Arrienda su cubierta para fotovoltaica por más de 20 años: qué debe figurar en el contrato

De quién es la planta: parte integrante del edificio o cosa independiente

La primera cuestión que debe resolver el contrato es a quién pertenece la planta en propiedad, y la respuesta no es evidente. Es parte integrante de una cosa todo aquello que, por su naturaleza, le pertenece y no puede separarse de ella sin que la cosa se deprecie (§ 505 del Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC»)). Una planta fotovoltaica sobre cubierta puede cumplir este criterio, pero no necesariamente.

El Tribunal Supremo de la República Checa (Nejvyšší soud) resolvió exactamente este litigio: los compradores de un inmueble exigían la retirada de la planta fotovoltaica que el anterior propietario había colocado en la cubierta y que no era objeto del contrato de compraventa. El tribunal concluyó que la valoración de si la planta es una cosa independiente o parte integrante del edificio depende de cómo esté fijada al edificio y de si su desmontaje supondría una depreciación de este, es decir, de si la cubierta podría seguir cumpliendo su finalidad igual o peor tras el desmontaje; también hay que examinar cómo está conectada la planta a la red eléctrica y si al menos una parte de la electricidad producida sirve directamente al edificio.

Estas conclusiones se desprenden de la sentencia del Tribunal Supremo de la República Checa, ref. 22 Cdo 1501/2020, de 24 de noviembre de 2020, disponible en rozhodnuti.nsoud.cz. Según el tribunal, no se trata de una cuestión que pueda resolverse con una regla de validez general: depende siempre de las circunstancias de la instalación concreta, y por ello los tribunales inferiores tuvieron que volver a determinar los hechos que habían omitido en la primera ronda.

La frase más importante de la sentencia resulta incómoda para el inversor. El tribunal confirmó expresamente su práctica consolidada de que la parte integrante de una cosa pasa al adquirente con independencia de que se haya mencionado expresamente en el contrato de transmisión de la propiedad, y sin que sea relevante si el adquirente era consciente de que con la cosa adquiría también su parte integrante. Por tanto, si la planta se considera parte integrante del edificio, pertenece automáticamente al propietario del edificio, aunque la haya pagado y construido otra persona y el contrato de arrendamiento diga lo contrario.

De este riesgo se deriva lo que el contrato de arrendamiento de cubierta debe contener en primer lugar: una descripción precisa de la solución técnica de fijación, un pacto expreso de que la planta sigue siendo propiedad del arrendatario como cosa mueble independiente, separable sin depreciación de la cubierta, y, a ser posible, una solución que permita de hecho dicha separación. Cuanto más claramente esté diseñada la estructura como separable, mejor resistirá la posición del inversor ante un tribunal que valorará las circunstancias de forma individual conforme a los criterios de la citada sentencia.

En la práctica, esto supone decisiones concretas al proyectar la instalación, aunque ni siquiera la intervención en el revestimiento de la cubierta resulta decisiva por sí sola. Un sistema de anclaje que sujete los paneles mediante lastres o mediante soportes atornillados sin intervenir en la estructura portante de la cubierta favorece el argumento de la separabilidad. Por el contrario, la intervención en el revestimiento o la conexión a la estructura portante debilita ese argumento, porque aumenta el riesgo de que el desmontaje dañe la cubierta; lo decisivo, sin embargo, no es la mera existencia del anclaje, sino el efecto concreto del desmontaje sobre el valor funcional, estético o de otro tipo del edificio, que el tribunal valora caso por caso.

El inversor debería disponer de una confirmación escrita del proveedor de la instalación sobre el modo de anclaje y de documentación fotográfica previa a la finalización del montaje, que podrá presentar como prueba en caso de litigio.

El segundo elemento que el tribunal examina según la sentencia citada es el modo de conexión a la red eléctrica y a quién sirve la electricidad. Si la instalación fotovoltaica está diseñada de modo que toda la electricidad producida se vierte a la red pública y el edificio no se abastece directamente de ella, se trata de una de las circunstancias que apoyan la conclusión de que el equipo es independiente. Si, por el contrario, la planta abastece también el consumo propio del edificio, ello puede apoyar la conclusión de que es su parte integrante; ninguna de estas circunstancias es decisiva por sí sola: decide la valoración global conforme al § 505 CC.

