Radón en obra nueva

El radón como amenaza oculta en la obra nueva

El radón no es solo un riesgo para la salud. Desde el punto de vista jurídico y económico, representa para promotores, proyectistas y jefes de obra una amenaza invisible que se manifiesta meses o años después de la licencia de primera ocupación del edificio. A diferencia de los defectos constructivos visibles, el radón no se detecta en una inspección ordinaria, no se ve en la superficie y no puede corregirse fácilmente sin intervenciones constructivas adicionales.

La obligación de medir el radón y aplicar medidas de protección frente a él está recogida en la Ley de Energía Atómica checa (Ley n.º 263/2016 Sb., en adelante «Ley Atómica»). La ley define el índice de radón del terreno como indicador del riesgo, pero la realidad es más compleja. Los datos de la República Checa muestran que el radón puede acumularse en las viviendas incluso cuando el índice de radón del terreno se clasifica como bajo, si el edificio no está suficientemente aislado.

Marco legislativo: qué exige exactamente la Ley Atómica

La Ley Atómica n.º 263/2016 Sb., en su versión vigente, delimita con claridad las obligaciones de todos los participantes en el proceso de construcción de edificios con espacios residenciales o de estancia. Se trata de una regulación integral que afecta a proyectistas, jefes de obra, directores de ejecución, propietarios y promotores.

La obligación clave es inequívoca: quien proponga la ubicación de un nuevo edificio o de una ampliación con estancias residenciales o de permanencia está obligado a asegurar la determinación del índice de radón del terreno y a presentar los resultados a la oficina de edificación (stavební úřad). La Oficina Estatal de Seguridad Nuclear (SÚJB) se ocupa desde hace tiempo de situaciones en las que esta obligación se incumple, se elude o se interpreta de forma incorrecta. En la práctica, por tanto, conviene tener configurados también los procesos contractuales y de proyecto de modo que resistan una inspección y un eventual litigio, lo que suele formar parte del ámbito del desarrollo inmobiliario y el Derecho de la construcción.

El índice de radón del terreno y sus consecuencias prácticas

El índice de radón del terreno no es un simple número teórico. Es el parámetro que determina qué medidas contra la penetración del radón deben diseñarse en el proyecto y ejecutarse después. La ley y el decreto de protección radiológica correspondiente distinguen tres categorías: índice de radón bajo, medio y alto.

Antes predominaba la opinión de que en terrenos con índice de radón bajo no era necesario adoptar medidas especiales. Sin embargo, la legislación y las normas técnicas actuales exigen prácticamente siempre una protección preventiva del edificio contra la penetración del radón desde el subsuelo. Incluso en terrenos con índice bajo pueden aparecer en viviendas nuevas concentraciones elevadas de radón si la casa es demasiado hermética y carece de un aislamiento básico frente a la humedad y los gases del terreno.

Niveles de referencia: 300 Bq/m³

La legislación fija un umbral clave, el denominado nivel de referencia. Conforme al § 96 de la Ley Atómica y al Decreto checo n.º 422/2016 Sb., el nivel de referencia de la actividad volumétrica del radón en el aire interior se establece en 300 Bq/m³. Este valor rige tanto para edificios nuevos como para los existentes.

En términos prácticos: si su obra nueva, una vez terminada, presenta valores superiores a 300 Bq/m³, no cumple los requisitos de protección radiológica. Si en esta fase se analizan también las repercusiones para la continuación de la obra o el uso del edificio, puede ser útil saber cuándo un factor ambiental puede llegar a limitar la actividad; véase cuándo la contaminación atmosférica puede justificar la paralización de una obra o actividad. Para el proyectista, el jefe de obra y el promotor, esto significa que probablemente no se cumplió la obligación de diseñar o ejecutar correctamente la protección.

Responsabilidad del proyectista por el diseño de las medidas contra el radón

Conforme a la nueva Ley de Edificación checa n.º 283/2021 Sb. (en adelante «Ley de Edificación»), el proyectista es responsable del diseño de la obra. Esta responsabilidad subsiste aunque delegue parte del trabajo en un especialista. La normativa establece que el proyectista responde de la exactitud, coherencia e integridad de la documentación del proyecto. En las intervenciones en estructuras y documentación de edificios de viviendas, una responsabilidad similar se proyecta en la práctica también en los cambios de distribución y en las intervenciones en elementos comunes, tema que trata con más detalle el texto cambio de distribución de una vivienda en un edificio residencial: intervención en elementos comunes, estática y responsabilidad.

