Wie Sie säumige Mieter schnell aus der Wohnung räumen lassen

Rechtlicher Rahmen für Mietverhältnisse in der Tschechischen Republik

Mietverhältnisse in der Tschechischen Republik regelt vor allem das tschechische Bürgerliche Gesetzbuch (Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „tschBGB“), konkret dessen §§ 2201 ff. Das Gesetz unterscheidet zwischen befristeten und unbefristeten Mietverhältnissen. Für beide Arten gelten unterschiedliche Voraussetzungen für ihre Beendigung und die anschließende Räumung der Immobilie.

Der Vermieter darf das Mietverhältnis nicht völlig willkürlich kündigen – er braucht einen gesetzlichen Kündigungsgrund, der im tschBGB und seinen einzelnen Paragraphen näher bestimmt ist. Die häufigsten Gründe für eine Kündigung aus Gründen auf Seiten des Mieters sind nach § 2291 tschBGB zum Beispiel: die Nichtzahlung der Miete und der Nebenkosten für mindestens drei Monate, eine grobe Verletzung der Pflichten aus dem Mietvertrag und aus Rechtsvorschriften oder die unberechtigte Nutzung der Wohnung auf andere als die vereinbarte Weise.

Verletzt der Mieter seine Pflichten besonders schwerwiegend, kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Kündigungsfrist kündigen. Eine solche Kündigung ist jedoch unbeachtlich, wenn der Vermieter den Mieter vor ihrer Zustellung nicht aufgefordert hat, sein vertragswidriges Verhalten bzw. den rechtswidrigen Zustand innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. In allen anderen Fällen muss er die vertraglich vereinbarte oder die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten.

Die Räumung einer Immobilie ist in der Tschechischen Republik streng geregelt, und der Vermieter hat kein besonderes Recht auf eine sogenannte eigenmächtige Räumung. Jeder Versuch einer gewaltsamen Räumung, das Abstellen von Energie oder der Austausch der Schlösser ohne gerichtliche Entscheidung stellt eine Verletzung des Hausfriedens dar und kann zur Strafverfolgung des Vermieters führen – mit einer drohenden Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren nach § 178 des tschechischen Strafgesetzbuches (Gesetz Nr. 40/2009 Slg., im Folgenden „StGB“) über den Hausfriedensbruch.

Dieser Schutz des Mieters gilt unabhängig davon, ob er mit der Mietzahlung im Verzug ist oder nicht.

Phase I: Vorbereitung vor dem Gerichtsverfahren

Bevor überhaupt Klage bei Gericht erhoben wird, muss der Vermieter mehrere entscheidende Schritte unternehmen. Eine korrekt durchgeführte administrative und prozessuale Vorbereitung ist nämlich die Grundvoraussetzung dafür, in einem etwaigen Rechtsstreit erfolgreich zu sein. Der gesamte Prozess beginnt mit einer formal einwandfreien Beendigung des Mietverhältnisses. Die praktischen Zusammenhänge zwischen der Beendigung des Mietverhältnisses und dem weiteren Vorgehen gegenüber säumigen Mietern behandelt auch der weiterführende Beitrag Wie man in Mietwohnungen investiert: Worauf bei der Prüfung von Mietverträgen vor einer Akquisition zu achten ist.

Erstellung und Zustellung der Kündigung

Um korrekt und gesetzeskonform vorgehen zu können, muss der Vermieter zunächst den Mietvertrag ordnungsgemäß kündigen. Die Kündigung muss stets schriftlich erfolgen und dem Mieter an seine Zustellanschrift, die der Mieter üblicherweise im Mietvertrag angibt, oder an seine letzte bekannte Anschrift zugestellt werden.

Bei unbefristeten Mietverhältnissen muss der Vermieter zudem den Kündigungsgrund eindeutig angeben, der unter die gesetzlich festgelegten Kategorien fallen muss. Geht es um die Nichtzahlung der Miete, muss der Vermieter nachweisen, dass der Mieter die Miete und die Kosten für die mit der Nutzung der Wohnung verbundenen Leistungen mindestens drei Monate lang nicht bezahlt hat.

