Cómo ganar dinero legalmente con el alquiler de pisos

El contrato de arrendamiento como documento fundamental

El contrato de arrendamiento es un documento clave para el arrendador. Por desgracia, muchos propietarios de pisos lo subestiman o lo descargan de una plantilla de internet sin comprenderlo a fondo. Es un error que más adelante suele salir muy caro.

De acuerdo con el § 2235 del Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC»), el contrato de arrendamiento de vivienda debe celebrarse obligatoriamente por escrito. Sin él el arrendamiento nace igualmente, pero en caso de litigio usted queda en una posición muy vulnerable y será difícil probar las condiciones pactadas. El contrato debe contener varios elementos esenciales.

Entre ellos figuran la identificación de ambas partes (nombre, dirección, número de identificación personal o número de identificación de empresa del arrendador y del arrendatario) y la descripción precisa del piso (dirección, planta, superficie, anejos como trasteros o plaza de aparcamiento). Además, el importe de la renta y la forma de pago, la duración pactada del arrendamiento (determinada o indefinida), la fecha de celebración y las firmas de ambas partes.

Los abogados del despacho ARROWS advierten de que en la práctica aparecen con frecuencia contratos con cláusulas que vulneran los derechos del arrendatario. Según la ley, tales cláusulas «no se tienen en cuenta», es decir, no son jurídicamente exigibles. Estos casos conducen después a litigios innecesarios o a la imposibilidad de hacer valer eficazmente sus derechos. Si no está seguro de cómo configurar los derechos y obligaciones en el contrato de arrendamiento, puede ayudarle una consulta en el ámbito del derecho inmobiliario.

Consejo práctico: el contrato debería delimitar con claridad la responsabilidad por las reparaciones ordinarias y el mantenimiento. El Reglamento del Gobierno checo n.º 308/2015 Sb., sobre la definición de los conceptos de mantenimiento ordinario y pequeñas reparaciones relacionadas con el uso de la vivienda, fija un límite para las pequeñas reparaciones. Para el año 2026 rige que la suma de los costes de las pequeñas reparaciones no superará el importe de 100 CZK/m² (aprox. 4 EUR) de superficie habitable del piso por año natural.

En un piso de 60 m², el límite anual asciende así a 6 000 CZK (aprox. 250 EUR). Si el contrato establece que estas reparaciones corren a cargo del arrendatario, debería mencionar dicho límite. De lo contrario, existe el riesgo de un litigio sobre quién soporta los costes.

Cláusulas penales y fianza

Muchos arrendadores preguntan si pueden pactar en el contrato una cláusula penal por el impago de la renta o por la devolución tardía del piso. La respuesta es: sí, pero con condiciones. Según el CC (§ 2254, apdo. 1), el importe de la garantía (fianza) no puede superar el triple de la renta mensual.

Las cláusulas penales se suman a esta cantidad, si bien hay que tener presente que el tribunal puede reducir una cláusula penal desproporcionadamente elevada. Ejemplo: si la renta mensual es de 15 000 CZK (aprox. 620 EUR), puede exigir una fianza de hasta 45 000 CZK (aprox. 1 900 EUR), es decir, el triple. Sobre el contexto más amplio (por ejemplo, cuándo el alquiler de corta duración puede pasar al régimen de actividad empresarial y qué riesgos fiscales se derivan de ello), véase también Alquileres de corta duración frente al arrendamiento clásico en 2026: cuándo el arrendador se convierte en trabajador autónomo y cuáles son los riesgos fiscales ocultos. La cláusula penal constituye entonces un crédito independiente, que debe ser proporcionado y adecuado a su finalidad.

La fianza (garantía) sirve de protección al arrendador. Una vez finalizado el arrendamiento debe devolverla con los intereses legales, siempre que el arrendatario no tenga deudas por renta o servicios, o que los daños no excedan del desgaste ordinario (§ 2254, apdo. 2, CC). Por desgaste ordinario se entiende el deterioro natural causado por el uso normal.

Se incluyen aquí, por ejemplo, un papel pintado ligeramente despegado o unas alfombras algo desgastadas. Si quiere retener la fianza para cubrir daños o deudas, debe justificarlo con documentos concretos y entregar al arrendatario una relación por escrito. Sin ello se arriesga a un pleito y a la obligación de devolver el dinero con intereses.

