Aspectos fiscales de las grandes herencias 2026

Situación de la normativa legal en 2026 y panorama general

La legislación fiscal checa ha experimentado un cambio fundamental en la última década. El 1 de enero de 2014 se suprimieron el impuesto de sucesiones y el impuesto de donaciones como impuestos independientes. Desde esa fecha, los ingresos procedentes de una herencia se incluyen en la Ley del Impuesto sobre la Renta checa (Ley n.º 586/1992 Sb., en adelante «LIR») y quedan totalmente exentos de tributación, con independencia del valor del patrimonio o de la relación entre el heredero y el causante. Por tanto, los herederos no presentan declaración de la renta por la mera adquisición del patrimonio.

Si bien la adquisición de la herencia es fiscalmente neutra, la venta de un inmueble heredado se rige por las reglas estándar de tributación de la renta conforme a la LIR. Aquí se aplican reglas específicas, distintas de las de la venta habitual de un inmueble que usted mismo compró. Los errores en el momento de la venta o en la determinación del precio de adquisición pueden costarle al heredero cientos de miles de coronas checas.

Los abogados del bufete ARROWS se encuentran con esta problemática muy a menudo, ya que, en el marco del relevo generacional, se producen transmisiones de importantes patrimonios familiares y los herederos con frecuencia no están informados de las consecuencias fiscales de sus decisiones. Si no está seguro de cómo proceder, ARROWS puede realizar un análisis jurídico de su situación.

Contexto legislativo y consecuencias prácticas

Hasta finales de 2013, la herencia estaba sujeta al impuesto de sucesiones regulado por la Ley checa n.º 357/1992 Sb., pero desde 2014 este régimen ha sido suprimido. Conforme al art. 4a de la LIR, los ingresos procedentes de una herencia están exentos. En la práctica, esto significa que, si hereda un inmueble por valor de 10 millones de CZK (aprox. 411.500 EUR), no paga impuesto sobre la renta por la herencia en sí.

El problema surge en el momento de la venta, ya que el legislador ha establecido las reglas para la tributación de los ingresos derivados de la venta de inmuebles en los arts. 4 y 10 de la LIR. Precisamente la distinción entre la «herencia exenta» y la «venta posterior sujeta a tributación» es la fuente de los errores más frecuentes.

Cómo funciona la exención del impuesto sobre la renta en la venta de un inmueble heredado

Para que los ingresos derivados de la venta de un inmueble heredado estén exentos de tributación, por lo general debe cumplirse la prueba temporal. Si vende el inmueble antes de que transcurra el plazo establecido por la ley, deberá pagar impuestos sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición.

La excepción se da cuando cumple otras condiciones legales para la exención, con mayor frecuencia si ha tenido su residencia en el inmueble durante al menos 2 años inmediatamente antes de la venta, o si destina posteriormente los fondos obtenidos a cubrir sus propias necesidades de vivienda.

La prueba temporal y su reducción en el caso de herencias

La duración de la prueba temporal depende del momento en que se adquirió el inmueble; en el caso de las herencias, la fecha de adquisición es el día del fallecimiento del causante. Para los inmuebles adquiridos hasta finales de 2020 se aplica un plazo de 5 años, mientras que para las adquisiciones más recientes, desde el 1 de enero de 2021, el plazo se ha ampliado a 10 años.

De acuerdo con el art. 4, apartado 1, letra b) de la LIR, el tiempo durante el cual el causante fue propietario del inmueble se computa a efectos de la prueba temporal del heredero, cuando se trate de una herencia procedente de un familiar en línea recta o del cónyuge.

Ejemplo práctico: si hereda un piso de su padre (línea recta), que fue propietario durante 15 años, y lo vende inmediatamente después del procedimiento sucesorio, la venta queda exenta. El tiempo de propiedad del padre se computa, de modo que usted cumple incluso la prueba más estricta de 10 años.

Sin embargo, si hereda un patrimonio en línea colateral (por ejemplo, de un tío, una tía, un hermano) o de una persona sin parentesco, el tiempo de propiedad del causante no se computa y la prueba temporal empieza a contar desde cero.

Cómo se calcula el impuesto sobre la renta en caso de venta sin exención

Si no cumple las condiciones para la exención, la ganancia obtenida de la venta está sujeta al impuesto sobre la renta de las personas físicas. El tipo impositivo es del 15 % para el tramo básico y del 23 % para la parte de la base imponible que supere el límite establecido conforme al art. 16 de la LIR.

En el caso de un inmueble heredado, el precio de adquisición que se resta del precio de venta es el precio determinado en el procedimiento sucesorio conforme al art. 10, apartado 5, de la LIR.

Antiguamente se utilizaban precios administrativos; hoy en día, el precio fijado en el procedimiento sucesorio debería corresponder al precio habitual (de mercado). Es interés del heredero que este precio no sea innecesariamente bajo.

Si en el procedimiento sucesorio valoró el piso en 4 millones de CZK (aprox. 164.600 EUR) y un año después lo vende por 5 millones de CZK (aprox. 205.800 EUR), tributará por la diferencia de un millón de CZK (aprox. 41.200 EUR).

La base imponible puede reducirse además con los gastos demostrables relacionados con la venta (comisión de la agencia inmobiliaria, servicios jurídicos, honorarios de peritajes) y con los costes de mejoras, siempre que pueda acreditarlos.

