Kurzzeitvermietung versus klassische Miete 2026

Wie Sie erkennen, wo die langfristige Vermietung endet und die Selbstständigkeit (OSVČ) beginnt

Die scheinbar einfache Frage „Was ist Miete und was ist Beherbergung?“ erweist sich in der Praxis als entscheidende Grenze. Unternehmen und Immobilieneigentümer übersehen oder unterschätzen sie häufig. Der Unterschied ist nicht nur formal: Es handelt sich um ein völlig anderes rechtliches Regime. Das wirkt sich grundlegend auf Ihre finanziellen Pflichten und Ihr Sanktionsrisiko aus.

Langfristige Vermietung nach § 9 des tschechischen Einkommensteuergesetzes (Gesetz Nr. 586/1992 Slg., im Folgenden „ZDP“)

Das Gesetz definiert die langfristige Miete als entgeltliche Überlassung des Rechts zur Nutzung einer Immobilie. Ihr Hauptzweck ist die Befriedigung des Wohnbedarfs des Mieters. Typische Merkmale der langfristigen Miete sind:

Sie überlassen dem Mieter Ihr Eigentum, um seinen Wohnbedarf zu decken, d. h. damit er dort wohnt und lebt wie in einem eigenen Zuhause. Der Mieter kann dort Monate oder Jahre wohnen, er unterschreibt mit Ihnen einen langfristigen Vertrag und die Immobilie ist sein tatsächliches Zuhause. Zusatzleistungen werden nicht oder nur minimal erbracht. Typisch sind nur die grundlegende Instandhaltung und kleinere Reparaturen (Austausch einer Steckdose, Reparatur der Heizung). Der Mieter heizt selbst und kümmert sich um die Dinge in der Wohnung; es ist kein Hotel.

Rechtlich gesehen handelt es sich nicht um eine unternehmerische Tätigkeit. Wenn Sie unsicher sind, wie Sie den Mietvertrag und die damit verbundene Haftung der Parteien richtig gestalten, hilft Ihnen unsere rechtliche Unterstützung im Rahmen der Leistung Verträge und Verhandlungen. Sie müssen kein Gewerbe anmelden und sich nicht als OSVČ registrieren. Deshalb müssen Sie auch keine Sozial- und Krankenversicherungsbeiträge abführen. Das ist ein enormer Vorteil, administrativ wie finanziell.

Steuerlich wird das Einkommen nach § 9 ZDP als „Einkünfte aus der Vermietung einer unbeweglichen Sache“ besteuert. Sie können pauschale Ausgaben in Höhe von 30 % der Bruttoeinnahmen geltend machen, höchstens jedoch 600.000 CZK (ca. 24.700 EUR) pro Jahr. Alternativ können Sie die tatsächlichen Ausgaben ansetzen (Reparaturen, Versicherung, Hypothekenzinsen, Grundsteuer). Bei manchen Kosten, insbesondere wenn Sie mehrere Einkunftsarten haben, sollten Sie auch die steuerlichen Auswirkungen und die Abzugsfähigkeit prüfen. Dies erläutern wir ähnlich im Beitrag Unbezahlte Forderungen im B2B-Bereich: Wann sich der Verlust aus Rechnungen als steuerlicher Aufwand geltend machen lässt. Bei richtiger Gestaltung lässt sich die Steuerlast senken, wenn die tatsächlichen Ausgaben die Einnahmen übersteigen.

Es handelt sich zwar nicht um eine unternehmerische Tätigkeit, hat aber einen Nachteil: Um die Steuer kümmern Sie sich selbst in der Steuererklärung. Eine Steuererklärung müssen Sie einreichen, wenn Ihre jährlichen steuerpflichtigen Einkünfte 50.000 CZK (ca. 2.100 EUR) übersteigen. Sind Sie Arbeitnehmer, müssen Sie sie bereits dann einreichen, wenn die Mieteinnahmen (zusammen mit weiteren Nebeneinkünften) 20.000 CZK (ca. 820 EUR) pro Jahr übersteigen – der Lohnsteuerjahresausgleich beim Arbeitgeber reicht dann nicht aus. Die Steuererklärung ist innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf des Jahres einzureichen, bei elektronischer Einreichung innerhalb von 4 Monaten. In der Praxis hängen mit Registrierungen und Pflichten oft auch Fragen der Mehrwertsteuer und damit verbundener Nachforderungen zusammen; dabei hilft Ihnen unser Steuerrecht.

