¿Le ha dado el inversor un encargo de obra deficiente?

Puntos clave del artículo

El promotor asume la responsabilidad principal por la calidad del encargo de obra y por la definición clara del objeto del contrato. Un encargo vago aumenta considerablemente el riesgo de litigios y de sobrecostes.

El proyectista debe advertir al promotor de un encargo deficiente que conduciría a una ejecución inadecuada de la obra o a la infracción de la normativa. De lo contrario, puede ser responsable de los defectos.

El contratista tiene la obligación de advertir de los problemas en la documentación del proyecto o en el encargo durante la ejecución, no una vez terminada la obra. El incumplimiento de esta obligación puede acarrear su responsabilidad por los defectos.

La jurisprudencia distingue entre defectos de la obra (existentes en el momento de la recepción o manifestados posteriormente) y trabajos pendientes (partes no ejecutadas). La responsabilidad y los plazos difieren en cada caso.

Un contrato de obra bien elaborado, con una delimitación precisa, un calendario y penalizaciones contractuales, es la mejor prevención frente a los litigios.

Cómo se reparte la responsabilidad entre el promotor, el proyectista y el contratista

Cuando algo sale mal en una obra, la primera pregunta es: ¿quién responde? La respuesta no es sencilla, porque la responsabilidad se reparte entre varias partes y la ley la sitúa en un lugar distinto según la situación. Analicémoslo en concreto.

El promotor como impulsor de la obra

El promotor (en adelante, el «comitente») es el propietario del terreno y el impulsor de todo el proyecto. Esto significa que asume la responsabilidad principal de que lo que plasme en el contrato y encargue al contratista esté formulado de forma que no genere conflictos posteriores. Si el comitente escribe, por ejemplo, en la licitación «constrúyame una tarta sin especificar tamaño, material, número de plantas ni presupuesto», no puede sorprenderse después si el contratista construye algo distinto de lo que él imaginaba.

La práctica jurídica checa establece claramente que el comitente no puede negar posteriormente su responsabilidad por lo que encargó. Conforme al § 2594 del Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC»), si el comitente da al contratista una instrucción relativa a la obra de la que se desprende una ejecución manifiestamente inadecuada, el contratista está obligado a advertírselo.

Si el contratista no lo hace, responde de los defectos de la obra derivados de dicha instrucción y no puede invocar un encargo incompleto o inadecuado. Tampoco puede reclamar el pago de trabajos adicionales surgidos a raíz de defectos del encargo que no comunicó.

No obstante, si el comitente insiste en ejecutar la obra conforme a su instrucción pese a haber sido advertido por el contratista de su inadecuación, el contratista no responde de los defectos derivados de dicha instrucción.

En la práctica puede ocurrir lo siguiente: el comitente encarga a un proyectista la elaboración de la documentación del proyecto (DP) basándose en una idea expresada verbalmente. El proyectista elabora una DP que, sin embargo, no corresponde a lo que el comitente realmente quería. El comitente no lo descubre hasta la fase de construcción.

En tal caso, el comitente no puede afirmar automáticamente que el proyectista ha fallado: primero debe demostrarlo mediante una desviación concreta respecto de las especificaciones contractuales. Si el comitente solo dijo verbalmente al proyectista «constrúyame una casa moderna» sin más detalles, será muy difícil sostener después que el proyectista incumplió el contrato.

El papel del proyectista y sus particularidades

El proyectista desempeña un papel especialmente delicado, porque trabaja con una prestación inmaterial: documentación y planos. Si recibe del promotor un encargo deficiente o incompleto que conduciría a una ejecución inadecuada de la obra o a la infracción de normas de Derecho público, tiene la obligación de señalarlo de inmediato y exigir que el comitente precise el encargo.

Esta obligación deriva del deber general del profesional de actuar con la diligencia debida. Si lo hace y más tarde, durante la obra, se descubre que la DP no corresponde a los deseos reales del inversor, el proyectista puede defenderse alegando que advirtió claramente al comitente (promotor) de los defectos del encargo.

