Wie man in Mietwohnungen investiert

Die rechtliche Ausgangslage: Was geschieht mit dem bestehenden Mietvertrag nach dem Kauf der Immobilie

Wenn Sie eine bereits vermietete Immobilie kaufen, erwerben Sie nicht einfach eine leere Wohnung. Der Mietvertrag läuft weiter, und zwar ganz automatisch, ohne dass er erneuert oder ein neues Dokument unterzeichnet werden müsste. Nach dem tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuch (Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „OZ“) gehen bei einem Wechsel des Eigentümers der Sache die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf den neuen Eigentümer über. Das bedeutet, dass Sie zum neuen Vermieter mit allen Rechten und Pflichten werden, die der bisherige Eigentümer hatte.

Diese Regel schützt den Mieter, kann für den neuen Investor jedoch eine erhebliche Einschränkung darstellen. Der Mieter kann den ursprünglichen Mietvertrag behalten, und Sie als neuer Eigentümer haben ihm gegenüber nur diejenigen Rechte und Pflichten, die darin festgelegt sind. Der Eigentümerwechsel allein ist kein Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses. Beim Kauf einer vermieteten Immobilie lohnt es sich daher, die Abstimmung des Kaufvertrags auf das Mietverhältnis im Rahmen des Immobilienrechts prüfen zu lassen.

Wurde das Mietverhältnis nicht in das Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí) eingetragen und wusste der neue Eigentümer im Zeitpunkt des Erwerbs nichts davon, kann er das Mietverhältnis innerhalb von drei Monaten, nachdem er davon erfahren hat, mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Andernfalls ist er an den bestehenden Mietvertrag gebunden (§ 2222 OZ). Wenn Sie die Bedingungen der Miete ändern möchten, müssen Sie mit dem Mieter eine Vereinbarung aushandeln, wobei seine Stellung gesetzlich geschützt ist.

Genau deshalb müssen Sie den Mietvertrag vor dem Kauf prüfen, nicht erst, nachdem Sie Eigentümer geworden sind. Ein einmal geschlossener Vertrag wird Sie auf Jahre binden. Die praktischen Auswirkungen der Gestaltung vertraglicher Mechanismen (einschließlich Indexierung und Preisänderungen) fassen wir auch im Artikel Inflationsklauseln in Werkverträgen: Indizes des ČSÚ vs. ÚRS und Nachweis des tatsächlichen Anstiegs der Materialpreise zusammen.

Prüfung des Mietvertrags: Was Sie vom Verkäufer verlangen müssen

Der erste Schritt, der allen weiteren Verhandlungen vorausgeht, ist die Beschaffung des vollständigen Wortlauts des gültigen Mietvertrags einschließlich aller Nachträge. Neben dem Vertrag selbst sollten Sie auch einen Nachweis über die hinterlegte Kaution (Sicherheit) verlangen – in welcher Höhe sie vereinbart wurde und ob der Mieter sie tatsächlich geleistet hat.

Stellen Sie fest, ob diese Pflicht seinem Ermessen überlassen wurde oder ob sie bereits erfüllt ist. Prüfen Sie ebenso, ob im Mietvertrag Vertragsstrafen vereinbart wurden und in welcher Höhe. Gesetzlich ist festgelegt, dass die Gesamthöhe der Sicherheit (Kaution) und der vereinbarten Vertragsstrafen das Dreifache der Monatsmiete nicht übersteigen darf (§ 2254 OZ).

Stellen Sie auch fest, ob der Mieter in der Wohnung mit Zustimmung des Vermieters Investitionen oder Umbauten vornimmt. Ein Beispiel ist die Renovierung des Badezimmers oder der Austausch der Küchenzeile. Haben sich die Parteien nicht im Voraus über die Art des Ausgleichs geeinigt, hat der Mieter das Recht, nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Ersatz für die Wertsteigerung der Wohnung zu verlangen, was Ihnen als neuem Eigentümer eine Rechnung über Zehn- oder Hunderttausende Kronen einbringen kann (§ 2223 OZ).