Obligaciones fiscales del arrendador

Los ingresos del alquiler no son «dinero oculto». La Administración Tributaria checa (Finanční správa) sabe que usted alquila y dispone de datos sobre las transferencias procedentes de las cuentas de los inquilinos. Si no cumple correctamente sus obligaciones fiscales, le esperan liquidaciones complementarias, multas y recargos. En la práctica conviene contrastar el procedimiento con especialistas en derecho tributario, sobre todo si combina varios tipos de ingresos o aplica gastos reales.

Tributación de los ingresos del alquiler

Los ingresos del alquiler tributan conforme al § 9 de la Ley checa del Impuesto sobre la Renta (Ley n.º 586/1992 Sb., en adelante «LIR») al tipo del 15 % sobre la base imponible. En el caso de las personas físicas con ingresos elevados (para 2026 se espera un umbral de ingresos superior a 48 veces el salario medio, lo que podría situarse en torno a 2 000 000 CZK anuales, aprox. 82 300 EUR), se aplica el tipo del 23 % a los ingresos que excedan de dicho umbral.

Los gastos pueden aplicarse de dos maneras. La más sencilla son los gastos a tanto alzado (30 % de los ingresos). Si los ingresos del alquiler ascienden, por ejemplo, a 240 000 CZK anuales (aprox. 9 900 EUR), puede deducir 72 000 CZK (aprox. 3 000 EUR). La ventaja es que no tiene que llevar un registro complejo.

El límite máximo de los gastos a tanto alzado es de 600 000 CZK anuales (aprox. 24 700 EUR) (§ 7, apdo. 7, LIR). Si supera este umbral, solo podrá aplicar 600 000 CZK, aunque el 30 % de sus ingresos fuera superior. La segunda vía son los gastos reales, en la que debe acreditar todos los costes pertinentes.

Entre los costes pertinentes figuran los intereses del préstamo para la compra del piso, las reparaciones y el mantenimiento, el seguro del inmueble, la administración, el impuesto sobre bienes inmuebles y otros similares. Cada gasto debe estar documentado. Una visión práctica de la revisión de los contratos de arrendamiento y de los riesgos antes de comprar un piso para alquilar la ofrece también el artículo Cómo invertir en vivienda de alquiler: a qué prestar atención al revisar los contratos de arrendamiento antes de la adquisición. Aquí debería prestar atención asimismo a las amortizaciones del inmueble, que pueden reducir notablemente su base imponible.

Advertencia importante: la energía y los servicios (agua, calefacción, electricidad, gas) que usted refactura al arrendatario no son un gasto suyo, pues se limita a repercutirlos. No se incluyen en la base imponible.

Presentación de la declaración de la renta

La declaración debe presentarse antes del 31 de marzo del año siguiente al período impositivo (es decir, para el año 2025, hasta el 31 de marzo de 2026) si se presenta en papel. Si la presenta por vía electrónica (a través del buzón de datos o electrónicamente con identidad verificada), el plazo se amplía hasta el 2 de mayo (para el año 2025, hasta el 2 de mayo de 2026).

Si la declaración la presenta en su nombre un asesor fiscal, el plazo vence el 1 de julio (para el año 2025, el 1 de julio de 2026). Si incumple el plazo, le espera una multa por presentación tardía. Al mismo tiempo, la Administración Tributaria comprueba automáticamente si el importe de sus ingresos y gastos se corresponde con su patrimonio y su situación global.

Excepción: si no tiene otros ingresos y los ingresos del alquiler no han superado 50 000 CZK al año (aprox. 2 100 EUR), no tiene que presentar declaración alguna. No obstante, si es usted empleado o trabajador autónomo (OSVČ) con otros ingresos, el límite se reduce a 20 000 CZK (aprox. 820 EUR).

Muchos inversores se interesan por complejas planificaciones y estructuras fiscales cuando, ante todo, deberían garantizar el cumplimiento básico de la ley. Los errores en la declaración son frecuentes y su subsanación es lenta. Es preferible invertir unos miles de coronas checas en una consulta con un especialista que afrontar después multas e intereses de demora.