Los tribunales checos mantienen que el proyectista responde de que la DP sea completa y técnicamente correcta desde el punto de vista de las normas técnicas y de la ley de construcción, es decir, de lo que él mismo entregó. Si elabora una DP que infringe normas técnicas o la normativa de construcción (p. ej., la Ley de Construcción checa, Ley n.º 283/2021 Sb., en su versión vigente, en adelante «LC»), responde de ello aunque el comitente haya formulado el encargo de forma imprecisa.

El proyectista responde de los defectos de su obra, es decir, de la documentación del proyecto. Si un defecto de la documentación del proyecto provoca un defecto de la propia construcción, el proyectista responde de dicho defecto.

También puede darse que el proyectista y el contratista respondan solidariamente de los defectos de la obra si ambos contribuyeron a ellos (p. ej., el proyectista con una documentación defectuosa y el contratista al no advertir el defecto y construir conforme a ella).

Atención: esto no significa que el proyectista responda de las ideas del promotor contrarias a la ley o a los estándares profesionales. Solo responde de que lo que él mismo elaboró sea técnicamente correcto y conforme a la normativa.

Si el comitente desea deliberadamente una casa con ventanas más anchas sin que se haya garantizado la evaluación de un calculista de estructuras, el proyectista debe negarse a diseñar una solución contraria a los requisitos estructurales. En su caso, debe advertir claramente al comitente de los riesgos y solicitar una confirmación por escrito de que asume la responsabilidad, siempre que ello no contravenga la normativa.

El jefe de obra y la supervisión técnica del promotor

Muchos promotores creen que el jefe de obra es su elemento de protección en la obra. Es un error. El jefe de obra es una persona profesionalmente cualificada para ejecutar construcciones que dirige la ejecución de la obra (conforme al § 152 de la LC).

Normalmente es empleado de la empresa constructora, no del promotor. El jefe de obra responde de la correcta ejecución de la obra, dirige a los trabajadores de la constructora, realiza anotaciones en el libro de obra electrónico y rinde cuentas a la dirección de la empresa sobre el avance de la obra. No es un representante del promotor.

Por tanto, el promotor necesita una figura totalmente independiente: la supervisión técnica del promotor (antes denominada a veces supervisión técnica del inversor o supervisión de obra). Se trata de un profesional independiente que el promotor contrata y paga.

La supervisión técnica del promotor sigue la obra en interés del promotor, vigila que se ejecute conforme a la DP y al contrato y advierte de inmediato de los problemas.

Aunque en las obras privadas la supervisión técnica del promotor no es obligatoria, contar con ella interesa a todo promotor. Sin embargo, en los contratos públicos de obras y en las obras ejecutadas por cuenta propia sí es obligatoria.

Jurídicamente, la situación es la siguiente: la supervisión técnica del promotor responde de sus propios errores de supervisión. En concreto, responde de lo que ella misma «entregó», es decir, de su supervisión y control.

Si la supervisión técnica pasó por alto un defecto que, actuando con diligencia profesional, debería haber detectado, responde de los daños causados por su error profesional. Esto también significa que es importante contar con una supervisión técnica de calidad, porque su ausencia o ineficacia puede ser difícil de subsanar después para el promotor.

El contratista

El contratista es la persona que ejecuta físicamente la obra. De conformidad con el § 2615 y ss. del CC, responde de que la obra se ajuste al contrato. Si el comitente o el proyectista le proporcionan un encargo deficiente, el contratista no puede esperar pasivamente.

Tiene la obligación de advertir de las deficiencias sin demora injustificada y, si el defecto del proyecto impide la correcta ejecución, debe interrumpir los trabajos hasta que se resuelva la situación. Esta obligación la establece el § 2594 del CC.

No obstante, el contratista responde de la calidad de la ejecución y del cumplimiento de las normas técnicas con independencia de que el proyecto fuera deficiente. Esto es esencial.

El contratista no puede alegar que su error en la construcción se debió a un proyecto deficiente. Siempre responde si ejecutó el trabajo con mala calidad.