In langfristigen Mietverhältnissen wird diese Wertsteigerung allmählich aufgezehrt – eine Küchenzeile hat nach zehn Jahren nicht mehr denselben Wert –, dennoch ist es wichtig, von diesen Verbindlichkeiten zu wissen.

Höhe und Fälligkeit der Miete: der wirtschaftliche Kern der Investition

Im Mittelpunkt des Interesses jedes Investors stehen die Höhe der Miete und ihre Fälligkeit. Es genügt nicht zu wissen, wie viel der Mieter zahlt; Sie müssen beurteilen, ob die Miethöhe den aktuellen Marktmieten am jeweiligen Standort entspricht. Ist die Miete zu niedrig, wird der Ertrag der Wohnung nicht Ihren Erwartungen entsprechen. In einer solchen Situation ist es sinnvoll, Unterlagen und einen Entwurf der Vereinbarung mit dem Mieter im Rahmen von Verträgen und Verhandlungen vorzubereiten. In diesem Fall ist es wichtig zu prüfen, ob der Vertrag eine Klausel enthält, die eine Mieterhöhung ermöglicht, beispielsweise eine Inflationsklausel.

Die Inflationsklausel ist eine vertragliche Vereinbarung, die es ermöglicht, die Miete entsprechend der Inflationsrate zu erhöhen. In der Praxis bedeutet dies: Sobald die Preise für Waren und Dienstleistungen um einen bestimmten Prozentsatz steigen, erhöht sich in gleicher Weise auch die Miete.

Eine gute Inflationsklausel sollte drei wesentliche Elemente enthalten: ein festgelegtes Datum der Mieterhöhung (typischerweise einmal jährlich), einen konkreten Inflationsindikator (zum Beispiel den vom Tschechischen Statistikamt (Český statistický úřad) veröffentlichten Verbraucherpreisindex) und genau definierte Bedingungen, unter denen die Erhöhung eintritt. Wenn Sie die Indexierung in der Praxis bei Wohnhäusern lösen, kann auch die Übersicht über die neuen Pflichten der Eigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft (SVJ) im Artikel Wohnungseigentümergemeinschaft: neue Pflichten der SVJ in Bezug auf das Wohnhaus ab Januar 2027 nützlich sein.

Fehlt im Mietvertrag eine Inflationsklausel, haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, eine Erhöhung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Miete vorzuschlagen. Diese Erhöhung darf jedoch zusammen mit den vorangegangenen Erhöhungen der letzten drei Jahre 20 % nicht übersteigen (§ 2248 OZ).

Zu einer solchen Erhöhung kommt es nur, wenn der Mieter ihr zustimmt oder das Gericht sie festsetzt. Das Verfahren ist lang und mühsam – der Vermieter muss die Erhöhung zunächst schriftlich vorschlagen, der Mieter hat zwei Monate Zeit für seine Entscheidung, und wenn keine Einigung zustande kommt, kann der Vermieter bei Gericht beantragen, die Höhe der Miete festzusetzen. Das bedeutet Verwaltungsaufwand sowie zeitliche und finanzielle Kosten.

Der Fälligkeitstermin der Miete wirkt sich auf Ihren Cashflow aus. Stellen Sie fest, ob die Miete jeweils zu Monatsbeginn oder zum Monatsende fällig wird. Wenn Sie eine Hypothek haben, die Sie beispielsweise am 15. des Monats bedienen, und die Miete erst am 25. des Monats eingeht, können Sie in die Lage geraten, dass Sie zwar Einnahmen haben, aber nicht zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie sie benötigen.

Dauer des Mietverhältnisses: Wie lange Sie gebunden sind

Ein Mietvertrag kann entweder auf bestimmte oder auf unbestimmte Zeit geschlossen werden. Diese Unterscheidung hat grundlegende Auswirkungen auf Ihre Flexibilität als Vermieter.

Ist der Vertrag auf bestimmte Zeit geschlossen, endet er automatisch mit Ablauf der vereinbarten Dauer, ohne dass eine Kündigung erforderlich wäre. Hier verbirgt sich jedoch eine rechtliche Falle: Bleibt der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Dauer in der Wohnung und fordern Sie ihn nicht innerhalb von drei Monaten schriftlich zur Räumung auf, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Das bedeutet, dass der Mieter das Recht erhält, das Mietverhältnis mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu kündigen, während Sie ihn ohne schwerwiegenden Grund nicht mehr loswerden können (§ 2285 OZ).