Procedimiento acelerado de desalojo desde 2026

En enero de 2026 entró en vigor una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil checa (Ley n.º 99/1963 Sb., en adelante «OSŘ») que introduce un procedimiento acelerado para el desalojo de inmuebles en supuestos claramente delimitados. Se trata de un procedimiento judicial abreviado que pretende evitar procesos largos y complejos cuando la situación es inequívoca en cuanto a los hechos y el arrendatario no paga.

Qué es el procedimiento acelerado de desalojo

El procedimiento acelerado de desalojo permite al tribunal dictar una resolución sobre la obligación del arrendatario de desalojar el inmueble en un plazo notablemente más breve que en el procedimiento contencioso ordinario. El tribunal valora ante todo las pruebas documentales aportadas por el arrendador. No obstante, el arrendatario siempre tiene derecho a pronunciarse sobre la demanda y a presentar sus propias pruebas.

Para que el tribunal tramite este procedimiento y resuelva con rapidez, deben cumplirse cuatro requisitos clave: Debe ser propietario del inmueble y acreditarlo con un extracto del Catastro inmobiliario (katastr nemovitostí). El arrendamiento debe haber finalizado de forma acreditable, bien por expiración del contrato, bien por una resolución válida.

El tribunal debe constatar que el arrendamiento terminó conforme a la ley. El arrendatario fue debidamente requerido para desalojar. Antes de interponer la demanda tuvo que habérsele notificado un requerimiento escrito de desalojo del inmueble, idealmente con antelación suficiente (por ejemplo, 14 días). Y, por último, el arrendatario permanece de hecho en el inmueble pese a que ya no tiene derecho a él.

Efecto práctico: si tiene toda la documentación en regla y el arrendatario no acredita motivos relevantes para su permanencia, el tribunal puede resolver en cuestión de semanas, y no de meses o años como en un procedimiento judicial completo. Esto supone una aceleración drástica, sobre todo en comparación con la situación anterior a 2026.

Cómo proceder tras la resolución judicial

En cuanto el tribunal dicte la resolución sobre la obligación de desalojo (sentencia) y esta adquiera firmeza, puede dirigirse de inmediato a un agente judicial de ejecución (soudní exekutor), que se encargará del desalojo forzoso. Si el arrendatario interpone recurso de apelación, el tribunal examinará sus objeciones.

No obstante, en el recurso debe especificar motivos concretos y aportar pruebas; una mera disconformidad genérica no basta. Advertencia de la práctica: si le falta siquiera uno de estos documentos —contrato de arrendamiento, resolución válida, prueba de la notificación de la resolución, requerimiento de desalojo o prueba de su notificación—, el tribunal rechazará el procedimiento acelerado.

Tendrá que volver al proceso contencioso ordinario; por eso es absolutamente esencial tener todos los documentos en regla incluso antes de que llegue el impago.

Cómo actuar ante un inquilino moroso

La situación con un inquilino que no paga es una de las preocupaciones más frecuentes de los arrendadores. El ordenamiento jurídico ofrece un procedimiento claro, pero hay que seguirlo con exactitud.

Requerimiento escrito de pago de la deuda

En cuanto el arrendatario empiece a pagar con retraso, no se demore y escríbale. Este requerimiento debería contener la fecha de envío, el nombre y la dirección del inquilino, los detalles del importe adeudado (a qué período corresponde y cuánto) y un plazo concreto de pago (por lo general, de 7 a 14 días).

Además, una advertencia sobre las consecuencias jurídicas en caso de impago (por ejemplo, la resolución del arrendamiento). Envíe el requerimiento por carta certificada con acuse de recibo o a través del buzón de datos: la prueba de la notificación es decisiva. En la práctica también puede enviar un recordatorio por correo electrónico, pero el rastro en papel es más seguro.

A menudo ocurre que el arrendatario olvidó pagar, tiene un problema con su cuenta o simplemente se le pasó. Un requerimiento de este tipo suele obligarle a actuar.

Oferta de un calendario de pagos

Si el arrendatario responde y afirma que solo atraviesa dificultades temporales, puede ofrecerle un acuerdo de pago a plazos. Se entiende por tal un acuerdo en el que el arrendatario reconoce la deuda y se compromete a saldarla en determinados plazos.