El contrato debería describir esta configuración técnica de forma concreta, incluida una remisión a la documentación del proyecto, para evitar posteriores litigios de interpretación.

Subrogación del nuevo propietario en el arrendamiento y riesgo de denuncia

Si cambia el propietario de la cosa, los derechos y obligaciones derivados del arrendamiento pasan al nuevo propietario (§ 2221 CC). Así pues, si el propietario vende el edificio, el arrendamiento de la cubierta no se extingue por la venta en sí y el nuevo propietario se subroga en él por ministerio de la ley, con independencia de que esté de acuerdo o no.

Pero esta protección tiene una excepción fundamental que los inversores en un proyecto a veinte años suelen olvidar. Si el nuevo propietario no tenía un motivo razonable para dudar de que compraba una cosa no arrendada, tiene derecho a denunciar el arrendamiento en el plazo de tres meses desde que supo o debió saber que la cosa está arrendada y quién es el arrendatario (§ 2222 CC). Los derechos del arrendatario frente al arrendador original no se ven afectados, pero eso no ayuda al inversor si quiere seguir explotando la planta en la cubierta.

No obstante, la parte que denuncie el arrendamiento por este motivo debe abonar a la otra una indemnización adecuada (§ 2223 CC). Así, la propia ley reconoce al inversor, para este supuesto concreto de denuncia, un derecho a compensación; la cuestión que el contrato debería regular adicionalmente es sobre todo qué importe consideran las partes adecuado y cómo se calcula, para que no sea necesario litigar sobre su cuantía.

Para un horizonte de inversión de veinte años, este riesgo es esencial. Si el comprador del edificio razonablemente no sabía del arrendamiento de la cubierta, por ejemplo porque no era evidente en la visita al inmueble ni estaba inscrito en el Catastro inmobiliario (katastr nemovitostí), puede denunciar el arrendamiento con un preaviso de tres meses, y el inversor perderá el derecho a usar la cubierta antes de recuperar los costes de la instalación, aunque con derecho a indemnización.

Por el contrario, si el arrendamiento es evidente o el comprador tuvo conocimiento de él por otra vía, esta posibilidad de denuncia desaparece. Ahora bien, la mera visibilidad de los paneles en la cubierta no significa automáticamente, según la ley, que el comprador supiera también quién es su propietario y en qué condiciones están allí colocados; por eso se recomienda que el propietario del edificio informe de la existencia del arrendamiento a todo interesado serio en la compra de forma expresa y por escrito, en lugar de confiar en que el comprador lo advierta por sí mismo durante la visita.

La vía más fiable para limitar este riesgo es asegurarse de que todo futuro comprador conozca el arrendamiento, y no limitarse a presuponerlo. Esto significa la inscripción en el Catastro, o alternativamente la constitución de una servidumbre, es decir, un derecho real que grava al propietario del terreno o de la construcción con la obligación de tolerar algo en beneficio de otro y que, a diferencia del mero arrendamiento, surte efectos frente a todo futuro propietario con independencia de su conocimiento (§ 1257 CC). La elección entre el arrendamiento inscrito y la servidumbre depende de la situación concreta y del grado de seguridad que requiera la inversión.

Cómo configurar exactamente esta protección en el contrato depende del valor de la inversión y de la liquidez del mercado del inmueble en cuestión; por eso los abogados del despacho ARROWS valoran esta elección siempre según el proyecto concreto, y no según una única cláusula modelo.

La inscripción en el Catastro tiene, sin embargo, límites prácticos que conviene conocer de antemano. Si la cosa arrendada está inscrita en un registro público, se inscribe en él también el derecho de arrendamiento cuando lo solicite el propietario de la cosa o, con su consentimiento, el arrendatario (§ 2203 CC); la ley no exige, por tanto, ningún acuerdo especial más allá de dicho consentimiento. La servidumbre, en cambio, nace como derecho real autónomo y su constitución requiere un contrato propio y la inscripción constitutiva en el Catastro.

