So bereiten Sie die Unterlagen für den Immobilienverkauf vor

Zu den grundlegenden Dokumenten für den Immobilienverkauf gehören der Grundbuchauszug (Eigentumsblatt), der Erwerbstitel, die Bauunterlagen und der Energieausweis (PENB). Fehlen sie oder sind sie veraltet, hat dies konkrete rechtliche und finanzielle Folgen.

Der Verkäufer haftet für eine bestimmte Zeit nach dem Verkauf für Mängel und sollte daher alle bekannten Mängel und Eigentumsbeschränkungen klar im Kaufvertrag angeben und den Käufer darüber informieren. Der Kaufvertrag selbst muss genaue Angaben, die Festlegung des Kaufpreises, die Übergabetermine und ausdrückliche Erklärungen beider Parteien zum rechtlichen und tatsächlichen Zustand der Immobilie enthalten.

Verfahrensfehler bei der Vorbereitung der Dokumente oder bei der Identifizierung der Eigentümer bzw. der Beschreibung der Immobilie führen häufig zur Ablehnung der Eintragung in das Kataster, was die gesamte Transaktion um Wochen verzögern kann.

Pflichtdokumente beim Immobilienverkauf

Das Eigentumsblatt und seine Rolle bei der Transaktion

Das Eigentumsblatt (list vlastnictví, kurz LV) ist das grundlegende Dokument, ohne das es nicht geht. Es handelt sich um einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster, der die wichtigsten Informationen über Ihre Immobilie enthält: die genaue Beschreibung des Objekts, Ihren Namen als Eigentümer, etwaige Anteile bei Miteigentum und – sehr wichtig – sämtliche Beschränkungen des Eigentumsrechts.

Diese Beschränkungen können für den Käufer entscheidend sein. Zu den häufigsten gehören Pfandrechte zugunsten von Banken, Dienstbarkeiten (zum Beispiel ein Wegerecht über ein fremdes Grundstück), Vorkaufsrechte oder Dienstbarkeiten zugunsten von Energieunternehmen. Gerade im Eigentumsblatt verbirgt sich eine Reihe von Informationen, die den Preis und die Verkäuflichkeit der Immobilie beeinflussen.

Das Eigentumsblatt können Sie auf drei Wegen erhalten: online und kostenlos über die Katastereinsicht auf www.cuzk.cz (ohne Registrierung), bei einer Zweigstelle des Katasteramts (katastrální úřad) oder bei einer Czech-Point-Stelle gegen eine geringe Gebühr. Vorsicht – die Liste der Beschränkungen kann lang sein. Zur Prüfung von Pfandrechten, Dienstbarkeiten oder Vorkaufsrechten lohnt sich in der Praxis eine rechtliche Prüfung im Rahmen des Immobilienrechts. Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Hauseigentümer wusste nicht, dass auf dem Grundstück eine Dienstbarkeit für eine Wasserleitung lastet; er erfuhr es erst während der Verhandlungen mit dem Käufer, was den Verkauf erheblich erschwerte.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS helfen Ihnen, das Eigentumsblatt auszulegen und alle Beschränkungen zu identifizieren, die für den Käufer ein Hindernis darstellen könnten.

Erwerbstitel – der Nachweis Ihres Eigentums

Unter dem Erwerbstitel versteht man das Dokument, aufgrund dessen Sie Eigentümer der Immobilie geworden sind. Meist handelt es sich um einen Kaufvertrag, es kann aber auch ein Schenkungsvertrag, ein Erbschaftsbeschluss, ein Tauschvertrag oder ein Privatisierungsvertrag sein.

Wenn Sie den Erwerbstitel nicht physisch zur Hand haben, müssen Sie nicht in Panik geraten – das Katasteramt archiviert ihn, und Sie können ihn dort anfordern. Es handelt sich um ein öffentlich einsehbares Dokument, das jeder anfordern kann, der ein rechtliches Interesse nachweist.

Praxistipp: Es empfiehlt sich, den Erwerbstitel bei der Vorbereitung des Kaufvertrags für den neuen Eigentümer griffbereit zu haben, insbesondere wenn Sie die Immobilie vor vielen Jahren erworben haben. Gibt es mehrere Erwerbstitel (einen Teil der Immobilie erben Sie, einen Teil kaufen Sie später hinzu), müssen Sie alle vorbereiten.

Bauunterlagen – Pflicht nach dem neuen Baugesetz

Mit Inkrafttreten des neuen tschechischen Baugesetzes (Gesetz Nr. 283/2021 Slg., im Folgenden „BauG“) ist der Eigentümer eines Bauwerks verpflichtet, aktuelle Bauunterlagen aufzubewahren, die dem tatsächlichen Zustand der Immobilie entsprechen. Seit dem 1.7.2024 gilt diese Pflicht für sogenannte ausgewählte Bauwerke und ab dem 1.7.2026 für alle übrigen Bauwerke.