Si hace redactar este acuerdo ante notario en forma de acta notarial con consentimiento a la ejecutabilidad directa, más adelante podrá instar la ejecución sin procedimiento judicial en caso de que el arrendatario vuelva a dejar de pagar. Es una herramienta muy eficaz.

Resolución del arrendamiento

Si el arrendatario no ha reaccionado o la deuda persiste, llega el momento de resolver el arrendamiento. La ley distingue dos tipos. La resolución con preaviso de tres meses se utiliza en los casos menos graves, cuando el arrendatario incumple sus obligaciones pero no se trata de una conducta especialmente grave (§ 2288, apdo. 1, letra a), CC).

Un ejemplo pueden ser los pagos tardíos reiterados. Concede al arrendatario tres meses para mudarse. La resolución sin preaviso (inmediata) solo procede en casos graves (§ 2291, apdo. 2, CC). Uno de ellos es precisamente el impago de la renta y de los servicios durante al menos tres meses (o un importe equivalente a tres mensualidades de renta y anticipos por servicios).

En tal caso el arrendatario debe abandonar el piso sin demora indebida en cuanto el arrendamiento termine con la notificación de la resolución. La resolución debe hacerse siempre por escrito y notificarse debidamente al inquilino. Si no dispone de prueba de la notificación, la resolución puede no ser jurídicamente vinculante. Recomendamos la carta certificada con acuse de recibo, que es la prueba habitual de notificación.

Uso del procedimiento acelerado de desalojo

Si el arrendatario no abandona el piso ni siquiera tras expirar el preaviso (o inmediatamente después de la resolución inmediata), recurrirá al procedimiento acelerado de desalojo. Reúna todos los documentos (contrato de arrendamiento, resolución, prueba de la notificación, requerimiento de desalojo y prueba de su notificación) e interponga la demanda de desalojo ante el tribunal territorialmente competente.

Si lo tiene todo en regla y el arrendatario no acredita objeciones fundadas, el tribunal dictará resolución en cuestión de semanas. A continuación, si el arrendatario sigue negándose a abandonar el piso, podrá dirigirse al agente de ejecución.

Procedimiento de ejecución y desalojo físico

Si llega hasta este punto, del desalojo físico se encarga ya el agente judicial de ejecución. Este se ocupará de que el arrendatario abandone el piso. En caso necesario también está presente la policía. Todos los costes de la ejecución corren a cargo del inquilino.

Atención: no puede «recuperar el piso por su cuenta», por ejemplo quitándole las llaves, sacando los muebles del inquilino o cortando la electricidad. Eso supone una vulneración de derechos civiles y se expone a responsabilidad penal por uso no autorizado de cosa ajena o por allanamiento de morada. Por paradójico que parezca, los cauces legales son en este caso la única vía lícita.

Comprobación del inquilino: prevención

La forma más segura de evitar problemas con un inquilino moroso es no aceptarlo en absoluto. Merece especial atención la comprobación del interesado antes de firmar el contrato.

Verificación de la información sobre el inquilino

Sin necesidad del consentimiento del interesado puede consultar el Registro de Insolvencias (Insolvenční rejstřík, ISIR, gratuito en la web justice.cz) y el Registro Central de Ejecuciones (Centrální evidence exekucí, CEE, de pago). Si el candidato se encuentra en insolvencia o hay una ejecución en curso contra él, es una clara señal de riesgo.

Llame a su anterior arrendador para que confirme que la persona fue un buen inquilino. Una recomendación escrita puede falsificarse fácilmente, pero una conversación telefónica revelará posibles contradicciones. Pregunte por el empleo, la fuente de ingresos y la antigüedad en el puesto de trabajo.

El contrato de trabajo o un extracto bancario pueden ofrecer una orientación. Si el inquilino tiene unos ingresos notablemente inferiores a los que exige la renta (lo ideal es que sus ingresos sean al menos el triple de la renta), el riesgo es mayor. Aunque no es habitual, tiene derecho a pedir al candidato un certificado de antecedentes penales. Si se niega o se altera, es una señal de alarma.

Elección de un inquilino fiable

Si tiene varios interesados, elija a aquel con quien mejor se comunique y que muestre mayor estabilidad financiera. Es preferible una renta más baja y un inquilino fiable que una renta alta y un estrés constante.

