Comunidad de propietarios de unidades

Lectura a distancia de contadores: una obligación que no puede esperar

La Ley de gestión de la energía checa (Ley n.º 406/2000 Sb., en adelante «LGE»), junto con la Ley de servicios checa (Ley n.º 67/2013 Sb., en adelante «Ley de servicios»), fija un plazo claro. Antes del 31 de diciembre de 2026 hay que sustituir o modernizar todos los contadores de calor e indicadores obligatorios que todavía no permitan la lectura a distancia.

A partir del 1 de enero de 2027, la ley ya no permitirá utilizar en edificios residenciales con fuente central de calor o de agua caliente contadores que obliguen a entrar físicamente en la vivienda para leerlos.

La lectura a distancia se define como un sistema que permite leer los valores medidos sin tener que acceder a cada vivienda o local, normalmente a una distancia superior a 250 metros. En las nuevas instalaciones, los sistemas walk-by pueden no bastar para cumplir la obligación de informar con frecuencia.

Riesgos prácticos y multas

El incumplimiento de esta obligación es una infracción administrativa. La Inspección Estatal de la Energía (Státní energetická inspekce, SEI) controla el cumplimiento de la LGE. Por no instalar los contadores obligatorios o por no dotarlos de lectura a distancia pueden imponerse multas de decenas o cientos de miles de coronas checas.

Muchas comunidades de propietarios (společenství vlastníků jednotek, SVJ) todavía no saben que las excepciones a esta obligación son muy limitadas. Solo cubren la inviabilidad técnica o la falta de rentabilidad económica. Si la SVJ no acredita motivos objetivos que justifiquen no haber hecho la sustitución, se expone a una sanción.

Cómo prepararse: pasos prácticos

La SVJ debería revisar sin demora los contratos con las empresas de reparto de costes y el estado de los contadores. En la práctica también conviene tener a mano pautas concretas sobre obras en edificios residenciales, por ejemplo en el artículo obras en la vivienda sin licencia: qué puede hacerse sin comunicación ni licencia y cuándo ya hace falta un proyecto. Si los contadores no permiten la lectura a distancia, hay que sustituirlos o equiparlos con un radiomódulo antes de que termine 2026, aunque su vida útil acabe después de 2027.

Hay que tener en cuenta que el coste de los contadores suele correr a cargo del propietario de la unidad, pero la organización de la sustitución corresponde a la SVJ. Los abogados del despacho ARROWS le ayudarán a revisar los estatutos y los contratos de obra con los proveedores de equipos de medición, para que quede claro quién asume los costes y la responsabilidad.

Nuevas obligaciones de información a los propietarios sobre el consumo de energía

El ordenamiento jurídico checo ya recogía la obligación de informar a los propietarios sobre el consumo de calefacción y agua caliente al menos una vez al mes. Como a partir del 1 de enero de 2027 todos los contadores deberán tener lectura a distancia, desde esa fecha esta obligación afectará a todas las SVJ implicadas.

La información sobre el consumo no tiene que enviarse por carta certificada. Como suelen usarse portales y aplicaciones en los que se tratan datos sobre el uso de las viviendas, conviene tener en cuenta también los requisitos del RGPD. En la práctica, y según la ley, basta con dar acceso remoto a los datos, por ejemplo mediante un portal web o una aplicación, siempre que se informe de ello al propietario.

Cómo debe ser una información correcta

Según el Decreto checo n.º 269/2015 Sb. y la Ley de servicios, la información debe incluir los datos del consumo de calefacción y agua caliente registrado en el periodo. El objetivo es que el usuario de la vivienda pueda ajustar su comportamiento y ahorrar energía.

Un error frecuente es creer que se trata de una liquidación o factura mensual. No es una liquidación económica de los costes, sino una información sobre el consumo expresada en unidades de medida. Si la SVJ no facilita esta información, infringe la Ley de servicios.

Riesgo práctico: litigios y sanciones

Si la SVJ no cumple la obligación de informar, se expone a una multa. Según la Ley de servicios, puede surgir la obligación de pagar al destinatario de los servicios una penalización por demora en una prestación no pecuniaria. Aun así, en el caso de la información mensual se trata sobre todo de la supervisión de derecho público que ejerce la SEI.

Sin embargo, el mayor riesgo son los litigios sobre la validez de la liquidación anual completa. Si el conflicto acaba en los tribunales (por ejemplo, por pagos complementarios o por la nulidad de la liquidación), también puede ser útil conocer el contexto de la responsabilidad por intervenciones en el edificio; véase cambio de distribución de una vivienda en un edificio residencial: intervención en los elementos comunes, estructura y responsabilidad.

