Aspectos transfronterizos del Derecho de la construcción y due diligence de obras en un contexto internacional

Derecho de la construcción en la Unión Europea: la esencia de la armonización y sus límites

Sin embargo, las normas checas específicas que regulan los procedimientos de construcción, en particular la nueva Ley de Construcción checa (Ley n.º 283/2021 Sb., en adelante «Ley de Construcción»), constituyen un estándar nacional propio que puede diferir sustancialmente de la regulación de, por ejemplo, Alemania, Polonia o Austria. Para los inversores extranjeros, esto significa que, sin un asesoramiento jurídico cualificado, pueden pasar por alto fácilmente plazos procesales críticos, autorizaciones imprescindibles o requisitos específicos de ordenación territorial.

Los abogados del despacho ARROWS llevan años especializándose en la preparación de proyectos de construcción transfronterizos y resuelven a diario casos en los que inversores y promotores extranjeros se enfrentan a obstáculos jurídicos que podrían haberse evitado con una due diligence jurídica de calidad ya en la fase preparatoria. Consulte nuestro servicio «Desarrollo inmobiliario y Derecho de la construcción». En nuestra cartera contamos con más de 150 sociedades anónimas (a.s.) y 250 s.r.o. (sociedades de responsabilidad limitada checas), muchas de las cuales operan a nivel transfronterizo, y es precisamente en este tipo de proyectos en los que nos centramos.

Entorno jurídico para inversores extranjeros en la República Checa

Adquisición de inmuebles por extranjeros: ¿quién tiene derecho a comprar?

Actualmente, en la República Checa rige para los inversores extranjeros un régimen totalmente liberal de adquisición de inmuebles. Las restricciones históricas que en el pasado regulaba la Ley de Divisas checa ya han desaparecido. Los extranjeros, tanto ciudadanos de la UE como de terceros países, tienen en principio los mismos derechos que los ciudadanos checos a la hora de adquirir inmuebles, salvo en situaciones específicas y excepcionales.

En la práctica, los inversores extranjeros optan casi exclusivamente por constituir una sociedad mercantil checa, normalmente una s.r.o. o una a.s. conforme a la Ley de Sociedades Mercantiles checa (Ley n.º 90/2012 Sb., en adelante «ZOK»), que pasa a ser la propietaria del inmueble. Los motivos son pragmáticos: una optimización fiscal más sencilla, incluido el registro a efectos del IVA, la limitación de la responsabilidad y una financiación más fácil por parte de bancos checos.

Un aspecto fundamental para los inversores de fuera de la Unión Europea es la Ley de Control de Inversiones Extranjeras checa (Ley n.º 34/2021 Sb., en adelante «Ley FDI»). Si la inversión afecta a infraestructuras críticas, sectores estratégicos o tecnologías de doble uso, puede estar sujeta a la aprobación del Ministerio de Industria y Comercio (Ministerstvo průmyslu a obchodu) por motivos de protección de los intereses de seguridad del Estado.

Los abogados del despacho ARROWS le ayudarán con un análisis exhaustivo de si su inversión prevista estará sujeta al control FDI, de cómo estructurar correctamente el proyecto a través de personas jurídicas checas y de cómo evitar complicaciones jurídicas que puedan dificultar o ralentizar la inversión. Contamos con amplia experiencia en la estructuración de financiación transfronteriza y le guiaremos con seguridad durante todo el proceso.

Restricciones y obligaciones para inversores extranjeros

Las inversiones en la República Checa gozan de la protección garantizada por el ordenamiento jurídico checo y por los acuerdos internacionales de promoción y protección recíproca de inversiones (BITs) que la República Checa ha celebrado con numerosos países.

Los bienes de una persona extranjera vinculados a su actividad empresarial en la República Checa solo pueden ser expropiados, o el derecho de propiedad solo puede limitarse, en virtud de una ley y por un interés público que no pueda satisfacerse de otro modo. Así lo garantizan la Carta de Derechos y Libertades Fundamentales checa y la Ley de Expropiación checa. Por la expropiación o la limitación del derecho de propiedad debe abonarse una indemnización por el precio habitual de mercado.

Aunque el régimen de protección de inversiones es sólido, en la práctica pueden darse situaciones en las que la normativa local o requisitos específicos de protección ambiental o del patrimonio cultural creen obstáculos que el inversor extranjero no había previsto. Por ello, es de importancia crítica realizar una due diligence jurídica y técnica exhaustiva antes de la propia compra del terreno.