Los abogados del despacho aconsejan a los arrendadores dedicar a la comprobación al menos el mismo tiempo que a la elección de la hipoteca. La inversión en la comprobación compensa con creces a la vista de las posibles pérdidas.

Resumen de problemas y soluciones de ARROWS

Aspectos fiscales: alquiler de larga y de corta duración

En los últimos años ha aumentado la popularidad de los alquileres de corta duración a través de plataformas como Airbnb. Aquí, sin embargo, entra en juego un régimen jurídico completamente distinto, que merece una atención especial.

Alquiler de larga duración

¿Alquila el piso por meses o años y el arrendatario lo usa como vivienda sin servicios complementarios (por ejemplo, limpieza o cambio de ropa de cama)? Se trata de ingresos del alquiler conforme al § 9 LIR. Estos ingresos no están sujetos a cotizaciones a la seguridad social ni al seguro de salud, lo que resulta mucho más ventajoso.

El impuesto es del 15 % (o del 23 % para ingresos más altos). Los gastos se aplican a tanto alzado (30 %, máx. 600 000 CZK) o por su importe real. No se necesita licencia de actividad empresarial.

Alquiler de corta duración (Airbnb, Booking)

¿Alquila el piso por días o semanas a turistas y presta servicios complementarios como limpieza, cambio de ropa de cama o desayuno? Entonces se trata de un servicio de alojamiento y, por tanto, de una actividad empresarial conforme al § 7 LIR. Esto significa que debe obtener una licencia de actividad empresarial o, si dispone de una autorización anterior, tiene la obligación de darse de alta como trabajador autónomo.

Queda sujeto a las cotizaciones a la seguridad social (se espera que el anticipo mensual mínimo para los autónomos con actividad principal en 2026 ronde los 4 000 CZK, aprox. 160 EUR, aunque suele ser superior en función de los ingresos) y al seguro de salud (se espera que el anticipo mensual mínimo para 2026 ronde los 3 200 CZK, aprox. 130 EUR). El impuesto sobre la renta es el mismo (15–23 %), pero el gasto a tanto alzado asciende hasta el 60 % (máximo 1 200 000 CZK, aprox. 49 400 EUR, si dispone de licencia de actividad empresarial).

En caso de volumen de negocios elevado (para 2026 se espera un límite de 2 000 000 CZK), también puede quedar obligado a ser sujeto pasivo del IVA y ser clasificado como persona identificada a efectos del IVA. La Administración Tributaria supervisa automáticamente Airbnb, Booking y las demás plataformas: sus datos se comunican a la administración checa en virtud de la normativa de la UE (DAC7). Si no cumple sus obligaciones fiscales, recibirá también con carácter retroactivo liquidaciones complementarias de años anteriores con multa.

Ejemplo práctico: alquila el piso por 1 000 CZK la noche (aprox. 40 EUR) en temporada turística. Al año gana 100 000 CZK (aprox. 4 100 EUR). Si se trata de un arrendamiento de larga duración para vivienda sin servicios, el impuesto es el 15 % de 70 000 CZK (aprox. 2 900 EUR), tras el 30 % a tanto alzado, = 10 500 CZK anuales (aprox. 430 EUR).

Si se trata de un alquiler de corta duración como actividad empresarial, el impuesto es el 15 % de 40 000 CZK (aprox. 1 600 EUR), tras el 60 % a tanto alzado, = 6 000 CZK, pero debe abonar los anticipos mínimos a la seguridad social (por ejemplo, unos 48 000 CZK anuales, aprox. 2 000 EUR) y al seguro de salud (por ejemplo, unos 38 400 CZK anuales, aprox. 1 600 EUR). En tales casos, los abogados del despacho ARROWS recomiendan un contrato redactado con claridad que delimite de antemano el carácter del alquiler (vivienda frente a alojamiento), para evitar una recalificación por parte de la Administración Tributaria.

Seguros y protección de la inversión

No pase por alto los seguros, aunque a muchos arrendadores no les apetezca ocuparse de ello. Son una capa de protección esencial.

