Zu billig verkauft? Wie Sie sich gegen eine unverhältnismäßige Verkürzung wehren können
Aktuelle Sicht des Obersten Gerichts der Tschechischen Republik
Nach tschechischem Recht können Sie bei einer unverhältnismäßigen Verkürzung die Aufhebung des Vertrags verlangen, wenn Sie Vermögen zu einem Preis verkauft haben, der in grobem Missverhältnis zu seinem tatsächlichen Wert steht, und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Beim Verkauf einer Immobilie deutlich unter dem üblichen Preis können zum Beispiel ein Sachverständigengutachten und die Kenntnis beider Parteien vom Missverhältnis entscheidend sein. Der Artikel erläutert die Beweisführung, die Möglichkeit, den Differenzbetrag nachzuzahlen, und die Pflicht, das Recht innerhalb eines Jahres geltend zu machen.
Was ist eine unverhältnismäßige Verkürzung und warum gibt es sie?
Das Institut der unverhältnismäßigen Verkürzung schützt die Vertragsgerechtigkeit: Keine Partei soll daraus Vorteile ziehen können, dass die andere Partei schlecht informiert ist oder sich in einer ungünstigen Lage befindet. Es handelt sich um eine der Ausnahmen vom Grundsatz „pacta sunt servanda“ (Verträge sind einzuhalten), denn in manchen Situationen würde das Festhalten am Vertrag zu grober Ungerechtigkeit führen.
Unterschied zwischen unverhältnismäßiger Verkürzung und Wucher
Die unverhältnismäßige Verkürzung wird oft mit dem Wucher (§ 1796 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs, Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „BGB“) verwechselt, es handelt sich jedoch um zwei völlig unterschiedliche Institute:
Unverhältnismäßige Verkürzung (§ 1793 BGB)
- Voraussetzungen – grobes Missverhältnis der Leistungen (objektive Voraussetzung), keine Kenntnis der verkürzenden Vertragspartei vom Missverhältnis der Leistungen und kein Ausschluss der unverhältnismäßigen Verkürzung (subjektive Voraussetzungen).
- Rechtsfolgen – die verkürzte Partei kann die Aufhebung des Vertrags und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen, es sei denn, die verkürzende Partei ergänzt, worum die betroffene Partei verkürzt wurde (maßgeblich ist der übliche Preis zur Zeit und am Ort des Vertragsschlusses).
Wucher (§ 1796 BGB)
- Voraussetzungen – grobes Missverhältnis der Leistungen (objektive Voraussetzung) und Ausnutzung einer Schwäche der anderen Partei auf eine im Gesetz aufgezählte Weise (subjektive Voraussetzungen).
- Rechtsfolge – automatisch absolute Nichtigkeit des Vertrags.
In der Praxis wird die unverhältnismäßige Verkürzung häufig beim Kauf von Immobilien, Kunstwerken, Geschäftsanteilen an Gesellschaften oder sonstigem Vermögen geltend gemacht, bei dem es für einen durchschnittlichen Menschen schwierig ist, den Marktwert richtig einzuschätzen.
Voraussetzungen für die Geltendmachung der unverhältnismäßigen Verkürzung
Damit ein Vertrag wegen unverhältnismäßiger Verkürzung aufgehoben werden kann, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Bestehen gegenseitiger Leistungen – das Institut der unverhältnismäßigen Verkürzung gilt nur für Verträge, bei denen sich beide Parteien gegenseitig etwas leisten (z. B. Kaufvertrag).
Grobes Missverhältnis der Leistungen – die Gerichte gehen in der Regel von einem Missverhältnis über 50 % aus, eine feste Grenze gibt es jedoch nicht. Verkaufen Sie eine Immobilie für weniger als die Hälfte ihres üblichen Preises, kann die verkürzte Partei durchaus Erfolgsaussichten haben.
Keine Kenntnis vom Missverhältnis – die Schlüsselfrage lautet: Wusste die verkürzende Vertragspartei von den preisbildenden Faktoren oder musste sie davon wissen? Die Anfechtung des Vertrags ist ausgeschlossen, wenn sich die verkürzende Partei der Umstände, die zum groben Missverhältnis der gegenseitigen Leistungen führten, weder bewusst war noch bewusst sein konnte.
