Cambio de distribución de un piso en un edificio de viviendas

Qué significa el cambio de distribución de un piso

El cambio de distribución de un piso supone una remodelación sustancial de su estructura interior. Se trata de eliminar, desplazar o añadir paredes, unir pisos, crear nuevas habitaciones o modificar su tamaño y destino. En la terminología jurídica, este proceso se denomina obra de reforma.

En el contexto de un edificio de viviendas es una cuestión compleja, porque su piso no es un espacio aislado. Cada unidad forma parte de un conjunto de partes comunes, como los elementos portantes o las instalaciones. Por ello, la intervención en el piso afecta a todo el edificio y a los demás propietarios.

Qué permite y qué prohíbe la normativa

Las normas principales son la nueva Ley de Construcción checa (Ley n.º 283/2021 Sb., en adelante «Ley de Construcción») y el Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC»), que regula la propiedad horizontal. Lo esencial sigue siendo que no todo lo que puede ejecutarse físicamente es también jurídicamente admisible.

Cuándo necesita la autorización de la oficina de construcción

Según la Ley de Construcción vigente, depende de si la reforma afecta a los elementos portantes, modifica el aspecto de la edificación o influye en la seguridad contra incendios. Necesitará la autorización del proyecto (licencia de obras) si planea intervenir en elementos portantes o cambiar el aspecto de la edificación. La autorización es necesaria también para los cambios que afecten a la seguridad contra incendios o para la ampliación del piso a costa de espacios comunes. En la práctica conviene disponer de una valoración jurídica del proyecto antes de presentarlo ante la autoridad, normalmente en el marco del desarrollo inmobiliario y Derecho de la construcción.

Por el contrario, si realiza obras de reforma que no afectan a los elementos portantes ni modifican el aspecto de la edificación, la ley no suele exigir autorización. Sin embargo, ello no le exime de la obligación de respetar las normas técnicas y de obtener el consentimiento de la SVJ. El asesoramiento jurídico del despacho de abogados ARROWS le ayudará a determinar en qué categoría se encuadra su reforma, para que tenga la certeza de que nadie pueda impugnarla como «construcción ilegal».

Consentimiento de los propietarios y autorización de la autoridad

En este ámbito se equivocan a menudo incluso los propietarios experimentados, por lo que es necesario distinguir entre dos tipos de consentimiento. El consentimiento dentro del edificio (de Derecho privado) es jurídicamente distinto de la autorización de la oficina de construcción (de Derecho público).

El consentimiento de la persona responsable de la administración del edificio (por regla general, la SVJ) se exige conforme al CC siempre que intervenga en elementos portantes o modifique el aspecto del edificio. El consentimiento de todos los propietarios es necesario cuando cambia la cuota de participación en las partes comunes. Sobre las obligaciones de la SVJ y lo que cambiará en los próximos años para los edificios de viviendas, resumimos los detalles en el artículo Comunidad de propietarios: nuevas obligaciones de la SVJ respecto al edificio de viviendas desde enero de 2027. La autorización del proyecto la expide después la oficina de construcción como instrumento del Estado. 

Principales riesgos jurídicos y sanciones en el cambio de distribución de un piso

Consentimiento dentro del edificio y obstáculos prácticos

El CC establece que para una reforma del piso que afecte a las partes comunes necesita el consentimiento de la persona responsable de la administración del edificio. En esta fase, la teoría choca a menudo con la realidad de las relaciones en el edificio.

Quién debe consentir y por qué

Por regla general decide el órgano de administración de la SVJ, es decir, el comité o el presidente. No obstante, si la reforma afecta a las partes comunes de un modo que altera las relaciones internas, los estatutos de la SVJ pueden exigir el consentimiento de la asamblea de propietarios. Una situación extrema se produce si modifica la superficie del piso, por ejemplo incorporando un pasillo. Con ello cambian las cuotas de copropiedad de todos los propietarios del edificio y es necesario el acuerdo de todos los propietarios afectados sobre la modificación de la declaración del propietario.

Riesgos prácticos al buscar el consentimiento

La realidad es compleja, porque los vecinos no siempre votan de forma racional y algunos litigios sobre el consentimiento duran años. Durante ese tiempo su proyecto queda paralizado y el dinero invertido en los preparativos, inmovilizado. Si el conflicto sobre el consentimiento se agrava, puede ser oportuno tratar el asunto como un litigio mercantil y judicial, especialmente cuando se trata de suplir una declaración de voluntad o de revisar una decisión de un órgano de la SVJ. Los juristas del despacho de abogados ARROWS resuelven habitualmente este tipo de litigios y saben cómo tratar con vecinos descontentos. Sabemos formular la solicitud de modo que sea conforme con los estatutos y la ley y, en su caso, suplir el consentimiento mediante resolución judicial.