Die Kündigung muss ferner die Wohnung eindeutig bezeichnen (Hausnummer, Anschrift), auf den Mietvertrag verweisen und den konkreten Kündigungsgrund nennen. Der Vermieter ist außerdem verpflichtet, den Mieter in der Kündigung über sein Recht zu belehren, gegen die Kündigung Einwendungen zu erheben und die gerichtliche Überprüfung ihrer Berechtigung zu beantragen; andernfalls ist die Kündigung unwirksam.

Es wäre ein Fehler, vage oder ohne konkreten Grund zu kündigen, da das Gericht eine solche Kündigung später für unwirksam erklären könnte und der gesamte Prozess wiederholt werden müsste. In vergleichbaren Situationen werden typischerweise auch Folgefragen zu Mietverträgen und Kündigungsgründen im Rahmen des Immobilienrechts behandelt. Die Mindestkündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate, sofern die Parteien keine längere Frist vereinbart haben.

Automatische Verlängerung des Mietverhältnisses – der Fall der sogenannten konkludenten Miete

Hier liegt die erste Falle, die viele Vermieter übersehen. Das tschBGB regelt in § 2285 die sogenannte konkludente Erneuerung des Mietverhältnisses. Nutzt der Mieter die Wohnung noch drei Monate nach dem Tag weiter, an dem das Mietverhältnis enden sollte, und fordert ihn der Vermieter innerhalb dieser Frist nicht zum Verlassen der Wohnung auf, erneuert sich das Mietverhältnis automatisch für dieselbe Dauer, für die es ursprünglich vereinbart war, höchstens jedoch für zwei Jahre.

Das bedeutet: Reagiert der Vermieter nicht rechtzeitig, erlangt der Mieter faktisch einen Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses, obwohl der ursprüngliche Mietvertrag bereits beendet ist. Deshalb ist es absolut entscheidend, dem Mieter spätestens drei Monate nach dem Tag, an dem das Mietverhältnis enden sollte, eine schriftliche Aufforderung zur Räumung der Wohnung zu senden. Für die praktische Gestaltung von Vermietungsabläufen (einschließlich der steuerlichen Folgen und des Status des Vermieters) kann auch der Vergleich im Beitrag Kurzzeitvermietung versus klassische Miete 2026: Wann der Vermieter zum Selbstständigen wird und welche versteckten Steuerrisiken bestehen hilfreich sein.

Diese Aufforderung muss eindeutig sein, und aus ihr muss sicher hervorgehen, dass der Vermieter mit der automatischen Verlängerung des Mietverhältnisses nicht einverstanden ist und auf dessen Beendigung zum ursprünglich vereinbarten Termin besteht.

Bloßes Schweigen des Vermieters oder die Annahme der letzten Mietzahlung ersetzt diese Aufforderung nicht. Das Gesetz verlangt ausdrücklich, dass die Aufforderung schriftlich übermittelt wird, am besten per Einschreiben mit Rückschein oder über die Datenbox (datová schránka), damit der Vermieter einen Nachweis über die Versendung hat.

Vorprozessuale Aufforderung zur Räumung der Wohnung

Sobald das Mietverhältnis endet (sei es durch Zeitablauf, Kündigung oder Vereinbarung) und der Mieter die Wohnung behält, sollte der Vermieter eine sogenannte vorprozessuale Räumungsaufforderung versenden, mit der er den Mieter auffordert, die Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist zu verlassen. Diese Aufforderung hat zwar nicht denselben streng rechtlichen Charakter wie eine Kündigung, spielt im Verfahren aber eine Schlüsselrolle.

Beim traditionellen Vorgehen (klassische Räumungsklage) wird die Aufforderung mindestens 7 Tage vor Klageerhebung empfohlen, und zwar im Hinblick auf die Erstattung der Verfahrenskosten nach § 142a der tschechischen Zivilprozessordnung (Gesetz Nr. 99/1963 Slg., im Folgenden „ZPO“). Versendet der Vermieter diese Aufforderung nicht, verliert er automatisch den Anspruch auf Erstattung der Verfahrenskosten, und das Gericht kann sie ihm nach gewonnenem Rechtsstreit nur ganz ausnahmsweise aus besonders berücksichtigungswürdigen Gründen zusprechen.