Seguro del inmueble

El seguro del inmueble le protege a usted, como propietario, frente a los daños en la propia construcción: incendio, inundación, vendaval, vandalismo. Si el inquilino se olvida de una olla al fuego y el piso se incendia, el seguro del inmueble le protegerá.

Si no dispone de este seguro, deberá asumir usted mismo todos los costes de la reconstrucción. La inversión en la póliza suele amortizarse con el primer incidente.

Seguro de responsabilidad civil del inquilino

Recomendamos pactar expresamente en el contrato de arrendamiento que el inquilino disponga de un seguro de responsabilidad por los daños que cause a terceros, por ejemplo si inunda el piso del vecino o daña el equipamiento de la vivienda más allá del desgaste ordinario. Si no lo tiene, es usted quien puede resultar responsable en primer término del daño causado al vecino, aunque después pueda reclamarlo al inquilino. Con el seguro de responsabilidad contratado por el inquilino puede estar mucho más tranquilo.

Cambios legales desde 2026

El año 2026 ha traído varias novedades que afectan directamente a los arrendadores.

Normas sobre pequeñas reparaciones

El Reglamento del Gobierno n.º 308/2015 Sb., sobre la definición de los conceptos de mantenimiento ordinario y pequeñas reparaciones relacionadas con el uso de la vivienda, se ha actualizado y ha confirmado los límites de las pequeñas reparaciones que corren a cargo de los inquilinos. Para un piso de 60 m², esto supone un máximo anual de 6 000 CZK (100 CZK/m²).

Además, rige que cada pequeña reparación de hasta 1 000 CZK se computa en el límite anual y la paga el inquilino; sin embargo, si el coste de la reparación supera 1 000 CZK, no se trata de una pequeña reparación y la asume íntegramente el arrendador. Esto significa que si el inquilino comunica una reparación de 1 500 CZK (aprox. 60 EUR), por ejemplo la sustitución de un enchufe, esta se sufraga en su totalidad.

Si se trata de una reparación de 5 000 CZK (aprox. 210 EUR), la paga el arrendador, pues supera tanto el límite anual como el límite por reparación individual, en caso de que se tratara de un tipo específico de reparación.

Aumento de la renta y cláusula de inflación

La ley establece que no puede aumentar la renta más de un 20 % en el transcurso de tres años (salvo que se haya pactado otra cosa en el contrato o que la renta no alcance la renta habitual en el lugar). Sin embargo, con una cláusula de inflación esta limitación no se aplica: la renta aumenta automáticamente según la inflación conforme a los datos de la Oficina Checa de Estadística (Český statistický úřad).

Si quiere pactar dicha cláusula, el contrato de arrendamiento debe definir con claridad a qué índice se atiene y cómo se lleva a cabo el aumento.

Conclusión

El alquiler de pisos es una forma legal y a menudo rentable de rentabilizar el patrimonio. Con todo, la complejidad jurídica y fiscal de esta actividad suele subestimarse. Los errores en el contrato de arrendamiento, el desconocimiento de las obligaciones fiscales, la ignorancia del nuevo procedimiento acelerado de desalojo vigente desde 2026 o una comprobación insuficiente del inquilino: todo ello conduce a pérdidas incalculables, litigios judiciales y un estrés tremendo.

En la práctica nos encontramos a diario con casos en que los arrendadores «jugaron» con las leyes para ahorrarse los abogados y acabaron en una posición en la que no pueden librarse de un inquilino moroso. No siempre terminaron la declaración de la renta o liquidaron mal la fianza. Eso se paga después mucho más caro.

Si quiere moverse en el alquiler con seguridad y sabiendo que tiene las espaldas cubiertas jurídicamente, conviene acudir a un abogado ya en la fase preparatoria, es decir, antes de aceptar a un inquilino. Le ayudaremos a redactar un contrato de arrendamiento de calidad, nos ocuparemos de las obligaciones fiscales y le explicaremos sus derechos. Si más adelante surgen problemas con un moroso, tiene en nosotros un socio que le representará en el procedimiento acelerado y le facilitará el camino para recuperar su piso.

Si tiene preguntas o desea consultar su caso concreto, diríjase a los abogados del despacho en consultas@arws.cz. Sin una colaboración jurídica a largo plazo en materia de alquiler, se complica innecesariamente el camino hacia el beneficio.