Estructura, seguridad y riesgos ocultos

En este punto, la problemática jurídica entra en contacto con la realidad técnica de la construcción. Los elementos portantes del edificio, como los forjados y los muros de carga, son partes comunes del edificio aunque se encuentren dentro de su piso.

Dónde se esconden los problemas

Una sorpresa habitual durante la elaboración del proyecto es descubrir que una pared considerada tabique cumple una función de arriostramiento para todo el edificio. El proyectista (ingeniero de estructuras autorizado) debe entonces proponer las medidas adecuadas, lo que encarece la obra. Otro riesgo es la ejecución contraria al proyecto, cuando la empresa constructora simplifica el procedimiento. Si se ve afectada la estabilidad estructural, responde en primer lugar usted como propietario y promotor de la obra, también frente a las autoridades.

Estudio estructural

Al intervenir en elementos portantes no podrá prescindir de un ingeniero de estructuras autorizado, ya que el cálculo estructural es un anexo obligatorio de la solicitud de autorización del proyecto. Recomendamos siempre archivar toda la documentación, incluidas las autorizaciones, los proyectos y los informes estructurales. Riesgos derivados del daño a la estructura y de la infracción de las normas de construcción

Partes comunes del edificio y qué está permitido

Un edificio de viviendas es un conjunto jurídicamente complejo en el que usted es dueño de su piso, pero copropietario de las partes comunes. Estas se definen en el § 1160 del CC y en el Decreto del Gobierno checo n.º 366/2013 Sb.

Qué cambios en las partes comunes son problemáticos

El propietario de un piso no puede ocupar ni modificar arbitrariamente los espacios comunes sin consentimiento. Resulta problemática la ampliación del piso a costa del pasillo común o las intervenciones en la envolvente exterior del edificio. También requieren autorización las intervenciones en las instalaciones verticales o la sustitución de ventanas, si cambia su aspecto.

Instalaciones comunes y responsabilidad

Si durante la reforma daña una columna montante común o la conducción de gas, responderá del daño causado. Por eso, antes de cualquier obra de cierta envergadura se recomienda realizar un estudio exhaustivo del trazado de las redes.

Autorización del proyecto y detalles procedimentales

El procedimiento de construcción ha experimentado en los últimos años grandes cambios gracias a la digitalización y a la introducción del Portal del Constructor (Portál stavebníka). Hoy el procedimiento se tramita, por regla general, como procedimiento de autorización del proyecto.

• Cuándo presentar la solicitud - la solicitud de autorización del proyecto se presenta a través del Portal del Constructor o en papel. Esta obligación se aplica si su reforma se encuadra entre las obras que requieren autorización, como las intervenciones en elementos portantes.

• Documentos y documentación - la oficina de construcción exigirá la documentación para la autorización del proyecto elaborada por una persona autorizada y los consentimientos de los organismos afectados. También es necesario el consentimiento del propietario de la edificación; en el caso de la SVJ se trata del documento que acredita el derecho a ejecutar la obra.

Que la documentación parezca correcta sobre el papel no significa que la autoridad la apruebe sin reservas. Las autoridades pueden tener requisitos específicos, a los que los juristas de ARROWS saben anticiparse.

Responsabilidad, seguro y posibles riesgos

Como promotor de la obra, usted es responsable de la preparación y ejecución de la obra conforme a la ley, así como de los daños causados a terceros. Ni siquiera la contratación de una empresa constructora le exime por completo de la responsabilidad, en particular de la de Derecho público. Lo fundamental es el seguro de responsabilidad civil, ya que si ejecuta la obra por sus propios medios, los riesgos recaen sobre usted. Si contrata a una empresa, insista en el contrato en que tenga suscrito un seguro de responsabilidad civil empresarial.

Contratos y documentos

Un contrato de obra de calidad es una necesidad absoluta, porque un modelo descargado de internet no le protegerá suficientemente. El contrato debe contener el alcance exacto de los trabajos, un precio cerrado y los plazos de finalización. También son importantes el plazo de garantía y la obligación del contratista de disponer de un seguro.

Los juristas del despacho de abogados ARROWS le ayudarán a preparar y revisar los contratos para que le protejan de verdad. Póngase en contacto con nuestros especialistas.

Conclusión del artículo

El cambio de distribución de un piso es un proceso complejo que exige obtener el consentimiento de la SVJ y, a menudo, también la autorización de la oficina de construcción. Debe contar con un ingeniero de estructuras y tener en orden todos los contratos; de lo contrario se arriesga a multas elevadas y a litigios.

Los juristas del despacho de abogados ARROWS se ocupan de estos asuntos a diario y saben cómo proteger sus inversiones. Sabemos cómo comunicarnos con las autoridades y con la SVJ y cómo redactar contratos sin fisuras.