Gerade deshalb ist es für den Vermieter ratsam, den Mietvertrag zumindest anfangs auf bestimmte Zeit abzuschließen. Das gibt Ihnen die Kontrolle darüber, wann der Mieter ausziehen muss. Wenn Sie mit dem bestehenden Mieter fortfahren möchten, können Sie den Vertrag verlängern oder einen neuen abschließen.

Kaution, Sicherheit und ihre Rückzahlung

Einer der am häufigsten übersehenen Aspekte ist die Verwaltung der Kaution (Sicherheit), die der Mieter hinterlegt hat. Die Kaution ist keine Einnahme des Vermieters; sie ist eine Sicherung gegen Mietausfälle und etwaige Schäden. Nach dem Gesetz darf die Gesamthöhe der Sicherheit (Kaution) und der vereinbarten Vertragsstrafen das Dreifache der Monatsmiete nicht übersteigen (§ 2254 OZ).

Hier verbirgt sich ein praktisches Risiko: Die Pflicht, dem Mieter die Kaution zurückzuzahlen, geht auf den neuen Eigentümer über – das heißt auf Sie (§ 2221 OZ). Hat der Verkäufer die Kaution z. B. zur Deckung von Schäden oder Zahlungsrückständen verwendet, sind Sie als neuer Eigentümer verpflichtet, sie zurückzuzahlen, auch wenn Sie sie vom bisherigen Eigentümer nicht erhalten haben.

Haben Sie dies mit dem Verkäufer im Kaufvertrag nicht geklärt, geht auf Sie nur die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution über, nicht aber das Recht, sie automatisch vom Verkäufer zu verlangen.

In der Praxis wird dies meist dadurch gelöst, dass der Kautionsbetrag direkt vom Kaufpreis der Immobilie abgezogen wird, oder es wird klar vereinbart, dass der Verkäufer sie an Sie überträgt. Wenn Sie dies nicht im Voraus regeln, können Sie in die Lage geraten, dass Sie dem Mieter die Kaution aus eigenen Mitteln zurückzahlen müssen.

Wir empfehlen daher, die Frage der Kaution im Kaufvertrag mit dem Verkäufer ausdrücklich zu regeln: wie hoch sie ist, ob der Verkäufer sie an Sie übertragen (oder übergeben) hat und wie nach dem Eigentümerwechsel mit ihr verfahren wird. Ein Teil der Autoren empfiehlt, dass der Käufer dafür sorgt, dass die Kaution auf dem Konto eines Rechtsanwalts oder Notars hinterlegt bleibt, der ihre Übergabe im Einklang mit der Vereinbarung sicherstellt.

Rechte und Pflichten des Mieters: Was Sie vor dem Kauf wissen müssen

Der Mietvertrag sollte klar festlegen, was der Mieter in der gemieteten Wohnung tun darf und was nicht. Hier zeigt sich jedoch der starke Mieterschutz im tschechischen Recht. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch bleiben Vereinbarungen unberücksichtigt, die die Rechte des Mieters verkürzen (§ 2235 OZ). Enthält der Vertrag also beispielsweise ein Verbot der Haustierhaltung oder ein Rauchverbot ohne objektiven und begründbaren Grund (z. B. Sicherheits- oder Gesundheitsgründe), sind solche Vereinbarungen unwirksam.

Der Mieter hat das Recht, die Wohnung ordnungsgemäß und im Einklang mit dem Mietvertrag zu nutzen. In der Praxis bedeutet dies, dass er die Wohnung zum Wohnen nutzt und sie weder vorsätzlich noch durch Vernachlässigung beschädigt. Verstößt der Mieter gegen die Hausordnung, verursacht er Lärm oder belästigt er andere auf sonstige Weise, kann dies ein Kündigungsgrund sein (§ 2288 und § 2291 OZ).