Kurzzeitvermietung – wann Sie zum Selbstständigen (OSVČ) werden

Das Gewerbegesetz bestimmt ausdrücklich, dass die Vermietung von Immobilien und Wohnungen kein Gewerbe ist. Ein Gewerbe ist jedoch die Erbringung von Beherbergungsleistungen (Gewerbezweig „Beherbergungsleistungen“). Die Grenze liegt also nicht nur in der Aufenthaltsdauer, sondern vor allem darin, was Sie dem Gast neben der Wohnung selbst bieten. Vermieten Sie eine Wohnung wiederholt für Nächte, Wochenenden oder Wochen und sorgen Sie für Reinigung, Wäschewechsel, Schlüsselübergabe oder Frühstück, werden die Behörden Ihre Tätigkeit mit hoher Wahrscheinlichkeit als Beherbergungsleistung einstufen. Das gilt unabhängig davon, ob Sie über Airbnb, Booking, Ihre eigene Website oder persönlich vermieten.

In der Praxis gilt daher: Je kürzer die Aufenthalte und je mehr Leistungen, desto eher handelt es sich um eine unternehmerische Tätigkeit im Beherbergungsgewerbe und nicht um Miete. Der Grund ist einfach: Der Gast will keinen Wohnbedarf decken, also dort kein Zuhause gründen. Er sucht eine vorübergehende Unterkunft für einige Nächte samt den damit verbundenen Leistungen (Reinigung, Wäschewechsel, Rezeption, Informationen).

Die Finanzverwaltung (Finanční správa) stuft eine Tätigkeit anhand folgender charakteristischer Merkmale als Beherbergung ein:

Dauer der Vermietung: Die Vermietung erfolgt kurzfristig, also für Nächte, ein Wochenende, Wochen oder saisonal. Auch ein längerer Zeitraum ändert daran nichts: Wird z. B. für jeweils sieben Tage immer wieder neu vermietet, liegt ebenfalls eine wiederholte kurzfristige Tätigkeit vor. Diese wird als Beherbergung eingestuft.

Zweck der Vermietung: Der Mieter mietet die Immobilie für Tourismus, Erholung, eine Dienstreise oder einen einmaligen Aufenthalt, nicht um dort ein Zuhause zu gründen. Lässt das Verhalten des Mieters erkennen: „Ich bin übers Wochenende hier, dann reise ich ab“, handelt es sich um Beherbergung.

Erbrachte Leistungen: Typischerweise gehören zur Beherbergung Leistungen wie Reinigung, Wechsel der Bettwäsche, Frühstück, Rezeption und Informationen für Gäste. Wenn Sie eine Immobilie vermieten und sich zugleich um die Reinigung kümmern, die Betten beziehen oder Frühstück anbieten, wird dies in der Regel als Beherbergung und nicht als Miete beurteilt. Arbeiten Sie mit externen Verwaltern, Reinigungsfirmen oder einem Rezeptionsdienst zusammen, sollten Sie das Vertragsregime und die Risiken der Scheinselbstständigkeit („švarcsystém“) absichern. Diese fasst auch unser Beitrag Externe Dienstleister versus Arbeitnehmer: Wie Sie Vertragsbeziehungen richtig gestalten und die Steuerrisiken verdeckter Beschäftigung beseitigen zusammen.

Art der Werbung: Wie wird die Vermietung im Internet oder anderswo angeboten? Lautet das Angebot „Apartment fürs Wochenende“, „Wohnung für Reisende“, „Unterkunft unterwegs“ oder „Airbnb-Angebot“, so signalisiert dies eine Beherbergung.