Si un propietario alega que no recibió información periódica y no pudo controlar su consumo, puede complicarse el cobro de los atrasos. En la práctica suele ayudar un análisis jurídico a tiempo y un procedimiento claro para reclamar los atrasos o, en su caso, resolver el conflicto por vía judicial en el ámbito de los litigios mercantiles y judiciales.

Directiva de eficiencia energética de los edificios: realidad frente a mitos

En 2024 se aprobó la revisión de la Directiva europea relativa a la eficiencia energética de los edificios (EPBD). Aunque las propuestas iniciales hablaban de prohibir de forma estricta el uso o la venta de edificios de las clases F y G a partir de determinadas fechas, el texto final es más moderado.

Los Estados miembros, entre ellos la República Checa, deben garantizar una reducción progresiva del consumo medio de energía del parque residencial. Esto significa que la obligación de renovar pasa al Estado, que debe fijar las condiciones de las ayudas y de la legislación para que las renovaciones se lleven a cabo.

¿Qué significa esto para las SVJ de las clases F y G?

Aunque no existe una obligación legal directa de renovar bajo amenaza de multa, los edificios de las clases energéticas F y G sufrirán una fuerte presión económica y de mercado:

• Pérdida de valor del inmueble: las viviendas de edificios poco eficientes pierden valor de mercado.

• Ayudas específicas y presión del Estado: el Estado destinará las ayudas prioritariamente a los peores edificios.

Para las SVJ, esto significa que aplazar el aislamiento térmico o la sustitución de las fuentes de calor se convierte en un error estratégico. Los bancos pueden ser más prudentes al conceder hipotecas sobre estos inmuebles en el marco de la llamada financiación verde.

Riesgo práctico: inactividad del órgano de administración

La junta directiva de la SVJ debe actuar con la diligencia de un ordenado gestor. Ignorar un estado energético crítico del edificio que provoque la depreciación de los bienes de los propietarios o costes energéticos innecesariamente altos puede hacer responsables de los daños a los miembros de la junta.

Los abogados del despacho ARROWS pueden ayudarle con la preparación jurídica de las inversiones, incluida la revisión de los contratos de préstamo y de los contratos con los contratistas, para que la inversión sea jurídicamente segura.

Inspecciones de los sistemas de calefacción

Sigue vigente la obligación de inspeccionar periódicamente los sistemas de calefacción y los sistemas combinados de calefacción y ventilación cuya potencia nominal supere los 70 kW. Esta obligación afecta a la mayoría de los edificios residenciales de mayor tamaño con sala de calderas propia o subestación de intercambio de calor.

La periodicidad depende del tipo de fuente y de la potencia; normalmente es de entre 2 y 5 años. La inspección la realiza un especialista en energía habilitado por el Ministerio de Industria y Comercio (Ministerstvo průmyslu a obchodu, MPO), y el informe debe presentarse a la SEI cuando lo solicite.

Riesgos de la negligencia

No disponer de un informe válido de inspección del sistema de calefacción constituye una infracción según la LGE. Además de la multa, la SVJ corre el riesgo de que, si se produce un siniestro, la aseguradora reduzca la indemnización al comprobar que no se realizó la inspección legal exigida por el Decreto checo n.º 38/2022 Sb.

Nueva Ley de contabilidad: qué se prepara

Se está tramitando una nueva Ley de contabilidad checa que probablemente entrará en vigor el 1 de enero de 2028. Para las SVJ debería introducir la clasificación de las entidades contables, dar prioridad al registro electrónico y cambiar la presentación de la información financiera.

Es probable que las SVJ entren en la categoría de microentidades o pequeñas entidades contables. La nueva ley se acerca más a las normas internacionales, lo que puede cambiar la forma de contabilizar algunas operaciones y la estructura de las cuentas anuales.

A diferencia de las sociedades mercantiles, la SVJ no contabiliza el valor del edificio residencial, sino solo su propio patrimonio y la administración de bienes ajenos.

Los abogados y los asesores fiscales colaboradores del despacho ARROWS siguen la evolución de la legislación y están preparados para ayudar a las SVJ a adaptarse a las nuevas normas.

Resumen final

El año 2027 y el periodo previo exigen que las juntas directivas de las SVJ actúen. Esperar al último momento puede salir caro, ya sea por las sanciones por falta de lectura a distancia o por la subida de los precios de las obras y los materiales.

Los presidentes de las SVJ, que a menudo ejercen el cargo en su tiempo libre, no pueden abarcar todos los matices de la LGE, del Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC») y de las normas contables.

Los abogados del despacho ARROWS están especializados en derecho de la vivienda y administración de inmuebles. Podemos asumir la carga de la responsabilidad jurídica, revisar sus normas internas y garantizar que su SVJ supere este periodo de cambios sin multas ni litigios.

Si quiere tener la seguridad de que su SVJ funciona conforme a la ley, póngase en contacto hoy mismo con el despacho ARROWS.

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