Es gibt hier jedoch abgestufte Sanktionen: Eine grobe Verletzung der Pflichten des Mieters kann zur Kündigung mit dreimonatiger Kündigungsfrist führen, während eine besonders schwerwiegende Verletzung (z. B. langfristige Nichtzahlung der Miete, schwerwiegende Beschädigung der Wohnung) zur fristlosen Kündigung ohne Kündigungsfrist führen kann.

Als neuer Eigentümer sind Sie verpflichtet, die Wohnung in einem zum Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 2205 OZ). Das bedeutet, dass Sie funktionierende Wasser-, Gas- und Stromleitungen, die Heizung und weitere grundlegende Einrichtungen sicherstellen müssen. Die laufende Instandhaltung und kleine Reparaturen bis zu einer bestimmten Kostenhöhe trägt der Mieter.

Seit dem 1. Januar 2026 wurde die Grenze für eine einzelne kleine Reparatur auf 1 500 CZK (ca. 60 EUR) angehoben (zuvor 1 000 CZK, ca. 40 EUR) und die jährliche Obergrenze auf 150 CZK (ca. 6 EUR) pro Quadratmeter Bodenfläche erhöht (zuvor 100 CZK, ca. 4 EUR), und zwar gemäß der tschechischen Regierungsverordnung Nr. 308/2015 Slg. über die Abgrenzung der Begriffe laufende Instandhaltung und kleine Reparatur im Zusammenhang mit der Nutzung einer Wohnung. Das bedeutet, dass der Mieter bei einer Wohnung mit 80 Quadratmetern bis zu 12 000 CZK (ca. 490 EUR) jährlich für kleine Reparaturen tragen muss.

Verletzt der Mieter seine Pflichten in der Wohnung (z. B. sorgt er nicht für Schimmelvorbeugung oder repariert eine gesprungene Steckdose nicht, die er selbst beschädigt hat), haftet er für die entstandenen Schäden. Sie als Vermieter können dann Ersatz verlangen.

Änderungen im Mietrecht ab 2026

Im Januar 2026 trat eine Novelle in Kraft, die die Grenzen für kleine Reparaturen angehoben hat. Wie bereits erwähnt, wurde die Grenze für eine einzelne kleine Reparatur auf 1 500 CZK und die jährliche Obergrenze auf 150 CZK pro Quadratmeter gemäß der Regierungsverordnung Nr. 308/2015 Slg. erhöht. Diese Änderung hat die Schwelle dessen verschoben, was unter die Regelung der kleinen Reparatur fällt, und spiegelt zugleich den Anstieg der Arbeits- und Materialpreise wider.

Zugleich wird ab dem 1. Januar 2026 auch die jährliche Obergrenze systematisch um die Inflationsrate erhöht, die das Tschechische Statistikamt ermittelt. Das bedeutet, dass die Grenze in den kommenden Jahren ebenfalls dynamisch steigen wird.

Für Sie als Investor bedeutet dies, dass Sie regelmäßig überprüfen sollten, welche Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten unter die Regelung der kleinen Reparatur fallen und welche in der Verantwortung des Vermieters liegen. Der Vertrag sollte hinreichend flexibel sein, um sich an diese Änderungen anpassen zu können.

Pflichten des Vermieters und ihr Übergang auf den neuen Eigentümer

Wechselt der Eigentümer der Immobilie, gehen die Rechte und Pflichten des Vermieters grundsätzlich auf ihn über. Hier verbirgt sich jedoch eine wichtige Ausnahme: Für den neuen Eigentümer sind diejenigen Vereinbarungen über Pflichten des Vermieters nicht verbindlich, die das Gesetz nicht vorsieht und von denen der neue Eigentümer im Zeitpunkt des Erwerbs nichts wusste (§ 2221 Abs. 2 OZ).

Hat der bisherige Eigentümer mit dem Mieter also etwas Atypisches vereinbart – beispielsweise, dass der Vermieter dem Mieter einmal wöchentlich den Einkauf bringt –, geht diese Pflicht nicht auf Sie über, sofern Sie nichts davon wussten und das Gesetz sie nicht vorsieht. Wusste der neue Eigentümer im Zeitpunkt des Kaufs von einer solchen Vereinbarung, ist er mit Rücksicht auf Treu und Glauben daran gebunden.