Das bedeutet: Wenn Sie vor fünf Jahren einen Anbau errichtet haben, müssen Sie über Unterlagen zu dieser Änderung verfügen. Einen praktischen Überblick darüber, was sich noch einfach lösen lässt und wann bereits eine Genehmigung oder ein Projekt erforderlich ist, bietet auch der Artikel Bauliche Änderungen an einer Wohnung ohne Genehmigung: Was ohne Anzeige/Genehmigung möglich ist und wann ein Projekt nötig ist. Wenn Sie die Fenster ausgetauscht haben, sollten Sie auch dazu Unterlagen haben.

Zu den Bauunterlagen gehören die Projektdokumentation, die Baugenehmigung, die Abnahmeentscheidung (kolaudační rozhodnutí), Nachweise über Änderungen und Umbauten, technische Berichte und in einigen Fällen auch die geodätische Vermessung des tatsächlichen Zustands des Objekts (sog. „Pasportisierung“). Die Daten können auch in elektronischer Form aufbewahrt werden.

Welche Sanktionen drohen? Wenn Sie die Auswirkungen fehlender Unterlagen auf den Verkauf beurteilen lassen müssen (einschließlich Mängelhaftung und vertraglicher Sicherheiten), fällt dies typischerweise in den Bereich Projektentwicklung und Baurecht. Fehlende oder veraltete Bauunterlagen ziehen für Eigentümer nach § 301 Abs. 1 Buchst. e) BauG eine Geldbuße von bis zu 400 000 CZK nach sich. Zudem erschwert ein solcher Mangel den Verkauf erheblich – Banken lehnen eine Hypothek ohne aktuelle Unterlagen häufig ab, und Käufer erhalten ein starkes Instrument, um den Preis zu drücken oder vom Vertrag zurückzutreten. Das ist nicht selten – die Sache wird durch einen Preisnachlass oder eine nachträgliche Forderung nach Ergänzung der Unterlagen gelöst.

Raum für eine praktische Lösung: Sind Ihre Unterlagen unvollständig, gibt es einen Ausweg – die Erstellung einer vereinfachten Form, des sogenannten „Baupasses“ (pasport stavby). Diese Dokumentation wird von einer autorisierten Person (in der Regel einem Projektplaner oder Geodäten) erstellt und kostet je nach Größe des Objekts etwa 10 000–50 000 CZK (ca. 410–2 100 EUR). Die Investition lohnt sich meist – der Käufer fühlt sich sicherer und die Transaktion verläuft reibungsloser. Bei Mehrfamilienhäusern sollte man zudem an die Pflichten im Zusammenhang mit der Hausverwaltung und den Entscheidungen der Eigentümer denken, die ausführlich im Beitrag Wohnungseigentümergemeinschaft: Neue Pflichten der SVJ in Bezug auf das Wohngebäude ab Januar 2027 behandelt werden.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS helfen Ihnen zu prüfen, welche Unterlagen Sie tatsächlich benötigen und ob es sinnvoll ist, diese zu ergänzen.

Energieausweis für Gebäude (PENB)

Der Energieausweis (PENB) ist praktisch bei allen Gebäudeverkäufen nach dem tschechischen Gesetz Nr. 406/2000 Slg. über die Energiewirtschaft (im Folgenden „EnergieG“) verpflichtend.

Ausnahmen bestehen nur in begrenzten Fällen nach § 7a Abs. 3 EnergieG: Gebäude mit weniger als 50 m² Gesamtnutzfläche, Bauwerke für religiöse Zwecke, Erholungsbauten, die nur einen Teil des Jahres genutzt werden, und vor 1947 errichtete Gebäude, an denen seitdem keine umfassende Änderung des fertiggestellten Gebäudes vorgenommen wurde.

Der Energieausweis enthält die Einstufung des Gebäudes in eine von sieben Klassen von A (außerordentlich sparsam) bis G (außerordentlich unwirtschaftlich). Bewertet werden Dämmung, Heizung, Lüftung, Kühlung, Beleuchtung und weitere Faktoren.

Welche Sanktionen drohen bei fehlendem PENB? Nach § 12a EnergieG kann eine Geldbuße von bis zu 100 000 CZK (ca. 4 100 EUR) für natürliche Personen und 200 000 CZK (ca. 8 200 EUR) für juristische Personen verhängt werden. Die Kontrolle führt die Staatliche Energieinspektion (Státní energetická inspekce) durch, und zwar stichprobenartig oder auf Anregung (eines Dritten oder des Käufers). Wenn Sie den Energieausweis dem Maklerbüro nicht rechtzeitig vorlegen, muss der Immobilienmakler in der Anzeige zudem die schlechteste Klasse G (maximal unwirtschaftlich) angeben, was den Verkauf erheblich erschwert.