El tribunal solo lo protegerá si demuestra que el defecto fue causado por un error en la documentación del proyecto y que advirtió de él a tiempo, y no también por un error propio.

Riesgo práctico de un encargo deficiente para cada una de las partes

Cuando el promotor y el contratista acuerdan la obra solo verbalmente o con un encargo muy impreciso, surgen varios riesgos específicos. Analicémoslos con ejemplos de la práctica.

Qué ocurre cuando el promotor modifica el encargo durante la obra

Una situación muy habitual: el promotor encarga la obra según un boceto que él mismo dibujó. Durante la construcción se da cuenta de que quería algo completamente distinto. Ahora se pregunta: ¿puedo imponerlo sin pagar más?

Según la jurisprudencia, la respuesta es no. Si el promotor planteó durante la obra requisitos que no figuran en la DP ni en el contrato, debe pagarlos.

En concreto: el promotor encarga entonces una modificación de la obra, que debe acordar con el contratista y que debe anotarse en el libro de obra electrónico.

Si se trata de un cambio mayor, debe aprobarlo la oficina de construcción (stavební úřad) cuando afecte a parámetros sujetos a licencia de obra o a comunicación previa (conforme a la LC). Todos estos trabajos adicionales se facturan por separado.

En la práctica, esto hace que el presupuesto inicial aumente de forma drástica. El motivo es sencillo: los cambios durante la obra son económicamente ineficientes y la constructora tiene derecho a cobrar recargos por ellos. En tal caso, el tribunal se pone del lado de la constructora si el contrato original era claro y el promotor fue cambiando cosas durante la obra.

Cuándo el promotor no tiene que pagar los trabajos adicionales

Existe, sin embargo, una excepción: si durante la obra se descubre que la documentación del proyecto contiene errores que nadie podía prever al celebrar el contrato y que dan lugar a trabajos adicionales, el comitente no tiene por qué pagarlos automáticamente.

En tal caso se plantea la responsabilidad del proyectista por el error, y los costes de la reparación corren a su cargo o, en su caso, se cubren con su seguro de responsabilidad civil profesional.

Un caso típico: el proyectista diseña en la DP una cimentación que, durante la obra, resulta no ser estructuralmente adecuada para el tipo concreto de suelo de la parcela. El promotor no tiene que pagar el refuerzo de los cimientos: se trata de un defecto de la documentación del proyecto y el proyectista responde de él, siempre que el contratista haya advertido de este defecto a tiempo y debidamente.

Qué problemas surgen cuando no está claro qué se debe construir

El problema más frecuente que los abogados de ARROWS ven en la práctica es un alcance de la obra poco claro. El promotor y la constructora no se ponen de acuerdo sobre qué forma parte de la obra. Por ejemplo, el promotor cree que el precio incluye la adecuación del terreno y el ajardinamiento, mientras que la constructora no.

Esto conduce a litigios de muchos meses en los que la obra se paraliza y nadie hace nada. El tribunal decide entonces según cómo se redactó el contrato, y casi siempre resulta que las ambigüedades se interpretan en contra de quien redactó el contrato (normalmente la constructora, aunque también esto se resuelve caso por caso).

Otro problema es la indeterminación de la calidad y de las especificaciones de los materiales. El promotor dice «constrúyame una casa de hormigón de calidad», pero no especifica la clase de hormigón, el fabricante ni las pautas de ejecución.

La constructora elige un hormigón más barato que es estructuralmente aceptable y cumple las normas generales, pero no es lo que el promotor imaginaba. El promotor alega entonces que la obra es de mala calidad y la constructora, que cumple el contrato.

Sin especificaciones concretas en el contrato y en la DP, el tribunal suele fallar a favor de la constructora, porque el comitente debía haber precisado el encargo.

También son frecuentes las ambigüedades presupuestarias. El contrato fija el precio «a partir de la cantidad X», no una suma concreta. Durante la obra surgen trabajos adicionales no incluidos en el proyecto y la constructora factura decenas de puntos porcentuales más.