Plant der Vermieter, den neuen Räumungsbefehl zu nutzen, ist diese schriftliche Aufforderung bereits verpflichtend, und zwar mindestens 14 Tage vor Einreichung des Antrags auf Erlass des Befehls. Die Aufforderung muss an die Zustellanschrift des Mieters oder an seine letzte bekannte Anschrift gesendet werden, und aus ihr muss hervorgehen, dass der Vermieter ein Gerichtsverfahren einleiten will, falls der Mieter die Wohnung nicht räumt.

Phase II: Vom traditionellen Verfahren zum neuen Räumungsbefehl

Haben die in der vorherigen Phase beschriebenen vorprozessualen Schritte den Mieter nicht dazu bewogen, die Wohnung freiwillig zu verlassen, ist es Zeit, das Gerichtsverfahren einzuleiten. Während früher der einzige Weg die langwierige Räumungsklage war, bietet die aktuelle Gesetzgebung ein modernes Instrument, das den gesamten Prozess erheblich beschleunigen soll.

Voraussetzungen für den Erlass des Räumungsbefehls

Der neue Räumungsbefehl, der am 1.1.2026 in Kraft getreten ist, stellt eine grundlegende Vereinfachung des Verfahrens für Situationen dar, die rechtlich relativ klar und unbestritten sind. Das Gericht kann einen Räumungsbefehl erlassen, wenn kumulativ alle folgenden Voraussetzungen nach § 175a ZPO erfüllt sind:

Zunächst muss ein wirksames Mietverhältnis bestehen – d. h. zwischen Vermieter und Mieter wurde tatsächlich ein Mietvertrag geschlossen. Dies wird üblicherweise durch den Mietvertrag selbst nachgewiesen. Es ist jedoch zu betonen, dass das Gericht für den Erlass des Räumungsbefehls Urkundenbeweise verlangt. Ist das Mietverhältnis nur durch Korrespondenz oder Kontoauszüge belegt, kann dies das Verfahren erschweren und ein reguläres Verfahren erforderlich machen.

Die zweite notwendige Voraussetzung ist, dass das Mietverhältnis tatsächlich und wirksam beendet wurde. Das heißt, das Mietverhältnis ist auf eine der folgenden Arten erloschen: durch Ablauf der vereinbarten Zeit bei befristeter Miete, durch Aufhebungsvereinbarung der Parteien oder durch Kündigung aus gesetzlich festgelegten Gründen. Entscheidend ist hier, dass die Beendigung des Mietverhältnisses durch Urkunden belegt ist – durch den Mietvertrag mit Angabe des Mietendes, die Kündigung mit nachweisbarer Zustellung oder die Aufhebungsvereinbarung.

Die dritte Voraussetzung ist, dass der Mieter sich weigert, die Wohnung oder Immobilie nach Beendigung des Mietverhältnisses zu räumen, und sie ohne Rechtsgrund nutzt. Das bedeutet, dass er physisch in der Wohnung bleibt und sie tatsächlich bewohnt oder nutzt, ohne dafür einen Rechtsgrund zu haben.

Die vierte Voraussetzung ist, dass der Vermieter dem Mieter mindestens 14 Tage vor Einreichung des Antrags auf Erlass des Befehls eine schriftliche Räumungsaufforderung gesendet hat. Diese Aufforderung muss an die Zustellanschrift oder die letzte bekannte Anschrift des Mieters gesendet werden, und aus ihr sollte eindeutig hervorgehen, dass der Vermieter ein Gerichtsverfahren einleiten will, falls der Mieter die Wohnung nicht räumt.