Praktische Aspekte: Die Erstellung eines PENB kostet 4 000–8 000 CZK (ca. 160–330 EUR) und dauert in der Regel 10 Tage. Zunächst muss ein Fachmann die Immobilie stets vermessen und Unterlagen beschaffen. Verfügen Sie über gute Unterlagen zum Bauwerk und zum Energieverbrauch, geht der Prozess schneller.

Revisionsberichte – Prüfung technischer Anlagen

Revisionsberichte dokumentieren die Prüfung der Sicherheit und Funktionsfähigkeit technischer Anlagen: Elektroinstallation, Gasanlagen, Schornsteine, Druckbehälter, Blitzableiter, Brandschutz usw. Sie sind ein Sicherheitselement und ein Nachweis der Instandhaltung.

Das Gesetz schreibt die Vorlage von Revisionsberichten nicht als verpflichtende Verkaufsunterlage vor, ihr Fehlen hat jedoch praktische Folgen. Erstens verlangen der Käufer (und seine Bank) sie in der Regel.

Zweitens: Tritt ein Mangel an der Elektroinstallation oder an einer Gasanlage auf, kann der Käufer einen Anspruch auf Preisminderung wegen mangelhafter Leistung geltend machen, wenn der Verkäufer nicht nachweisen konnte, dass die Anlage zum Zeitpunkt des Verkaufs in Ordnung war (z. B. durch einen gültigen Revisionsbericht).

Der übliche Preis für einen Revisionsbericht liegt je nach Art und Anzahl der Anlagen bei 1 000–5 000 CZK (ca. 40–210 EUR).

Eigentümererklärung (bei Wohnungen)

Wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder einem Haus mit mehreren Einheiten verkaufen, müssen Sie über die Eigentümererklärung (prohlášení vlastníka) nach dem tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuch (Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „BGB-CZ“) verfügen. Diese Erklärung enthält Angaben zu den Einheiten, den gemeinschaftlichen Teilen des Hauses, den Anteilen an den Gemeinschaftsflächen und dem Nutzungszweck der einzelnen Einheiten (Wohnung, Atelier usw.).

Wenn Sie die Eigentümererklärung nicht physisch zur Hand haben, können Sie sie bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (společenství vlastníků jednotek, SVJ) oder der Hausverwaltung anfordern. Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS wissen, dass eine fehlende oder fehlerhafte Eigentümererklärung eine der häufigsten Ursachen für die Ablehnung des Antrags auf Eintragung in das Liegenschaftskataster ist.

Schuldenfreiheitsbestätigung – ein Dokument für Wohnungen

Wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus verkaufen, müssen Sie eine Schuldenfreiheitsbestätigung vorbereiten. Dieses Dokument bestätigt, dass Sie keine Rückstände bei den Vorauszahlungen für Dienstleistungen, Heizung, Wasser, Reparaturfonds usw. haben. Ausgestellt wird es von der SVJ oder der Hausverwaltung, typischerweise auf Grundlage von § 1186 BGB-CZ.

In der Schuldenfreiheitsbestätigung wird auch angegeben, ob das Wohngebäude einen Kredit im Zusammenhang mit einer Sanierung hat und wie hoch der Anteil des Verkäufers an diesem Kredit ist. Das ist wichtig – der Käufer will sicherstellen, dass er keine mit fremden Schulden belastete Immobilie erwirbt.

Kaufvertrag – die rechtliche Grundlage der Transaktion

Der Kaufvertrag muss nach § 560 BGB-CZ stets schriftlich geschlossen werden. Er ist das wichtigste Dokument der gesamten Transaktion, da er die Rechte und Pflichten beider Parteien festlegt.

Was der Kaufvertrag enthalten muss

Ein guter Kaufvertrag enthält:

Identifizierung der Parteien. Verkäufer und Käufer müssen völlig eindeutig identifiziert werden. Bei natürlichen Personen bedeutet das Vorname, Nachname, Geburtsdatum und Adresse des ständigen Wohnsitzes; bei juristischen Personen Firmenname, Identifikationsnummer (IČO) und Sitz.

Gibt es mehrere Eigentümer oder handelt es sich um Miteigentum, müssen alle aufgeführt werden. Die Geburtsnummer (rodné číslo) wird in Verträgen häufig angegeben, für die Eintragung in das Kataster ist jedoch das Geburtsdatum entscheidend.