El promotor se siente estafado, pero el contrato no le permite defenderse. Un buen contrato debe incluir unas mediciones valoradas con la especificación concreta de cada partida y su precio unitario.

También es un problema la falta de especificaciones técnicas. El promotor encarga un «tejado moderno», pero la DP no especifica la pendiente, la calidad del material, el aislamiento ni la ventilación. La constructora elige entonces la opción más barata, que es constructivamente aceptable pero no satisface los requisitos físicos de la ubicación (p. ej., la pendiente del tejado no es suficiente para la nieve en una zona de montaña).

Más tarde el promotor se enfrenta a filtraciones y otros problemas. En tales casos, el contratista responde de los defectos de la obra si utilizó un material o una tecnología inadecuados aunque, a partir del encargo, podía y debía esperar determinadas propiedades funcionales (p. ej., resistencia a la nieve).

Si el contratista no detectó que la solución propuesta en la documentación del proyecto era inadecuada para la ubicación y no lo advirtió, responde de ello. No obstante, el comitente debería prevenir estas situaciones mediante una especificación clara en la DP.

Qué ocurre con un encargo deficiente durante la obra: obligaciones de todas las partes

En cuanto comienza la ejecución, todas las partes implicadas —promotor, proyectista, supervisión técnica del promotor y constructora— tienen obligaciones concretas entre sí. Si alguien no las cumple, puede incurrir en responsabilidad por los defectos de la obra.

Obligaciones de la constructora durante la obra

La constructora tiene la obligación de advertir sin demora injustificada al comitente (o, en su caso, a su supervisión técnica) si observa que la documentación del proyecto contiene errores o ambigüedades que impiden la correcta ejecución de la obra.

Asimismo, debe advertir si el encargo dado por el comitente es inejecutable o conduciría a defectos de la obra. Del mismo modo, está obligada a advertir si las condiciones en la obra (por ejemplo, el estado del suelo o la presencia de infraestructuras desconocidas) difieren de lo previsto en la documentación del proyecto.

Estas advertencias deben anotarse en el libro de obra electrónico (conforme al § 157 y ss. de la LC) con la fecha exacta y los datos de quién realizó la anotación y a quién se advirtió. No es una mera formalidad: en un litigio, el libro de obra electrónico es una prueba clave.

Si la constructora pasó por alto estos problemas o no los anotó, el tribunal la considerará responsable de los defectos de la obra derivados de ellos. Esto es importante: si la constructora advierte un problema y no lo anota, se convierte de facto en autora de su propio problema.

Obligaciones de la supervisión técnica del promotor

La supervisión técnica del promotor debe seguir la obra y notificar todos los problemas que observe. Tiene derecho a acceder a la obra en cualquier momento, controlar los materiales y realizar mediciones y ensayos.

Si la supervisión técnica detecta que se trabaja conforme a una DP errónea o a un encargo impreciso, debe dejar constancia de ello y advertirlo tanto al jefe de obra como al comitente.

Una supervisión técnica ágil es la forma de evitar litigios posteriores. Si los problemas se detectan durante la obra, pueden resolverse con costes mínimos. Si aparecen una vez terminada, suelen implicar elevados costes de reparación y largos litigios.

Pero el tribunal también examina lo que la supervisión técnica del promotor no hizo. Si la supervisión técnica tuvo la posibilidad de detectar el defecto y no lo hizo, su ausencia o pasividad puede interpretarse como un error suyo, por el que responde de los daños causados por su error profesional.

Qué debe hacer el proyectista durante la obra

El proyectista normalmente no está presente físicamente en la obra; no obstante, en el marco del contrato de obra sobre los trabajos de proyecto puede pactarse también la supervisión de autor. La supervisión de autor (conforme al § 156 de la LC) garantiza que la ejecución de la obra se ajuste a la documentación del proyecto verificada.

Si se ha pactado la supervisión de autor, el proyectista debería realizar visitas de control a la obra y comprobar que se ejecuta conforme a su DP. Si durante la obra el proyectista detecta que la constructora hace las cosas de otro modo, debe dejar constancia y advertirlo.