Die fünfte Voraussetzung ist, dass der Vermieter Eigentümer der Wohnung oder Immobilie sein oder einen anderen Rechtstitel zur Forderung der Räumung haben muss; dieses Recht muss belegbar sein, üblicherweise durch einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí). Wäre das Eigentum streitig oder unklar, erlässt das Gericht den Befehl nicht, und die Sache muss in einem regulären Gerichtsverfahren geklärt werden.

Die sechste Voraussetzung (bzw. das Hindernis für den Erlass) ist, dass bei Gericht derzeit kein Verfahren anhängig sein darf, in dem über einen fristgerecht gestellten Antrag auf Überprüfung der Berechtigung der Kündigung dieser Wohnung oder dieses Hauses oder über das Nutzungsrecht des beklagten Mieters an der Wohnung oder dem Haus entschieden wird. Ist ein solches Verfahren anhängig, erlässt das Gericht keinen Räumungsbefehl.

Für den Antrag erforderliche Unterlagen

Für einen erfolgreichen Antrag auf Erlass eines Räumungsbefehls muss der Vermieter folgende Dokumente und Beweise vorbereiten:

• Den Mietvertrag, der das Bestehen des Mietverhältnisses belegt und festlegt, dass es sich um eine Wohnung oder ein Haus zu Wohnzwecken handelt.
• Ferner einen Nachweis über die Beendigung des Mietverhältnisses – meist die Kündigung mit Zustellungsnachweis (Umschlag des Einschreibens, Zustellbestätigung oder Datenbox-Protokoll) oder eine von beiden Parteien unterzeichnete Aufhebungsvereinbarung.
• Nicht fehlen darf die schriftliche Aufforderung zur Räumung der Wohnung oder des Hauses, die dem Mieter mindestens 14 Tage vor Antragstellung bei Gericht gesendet wurde. Diese Aufforderung muss einen klaren Inhalt haben, und aus ihr sollten eindeutige Anweisungen zur Räumung hervorgehen.
• Und schließlich einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster, der belegt, dass der Vermieter Eigentümer der Immobilie oder zur Antragstellung berechtigt ist.

Praktische Grenzen des Räumungsbefehls

Wichtig ist hier der Hinweis auf Situationen, in denen das Gericht keinen Räumungsbefehl erlässt, obwohl die formalen Voraussetzungen im Übrigen erfüllt sind:

• Wenn bereits ein Gerichtsverfahren über die Überprüfung der Berechtigung der Kündigung nach § 2290 tschBGB läuft. In diesem Fall bestreitet der Mieter, dass der Vermieter zur Kündigung berechtigt war, und das Gericht kann den Befehl erst erlassen, wenn dieses Verfahren abgeschlossen ist.
• Wenn bereits ein Gerichtsverfahren über das Nutzungsrecht des Mieters an der Wohnung oder dem Haus läuft. Macht der Mieter geltend, dass er die Wohnung auch nach Vertragsende nutzen darf (er behauptet z. B., dass das Mietverhältnis nach dem Tod des vorherigen Mieters, mit dem er in einem gemeinsamen Haushalt lebte, auf ihn übergegangen ist), wird die Sache in einem regulären Gerichtsverfahren mit Beweisaufnahme geklärt.

In diesen Fällen kann das Gericht keinen Befehl erlassen, und die Sache wird in einem klassischen Gerichtsverfahren mit allen damit verbundenen Beweisregeln entschieden.

Phase III: Gerichtsverfahren – traditionelle Klage vs. neuer Befehl

Sind alle formalen Voraussetzungen erfüllt und reagiert der Mieter nicht auf die vorprozessualen Aufforderungen, bleibt nur der Gang zum Gericht. In dieser Phase wählt der Eigentümer zwischen zwei Wegen. Die Wahl des konkreten Vorgehens hängt vor allem von der Stärke der vorgelegten Beweise ab und davon, wie viel Widerstand vom Mieter im Laufe des Verfahrens zu erwarten ist.

