Denuncia del arrendamiento de locales comerciales e información sobre el derecho a formular objeciones

Antecedentes del litigio

El tribunal de apelación falló en contra de la arrendataria: confirmó la validez y la justificación de la denuncia y señaló que, en una relación de arrendamiento con fines empresariales, la arrendataria no puede gozar de la protección reforzada propia, por ejemplo, de los arrendatarios de viviendas. Por ello, la arrendataria interpuso un recurso de casación ante el Tribunal Supremo checo.

Posición del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo checo confirmó la resolución del tribunal de apelación y subrayó los siguientes principios:

1. La falta de información no causa la nulidad de la denuncia

Según el § 2314 del Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC»), el arrendatario de locales destinados a actividades empresariales tiene derecho a formular objeciones contra la denuncia y a interponer una demanda para que se revise si la denuncia está justificada. Sin embargo, la ley no impone expresamente al arrendador la obligación de informar al arrendatario de estos derechos en la denuncia. El Tribunal Supremo checo señaló que, en el arrendamiento de locales destinados a actividades empresariales, ambas partes contratantes se consideran sujetos en pie de igualdad, que no gozan de protección reforzada ni están sujetos a un deber especial de información.

Lo contrario ocurre en el arrendamiento de viviendas, donde el arrendatario suele ser la parte contractual más débil y la ley le reconoce una protección reforzada.

Por tanto, en el arrendamiento de locales destinados a actividades empresariales, los arrendadores no están obligados a incluir en el texto de la denuncia información sobre el derecho a formular objeciones contra ella ni sobre el derecho a interponer una demanda para revisar su justificación.

La falta de esta información no genera nulidad absoluta ni relativa de la denuncia.

2. Interpretación de los contratos

Al valorar la validez y la justificación de la denuncia, el Tribunal Supremo checo examinó también el contenido del contrato de arrendamiento. Subrayó que la interpretación de los contratos no se basa solo en su tenor literal, sino también en la verdadera intención de las partes contratantes. En este caso era importante determinar si la arrendadora había aceptado que la denuncia solo fuera posible en las condiciones más restrictivas que alegaba la arrendataria.

Sin embargo, la arrendataria no demostró que la arrendadora conociera su interpretación subjetiva y más restrictiva de las cláusulas contractuales ni que estuviera de acuerdo con ella. Por ello, la denuncia se consideró justificada.

3. Obligación de practicar pruebas y objeciones procesales

El Tribunal Supremo checo abordó también objeciones de carácter procesal, como la omisión de pruebas propuestas por la arrendataria. Subrayó que los tribunales inferiores tienen la obligación de motivar por qué no han practicado las pruebas. En este litigio, dicha motivación no faltaba y se concluyó que los tribunales habían actuado conforme a la ley.

Corrección de resoluciones anteriores

No puede pasarse por alto que el Tribunal Supremo checo ya había admitido anteriormente, por ejemplo en la resolución con n.º de expediente 26 Cdo 188/2021, de 11 de mayo de 2021, que la falta de información sobre las objeciones contra la denuncia del arrendamiento de locales destinados a actividades empresariales podía suponer la nulidad relativa de la denuncia. Sin embargo, en la sentencia comentada el Tribunal Supremo checo no se pronuncia en absoluto sobre ello. Por tanto, conforme a los principios jurídicos fundamentales, debe concluirse que la resolución más reciente comentada prevalece sobre la anterior.

Consecuencias de la resolución

Esta resolución del Tribunal Supremo checo tiene una importancia clave para la práctica en el ámbito de los arrendamientos de locales destinados a actividades empresariales. Confirma que la obligación de informar al arrendatario de sus derechos es propia de situaciones en las que la otra parte es el sujeto más débil (típicamente, el arrendamiento de vivienda), y no de relaciones mercantiles entre sujetos en pie de igualdad.

Aun así, los arrendadores deben tener presente que una denuncia claramente formulada y motivada es clave para evitar litigios. Los arrendatarios, por su parte, deben proteger activamente sus derechos, conocer los plazos para formular objeciones y demandas y estudiar a fondo las condiciones contractuales ya al celebrar el contrato de arrendamiento.

¿Arrienda usted locales comerciales? La sentencia del Tribunal Supremo checo le aporta mayor seguridad jurídica: la falta de información al arrendatario sobre sus derechos en la denuncia ya no conlleva su nulidad. No obstante, un contrato y una denuncia bien redactados siguen siendo la base del éxito. Póngase en contacto con nosotros: le prepararemos contratos y denuncias tan sólidos como una caja fuerte.