Praktisch bedeutet dies, dass Sie den Mietvertrag auch im Hinblick auf atypische Pflichten prüfen sollten, die der Eigentümer mit dem Mieter vereinbart hat. Finden sich dort besondere Leistungen oder Pflichten (z. B. Wartung bestimmter Ausstattung, Zahlung bestimmter Leistungen durch den Vermieter u. Ä.), müssen Sie sich bewusst sein, dass ihre Nichtbeachtung zu Unstimmigkeiten mit dem Mieter führen kann, der erwarten wird, dass diese Pflichten erfüllt werden.

Vorbereitung auf den Kauf: Was Sie mit dem Verkäufer klären müssen

Idealerweise werden alle diese Themen geklärt, noch bevor Sie sich zur Unterzeichnung des Kaufvertrags zusammensetzen. Der Kaufvertrag sollte klar wiedergeben, was mit dem Mietvertrag, mit der Kaution und mit dem Mieter nach dem Eigentümerwechsel geschieht.

Im Kaufvertrag sollten Sie ausdrücklich erwähnen: (1) dass der Käufer die Immobilie mit einem bestehenden Mieter erwirbt, (2) welche Kaution hinterlegt wurde und wie mit ihr verfahren wird (einschließlich ihrer Übertragung), (3) dass der Mietvertrag unverändert fortbesteht, sofern Käufer und Mieter nichts anderes vereinbaren, und (4) wie etwaige Streitigkeiten zwischen dem Verkäufer und dem Mieter über Mietrückstände oder Schäden gelöst werden.

Ebenso wichtig ist es sicherzustellen, dass der Kaufpreis bei einem Rechtsanwalt, Notar oder einer Bank treuhänderisch hinterlegt und nicht direkt dem Verkäufer übergeben wird. Auf diese Weise sind sowohl Käufer als auch Verkäufer geschützt: Der Käufer ist sicher, dass er die Immobilie erhält, und der Verkäufer ist sicher, dass er das Geld bekommt.

Übergabeprotokoll: oft vernachlässigt, aber sehr wichtig

Wenn Sie neuer Eigentümer werden, sollten Sie mit dem bisherigen Eigentümer und dem Mieter (idealerweise) oder zumindest mit dem bisherigen Eigentümer ein Übergabeprotokoll erstellen. In diesem Dokument sollten aufgeführt sein: der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe, ein Verzeichnis der Ausstattung und Einrichtung, die Anzahl der Schlüssel und ihre Übergabe, etwaige sichtbare Mängel sowie eine Fotodokumentation.

Das Übergabeprotokoll dient als Beweis für den Fall, dass später Streit darüber entsteht, in welchem Zustand die Wohnung übernommen wurde. Sollte der Mieter später geltend machen, seine Kaution hätte für die Behebung des schlechten Zustands der Wohnung verwendet werden sollen, die er angeblich „zerstört“ übernommen habe, haben Sie ein Protokoll in der Hand, das dies widerlegt.

Es empfiehlt sich, zugleich Fotos anzufertigen: Aufnahmen jedes Raumes, Details an Wänden, Böden und Fenstern. Ein modernes Smartphone genügt. Wenn möglich, erstellen Sie auch ein kurzes Video von einem Rundgang durch die Wohnung. Diese Aufzeichnungen können sich später als unschätzbar erweisen.

Due Diligence in der Praxis: Was Sie über den Mieter herausfinden müssen

An den Kauf einer Immobilie mit Mieter sollten Sie wie an einen Kauf mit einem „Risikopaket“ herangehen, das Sie mit übernehmen. Prüfen Sie nach Möglichkeit die Zahlungsmoral des Mieters. Gibt es öffentliche Informationen darüber, dass sich der Mieter in einem Insolvenzverfahren befindet oder gegen ihn eine Zwangsvollstreckung läuft, ist das ein Warnsignal. Auch wenn dies nicht automatisch bedeuten muss, dass der Mieter nicht zahlt, ist es ein nützlicher Anhaltspunkt.