Kein Ausschluss der unverhältnismäßigen Verkürzung – ein Ausgleich für die unverhältnismäßige Leistung kann nicht verlangt werden, wenn zwischen den Parteien ein besonderes Verhältnis besteht – etwa wenn eine Partei bewusst einen Teil der Leistung unentgeltlich erbracht hat oder wenn sich der Umfang der Verkürzung nicht mehr bestimmen lässt. Der Anspruch entsteht auch dann nicht, wenn die verkürzte Partei ausdrücklich einem außergewöhnlichen Preis zugestimmt hat, etwa aus persönlicher Vorliebe, oder wenn sie den tatsächlichen Wert der Leistung kannte und dennoch auf den unverhältnismäßigen Preis eingegangen ist.
Das Missverhältnis bestand bereits bei Vertragsschluss – die unverhältnismäßige Verkürzung kann nicht geltend gemacht werden, wenn der Preis erst später gestiegen ist (z. B. aufgrund einer Marktveränderung).
Aktuelle Sicht des Obersten Gerichts der Tschechischen Republik (Nejvyšší soud) auf die Beweisführung bei unverhältnismäßiger Verkürzung
Die Entscheidung des Obersten Gerichts, Az. 27 Cdo 3702/2023, hat die Beweisregeln wesentlich präzisiert und damit die Rechtspraxis grundlegend beeinflusst.
Nach Auffassung des Obersten Gerichts muss der Kläger (die verkürzte Partei) mindestens
- das Bestehen eines groben Missverhältnisses nachweisen – typischerweise durch ein Sachverständigengutachten, und
- nachweisen, dass ihm das Missverhältnis nicht bewusst war – etwa weil er von veralteten Preisangaben ausging oder in die Irre geführt wurde.
Nach Auffassung des Obersten Gerichts muss der Beklagte (die nicht verkürzte Partei) zugleich
- nachweisen, dass ihm das Missverhältnis nicht bewusst war (und nicht bewusst sein musste) – der Beklagte muss beweisen, dass er von den Faktoren, die das Missverhältnis der gegenseitigen Leistungen begründen, nichts wusste (und auch nicht wissen musste), da § 1793 Abs. 1 Satz 2 BGB den Schutz der verkürzten Partei vor unverhältnismäßiger Verkürzung ausschließt; die Beweislast trägt also die verkürzende Partei, oder
- alternativ die Differenz nachzahlen, damit der Vertrag nicht aufgehoben wird – zahlt er dem Kläger die Differenz zwischen dem vereinbarten und dem üblichen Preis nach, sollte der betreffende Vertrag wirksam bleiben.
Wann können Sie sich nicht auf unverhältnismäßige Verkürzung berufen?
Nach § 1793 Abs. 2 BGB findet das Institut der unverhältnismäßigen Verkürzung keine Anwendung bei
- Käufen an einer Warenbörse
- Geschäften mit Investmentinstrumenten
- Transaktionen im Rahmen einer Versteigerung oder auf eine einer öffentlichen Versteigerung gleichwertige Weise
- Wetten oder Spielen
- Vergleichen oder Novationen, sofern sie redlich geschlossen wurden
Schützen Sie Ihre Rechte!
Wenn Sie Vermögen zu einem verdächtig niedrigen Preis verkauft haben, können Sie sich wehren. Die unverhältnismäßige Verkürzung ist ein wirksames Instrument, um Rechtsschutz zu erlangen.
Warten Sie nicht! Wenn Sie glauben, unverhältnismäßig verkürzt worden zu sein, kontaktieren Sie uns so bald wie möglich.
Denken Sie daran, dass das Recht, die unverhältnismäßige Verkürzung geltend zu machen, ein Jahr nach Vertragsschluss erlischt – das Gericht berücksichtigt dies von Amts wegen und wartet nicht auf einen Einwand der Gegenpartei!