Der traditionelle Weg: Räumungsklage

Kann oder will der Vermieter den Räumungsbefehl nicht nutzen (z. B. weil der Mieter bereits ein Verfahren zur Überprüfung der Kündigung eingeleitet hat oder weil die Unterlagen nicht ganz eindeutig sind), muss er eine klassische Räumungsklage beim Bezirksgericht (okresní soud) erheben, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet.

Die Räumungsklage muss folgende Grundbestandteile enthalten: Angaben zum Kläger (Vermieter) und Beklagten (Mieter) – Vor- und Nachname, Anschrift sowie gegebenenfalls Geburtsnummer (rodné číslo) oder Identifikationsnummer. Ferner die Darlegung der entscheidungserheblichen Tatsachen – dass ein Mietvertrag geschlossen wurde, die Bezeichnung der Wohnung oder des Hauses (Hausnummer, Straße, Stadt) sowie Beweise dafür, dass der Mieter sich weigert, die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses herauszugeben.

Sie sollte außerdem die Beweismittel bezeichnen – Mietvertrag, Kündigung, einschlägige Korrespondenz, Fotos. Und den Klageantrag (das, was begehrt wird) – die Räumung der konkreten Wohnung oder des Hauses binnen 15 Tagen nach Rechtskraft des Urteils.

Das Gericht setzt eine Gerichtsgebühr fest, die der Vermieter zahlen muss. Die Gebühr für einen Antrag auf Einleitung eines Räumungsverfahrens liegt üblicherweise im Bereich einiger tausend Kronen; für die genaue Höhe ist jedoch stets die zum jeweiligen Stichtag geltende Fassung des Gerichtsgebührentarifs zu prüfen. Zahlt der Vermieter die Gebühr nicht innerhalb der gesetzten Frist, stellt das Gericht das Verfahren ein.

Nach Klageerhebung prüft das Gericht die Prozessvoraussetzungen und bereitet die Verhandlung vor. Anschließend hört das Gericht beide Parteien – Vermieter und Mieter – an und erhebt Beweise. Der Mieter kann sich mit der Behauptung verteidigen, die Kündigung sei nicht berechtigt gewesen, die Kündigungsgründe hätten nicht vorgelegen oder er habe das Recht, die Wohnung weiter zu nutzen.

In der Praxis zieht sich dieses Verfahren in erster Instanz mehrere Monate bis ein Jahr hin, je nach Auslastung des Gerichts, Komplexität des Falls und vor allem der Aktivität des Mieters im Verfahren (Berufung, Einwendungen, Behauptung der Unwirksamkeit der Kündigung, Nichterscheinen zu Verhandlungen usw.). Nach Rechtskraft des Urteils kann der Vermieter anschließend die Zwangsvollstreckung einleiten.

Das neue Verfahren: Räumungsbefehl

Anders als im traditionellen Verfahren wird der Räumungsbefehl ohne Anberaumung einer mündlichen Verhandlung erlassen , sofern die Lage rechtlich klar und alles durch Urkunden belegt ist.

Der Vermieter reicht den Antrag beim Bezirksgericht ein, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Der Antrag muss enthalten: eine grundlegende Beschreibung der Situation – Bezeichnung des Mieters und der Wohnung, eine kurze Zusammenfassung, wann und wie das Mietverhältnis endete. Ferner Urkundenbeweise – Mietvertrag, Kündigung mit Zustellungsnachweis, schriftliche Räumungsaufforderung, Auszug aus dem Liegenschaftskataster.

Auf Grundlage der eingereichten Urkunden und ohne mündliche Verhandlung kann das Gericht den Räumungsbefehl erlassen (sofern alle gesetzlichen Voraussetzungen nach § 175a ZPO erfüllt sind). Im Befehl gibt das Gericht dem Mieter auf, die Wohnung oder das Haus binnen 15 Tagen nach Zustellung des Befehls zu räumen und die Verfahrenskosten zu tragen oder innerhalb derselben Frist Widerspruch einzulegen.