Si no lo hace, después no podrá alegar que el error no es suyo.

Importante: si durante la obra se descubre que la documentación del proyecto contiene errores, el proyectista tiene la obligación de corregirla con urgencia. No puede dejar a la constructora en la incertidumbre y luego sorprenderse de que la obra salga mal.

Cómo se resuelven los litigios por defectos de la obra: procedimientos y plazos

Cuando la obra termina y el promotor descubre que algo no está bien, la pregunta es: ¿de cuánto tiempo dispone para exigir la reparación y cómo funciona jurídicamente?

Diferencia entre defectos aparentes y ocultos

El Derecho checo distingue entre dos tipos de defectos. Los defectos aparentes son los que deberían ser visibles al recibir la obra. Si falta una parte de la obra o hay daños visibles, se trata de un defecto aparente.

El comitente debe señalar los defectos aparentes sin demora injustificada al recibir la obra. Si no lo hace, se presume que el comitente aceptó la obra sin reservas.

Los defectos ocultos son los que no se manifiestan de inmediato, sino más tarde; por ejemplo, con la primera lluvia aparecen filtraciones o durante el invierno se descubre un aislamiento insuficiente.

Para los defectos ocultos el comitente dispone de mucho más tiempo: la responsabilidad del contratista por los defectos de la obra dura 5 años desde la recepción (§ 2629 del CC). Sin embargo, debe notificar el defecto sin demora injustificada una vez descubierto.

Esto es crucial: el comitente no puede esperar 5 años y, de repente, alegar que la obra tiene un defecto. Si descubrió el defecto, por ejemplo, en la primera inspección de los cimientos (que puede tener lugar al cabo de medio año), debe notificarlo sin demora injustificada, es decir, en una o dos semanas.

Plazos y notificación formal

Cuando el comitente descubre un defecto, debe notificarlo al contratista de forma que la notificación le sea entregada de manera demostrable.

Aunque el correo electrónico o el SMS pueden considerarse en algunos casos forma escrita, en aras de la seguridad jurídica el comitente debería enviar una carta certificada con acuse de recibo u obtener otra confirmación demostrable de entrega.

La falta de una notificación formal y demostrable puede hacer que el tribunal desestime después la pretensión del comitente, aunque el defecto exista, simplemente porque el contratista alegará que no tuvo conocimiento de nada.

El error más frecuente de los propietarios es pensar «ya llamaré al jefe de obra». El jefe de obra puede olvidarlo y los empleados pueden no transmitirse la información.

Cuando el comitente reclama después la subsanación, el contratista afirma no saber nada. Quizá ni siquiera el jefe de obra lo recuerde. Sin un documento escrito de la notificación, la posición del comitente es muy difícil.

Proceso de resolución de defectos tras la recepción de la obra

Una vez que el comitente notifica el defecto, tiene tres opciones básicas. La primera es la subsanación del defecto. El comitente puede exigir que el contratista lo subsane. El contratista suele tener derecho a hacerlo, salvo que resulte desproporcionadamente costoso.

La segunda opción es una rebaja del precio. En lugar de la reparación, el comitente puede obtener una reducción del precio de la obra por el importe correspondiente a los costes de reparación del defecto o a la diferencia entre el valor de la obra sin defecto y con defecto.

La tercera opción es la resolución del contrato. Si el defecto constituye un incumplimiento esencial del contrato (por ejemplo, la obra amenaza con derrumbarse o es totalmente inutilizable), el comitente puede resolver el contrato y exigir la devolución del dinero pagado. Pero esto solo se aplica a defectos muy graves.

En la práctica, lo más habitual es una rebaja del precio o una reparación acordada. El tribunal suele ponerse del lado de quien actuó de forma razonable y de buena fe: el comitente que notificó a tiempo o la constructora que resolvió los problemas a tiempo.

Cómo valora el tribunal la responsabilidad por defectos

Cuando el asunto llega a los tribunales, el juez examina varias cuestiones clave. Analiza si la obra tenía un defecto en el momento de la recepción. Para ello se tienen en cuenta las especificaciones contractuales, los requisitos del comitente, las normas técnicas y los usos del sector.