Sind diese Merkmale erfüllt und handeln Sie fortlaufend (nicht nur einmalig), beurteilen sowohl die Finanzverwaltung als auch das Gewerbeamt die Tätigkeit nach ihrem tatsächlichen Inhalt – dass Sie keinen Gewerbeschein haben, ändert daran nichts.

Versteckte steuerliche und rechtliche Risiken der langfristigen Vermietung

Leistungen wie regelmäßige Reinigung, Bettwäsche oder Frühstück machen aus einer passiven Miete eine Beherbergungsleistung. Stuft die Finanzverwaltung Ihre Miete als unternehmerische Tätigkeit (§ 7 ZDP) um, und sei es rückwirkend, drohen Ihnen Nachforderungen von Sozial- und Krankenversicherungsbeiträgen. Der Schlüssel zur Sicherheit ist ein präzise formulierter Mietvertrag. Außerdem sollten Sie Zusatzleistungen auf das notwendige Minimum beschränken.

Ein häufiger Fehler ist der Abzug von Hypothekenzinsen nach § 15 ZDP. Diese Vorschrift gilt jedoch nur für das eigene Wohnen; bei einer Vermietung handelt es sich um eine Ausgabe nach § 9 ZDP. Achten Sie auch darauf, gewöhnliche Reparaturen nicht mit einer technischen Aufwertung zu verwechseln, die schrittweise abgeschrieben werden muss. Solche Fehler ahndet das Finanzamt bei Prüfungen streng mit Steuernachforderungen und Strafzuschlägen in Höhe von Zehn- bis Hunderttausenden Kronen.

Wer Plattformen wie Airbnb oder Booking nutzt und als Vermieter kein Mehrwertsteuerzahler ist, wird unabhängig von der Höhe des Umsatzes zur identifizierten Person für die Mehrwertsteuer (die Vermietung ist für Zwecke der Mehrwertsteuer eine wirtschaftliche Tätigkeit, sodass dies auch Vermieter mit langfristiger Vermietung betrifft). Dies regelt § 6h des tschechischen Mehrwertsteuergesetzes (Gesetz Nr. 235/2004 Slg., im Folgenden „ZDPH“). Grund dafür ist der Bezug einer Leistung (Provision) von einem ausländischen Unternehmen, auf die der Vermieter die Mehrwertsteuer selbst erklären und abführen muss (sog. Reverse Charge). Die identifizierte Person erklärt die Mehrwertsteuer in der Mehrwertsteuererklärung; eine Kontrollmeldung reicht nur der Mehrwertsteuerzahler ein. Versäumnisse führen zu Steuernachforderungen, Strafzuschlägen und Bußgeldern für eine verspätete Einreichung.

Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS helfen Ihnen, Verträge und Steuerstrategie so zu gestalten, dass Ihre unternehmerische Tätigkeit oder Vermietung voll der aktuellen Rechtslage im Jahr 2026 entspricht. Für eine Beratung zu den Risiken kontaktieren Sie uns unter beratung@arws.cz.

Versteckte steuerliche und rechtliche Risiken der Kurzzeitvermietung (OSVČ-Regime)

Kurzzeitvermietung wirkt einfach: vermieten und kassieren. Die Realität ist allerdings komplizierter und teurer, als die meisten Eigentümer glauben.

Was sich für Selbstständige (OSVČ) im Jahr 2026 geändert hat

Seit dem 20. Mai 2026 gilt in der gesamten EU die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften. Die Verordnung selbst schreibt Gastgebern keine Registrierung vor: Sie legt einheitliche Regeln für die Staaten fest, die eine Registrierung einführen. In einem solchen Staat muss der Gastgeber eine Registrierungsnummer haben. Die Plattformen zeigen sie beim Angebot an, überprüfen sie stichprobenartig und übermitteln den Behörden regelmäßig Daten über die Tätigkeit der Gastgeber.