Derecho de la construcción en la República Checa: la nueva Ley de Construcción y su impacto en los proyectos

Reforma del Derecho de la construcción y dictamen ambiental unificado

La República Checa está atravesando una reforma fundamental del Derecho de la construcción. La nueva Ley de Construcción (Ley n.º 283/2021 Sb.) tiene como objetivo simplificar y agilizar los procedimientos de autorización. La ley integra los procedimientos de planificación territorial y de construcción en un único procedimiento de autorización del proyecto. Al mismo tiempo, se integran muchos de los organismos afectados y se introduce el Dictamen Ambiental Unificado (Jednotné environmentální stanovisko, JES) conforme a la Ley checa n.º 148/2023 Sb..

La conformidad del proyecto con el plan urbanístico sigue siendo un requisito básico para el éxito, y no cabe confiar en que sea fácil autorizar una construcción contraria al plan urbanístico. Aunque la nueva ley modifica los procedimientos, los principios básicos de la ordenación territorial se mantienen.

Los abogados del despacho ARROWS se ocupan a diario de asuntos relacionados con la nueva Ley de Construcción, lo que les permite reducir considerablemente el tiempo que los clientes necesitan para orientarse en la legislación y minimizar el riesgo de errores procedimentales. También actuamos habitualmente como socios de los asesores jurídicos internos de empresas en asuntos especiales.

Digitalización del procedimiento de construcción y BIM

La nueva Ley de Construcción introduce la digitalización de la tramitación urbanística a través del Portal del Promotor (Portál stavebníka) y del Geoportal Nacional de Ordenación Territorial (Národní geoportál územního plánování). La documentación de proyecto se presenta ante las oficinas de construcción (stavební úřady) principalmente en formato electrónico.

En consonancia con la tendencia actual y con la Ley n.º 283/2021 Sb., en los contratos públicos por encima del umbral se impone el Building Information Modeling (BIM), el modelo digital de información de la obra. Las normas internacionales para BIM, en particular la norma ČSN EN ISO 19650, determinan cómo debe gestionarse la información en los proyectos BIM.

Los abogados del despacho ARROWS se asegurarán de que sus contratos internacionales cumplan los requisitos BIM y las normas ISO 19650 y, al mismo tiempo, le ayudarán a preparar el Protocolo BIM y otros documentos jurídicos. Escríbanos a consultas@arws.cz.

Due diligence del terreno edificable: un primer paso clave

Revisión jurídica y financiera: documentos básicos

La piedra angular de todo proyecto de construcción es la relación jurídica con el terreno. La revisión del terreno edificable (due diligence) va más allá del mero control formal del extracto del Catastro inmobiliario (katastr nemovitostí). Se trata de una auditoría estratégica.

La base es el control de la Hoja de Propiedad (List vlastnictví, LV), llevada conforme a la Ley n.º 256/2013 Sb., del Catastro checa (en adelante «Ley del Catastro»), que contiene información sobre el propietario, la descripción del inmueble, las limitaciones del derecho de propiedad y las posibles anotaciones. Es un error grave confiar únicamente en la situación actual, ya que en la práctica el terreno puede estar gravado con una servidumbre de redes de suministro constituida en el pasado, que no siempre está trazada con exactitud.

Un riesgo específico es la usucapión de derechos. Si un vecino o el público utiliza de buena fe un camino que atraviesa su terreno durante el plazo fijado por la ley, puede nacer una servidumbre de paso aunque no esté inscrita en el catastro.

Para el inversor extranjero, esto supone un riesgo que puede detectarse combinando el análisis jurídico con la inspección física del lugar. Para los inversores extranjeros en la República Checa también es crítico averiguar si el terreno está gravado con redes de suministro históricas que no figuran inscritas en el catastro.

Ordenación territorial y conformidad de la obra con la normativa local

Un aspecto totalmente distinto de la due diligence es verificar la conformidad del terreno y de la obra prevista con el plan urbanístico municipal. La oficina de construcción no autorizará una obra contraria a la documentación de planificación territorial vigente, conforme al § 195 de la Ley de Construcción.

Para un inversor extranjero que no domina el checo ni conoce las normas jurídicas y técnicas checas, es prácticamente imposible interpretar correctamente las determinaciones del plan urbanístico, como los usos funcionales del suelo o los coeficientes de ocupación.

La due diligence también incluye verificar las resoluciones dictadas en el pasado, por ejemplo si ya se ha emitido para el terreno una resolución de planificación territorial o una licencia de obras.

Los abogados del despacho ARROWS le garantizarán un control exhaustivo de la conformidad del proyecto con el plan urbanístico y le representarán en las negociaciones con las autoridades. Lea más en la sección «Por qué ARROWS». Contáctenos en consultas@arws.cz.

Redes de suministro y zonas de protección

Uno de los factores más determinantes para los costes y la viabilidad es la existencia de redes. Es necesario comprobar la disponibilidad de capacidad de agua, alcantarillado, electricidad y gas. No basta con la proximidad física de las redes: lo decisivo es la capacidad libre y el consentimiento del titular de la red para la conexión.