Genaue Bestimmung der Immobilie. Bestandteil des Vertrags müssen die Katasterangaben sein: Parzellennummer, Konskriptionsnummer (bzw. Evidenznummer), Katastralgemeinde, Nummer des Eigentumsblatts. Fehler an dieser Stelle sind die häufigste Ursache für die Ablehnung der Eintragung in das Kataster.

Beispiel: Im Kaufvertrag sollten Sie die Immobilie genau so angeben, wie sie im Kataster erscheint. Steht dort die Beschreibung „Wohnung Nr. 5/4, Einheit c)“, müssen Sie dies im Kaufvertrag exakt wiederholen.

Kaufpreis. Er muss sowohl in Ziffern als auch in Worten angegeben werden, um Widersprüche zu vermeiden. Zugleich werden die Zahlungsweise (Banküberweisung, Verwahrung bei einem Rechtsanwalt, Notar oder einer Bank) und der Zahlungstermin festgelegt.

Termine und Fristen. Der Kaufvertrag sollte festlegen, wann der Antrag auf Eintragung in das Kataster gestellt wird, wann die Immobilie physisch übergeben wird und welche Sanktionen bei Nichteinhaltung der Fristen gelten.

Erklärung zum rechtlichen und tatsächlichen Zustand. Der Verkäufer sollte ausdrücklich erklären, dass er der im Kataster eingetragene Alleineigentümer der Immobilie ist, dass auf der Immobilie keine Schulden oder rechtlichen Beschränkungen lasten (außer den ausdrücklich angeführten) und dass ihm keine Mängel bekannt sind, die den Wert der Immobilie mindern oder ihre Nutzung verhindern würden.

Erklärung des Käufers. Der Käufer sollte erklären, dass er sich mit der Immobilie ausreichend vertraut gemacht, sie im gegebenen Zustand besichtigt hat und sie mit den ausdrücklich angeführten Mängeln akzeptiert.

Vertragsstrafen. Es empfiehlt sich, eine Vertragsstrafe für den Fall zu vereinbaren, dass eine der Parteien ihre Pflichten nicht rechtzeitig erfüllt (zum Beispiel wenn der Verkäufer die Immobilie nicht rechtzeitig räumt oder der Käufer nicht zahlt).

Die häufigsten Fehler im Kaufvertrag

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS sehen immer wieder dieselben Fehler, die sich leicht vermeiden lassen:

Unklare Festlegung des Kaufpreises. Ein Widerspruch zwischen Ziffern und Worten (zum Beispiel „500 000“ vs. „fünfhunderttausend“) oder unklare Ratenzahlungen führen zu Problemen bei der Eintragung.

Falsch identifizierte Immobilie. Die Angabe einer falschen Parzellennummer, das Vergessen der Katastralgemeinde oder die falsche Bezeichnung der Einheit in einem Mehrfamilienhaus – all das bedeutet dann die Ablehnung des Eintragungsantrags.

Fehlende oder unbestimmte Erklärung zu Mängeln. Enthält der Vertrag keine klare Festlegung, welche Mängel bestehen und welche nicht, drohen spätere Streitigkeiten. Die beste Praxis ist, vor der Vertragserstellung eine Liste aller bekannten Mängel zu erstellen und sie dem Vertrag als Anlage beizufügen.

Unklare Vereinbarung über den Geldtransfer. Ist nicht klar, wann und wie der Kaufpreis gezahlt und wann die Eintragung in das Kataster vorgenommen wird, kann eine Situation entstehen, in der das Geld des Käufers blockiert ist und der Verkäufer nicht darüber verfügen kann.

Fehlende Angaben zu Pfandrechten oder Dienstbarkeiten. Lastet auf der Immobilie ein Pfandrecht (Hypothek) und wird dies im Kaufvertrag nicht geregelt, kann dies zur Blockade der Transaktion führen.

Verwahrung des Kaufpreises – Schutz beider Parteien

Das sicherste Vorgehen ist die Vereinbarung einer sogenannten Kaufpreisverwahrung. Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf ein spezielles Bankkonto ein, das bei einem Rechtsanwalt oder Notar (oder bei einer Bank) eröffnet wird und von den üblichen Mitteln getrennt ist.

Das Geld bleibt auf diesem Konto, bis das Eigentumsrecht zugunsten des Käufers im Kataster eingetragen ist. Danach zahlt der Verwahrer das Geld an den Verkäufer aus.

Wird die Eintragung nicht vorgenommen (zum Beispiel wegen eines rechtlichen Problems), erhält der Käufer das Geld zurück und der Verkäufer behält die Immobilie. Auf diese Weise stellen beide Parteien sicher, dass nichts schiefgeht.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS lösen solche Situationen regelmäßig und wissen, wie man alles sicher gestaltet.