A continuación se valora si el defecto fue causado por un incumplimiento de las obligaciones del contratista. Aquí se examina si el contratista actuó en contra del contrato o de la DP, o si incumplió su obligación de advertir de los problemas.

El tribunal también determina si el comitente pudo detectar el defecto al recibir la obra. Si pudo y no lo señaló, normalmente pierde el derecho a reclamar por defectos aparentes.

Por último, se examina si el comitente notificó el defecto sin demora injustificada desde que pudo detectarlo. Si el retraso fue largo y se demuestra que el comitente ya conocía el defecto, el tribunal puede no estimar su pretensión.

El tribunal también tiene en cuenta quién redactó el contrato. Si lo redactó el contratista y contiene ambigüedades, los tribunales suelen interpretarlas en su contra (principio contra proferentem). Si lo redactó un abogado del comitente, la situación es la inversa.

Preguntas relacionadas: responsabilidad del promotor

1. ¿Tiene el promotor derecho a modificar el proyecto durante la obra aunque tenga un contrato con un precio claramente definido?
No sin más. Aunque el proyecto fuera claro, el promotor tiene derecho a modificarlo, pero solo mediante adendas al contrato y en el entendido de que cada cambio se paga por separado. Si durante la obra el promotor pide al jefe de obra que añada una habitación, la constructora lo hará, pero lo facturará como trabajo adicional con el recargo contractual (normalmente un 15–25 % sobre el precio estándar). Para evitar problemas, el promotor debería consultar los cambios con la supervisión técnica del promotor y obtener de la constructora un presupuesto del cambio antes de que se ejecute. Los abogados del despacho ARROWS le ayudarán con la documentación formal de las adendas: escriba a consultas@arws.cz.

2. ¿Qué ocurre si durante la obra se descubre que el proyecto no tiene en cuenta las condiciones locales (por ejemplo, el suelo es distinto de lo previsto)?
Es una situación típica en la que todas las partes responden parcialmente. El proyectista debía encargar estudios geológicos o especificar su necesidad (y normalmente la ley de construcción le obliga a ello), la constructora debía detectar las desviaciones durante la obra y advertirlas, y el promotor debía garantizar una supervisión de calidad. En la práctica, esta situación se resuelve por acuerdo: todas las partes se reúnen y firman una adenda al contrato con los nuevos trabajos y un nuevo presupuesto. Si no llegan a un acuerdo, se resuelve ante los tribunales y el tribunal determina quién tenía la obligación de detectar los problemas y notificarlos (normalmente el proyectista y la constructora).

3. ¿Durante cuánto tiempo está protegido el promotor frente a los defectos ocultos de la obra?

La responsabilidad del contratista por los defectos de la obra dura cinco años desde su recepción (§ 2629 del CC). Pero atención: esto no significa que el promotor pueda esperar 5 años y luego comunicarlo todo de golpe. En cuanto descubra el defecto (o debiera haberlo descubierto con un cuidado normal de su propiedad), debe notificarlo sin demora injustificada. En la práctica, esto suele significar de unos días a unas semanas, no meses. El tribunal decide entonces caso por caso si el promotor actuó de buena fe y sin demora injustificada. Los abogados de ARROWS le ayudarán a demostrar que el defecto era realmente oculto y que el promotor actuó a tiempo: escriba a consultas@arws.cz.

El papel del contrato de obra en la prevención de litigios

No es exagerado afirmar que un contrato de obra bien elaborado resuelve el 80 % de los problemas futuros. Por el contrario, un contrato deficiente o vago es una invitación abierta a los problemas.

Ejemplo práctico: cómo el contrato puede ayudar al promotor

Imaginemos que un promotor encarga una casa por 5 000 000 CZK (aprox. 205 800 EUR). El contrato solo dice «obra según DP», con un precio de 5 000 000 CZK por una nave de 15×20 m de dos plantas. Durante la obra resulta que el promotor también quería ajardinamiento y un camino transitable para vehículos, que la constructora consideraba no incluidos.