Además, deben comprobarse las zonas de protección. Cada red de suministro tiene una zona de protección fijada por ley en la que la actividad constructiva está prohibida o limitada. Por ejemplo, en líneas eléctricas aéreas, gasoductos o conducciones de agua, las zonas de protección son del orden de varios metros. Infringir estas zonas puede obligar a un costoso desvío de las redes.

Productos de construcción y armonización de las normas europeas

El Reglamento de Productos de Construcción (CPR) y sus efectos

El ámbito de los productos de construcción está armonizado a nivel de la UE. El Reglamento (UE) n.º 305/2011 (CPR) establece las condiciones para la comercialización de productos de construcción. La legislación europea en este ámbito evoluciona y se está preparando un nuevo marco que pondrá mayor énfasis en la sostenibilidad y la digitalización (Pasaporte Digital de Producto).

Para los inversores extranjeros, esto significa que los productos incorporados a una obra en la República Checa deben llevar el marcado CE, si existe para ellos una norma europea armonizada, o bien cumplir los requisitos nacionales, si no existe norma armonizada.

Productos armonizados y no armonizados

Los productos se dividen en armonizados (con marcado CE) y no armonizados, los llamados productos determinados conforme al Reglamento del Gobierno checo n.º 163/2002 Sb., o bien a la Ley checa n.º 22/1997 Sb.. En los productos armonizados basta con la Declaración de Prestaciones y el marcado CE, y el producto puede utilizarse en toda la UE.

Si un proveedor extranjero trae material sin marcado CE ni verificación checa, este no puede incorporarse legalmente a la obra y la obra no superará la recepción administrativa (kolaudace). En los productos no armonizados es necesario acreditar la conformidad con la normativa nacional checa y garantizar la verificación por un organismo autorizado checo.

Los abogados del despacho ARROWS pueden ayudarle a regular jurídicamente la responsabilidad por defectos del material y la certificación. Contáctenos en consultas@arws.cz.

Contratos y documentos jurídicos: del contrato de compraventa a FIDIC

Documentación contractual del proyecto de construcción

Un proyecto de construcción es una red de obligaciones jurídicas. La base la forman el contrato de compraventa del terreno y el contrato de obra para la construcción.

El contrato de compraventa debe contener una delimitación exacta del inmueble conforme a la Ley del Catastro, ya que los errores de escritura o en la designación de las parcelas conducen a la denegación de la inscripción en el Catastro inmobiliario.

El contrato de obra (ejecución de la construcción) en la República Checa se rige por el Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC»; § 2586 y ss.), pero es en gran medida dispositivo: las partes pueden pactar la mayoría de cuestiones de forma distinta. Un problema frecuente es la regulación insuficiente de los «trabajos adicionales» y de los cambios del proyecto. Sin un mecanismo claro de gestión de modificaciones, los proyectos a menudo se encarecen y terminan en litigios.

Estándares contractuales internacionales FIDIC

En proyectos más grandes e internacionales, el estándar es el uso de las condiciones contractuales FIDIC. Estos contratos modelo ofrecen un reparto equilibrado de los riesgos:

• Libro Rojo (Red Book): La documentación de proyecto la aporta el comitente (inversor); el contratista solo construye.
• Libro Amarillo (Yellow Book): Design & Build: el contratista diseña y construye.
• Libro Plata (Silver Book): EPC / Turnkey: el contratista asume casi todos los riesgos; el precio y el plazo son fijos.
• Libro Verde (Green Book): Para obras de menor envergadura.

No obstante, los contratos FIDIC estándar deben adaptarse al Derecho checo, en particular a las disposiciones imperativas de la Ley n.º 89/2012 Sb., el CC, y a las particularidades del procedimiento de construcción checo. Sin estas adaptaciones, el contrato puede ser nulo o inejecutable en algunos puntos.

Los abogados del despacho ARROWS están especializados en la preparación y revisión de contratos FIDIC. Nos aseguraremos de que su contrato sea ejecutable en la República Checa. Escríbanos a consultas@arws.cz.

Riesgos transfronterizos: ¿a qué se exponen los inversores extranjeros?

Obstáculos jurídicos y regulatorios

Los inversores extranjeros en la República Checa se enfrentan al riesgo de desconocer las particularidades locales. Un ejemplo es la figura de la «prohibición de enajenación y gravamen» inscrita en el catastro, que bloquea de forma absoluta la disposición de los bienes sin el consentimiento del beneficiario conforme al § 1761 del CC.

Otro riesgo es la responsabilidad por defectos y las garantías. El Código Civil checo distingue entre defectos aparentes y ocultos. La responsabilidad legal por defectos de la obra dura 5 años desde la adquisición de la propiedad conforme al § 2629 del CC, pero en los contratos de obra se pactan a menudo plazos de garantía específicos y retenciones sobre el precio de la obra para asegurar la reparación de defectos.

