Sie in uns einen Partner, der Sie im beschleunigten Verfahren vertritt und Ihnen den Weg zurück zu Ihrer Wohnung erleichtert.

Haben Sie Fragen oder möchten Sie Ihren konkreten Fall besprechen, wenden Sie sich an die Rechtsanwälte der Kanzlei unter beratung@arws.cz. Ohne eine langfristige rechtliche Partnerschaft im Bereich der Vermietung erschweren Sie sich unnötig den Weg zum Gewinn.