Die Tschechische Republik hat die Registrierung von Gastgebern und das System eTurista bislang nicht eingeführt. Der von Abgeordneten eingebrachte Entwurf einer Novelle des Gesetzes über die Bedingungen der unternehmerischen Tätigkeit im Tourismus (Parlamentsdrucksache 106) soll ein Register der Beherbergungsbetriebe (eTurista) und Registrierungsnummern nach der Verordnung einführen sowie die Obergrenze der Aufenthaltsgebühr auf 100 CZK (ca. 4 EUR) anheben. Er hat die erste Lesung bislang nicht passiert, und die Regierung hat dazu eine ablehnende Stellungnahme abgegeben. Wird er verabschiedet, ändern sich die Regeln erneut.

Unabhängig davon erhält die Finanzverwaltung bereits jetzt Daten über die Einnahmen der Beherbergungsanbieter von den Plattformen auf Grundlage der DAC7-Regeln (siehe unten).

Pflicht zur Gewerbeanmeldung

Sobald Sie eine Beherbergungsleistung erbringen, müssen Sie ein Gewerbe im Bereich Beherbergungsleistungen anmelden. Es handelt sich um ein freies Gewerbe (Gewerbezweig „Beherbergungsleistungen“ nach der Regierungsverordnung Nr. 278/2008 Slg.). Sie erhalten es ohne vorherige Ausbildung oder Befähigung, müssen es aber zwingend haben. Haben Sie keine Gewerbeberechtigung und werden Sie vom Gewerbeamt (živnostenský úřad) entdeckt, droht Ihnen als natürlicher Person nach § 61 ŽZ ein Bußgeld von bis zu 500.000 CZK (ca. 20.600 EUR) wegen des Betriebs eines freien Gewerbes ohne Berechtigung.

Wie erfährt die Finanzverwaltung davon? Seit dem Meldezeitraum 2023 (Umsetzung der DAC7-Richtlinie) melden die Plattformbetreiber (Airbnb, Booking) der Steuerbehörde Daten über die Beherbergungsanbieter. Dazu gehören die Adresse jeder angebotenen Immobilie, die Summe der Zahlungen für jedes Quartal, die Anzahl der Vermietungen und – sofern sie ihnen vorliegt – die Anzahl der Vermietungstage. Grundlage ist das tschechische Gesetz über die internationale Zusammenarbeit bei der Steuerverwaltung (Gesetz Nr. 164/2013 Slg.). Die Meldungen reichen sie bis zum 31. Januar des Folgejahres ein. Haben Sie kein Gewerbe angemeldet, sieht die Finanzverwaltung das und kann Sie ins Visier nehmen. Die Wahrscheinlichkeit, entdeckt zu werden, ist also hoch.

Versicherungsbeiträge – Tausende Kronen pro Monat

Als Selbstständiger müssen Sie Sozialversicherungsbeiträge an die Tschechische Sozialversicherungsverwaltung (Česká správa sociálního zabezpečení, ČSSZ) abführen. Grundlage ist das tschechische Gesetz über die Beiträge zur Sozialversicherung. Hinzu kommen Krankenversicherungsbeiträge an Ihre Krankenkasse nach dem tschechischen Gesetz über die öffentliche Krankenversicherung. Das ist keine kleine Summe.