El promotor los añade por 500 000 CZK (aprox. 20 600 EUR), y la constructora alega que no figuran en la DP. El tribunal toma la documentación del proyecto, comprueba que efectivamente el camino y el ajardinamiento no están incluidos y resuelve que el promotor debe pagarlos.

Si, en cambio, el contrato indicara claramente: «obra según la documentación del proyecto versión 3.0 de 1 de marzo de 2025, que el promotor aportará por su cuenta y que comprende: (a) la nave principal, (b) el ajardinamiento según el plano adjunto, (c) un camino de hormigón de 2 m de ancho», la situación sería clara y el promotor obtendría lo que quería.

En qué se diferencia la responsabilidad por los defectos existentes en la recepción de la obra

Una distinción jurídica muy importante que los promotores a menudo no comprenden: distinguimos entre los defectos existentes en el momento de la recepción de la obra y los defectos que se manifiestan más tarde.

Defectos en la recepción de la obra

Si la obra presenta un defecto en el momento en que el promotor la recibe (o debería haberlo detectado prestando una atención normal), el promotor debe comunicarlo sin demora injustificada, idealmente en el mismo acto de recepción.

Si no lo hace, el contratista puede alegar más tarde que el promotor aceptó la obra sin reservas y que ahora no puede invocar el defecto. Esto resulta muy incómodo para el promotor, porque elabora la lista de defectos y trabajos pendientes en el acto, a partir de una inspección visual.

No son ensayos técnicos propiamente dichos: el promotor a menudo no puede saber que los cimientos están mal, porque están enterrados.

Por ello, el promotor debería elaborar inmediatamente en la recepción un acta de entrega y recepción de la obra que incluya una lista de todos los defectos visibles y trabajos pendientes. El tribunal trabajará después con esa lista.

Defectos que se manifiestan más tarde (defectos ocultos)

Si el defecto se manifiesta más tarde (por ejemplo, empieza a haber filtraciones con la primera lluvia intensa), el promotor dispone de más tiempo. La responsabilidad del contratista por los defectos de la obra dura 5 años (§ 2629 del CC).

Sin embargo, debe notificar el defecto sin demora injustificada una vez descubierto. Esto suele significar en una o dos semanas, no en meses.

Jurídicamente, la situación es la siguiente: si el defecto se originó por un incumplimiento de las obligaciones contractuales del contratista durante la obra (por ejemplo, utilizó un material inadecuado o trabajó mal), el contratista responde también de los defectos que se manifiesten tras la recepción, siempre que el promotor los notifique a tiempo.

Pero si el promotor esperó, por ejemplo, 2 años sin comunicar nada y ahora de repente dice «tengo un defecto», la constructora puede alegar que no es posible demostrar cuándo surgió el defecto ni si el promotor ya lo conocía en la recepción.

En tal caso la situación se complica mucho y suele terminar a favor de la constructora.

Resumen final

La situación en la que el promotor ha dado a la constructora un encargo deficiente o poco claro es una de las causas más frecuentes de conflictos en el sector de la construcción checo. Sin embargo, el régimen jurídico es bastante claro: el promotor asume la responsabilidad principal por la calidad del encargo.

Todas las partes (proyectista, constructora, supervisión técnica del promotor) tienen la obligación de garantizar que los problemas derivados de un encargo poco claro se resuelvan a tiempo y que exista prueba clara de ello.

La lección clave para los promotores es: un contrato de obra bien elaborado, con un alcance, un precio y un calendario claramente definidos, es la mejor inversión para prevenir futuros litigios.

Si el promotor presta atención a ello desde el inicio del proyecto, evitará costes enormes, retrasos y batallas judiciales.

En la práctica: el promotor debería contratar a un proyectista de calidad que elabore una documentación del proyecto detallada; debería tener definidos claramente en el contrato el alcance de la obra, el precio de cada partida y los hitos con penalizaciones; debería contratar una supervisión técnica independiente que vigile la obra; y debería retener siempre una parte del pago (retención) hasta el final del periodo de garantía.