Financiación del proyecto de construcción en un contexto internacional

Garantías y seguros

Los bancos exigen un paquete integral de garantías (Security Package). En Derecho checo se trata típicamente de la hipoteca sobre el inmueble conforme al § 1309 del CC, la prenda sobre la participación en la SPV y la prenda sobre los créditos derivados de cuentas bancarias y de indemnizaciones de seguros.

Es imprescindible el seguro a todo riesgo de construcción (CAR/EAR – Construction All Risks) y el seguro de responsabilidad civil, que cubren los riesgos vinculados a la construcción y los posibles daños materiales o personales.

Régimen fiscal

El impuesto sobre bienes inmuebles en la República Checa no se paga sobre el valor de mercado del inmueble (ad valorem), sino que se calcula en función de la superficie (m²) y de los tipos y coeficientes aplicables según la ubicación y el tipo de construcción, conforme a la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles checa (Ley n.º 338/1992 Sb.). Para los inversores extranjeros suele ser una sorpresa positiva en comparación con otras jurisdicciones.

Los ingresos por la venta o el arrendamiento de inmuebles en la República Checa tributan en la República Checa. Hay que tener en cuenta el IVA; en la transmisión de terrenos y construcciones existen reglas específicas de exención del IVA una vez transcurrido el plazo temporal previsto en el

§ 56 de la Ley del IVA checa (Ley n.º 235/2004 Sb., en adelante «Ley del IVA»).

Los abogados del despacho ARROWS garantizarán la correcta estructuración fiscal y jurídica de su proyecto de construcción. Escríbanos a consultas@arws.cz.

Documentación contractual y responsabilidad de las partes

Contrato de obra: puntos clave

El contrato debe definir claramente la obra, el precio y el plazo. En la República Checa se utiliza con frecuencia el sistema de «hitos», es decir, puntos de control a los que se vinculan los distintos pagos durante la construcción.

La cláusula penal es fundamental. Para que sea exigible, debe ser proporcionada y determinada conforme a los § 2048 y ss. del CC. Atención: el pago de la pena contractual no extingue la obligación de cumplir la deuda, salvo pacto en contrario, y en cuanto a la indemnización de daños, la pena contractual tiene carácter de tanto alzado.

Responsabilidad por la documentación de proyecto

En Derecho checo rige que, si el contratista advierte al inversor de la inadecuación de sus instrucciones o de la documentación y el inversor insiste en su ejecución, el contratista no responde de los defectos derivados de ello, conforme al § 2594 del CC.

La supervisión técnica del promotor (technický dozor stavebníka, TDS) es la figura clave que controla la calidad y la conformidad con el proyecto. Su función debe regularse contractualmente, incluida su responsabilidad por defectos y trabajos pendientes.

Recepción administrativa y puesta en servicio de la obra

Una vez terminada la obra, sigue el procedimiento de autorización de uso (kolaudace). La oficina de construcción examina si la obra se ha ejecutado conforme a la autorización y si no pone en peligro la vida y la salud, de acuerdo con los § 230 y ss. de la Ley de Construcción.

La recepción administrativa puede prolongarse si faltan documentos:

• Certificados y declaraciones de prestaciones de los materiales incorporados.
• Informes de inspección (electricidad, gas, conductos de humos).
• Levantamiento topográfico de la obra realmente ejecutada.

Para el inversor extranjero es crítico vincular contractualmente el último pago al contratista, la llamada retención, a la recepción administrativa satisfactoria y a la subsanación de todos los defectos y trabajos pendientes.

Conclusión

Los proyectos de construcción transfronterizos son una disciplina compleja. Ni siquiera un inversor extranjero experimentado puede suponer automáticamente que los mismos principios funcionan en la República Checa. El marco jurídico, desde la nueva Ley de Construcción y las particularidades del catastro hasta los estándares contractuales, exige conocimiento local.

Puntos clave para el inversor:

1. La due diligence jurídica es imprescindible: detecte los riesgos del terreno antes de comprarlo.

2. Un contrato a medida: no utilice modelos sin adaptarlos al Derecho checo y a su proyecto concreto.

3. No subestime el proceso de autorización: la nueva Ley de Construcción cambia las reglas del juego.

Los abogados del despacho ARROWS se dedican desde hace años a proyectos de construcción transfronterizos. Sabemos cómo movernos en el entorno del Derecho de la construcción checo y conectamos a los inversores extranjeros con la realidad local. Si desea minimizar los riesgos, no dude en contactarnos en consultas@arws.cz. Estamos asegurados contra daños hasta 350 000 000 CZK (aprox. 14,4 millones EUR) y, gracias a la red ARROWS International, resolvemos casos con elemento internacional.