Handelt der Mieter nicht innerhalb der 15-tägigen Frist und legt keinen Widerspruch ein, wird der Befehl rechtskräftig und vollstreckbar. Der Vermieter kann dann sofort das Vollstreckungsverfahren einleiten, ohne weitere Rechtsstreitigkeiten abwarten zu müssen. Das bedeutet, dass der Prozess statt der üblichen 12–18 Monate bereits nach 1–2 Monaten abgeschlossen sein könnte (die Dauer bis zum Erlass des Befehls durch das Gericht beträgt üblicherweise einige Wochen bis einen Monat, zuzüglich 15 Tage für den Widerspruch).

Hier liegt jedoch eine weitere Falle: Legt der Mieter rechtzeitig Widerspruch ein, wird der Befehl in vollem Umfang aufgehoben, und das Gericht beraumt eine Verhandlung an. Das Gesetz schränkt jedoch die Möglichkeiten des Mieters, das Verfahren zu verschleppen, erheblich ein. Zusammen mit dem Befehl übersendet das Gericht dem Mieter nämlich die Aufforderung, sich binnen 30 Tagen nach Zustellung des Befehls schriftlich zur Klage zu äußern, die entscheidungserheblichen Tatsachen seiner Verteidigung darzulegen und durch Beweise zu belegen.

Äußert sich der Mieter innerhalb dieser Frist nicht, gilt der Anspruch des Vermieters als anerkannt, und das Gericht kann unmittelbar ein Anerkenntnisurteil erlassen, mit dem es die Räumung anordnet. Daher ist dieses Vorgehen besonders effektiv in Fällen, in denen der Vermieter davon ausgeht, dass die Verteidigung des Mieters rechtlich aussichtslos ist und er relevante Beweise nicht rechtzeitig vorlegen kann.

Phase IV: Vollstreckungsverfahren und physische Räumung

Ein rechtskräftiges Urteil oder ein rechtskräftiger Räumungsbefehl ist ein wichtiger Meilenstein, bedeutet für sich genommen aber noch nicht, dass der Mieter die Wohnung verlässt. Respektiert der Mieter die vom Gericht gesetzte Räumungsfrist nicht, muss der Vermieter zum letzten, rein praktischen Schritt übergehen – der Zwangsvollstreckung der Entscheidung.

Einleitung der Zwangsvollstreckung

Sobald der Vermieter eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung erlangt hat (sei es in Form eines Urteils aus der klassischen Klage oder eines Räumungsbefehls, gegen den der Mieter keinen Widerspruch eingelegt hat), kann er das Vollstreckungsverfahren einleiten.

Für den Vollstreckungsantrag hat der Vermieter zwei Möglichkeiten: die gerichtliche Vollstreckung – der Vermieter wendet sich direkt an das Gericht, das im ursprünglichen Verfahren entschieden hat. Das Gericht führt dann als Vollstreckungsgericht die Räumung durch.

Die zweite Möglichkeit ist der Gerichtsvollzieher (soudní exekutor) – der Vermieter stellt den Vollstreckungsantrag bei einem Gerichtsvollzieher seiner Wahl. Der Gerichtsvollzieher führt die Räumung dann aufgrund der ihm vom Gericht erteilten Ermächtigung durch.

In der Praxis wird die Variante mit dem Gerichtsvollzieher deutlich häufiger genutzt, da sie oft schneller ist und der Vermieter mehr Einfluss auf den Zeitpunkt hat. Vollstreckungstitel (d. h. Grundlage) für die Einleitung der Zwangsvollstreckung muss entweder die gerichtliche Räumungsentscheidung (im traditionellen Verfahren) oder der Räumungsbefehl sein, der rechtskräftig geworden ist und gegen den der Mieter keinen Widerspruch eingelegt hat (im neuen Verfahren).

Vorgehen des Gerichtsvollziehers

Erhält der Gerichtsvollzieher den Vollstreckungsantrag, erlässt er zunächst eine Benachrichtigung über die Einleitung der Zwangsvollstreckung , die eine Aufforderung zur Erfüllung der Pflicht (Räumung) enthält und eine Frist zur freiwilligen Räumung bestimmt.