Vorbereitung der Übergabe der Immobilie

Übergabeprotokoll

Sie dürfen die Immobilie nicht ohne ein sogenanntes Übergabeprotokoll übergeben. Es handelt sich um eine Niederschrift, die den Zustand der Immobilie im Zeitpunkt der Übergabe an den neuen Eigentümer beschreibt – welche Schlüssel übergeben werden, welche Zählerstände (Wasser, Strom, Gas, Heizung) bestehen und welche Ausstattung übergeben wird (Möbel, Geräte usw.).

Beschrieben wird auch der physische Zustand der Immobilie (Risse, beschädigte Stellen usw.).

Nach Unterzeichnung des Protokolls kann sich der neue Eigentümer später nicht über Dinge beschweren, die im Dokument nicht aufgeführt sind und die zum Zeitpunkt der Übergabe offensichtlich waren. Daher ist sein Inhalt entscheidend.

Was das Protokoll enthalten muss: Angaben zu Verkäufer und Käufer, eine Beschreibung der Immobilie wie im Kaufvertrag, eine Liste der gesamten Ausstattung einschließlich der Anzahl der Schlüssel und ihres Zwecks, Zählerstände (mit genauen Zahlenangaben – zum Beispiel: Kaltwasserzähler 12345 Liter, Stromzähler 67890 kWh).

Ideal ist auch eine Fotodokumentation der Immobilie und ihrer Ausstattung (insbesondere der Zähler).

Eine Fotodokumentation sollte Bestandteil jedes Protokolls sein – sie hilft, spätere Streitigkeiten über den Zustand der Immobilie zu vermeiden.

Ummeldung von Energie und Versorgungsleistungen

Im Zeitpunkt der Übergabe müssen Sie die Ummeldung der Energie- und Versorgungsleistungen (Strom, Gas, Wasser, Heizung, Internet) auf den Namen des Käufers sicherstellen. Es handelt sich um einen Verwaltungsvorgang, der in der Regel mehrere Wochen dauert.

Vorgehen: Vereinbaren Sie mit dem Käufer, welchen Anbieter er wählt (oder ob der bisherige Versorger bleibt). Halten Sie die Zählerstände im Übergabeprotokoll fest. Füllen Sie die Formulare der Versorger aus und senden Sie sie zur Bearbeitung ein.

Der Versorger schickt dem Käufer einen Vertrag zur Unterzeichnung und stellt dem Verkäufer anschließend die Schlussabrechnung aus.

Wichtig: Der Verkäufer bleibt Zahler der Vorauszahlungen, bis der Netzbetreiber/Versorger die Ummeldung bestätigt. Ist die Immobilie unbewohnt, lassen sich bis zur Übergabe sogenannte Erhaltungsvorauszahlungen vereinbaren.

Rechtliche und finanzielle Zusammenhänge – Mängelhaftung

Mängelhaftung – Dauer und Geltendmachung

Der Verkäufer haftet für Mängel, die die Immobilie beim Gefahrübergang auf den Käufer aufweist (in der Regel bei der Übernahme, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist).

Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer einen Mangel unverzüglich anzuzeigen, nachdem er ihn bei rechtzeitiger Besichtigung und ausreichender Sorgfalt feststellen konnte, spätestens jedoch innerhalb von zwei Jahren nach Übernahme der Immobilie gemäß § 2117 BGB-CZ.

Zeigt der Käufer den Mangel nicht rechtzeitig an, erkennt ihm das Gericht das Recht aus mangelhafter Leistung nicht zu, wenn der Verkäufer die verspätete Anzeige einwendet. Die Frist für die gerichtliche Geltendmachung (Verjährungsfrist) beträgt dann drei Jahre ab dem Zeitpunkt, zu dem das Recht erstmals geltend gemacht werden konnte.

Ein verborgener Mangel ist ein Mangel, den der Käufer bei einer üblichen Besichtigung nicht feststellen konnte, der aber bereits im Zeitpunkt des Verkaufs bestand.

Beispiele für verborgene Mängel: ein undichtes Dach, das sich erst im Winter zeigt; eine fehlerhafte Elektroinstallation, die erst bei voller Belastung zutage tritt; hinter Möbeln verborgene Feuchtigkeit oder Schimmel; mangelhafte Fundamente des Hauses; eine verstopfte Kanalisation.

Welche Rechte der Käufer hat: das Recht auf Beseitigung des Mangels (Reparatur), das Recht auf eine angemessene Minderung des Kaufpreises oder in Extremfällen, wenn der Mangel eine wesentliche Vertragsverletzung darstellt, das Recht auf Rücktritt vom Vertrag (Rückgabe der Immobilie und Rückerstattung des Geldes).