La elección entre ambos instrumentos debería tener en cuenta también la facilidad con que el derecho podrá cancelarse o modificarse en el futuro si cambian las condiciones de la colaboración, y qué costes de inscripción y de eventual cancelación asumirá cada parte. En el arrendamiento de otras partes de un inmueble rige una lógica análoga de protección del arrendatario, que analiza el texto sobre las reformas de oficinas y locales no residenciales por el arrendatario.

Qué más debe contener un contrato pensado para veinte años

Además de la propiedad y de la protección frente a la denuncia por el nuevo propietario, el contrato debe resolver una serie de cuestiones prácticas que inevitablemente surgirán en veinte años de explotación. Ni el contrato redactado con mayor esmero salvará la inversión si las partes no aclaran desde el principio quién asumirá qué riesgo durante esos veinte años. Entre ellas figuran las adaptaciones técnicas de la cubierta, es decir, quién paga la reparación del revestimiento si lo daña la instalación o, por el contrario, su desmontaje, y cómo se resuelve la situación en que el propietario del edificio necesita realizar sus propias obras en la cubierta, por ejemplo la sustitución del revestimiento a mitad de la duración del arrendamiento, cuando es necesario retirar temporalmente los paneles y volver a instalarlos.

La vida útil de los paneles fotovoltaicos se cifra hoy habitualmente en veinticinco años o más, de modo que un contrato a veinte años es, desde el punto de vista de la tecnología, más un mínimo que un margen seguro.

El segundo grupo de cuestiones es la compensación por terminación anticipada más allá de la indemnización legal. El contrato debe fijar con precisión, más allá de la regulación legal, la liquidación económica para el caso de que el propietario del edificio ponga fin al arrendamiento antes de que el inversor recupere sus costes. La propia ley reconoce una indemnización adecuada en caso de denuncia por el nuevo propietario, pero la regulación contractual puede determinar de antemano también el método de cálculo, o bien prever una compensación para situaciones no cubiertas por la indemnización legal; con ello se evita un futuro litigio sobre la cuantía, que de otro modo tendría que resolver un tribunal y que puede durar más de lo que restaba hasta el final del plazo de arrendamiento inicialmente pactado.

La tercera cuestión es la opción de prórroga. En una inversión a veinte años conviene pactar el derecho del arrendatario a prorrogar el arrendamiento por varios años más, porque la vida útil real de los paneles fotovoltaicos supera hoy con frecuencia la vigencia del propio contrato. Sin opción, una tecnología en funcionamiento se queda en la cubierta sin título jurídico para seguir operando, y el inversor se ve obligado a negociar la continuidad desde una posición manifiestamente más débil, porque la única alternativa disponible, el desmontaje de un equipo en funcionamiento, es costosa y requiere mucho tiempo.

La cuarta cuestión es el seguro y la responsabilidad por daños. El contrato debe repartir con claridad quién asegura la planta, quién responde de los daños causados por su instalación o explotación en los bienes de la otra parte y cómo se resuelve el daño causado por el propietario del edificio en el equipo del arrendatario, por ejemplo al reparar la cubierta. Conviene regular por separado también la situación en que el edificio resulte dañado por un siniestro natural, como un incendio o un vendaval, y determinar qué seguro cubre la reposición de la cubierta y cuál la de la planta.

La quinta cuestión, que las partes suelen abordar solo después de la firma, es la colaboración en caso de transmisión de la propiedad del edificio: quién informa al nuevo propietario de la existencia del arrendamiento y cómo se entrega la documentación sobre el estado técnico de la planta.

Errores que cometen tanto los propietarios de inmuebles como los inversores

El error más frecuente por parte del inversor es un contrato que no resuelve con claridad la propiedad de la planta y deja la cuestión a la interpretación. Sin una solución técnica clara y una declaración contractual, el inversor puede descubrir tras años de explotación que tiene que litigar por la propiedad de su equipo, y ello típicamente en el momento en que más importa, es decir, al venderse el edificio o al ejecutarse los bienes del propietario.