Ist die selbstständige Tätigkeit Ihre Haupttätigkeit, zahlen Sie Mindestvorauszahlungen, auch wenn Ihr Gewinn die Mindestbemessungsgrundlage nicht übersteigt. Diese richtet sich nach dem Durchschnittslohn: Bei der Sozialversicherung beträgt sie ab dem 1. Juli 2026 35 % des Durchschnittslohns (Gesetz Nr. 90/2026 Slg.; die Überzahlung für Januar bis Juni 2026 erstattet die ČSSZ auf einen bis zum 31. Dezember 2026 gestellten Antrag), bei der Krankenversicherung 50 % des Durchschnittslohns. Im Jahr 2026 bedeutet das zusammen rund 8.300 CZK (ca. 340 EUR) pro Monat, also etwa 100.000 CZK (ca. 4.100 EUR) pro Jahr allein an Pflichtabgaben, ohne Mehrwertsteuer und Einkommensteuer. Für Selbstständige am Beginn ihrer Tätigkeit gelten Erleichterungen (eine niedrigere Mindestbemessungsgrundlage in den ersten Jahren, gegebenenfalls keine Vorauszahlungen auf die Sozialversicherung im ersten Jahr). Sind Sie zugleich Arbeitnehmer oder handelt es sich um eine Nebentätigkeit, werden die Mindestvorauszahlungen nicht gezahlt oder sind deutlich niedriger – Sozialversicherungsbeiträge fallen dann erst an, wenn der gesetzlich maßgebliche Betrag überschritten wird. Die richtige Einordnung als Haupt- oder Nebentätigkeit macht im Budget der Vermietung daher einen großen Unterschied.

Mehrwertsteuer – Registrierungspflicht und Komplikationen

Wenn Sie über Airbnb oder Booking vermieten, kann nach dem ZDPH eine Pflicht zur Mehrwertsteuerregistrierung entstehen. Wie bereits erwähnt, erfolgt die Registrierung als identifizierte Person, sobald Sie Leistungen aus dem Ausland beziehen (z. B. Provisionen an Airbnb/Booking.com). Umsatzsteuerpflichtig werden Sie ab dem 1. Januar des Jahres, das auf das Jahr folgt, in dem Ihr Umsatz 2.000.000 CZK (ca. 82.300 EUR) überstiegen hat; überschreiten Sie im Laufe des Jahres 2.536.500 CZK (ca. 104.400 EUR), werden Sie bereits am folgenden Tag umsatzsteuerpflichtig (§ 6 ZDPH).

Was bedeutet das? Als Umsatzsteuerpflichtiger müssen Sie Aufzeichnungen für Mehrwertsteuerzwecke führen, Steuererklärungen und Kontrollmeldungen abgeben und die Mehrwertsteuer an den Staat abführen. Beherbergungsleistungen unterliegen dem ermäßigten Steuersatz von 12 % (§ 47 und Anlage Nr. 2 ZDPH). Vermieten Sie eine Wohnung für 1.000 CZK (ca. 40 EUR) pro Nacht einschließlich Mehrwertsteuer, sind im Preis rund 107 CZK (ca. 4 EUR) Mehrwertsteuer enthalten. Diesen Betrag müssen Sie an den Staat abführen, er ist nicht Ihr Einkommen.

„Vergessen“ Sie die Mehrwertsteuer und stellt die Finanzverwaltung dies fest, droht Ihnen eine nachträgliche Steuerfestsetzung für alle Jahre, in denen Sie die Mehrwertsteuer hätten abführen müssen. Hinzu kommen Bußgelder und Strafzuschläge. Das können Zehn- bis Hunderttausende Kronen sein.

Örtliche Beherbergungsgebühr – in jeder Gemeinde anders

Die Aufenthaltsgebühr nach dem tschechischen Gesetz über örtliche Gebühren (Gesetz Nr. 565/1990 Slg.) erheben Gemeinden, die sie durch eine allgemein verbindliche Gemeindeverordnung eingeführt haben – prüfen Sie daher vor Beginn der Vermietung die Verordnung Ihrer Gemeinde. Die Gebühr zahlt der Gast (eine Person, die in der Gemeinde nicht gemeldet ist) für jeden angefangenen Tag des Aufenthalts mit Ausnahme des Anreisetags, praktisch also pro Nacht. Sie als Beherbergungsbetreiber müssen sie vom Gast einziehen, an die Gemeinde abführen und ein Gästebuch führen, das Sie 6 Jahre lang aufbewahren.