Praxisfall: Der Käufer stellt nach einem halben Jahr fest, dass die Decke durch Wasser aus einem geplatzten Rohr im oberen Stockwerk durchnässt ist. Er dokumentiert dies fotografisch und schreibt dem Verkäufer eine Aufforderung zur Reparatur. Der Verkäufer wendet ein, der Käufer habe den Mangel selbst verursacht. Der Käufer lässt ein Sachverständigengutachten erstellen und verlangt eine Preisminderung von 150 000 CZK (ca. 6 200 EUR). Der Streit wird durch einen Vergleich über eine Minderung von 80 000 CZK (ca. 3 300 EUR) beigelegt.

Haftung des Verkäufers – Beweislast

Das Bürgerliche Gesetzbuch hat den Schutz des Käufers gestärkt, insbesondere wenn ein Verbraucher von einem Unternehmer (z. B. einem Bauträger) kauft. In diesen Fällen wird nach § 2161 Abs. 2 BGB-CZ in den ersten zwei Jahren nach der Übernahme vermutet, dass ein auftretender Mangel bereits beim Verkauf bestand. Die Beweislast verlagert sich in diesem Fall auf den Verkäufer – er muss nachweisen, dass der Käufer den Mangel selbst verursacht hat.

Praktisch: Tritt nach achtzehn Monaten ein Riss im Fundament einer von einem Bauträger an einen Verbraucher verkauften Immobilie auf, wird vermutet, dass er bereits beim Verkauf bestand. Der Verkäufer muss das Gegenteil beweisen. Bei einem Verkauf zwischen Privatpersonen (Nichtunternehmern) gilt diese automatische Vermutung grundsätzlich nicht, und die Beweislast trägt der Käufer.

Offensichtliche Mängel – Risiko für den Käufer

Offensichtliche Mängel (sichtbare Risse, ein zerbrochenes Fenster, schimmelige Wände, ein beschädigter Boden) hätte der Käufer hingegen bei einer üblichen Besichtigung bemerken müssen. Für diese Mängel haftet der Verkäufer nicht, wenn der Käufer den Kauf dennoch abgeschlossen hat. Es empfiehlt sich stets, diese offensichtlichen Mängel im Vertrag anzuführen, um künftigen Streitigkeiten vorzubeugen.

Praxistipp für Käufer: Nehmen Sie zur Besichtigung immer einen Fachmann mit (Bauleiter, Baumeister, Architekt) – ein Laie übersieht vieles, was ein Fachmann sofort erkennt. Eine solche Inspektion kostet einige tausend Kronen und kann Hunderttausende sparen.

Steuerliche und rechtliche Pflichten des Verkäufers

Einkommensteuer auf den Immobilienverkauf

Der Verkauf einer Immobilie unterliegt der Einkommensteuer nach dem tschechischen Einkommensteuergesetz (Gesetz Nr. 586/1992 Slg., im Folgenden „EStG-CZ“), sofern Sie die Voraussetzungen für eine Befreiung nicht erfüllen. Die Befreiung gilt, wenn:

Sie die Immobilie vor dem Verkauf mindestens 5 Jahre (bei Erwerb vor dem 1.1.2021) bzw. 10 Jahre (bei Erwerb nach dem 1.1.2021) besessen haben.

Sie in der Immobilie mindestens 2 Jahre unmittelbar vor dem Verkauf Ihren Wohnsitz hatten (in der Regel die ständige Meldeadresse).

Sie den Verkaufserlös zur Deckung Ihres eigenen Wohnbedarfs verwenden (z. B. Kauf einer anderen Wohnung, eines Hauses, eines Baugrundstücks usw.).

Sie das Eigentum durch Erbschaft von einem Erblasser erworben haben, der den Zeittest oder den Wohnsitztest erfüllte.

Gilt die Befreiung nicht, wird der tatsächliche Gewinn versteuert (Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungspreis, gemindert um nachgewiesene Verkaufsausgaben wie Maklerprovisionen, Rechtsdienstleistungen, Renovierungskosten usw.).

Der Einkommensteuersatz beträgt beim gewöhnlichen Einkommen 15 %. Übersteigt die Steuerbemessungsgrundlage das 36-Fache des Durchschnittslohns (für 2026 werden ca. 1 762 812 CZK (ca. 72 500 EUR) erwartet, dieser Betrag ändert sich jedoch jedes Jahr), gilt für den darüber hinausgehenden Teil ein Satz von 23 %.