Der Gerichtsvollzieher sendet dem Mieter zunächst eine Aufforderung zur freiwilligen Leistung, in der er ihm eine Frist (üblicherweise 30 Tage) zur freiwilligen Räumung der Immobilie setzt. Zieht der Mieter innerhalb dieser Frist nicht aus, legt der Gerichtsvollzieher einen Räumungstermin fest und benachrichtigt den Mieter hierüber mindestens 15 Tage im Voraus.

Am Tag der Räumung erscheint der Gerichtsvollzieher vor Ort, um den Mieter und alle Personen, die sich aufgrund des Rechts des Mieters in der Wohnung aufhalten, physisch aus der Wohnung zu weisen. Gleichzeitig werden die dem Mieter gehörenden Sachen aus der Wohnung entfernt. Dieser Vorgang erfolgt unter Beteiligung des Vermieters und der erforderlichen Personen und in Extremfällen auch mit Unterstützung der Polizei, falls sich der Mieter physisch widersetzt.

Kosten der Zwangsvollstreckung

Der Gerichtsvollzieher berechnet für die Durchführung der Vollstreckung eine Vergütung, die sich nach dem Gerichtsvollziehertarif richtet. Bei der Räumung einer Immobilie beträgt die Vergütung in der Regel 10 000 CZK (ca. 410 EUR) je geräumter Immobilie, Bau, Wohnung oder Raum gemäß dem Gerichtsvollziehertarif (tschechische Verordnung Nr. 329/2008 Slg. über die Vergütungen und Auslagen des Gerichtsvollziehers in der jeweils geltenden Fassung), zuzüglich Ersatz der Barauslagen (z. B. Kraftstoff, Reisekosten, Verwahrungsgebühren).

Sämtliche Vollstreckungskosten trägt der Mieter (Verpflichteter). Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter einen Vorschuss auf diese Kosten leistet, wenn dieser vermögenslos erscheint. Zahlt der Mieter auch nach der Vollstreckung nicht, können die Kosten unbefriedigt bleiben, und der Vermieter kann ihre Begleichung etwa im Rahmen einer Privatinsolvenz des Mieters oder durch weitere rechtliche Schritte verfolgen.

Abschließende Zusammenfassung

Die Räumung eines säumigen Mieters oder eines Mieters, der die gemietete Wohnung nicht freiwillig zurückgeben will, ist in der Tschechischen Republik zwingend ein gerichtliches Verfahren, das der Vermieter nicht in Eigenregie ohne das Risiko strafrechtlicher Verfolgung lösen kann. Das alte System, in dem sich der Vermieter ausschließlich auf die klassische Räumungsklage mit einer Dauer von 12–18 Monaten verlassen musste, hat sich seit dem 1.1.2026 durch die Einführung des neuen Räumungsbefehls grundlegend geändert.

Der Räumungsbefehl ist kein Allheilmittel – er funktioniert nur in Fällen, in denen die Lage rechtlich absolut eindeutig ist (das Mietverhältnis ist offensichtlich beendet, der Mieter wurde ordnungsgemäß aufgefordert, sämtliche Unterlagen sind unstrittig) und der Mieter kein Recht zur Nutzung der Wohnung hat oder haben kann. In einem solchen Fall kann sich das Verfahren von zwölf bis achtzehn Monaten auf nur wenige Wochen verkürzen.

Andererseits schränkt das Gesetz die Verteidigungsmöglichkeiten des Mieters auch dann streng ein, wenn er rechtzeitig Widerspruch gegen den Räumungsbefehl einlegt und der Befehl dadurch aufgehoben wird. Das Gericht fügt dem Befehl nämlich zwingend die sogenannte qualifizierte Aufforderung bei, die dem Mieter nur 30 Tage gibt, um seine Verteidigung schriftlich darzulegen und durch Beweise zu belegen. Schafft er das nicht, entscheidet das Gericht unmittelbar durch Anerkenntnisurteil zu seinen Ungunsten. Auch bei Gegenwehr des Mieters kann das Verfahren so „vom Schreibtisch aus“ und sehr schnell erledigt werden.