Beschaffen Sie sich auch Informationen darüber, ob der Mieter in der Wohnung seinen ständigen Wohnsitz gemeldet hat oder dort nur wohnt. Das ist für die etwaige Lösung von Problemen mit dem Mietverhältnis wichtig. Prüfen Sie außerdem, wie viele Personen dauerhaft in der Wohnung wohnen und ob es sich nicht um ein Unternehmen handelt, das dort eine Tätigkeit ausübt.

Wenn es angebracht ist, können Sie auch versuchen herauszufinden, ob der Mieter im Haus Probleme verursacht oder sich den Nachbarn gegenüber entgegenkommend verhält. Die Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Hausverwalter können wertvolle Informationen liefern.

Vorgehen nach dem Kauf mit Mieter: Wie man sich kennenlernt und die Beziehung gestaltet

Einer der Hauptfehler, den Investoren machen, ist die fehlende Kommunikation mit dem Mieter nach dem Kauf. Der Mieter erfährt vom Kauf nichts, wenn ihn niemand darauf hinweist. Als neuer Eigentümer sollten Sie den Mieter so bald wie möglich über den Eigentümerwechsel benachrichtigen und ihm neue Kontaktdaten mitteilen, einschließlich E-Mail oder Telefonnummer der für die Verwaltung der Immobilie zuständigen Person (gemäß § 2221 OZ).

Wir empfehlen einen Brief oder eine E-Mail (idealerweise per Einschreiben), worin dem Mieter ausdrücklich mitgeteilt wird: (1) dass Sie der neue Eigentümer sind, (2) dass der Mietvertrag unverändert gültig bleibt, (3) auf welche Weise die Miete künftig zu zahlen ist, (4) auf welche Weise Instandhaltung und Reparaturen geregelt werden, und (5) wann Sie den Mieter persönlich kennenlernen und die Einzelheiten besprechen möchten.

Diese Kommunikation stärkt das Vertrauen und verringert das Risiko von Missverständnissen. Viele Mieter befürchten, dass sich ihre Stellung ändert oder sie zum Auszug gezwungen werden. Klare Kommunikation ist die Grundlage einer guten Beziehung.

Verhandlungen über einen neuen Mietvertrag: Wann es sinnvoll ist

Wenn Sie die Mietbedingungen verbessern möchten (die Miete erhöhen, eine Inflationsklausel aufnehmen, die Laufzeit verkürzen), haben Sie rechtlich mehrere Möglichkeiten. Erstens können Sie versuchen, sich mit dem Mieter auf einen neuen Mietvertrag zu einigen, der für beide Seiten annehmbarer ist. Zweitens können Sie, wenn der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen ist, die Miete künftig schrittweise nach dem Gesetz erhöhen (höchstens um 20 % innerhalb der letzten drei Jahre bis zur Höhe der ortsüblichen Miete gemäß § 2248 OZ).

Drängt der Mieter nicht auf die Unterzeichnung eines neuen Vertrags, sollten Sie versuchen, ihm einen gewissen Anreiz zu bieten. Zum Beispiel: „Wir schließen einen Vertrag auf fünf Jahre mit Inflationsklausel, aber ich garantiere Ihnen, dass ich die Miete in den ersten zwei Jahren nicht erhöhe.“ Oder: „Wir investieren in die anstehenden kleinen Reparaturen der Wohnung, bitten Sie aber, einer Erhöhung um fünf Prozent zuzustimmen.“

Eine gut gewählte Strategie kann erfolgreich sein – insbesondere, wenn der neue Eigentümer dem Mieter eine gewisse Gegenleistung anbietet, beispielsweise die Garantie langfristigen Wohnens oder eine Investition in die Wohnung.

Eintragung des Mietvertrags in das Kataster: Ist das sinnvoll?

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist es möglich, das Mietrecht in das Liegenschaftskataster einzutragen (§ 2204 OZ und § 11 des tschechischen Katastergesetzes). Die Eintragung ist nicht verpflichtend, hat aber erhebliche Vorteile: Der Mieter ist für den Fall geschützt, dass die Immobilie verkauft wird und der neue Eigentümer vom Mietverhältnis „nichts wusste“. Ist das Mietverhältnis im Kataster eingetragen, ist offenkundig, dass es sich um ein dingliches Recht mit öffentlicher Wirkung handelt, an das der Grundsatz des öffentlichen Glaubens des Katasters anknüpft.