Anzeigepflicht: Nach § 38v EStG-CZ sind Sie verpflichtet, dem Finanzamt (finanční úřad) steuerbefreite Einkünfte anzuzeigen, wenn sie 5 Millionen CZK (ca. 205 800 EUR) übersteigen. Die Anzeige ist innerhalb der Frist für die Abgabe der Steuererklärung für den Besteuerungszeitraum einzureichen, in dem die Einkünfte zugeflossen sind (in der Regel bis zum 1. April des Folgejahres).

Mehrwertsteuer – wann sie anfällt

Mehrwertsteuer (DPH) fällt für natürliche Personen, die keine Unternehmer sind und die Immobilie nicht im Betriebsvermögen führen, in der Regel nicht an.

Verkaufen Sie jedoch als Mehrwertsteuerpflichtiger und gehört die Immobilie zu Ihrem Betriebsvermögen, fällt Mehrwertsteuer (in Höhe von 21 %) an, wenn:

Sie ein Gebäude oder eine Einheit verkaufen, bei der seit der ersten Nutzung oder seit einer wesentlichen Änderung des fertiggestellten Gebäudes weniger als 5 Jahre vergangen sind. Nach Ablauf von 5 Jahren ist der Verkauf von der Mehrwertsteuer befreit, der Steuerpflichtige kann jedoch entscheiden, ob er auf die Befreiung verzichtet oder nicht (§ 56 Abs. 3 des tschechischen Mehrwertsteuergesetzes (Gesetz Nr. 235/2004 Slg., im Folgenden „MwStG-CZ“)).

Sie ein Baugrundstück im Sinne der Mehrwertsteuer verkaufen (Achtung, die Definition des Baugrundstücks für Mehrwertsteuerzwecke ist spezifisch).

Sie eine neu gebaute oder wesentlich renovierte Wohnung bzw. ein solches Haus im Rahmen Ihrer unternehmerischen Tätigkeit verkaufen.

Grundsteuer – Pflicht des Käufers

Der Käufer wird in der Regel ab dem 1. Januar des Jahres grundsteuerpflichtig, das auf das Jahr folgt, in dem das Eigentumsrecht in das Liegenschaftskataster eingetragen wurde. Der Verkäufer muss sich beim Finanzamt durch Einreichung einer Teilsteuererklärung zur Grundsteuer abmelden.

Wesentliche Risiken und ihre Vorbeugung

Die häufigsten Fehler in der Praxis

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS sehen in der Praxis immer wieder folgende Fehler:

Unzureichende Preisfestlegung – Der Verkäufer verlässt sich auf sein Gefühl und seine Intuition statt auf einen Vergleich mit ähnlichen Immobilien in der Lage. Ergebnis: ein zu hoher Preis (die Immobilie verkauft sich nicht) oder ein zu niedriger Preis (der Verkäufer verliert Geld).

Unvorbereitete oder veraltete Unterlagen – Die Bauunterlagen sind nicht um die letzten Änderungen ergänzt, der PENB fehlt, Revisionsberichte liegen nicht vor. Das erhöht das Risiko von Geldbußen und mindert die Verkäuflichkeit.

Fehler im Kaufvertrag – unklare Festlegung des Kaufpreises, falsche Identifizierung der Immobilie, fehlende Erklärung zu Mängeln.

Übersehene Eigentumsbeschränkungen – Der Verkäufer prüft das Eigentumsblatt nicht und stellt erst während des Verkaufs fest, dass auf der Immobilie eine unbekannte Dienstbarkeit oder ein Pfandrecht lastet.

Ignorieren von Mängeln – Der Verkäufer nimmt die Liste der bekannten Mängel nicht in den Kaufvertrag auf und sieht sich später Klagen des Käufers gegenüber.

Unzureichende Rechtsberatung – Der Verkäufer versucht, den Kaufvertrag ohne Anwalt selbst aufzusetzen, und lässt wesentliche Punkte aus.

Besondere Situationen

Verkauf einer Immobilie mit Pfandrecht (Hypothek)

Lastet auf der Immobilie eine Hypothek (ein Pfandrecht einer Bank oder eines Nichtbankgläubigers), müssen Sie sich zunächst mit dem Gläubiger (der Bank) abstimmen. Die Bank stellt Ihnen eine sogenannte Bestätigung über den Kreditsaldo sowie eine Information darüber aus, welcher Betrag zu dessen Tilgung erforderlich ist. Diesen Betrag zahlen Sie dann typischerweise aus dem Kaufpreis der Immobilie.