Den Satz legt die Gemeinde durch Verordnung fest, das Gesetz begrenzt ihn jedoch: Er beträgt höchstens 50 CZK (ca. 2 EUR) pro Person und Tag, auch in Prag. Vermieten Sie eine Wohnung für 4 Erwachsene an 10 Nächten im Monat, können es bis zu 2.000 CZK (ca. 80 EUR) monatlich sein, die Sie einziehen und an die Gemeinde abführen (Personen unter 18 Jahren sind von der Gebühr befreit). Der Vorschlag, die Obergrenze auf 100 CZK (ca. 4 EUR) anzuheben (Parlamentsdrucksache 106), hat die erste Lesung bislang nicht passiert.

Problem der Nutzungsänderung der Immobilie

Ein sehr wichtiges, aber oft übersehenes Risiko: Ist die Immobilie als Wohnung zu Wohnzwecken abgenommen und betreiben Sie sie tatsächlich als Beherbergungsstätte, kann das Bauamt zu dem Schluss kommen, dass Sie sie im Widerspruch zum Abnahmebescheid nutzen. Dann ist eine Genehmigung der Nutzungsänderung des Bauwerks erforderlich, die sogenannte Umwidmung (rekolaudace) nach § 239 des tschechischen Baugesetzes (Gesetz Nr. 283/2021 Slg.). Ob die Kurzzeitbeherbergung in einer konkreten Wohnung eine Nutzungsänderung erfordert, wird von Fall zu Fall beurteilt.

Die Umwidmung ist keine bloße Verwaltungsentscheidung. Es handelt sich um ein baurechtliches Verfahren, in dem das Bauamt (stavební úřad) prüft, ob die Immobilie die Voraussetzungen für den neuen Zweck (Beherbergungsstätte) erfüllt. Dazu gehören Brandschutzvorschriften, Fluchtwege, Lärmschutz usw. In vielen Fällen wird die Umwidmung nur schwer oder gar nicht erteilt, weil Wohnungen in gewöhnlichen Wohnhäusern die Anforderungen an Beherbergungsstätten oft nicht erfüllen. 

Fazit

Der Unterschied zwischen langfristiger Miete und Kurzzeitvermietung ist keine bloße Formalität. Er markiert die Grenze zwischen passivem Einkommen ohne größere Pflichten und einer vollwertigen unternehmerischen Tätigkeit mit entsprechenden Verpflichtungen und Risiken.

Die langfristige Miete ist relativ einfach zu handhaben: Sie reichen eine Steuererklärung mit pauschalen Ausgaben von 30 % ein und müssen sich weder um Versicherungsbeiträge noch um die Registrierung als Mehrwertsteuerzahler kümmern. Die Kurzzeitvermietung mit Beherbergungsleistungen bedeutet dagegen Gewerbe, Versicherungsbeiträge und Mehrwertsteuer (einschließlich der Pflichten als identifizierte Person). Dazu kommen örtliche Gebühren und möglicherweise eine notwendige Umwidmung des Gebäudes.

Der häufigste Fehler der Eigentümer: Sie übersehen, dass die Finanzverwaltung ihre Tätigkeit nach ihrem tatsächlichen Inhalt beurteilt. Es ist nicht ihre subjektive Entscheidung. Wenn Sie Gäste kurzfristig beherbergen und ihnen Dienstleistungen erbringen, werden Sie in der Regel steuerlich und abgabenrechtlich als Selbstständiger behandelt, unabhängig davon, ob Sie einen Gewerbeschein besitzen. Das kann zu Prüfungen, Steuernachforderungen und Bußgeldern führen.

Wenn Sie diese Risiken vermeiden und sicher sein möchten, dass Ihre Vermietung steuerlich und rechtlich richtig gestaltet ist, wenden Sie sich an die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS. Gemeinsam mit Ihnen prüfen wir alle tatsächlichen Umstände und bestimmen das richtige Steuerregime. So stellen wir sicher, dass Ihre Vermietung gesetzeskonform ist. Kontaktieren Sie uns: beratung@arws.cz.