Ist das Mietverhältnis eingetragen, kann der neue Eigentümer zudem nicht einwenden, er habe vom Mietverhältnis nichts gewusst, und es daher nicht einseitig nach § 2222 OZ kündigen.

Aus Ihrer Sicht als Käufer bedeutet dies, dass Sie stets prüfen sollten, ob das bestehende Mietrecht im Kataster eingetragen ist. Wenn ja, haben Sie umso klarere Rechtssicherheit. Ist es nicht eingetragen, verlassen sich alle Parteien allein auf den schriftlichen Vertrag.

Die Eintragung des Mietrechts erfolgt auf Grundlage einer übereinstimmenden Erklärung des Vermieters und des Mieters. Sie ist nicht verpflichtend, wird aber für langfristige Mietverhältnisse (beispielsweise bei Firmenwohnungen oder Investitionsvermietungen) empfohlen. Als neuer Eigentümer können Sie mit dem Mieter später darüber verhandeln, ob die Eintragung vorgenommen werden soll.

Abschließende Zusammenfassung

Der Kauf einer Immobilie mit Mieter darf nicht unterschätzt werden. Auch wenn die Möglichkeit sofortiger Einnahmen attraktiv erscheint, kaufen Sie im Grunde ein „Paket“ von Rechten und Pflichten, das Sie auf sich übertragen und mit dem Sie jahrelang leben werden. Die wichtigsten Punkte, an die Sie denken müssen:

Der Mietvertrag ist rechtlich verbindlich und erlischt nicht durch den Eigentümerwechsel. Sie werden zum neuen Vermieter mit allen Rechten und Pflichten. Viele dieser Pflichten sind nicht durch Ihren Willen entstanden – Sie erben sie vom bisherigen Eigentümer. Deshalb ist es absolut unerlässlich, den Vertrag noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrags so gründlich wie möglich zu prüfen.

Sie müssen sich Klarheit verschaffen über: Höhe und Fälligkeit der Miete, Vertragsdauer, Ausgestaltung der Kaution, Inflationsklauseln, Rechte und Pflichten beider Parteien sowie atypische Vereinbarungen. Stellen Sie auch fest, wie es um die Zahlungsmoral des Mieters steht und ob es in der Wohnung außergewöhnliche Vorkommnisse gab (z. B. langfristige Zahlungsrückstände, Streitigkeiten mit Nachbarn).

Die Kaution wird üblicherweise übersehen, ist aber ein wesentlicher Posten. Die Pflicht zu ihrer Rückzahlung geht auf Sie über, und wenn Sie dies nicht mit dem Verkäufer klären, müssen Sie sie möglicherweise aus eigenen Mitteln zurückzahlen.

Übergabeprotokoll und Fotodokumentation sind keine rechtliche Pflicht, aber eine praktische Absicherung gegen künftige Streitigkeiten über den Zustand der Wohnung und darüber, wer für welche Schäden verantwortlich ist.

Eine Investition in Mietwohnungen kann bei sorgfältiger Vorbereitung und Prüfung zu einer soliden Einnahmequelle werden. Ohne angemessenen Schutz wird sie jedoch leicht zur Quelle von Stress, Streitigkeiten und finanziellen Verlusten. Wenn Sie die Risiken minimieren und sich Rechtssicherheit verschaffen möchten, ist es ratsam, den Mietvertrag und den gesamten Kaufprozess von einem Juristen prüfen zu lassen.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS sind auf diese Problematik spezialisiert und helfen Ihnen nicht nur bei der Prüfung des bestehenden Vertrags, sondern auch bei den Verhandlungen mit dem Verkäufer und dem Mieter sowie bei der Vorbereitung eines neuen Mietvertrags. Wir haben Erfahrung mit der Lösung komplexer Situationen, in denen sich ein ursprünglich scheinbar einfacher Kauf in einen Rechtsstreit verwandelt hat. Kontaktieren Sie uns unter beratung@arws.cz, damit wir Ihnen helfen können, den Kauf sicher abzuwickeln.