Praktisch: Der Kaufpreis beträgt z. B. 2 000 000 CZK (ca. 82 300 EUR). Auf der Immobilie lastet eine Hypothek in Höhe von 1 000 000 CZK (ca. 41 200 EUR). Der Käufer zahlt den Kaufpreis in die Verwahrung ein. Aus diesem Geld wird zunächst die Bank befriedigt (1 000 000 CZK), den Rest (1 000 000 CZK) erhält der Verkäufer.

Entscheidend ist, dass all dies im Kaufvertrag klar festgehalten und mit dem Verwahrungsvertrag abgestimmt ist, damit das Geld korrekt und sicher ausgezahlt wird. Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS lösen solche Situationen regelmäßig und wissen, wie man alles sicher gestaltet.

Verkauf einer Wohnung in einer SVJ (Wohnungseigentümergemeinschaft)

Wenn Sie eine Wohnung in einem von einer SVJ verwalteten Mehrfamilienhaus verkaufen, müssen Sie den Eigentümerwechsel dem Vorsitzenden oder dem Vorstand der SVJ mitteilen.

Der Mitteilung sollten beigefügt werden: eine Kopie des Eigentumsblatts aus dem Kataster, eine Kopie des Kaufvertrags oder ein Auszug daraus (ohne sensible Daten, sofern die SVJ nicht den vollständigen Vertrag wünscht) sowie die Kontaktdaten des neuen Eigentümers.

Außerdem müssen Sie sicherstellen, dass der neue Eigentümer alle relevanten Unterlagen erhält: die Satzung der SVJ, die Eigentümererklärung, die letzte Abrechnung der Dienstleistungen und des Reparaturfonds, eine Übersicht der monatlichen Vorauszahlungen sowie Informationen über etwaige Kredite und deren Anteil. So kann der Käufer sicher sein, welche künftigen Pflichten und Kosten auf ihn zukommen.

Verkauf eines Einfamilienhauses – Fläche, Garage, Grundstück

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses stellt sich oft die Frage: Was genau wird verkauft? Das Haus selbst, die Garage, die Dachterrasse, das angrenzende Grundstück? Alle diese Bestandteile müssen im Kaufvertrag und ebenso im Liegenschaftskataster klar abgegrenzt sein.

Am häufigsten begegnet uns das Problem, dass im Kataster nur wenige Meter Grundstück um das Haus eingetragen sind, der Verkäufer aber auch eine dahinterliegende Parzelle oder einen Garten verkaufen will. Das erfordert eine vorherige Prüfung im Kataster und gegebenenfalls die Ergänzung der Angaben, damit alles korrekt übertragen wird.

Danach dauert es noch 2–4 Wochen, bis die Eintragung im Kataster erfolgt (die Behörde entscheidet in der Regel innerhalb von 20 Tagen nach Ablauf der 20-tägigen Schutzfrist). Insgesamt ist mit Hindernissen und der Zeit für die Übergabe mit 3–6 Monaten zu rechnen.

Wenn Sie es eilig haben, sagen Sie es den Juristen von ARROWS – sie wissen, wie sich der Prozess beschleunigen lässt; kontaktieren Sie sie unter beratung@arws.cz.

Abschließende Zusammenfassung

Der Verkauf einer Immobilie ist keine einfache Transaktion, auch wenn es auf den ersten Blick so scheint. Die Pflichtdokumente (Eigentumsblatt, Erwerbstitel, Bauunterlagen, PENB, Revisionsberichte), ihre ordnungsgemäße Vorbereitung und ihre Einbindung in den Kaufvertrag bilden die Grundlage eines sicheren und rechtlich fundierten Verkaufs. Fehlen diese Unterlagen oder sind sie fehlerhaft, führt dies nicht nur zu Geldbußen (bis zu 400 000 CZK für die Bauunterlagen), sondern auch zu Komplikationen bei der Finanzierung, zu Streitigkeiten über Mängel und zu Verzögerungen der gesamten Transaktion.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS verstehen jedes Detail: von der Katasterprüfung und der technischen Inspektion bis hin zur umfassenden rechtlichen Gestaltung des Kaufvertrags. Dank des Netzwerks ARROWS International bearbeiten sie auch Fälle mit internationalem Bezug. Und da die Anwaltskanzlei ARROWS für den Fall der Berufshaftung bis zu einer Höhe von 350 000 000 CZK (ca. 14,4 Mio. EUR) versichert ist, können Sie sicher sein, dass Ihre Angelegenheit in sicheren Händen ist.

Wenn Sie keine Fehler, Verzögerungen oder Schäden riskieren wollen, die Hunderttausende Kronen kosten, wenden Sie sich an das ARROWS-Team – es hilft Ihnen gern bei der Vorbereitung und Lösung aller technischen und rechtlichen Aspekte Ihres Verkaufs. Kontaktieren Sie uns unter beratung@arws.cz.