Riesgos fiscales ocultos en la venta de grandes herencias

Al vender un patrimonio heredado, los herederos suelen cometer errores administrativos y de valoración, lo que provoca pérdidas económicas innecesarias.

Malentendidos sobre la obligación de declaración en grandes herencias

Aunque los ingresos procedentes de la herencia están exentos de tributación, existe la obligación de comunicarlos a la administración tributaria si su valor supera los 5 millones de CZK. Esta obligación se deriva del art. 38v de la LIR.

La declaración se presenta antes de que finalice el plazo para la presentación de la declaración de la renta correspondiente al año en que la resolución judicial sobre la herencia adquirió firmeza (atención: a estos efectos, el año determinante es el de la conclusión firme del procedimiento sucesorio, no el del fallecimiento del causante).

Las sanciones por no declarar pueden ser drásticas, y la ley las divide en tres niveles. Si declara los ingresos con retraso, pero por iniciativa propia y sin requerimiento previo, paga el 0,1 % del importe no declarado. Si cumple la obligación solo tras un requerimiento de la Agencia Tributaria (finanční úřad), la multa asciende al 10 %. Sin embargo, si no responde en absoluto al requerimiento del organismo, la multa se eleva al 15 %.

Para un inmueble por valor de 10 millones de CZK, la multa por incumplir la obligación de declaración puede llegar a 1,5 millones de CZK (aprox. 61.700 EUR). El límite de 5 millones se evalúa por separado para cada contribuyente y para cada ingreso individual. Si hereda con su hermano una casa por valor de 8 millones de CZK (aprox. 329.200 EUR), no surge la obligación de declarar, porque el valor de la parte de cada uno no supera el límite.

En materia de herencias recomendamos, según la situación concreta, consultar también los siguientes pasos con un notario. ARROWS colabora con varios notarios de confianza, por ejemplo con la notaria Mgr. Silvie Dohnalová o con el Mgr. Tomáš Ostrožlík, así como con otras notarías. Los clientes pueden elegir de la lista de notarios colaboradores según la localidad en la que actúan o donde necesiten resolver los trámites notariales. En los casos de mayor envergadura, previo acuerdo, también se puede organizar una reunión conjunta con el notario directamente en las oficinas de ARROWS.

Errores en la valoración del inmueble

Un gran riesgo es la intención de «ahorrar» en los honorarios del notario indicando en el procedimiento sucesorio el precio más bajo posible del inmueble. Si infravalora el inmueble y posteriormente lo vende pronto al precio de mercado, su base imponible será innecesariamente elevada. Un precio correctamente fijado en el procedimiento sucesorio es la mejor defensa frente al futuro impuesto sobre la venta.

Riesgos derivados de gastos no documentados

Si realiza reparaciones y reformas en el inmueble heredado antes de venderlo, debe conservar los justificantes correspondientes (facturas) de todo. Los trabajos «sin factura» no pueden deducirse fiscalmente como gasto, lo que incrementa la obligación tributaria final.

Situaciones prácticas y ejemplos

Primer caso (cómputo del tiempo): el Sr. Z. hereda en 2026 una casa de su padre, quien fue propietario del inmueble durante 26 años. El Sr. Z. quiere vender la casa de inmediato. Como se trata de una herencia en línea recta, el hijo computa el tiempo de propiedad del padre y, por tanto, la venta queda totalmente exenta de tributación.

Segundo caso (sin cómputo): la Sra. L. hereda en 2026 un piso de su tía, valorado en el procedimiento en 4 millones de CZK. Medio año después lo vende por 4,5 millones de CZK (aprox. 185.200 EUR). La herencia de la tía no es en línea recta, por lo que la prueba temporal se cuenta desde cero y la Sra. L. debe tributar por una ganancia de 500.000 CZK (aprox. 20.600 EUR).

Tercer caso (límite de 5 millones): el Sr. J. hereda una cartera de acciones y un inmueble por un valor total de 12 millones de CZK (aprox. 493.800 EUR). Como el valor de los ingresos exentos superó los 5 millones de CZK, debe presentar la Declaración de Rentas Exentas ante la Agencia Tributaria.

Medidas prácticas para minimizar el riesgo fiscal

Si está gestionando una herencia y se plantea la venta, compruebe primero la obligación de declaración. Si el valor de su parte supera los 5 millones de CZK, no olvide presentar la declaración ante la Agencia Tributaria. Insista en que el precio indicado en la resolución de la herencia corresponda al valor real de mercado, porque un valor más alto en la herencia implica una base imponible menor en una futura venta.

Además, conserve cuidadosamente todos los justificantes y facturas de las reformas, los servicios de agencias inmobiliarias y los servicios jurídicos relacionados con la venta, ya que estas partidas reducen su impuesto final. Antes de firmar el contrato de reserva para la venta del inmueble heredado, haga que un abogado compruebe si cumple la prueba temporal para la exención.

Complejidad de la problemática fiscal y la necesidad de ayuda profesional

Los aspectos fiscales de la herencia y de la venta posterior están interrelacionados, y un error en el primer paso puede tener consecuencias financieras irreversibles. El bufete de abogados ARROWS puede coordinar estos procesos, garantizar la correcta configuración jurídica de la venta y protegerle frente a sanciones por parte de la Agencia Tributaria.