El segundo error es un arrendamiento sin inscripción en el Catastro o sin servidumbre en una inversión a veinte años. Puede que hoy el propietario del edificio no tenga motivos para vender, pero dentro de diez años la situación puede cambiar, y sin inscripción el inversor no tiene la certeza de que el nuevo propietario no denunciará el arrendamiento, aunque también en ese caso le correspondería la indemnización legal.

El tercer error es omitir la opción de prórroga. Los inversores pactan el arrendamiento exactamente por el periodo de amortización de la inversión y luego descubren que el contrato no les da ningún derecho a continuar, aunque la tecnología aún vaya a durar años. El propietario del edificio puede entonces condicionar la prórroga a una renta notablemente más alta, porque sabe que el desmontaje de una planta en funcionamiento le costaría al inversor más de lo que ahorraría en renta.

El cuarto error, esta vez por parte del propietario del inmueble, es subestimar el impacto en una futura venta. El propietario firma un arrendamiento de cubierta a veinte años sin haber reflexionado sobre cómo afectará realmente al valor y a la vendibilidad del edificio a ojos del futuro comprador, y solo al negociar con este descubre que un compromiso a largo plazo sobre la cubierta complica la operación, alarga la due diligence o reduce el precio ofrecido.

El quinto error es un contrato que no regula el cambio de uso del edificio durante el arrendamiento. Si el propietario modifica más adelante el destino del inmueble o realiza obras que afecten a la cubierta, el contrato debe establecer cómo se coordina esa situación con la planta existente. Sin este pacto, la coordinación de las obras y de la explotación fotovoltaica se aborda solo en el momento del conflicto, cuando ya es tarde para buscar una solución aceptable para ambas partes, y una de ellas tendrá la sensación de que la otra actúa en contra del espíritu del contrato, aunque formalmente no lo haya incumplido. Las implicaciones del cambio de uso de un inmueble sin obras las analiza el texto sobre el cambio de uso sin obras.

Dónde se quiebra el arrendamiento de cubierta para fotovoltaica

Resumen final

El artículo ha mostrado que el arrendamiento a largo plazo de una cubierta para fotovoltaica descansa sobre dos cuestiones que en un contrato de arrendamiento corriente rara vez se abordan: de quién es realmente la planta y qué ocurre con el arrendamiento cuando el propietario vende el edificio. El régimen de propiedad de la planta depende de las circunstancias de hecho de la instalación concreta, que el tribunal valora caso por caso; el destino del arrendamiento en caso de cambio de propietario, en cambio, lo fija directamente la ley, y las circunstancias de hecho deciden sobre todo si el nuevo propietario podía denunciar el arrendamiento.

Para la dirección de la empresa son decisivos dos pasos. El primero es asegurar técnica y contractualmente que la planta siga siendo una cosa independiente del inversor y no parte integrante del edificio, acreditado con la documentación de proyecto del anclaje. El segundo es la inscripción del arrendamiento en el Catastro o la constitución de una servidumbre, para que la inversión a veinte años sobreviva también al cambio de propietario del inmueble, con independencia de que el futuro comprador haya indagado activamente sobre ella.

Aplazar esta configuración no compensa, porque ambos riesgos solo se manifiestan plenamente al cabo de los años, cuando ya es tarde para cambiar nada: en un litigio sobre la propiedad de la planta o en el momento en que el nuevo propietario del edificio envía la denuncia. Los inversores y los propietarios de inmuebles que han tratado estos riesgos de antemano inician una relación de veinte años sin cuestiones abiertas por ninguna de las partes y sin el riesgo de tener que litigar dentro de diez años por lo que debieron resolver en una sola cláusula ya en el momento de la firma.

Los abogados del despacho ARROWS configuran el contrato de arrendamiento para fotovoltaica de modo que regule con claridad la propiedad de la planta, aseguran la protección frente a la denuncia en caso de cambio de propietario del edificio y preparan todo el marco contractual para un horizonte de inversión de veinte años. Escríbanos a consultas@arws.cz o consulte nuestro servicio de Derecho inmobiliario.