Si ya han surgido problemas —la obra es defectuosa, el promotor y la constructora no se ponen de acuerdo, no está claro quién paga qué—, es absolutamente esencial asegurarse sin demora representación jurídica.

Los litigios en materia de construcción duran años y cuestan cientos de miles o millones de coronas. Las reglas que aquí describimos están simplificadas; en una situación real existen excepciones, detalles procesales y matices que pueden influir notablemente en el resultado.

Los abogados del despacho ARROWS se dedican especialmente al sector de la construcción, tienen experiencia en casos de encargos deficientes y conocen la práctica judicial. Cuando las cosas se complican, mejor consulte con antelación: escriba a consultas@arws.cz.

Preguntas frecuentes: los promotores y la responsabilidad por el encargo de obra

1. ¿Debe la documentación del proyecto elaborarla un profesional o puede hacerla el propio promotor?
La documentación del proyecto debe elaborarla una persona autorizada, normalmente un ingeniero o arquitecto colegiado. La LC impone la obligación de presentar, a efectos del procedimiento de licencia de obra, una documentación del proyecto elaborada por una persona habilitada. Si el promotor elabora la documentación por sí mismo sin la autorización necesaria y más tarde se descubre que no respeta el derecho de la construcción, el promotor responde de ello. Ante un tribunal se argumentaría que el promotor debía contratar a un proyectista de calidad que fuera persona autorizada. El despacho ARROWS también le ayudará con el análisis jurídico de si una determinada documentación del proyecto se ajusta a la ley de construcción y a sus reglamentos: escriba a consultas@arws.cz.

2. ¿Qué ocurre si el proyectista elabora la documentación según el encargo del promotor, pero más tarde se descubre que no es técnicamente correcta?
Responde el proyectista. El proyectista es un profesional obligado a actuar con la diligencia de un profesional ordenado. Si el comitente dijo «quiero una casa de 2 plantas», el proyectista tiene la obligación de diseñarla de forma técnicamente correcta y conforme a la normativa. No puede decir «el comitente lo quería así, no es culpa mía». El proyectista responde de que la documentación se ajuste a las normas técnicas y a la ley de construcción y de que sea ejecutable. Si la documentación contiene errores, el proyectista debe corregirlos. No obstante, el promotor, por supuesto, debe reclamar sin demora injustificada: si intenta ejecutar la obra y solo después reclama, la situación será más complicada.

3. Si como promotores tenemos varios proyectistas y queremos elegir aquel cuya documentación nos guste, ¿supone un problema?
No es un problema si se ha pactado claramente en el contrato. El promotor puede encargar varias propuestas de proyecto, elegir una y encargar después su desarrollo en detalle. Pero esto debe hacerse con conocimiento de todas las partes, para evitar problemas posteriores, por ejemplo que un proyectista crea que se utilizará su documentación, el otro crea lo mismo de la suya y surja un conflicto. Si hay que elegir entre proyectistas, el promotor debería pactar claramente en el contrato cómo se realizará la selección y quién conserva los derechos sobre la documentación que haya elaborado.

4. ¿Qué diferencia hay entre que el promotor contrate la supervisión técnica y que la contrate la constructora?

La supervisión técnica contratada por la constructora suele formar parte de sus procesos internos y atiende principalmente al beneficio de la constructora: no es neutral. La supervisión técnica contratada por el promotor la paga el promotor y tiene la obligación de velar por sus intereses. Son dos funciones distintas. Lo ideal es que el promotor cuente con su propia supervisión técnica independiente, que siga la obra y defienda sus intereses. La constructora tiene su jefe de obra, que dirige la ejecución de la obra. Si el contrato no establece claramente que el promotor cuenta con su propia supervisión técnica, la constructora puede alegar que la ha contratado ella. El resultado es que el promotor se queda sin quien lo proteja. Los abogados de ARROWS ayudan a los promotores a redactar contratos que definen claramente el papel de la supervisión técnica del promotor: basta con escribir a consultas@arws.cz.