En la práctica, esto significa que si el proyectista propone en la memoria técnica o en los planos medidas insuficientes contra el radón y después se demuestra que en el edificio terminado el radón supera el límite, responde de ese defecto. El comitente de la obra tiene derecho a exigir al proyectista una indemnización por daños y perjuicios o una reducción del precio de la obra.

Normas y estándares obligatorios

El proyectista debe actuar conforme a la normativa legal y a las normas técnicas. En la prevención del radón es clave la norma checa ČSN 73 0601 – Protección de edificios contra el radón del subsuelo. Esta norma describe detalladamente cómo debe diseñarse la protección contra el radón en función del índice de radón del terreno y del tipo de estructura.

Aunque las normas técnicas son en general recomendaciones, en materia de protección de la salud y de seguridad de la obra su cumplimiento se considera cumplimiento de una obligación legal. Si el proyectista propone una solución contraria a esta norma y el edificio no cumple después los límites, su posición en un eventual litigio será muy débil.

Obligaciones concretas del proyectista en el proyecto

En la documentación del proyecto, el proyectista debe definir:

• El índice de radón del edificio a partir de la medición del índice del terreno.
• El tipo de medida contra el radón (impermeabilización, ventilación del subsuelo, capas de ventilación).
• Los detalles técnicos, como el trazado del aislamiento o el sellado estanco de los pasos de instalaciones.
• Los cálculos de dimensionamiento del aislamiento según la ČSN 73 0601.

Si el proyectista omite alguno de estos puntos o lo elabora deficientemente, el defecto suele salir a la luz solo al medir en el edificio terminado.

Responsabilidad del proyectista y plazos

El proyectista responde de los defectos de su proyecto. Según el Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «Código Civil»), los defectos de la obra (incluidos los defectos del proyecto que se hayan manifestado en ella) pueden reclamarse hasta cinco años después de la recepción de la obra.

Responsabilidad del jefe de obra y de la dirección facultativa

El jefe de obra y la dirección facultativa desempeñan un papel clave durante la ejecución. El jefe de obra responde del cumplimiento de la documentación del proyecto, incluida la correcta instalación de los aislamientos. La dirección facultativa está obligada a controlar la calidad de los trabajos.

En la práctica, los errores se producen sobre todo al ejecutar los aislamientos y los pasos de instalaciones, que comprometen la estanqueidad al gas de la envolvente del edificio.

Obligaciones según la Ley de Edificación

Según la nueva Ley de Edificación, el jefe de obra está obligado a garantizar la correcta organización de la obra y su dirección conforme a la documentación de ejecución. En el contexto del radón, esto significa:

• Vigilar la integridad del aislamiento contra el radón.
• Asegurar la ejecución estanca al gas de los pasos de instalaciones (agua, saneamiento, electricidad).
• Evitar la aparición de fisuras en las estructuras en contacto con el terreno.

La dirección facultativa está obligada a supervisar el modo y el proceso de ejecución de la obra, en especial la seguridad de las instalaciones y del funcionamiento. Si pasa por alto un aislamiento dañado, puede ser corresponsable de los defectos de la obra conforme al § 2630 del Código Civil.

El papel del promotor y del titular de la obra en la prevención del radón

El promotor o titular de la obra está obligado a asegurar la determinación del índice de radón del terreno y a presentar los resultados a la oficina de edificación (§ 98 de la Ley Atómica). No puede eximirse de responsabilidad remitiéndose simplemente al proyectista si no le entregó la información de partida correcta.

Obligaciones del promotor en cada fase

• Preparación: encargar la medición del índice de radón del terreno a una empresa con autorización de la SÚJB.
• Proyecto: obligar contractualmente al proyectista a diseñar las medidas conforme a la ČSN 73 0601.
• Ejecución: controlar (directamente o a través de la dirección técnica) la ejecución de los aislamientos.
• Licencia de ocupación/finalización: asegurar la medición del radón en el edificio terminado cuando la ley lo exija.

Aseguramiento contractual de la responsabilidad

El despacho de abogados ARROWS recomienda encarecidamente que los contratos con los proveedores contengan cláusulas claras sobre el radón. El contrato de obra debería especificar que la obra no tendrá defectos y que la concentración de radón no superará el nivel de referencia de 300 Bq/m³. Sin estas disposiciones, la reclamación de los costes de saneamiento puede complicarse.

Medición del radón: obligaciones y aspectos prácticos

La ley distingue dos tipos de medición que no deben confundirse.

Medición del índice de radón del terreno

Se realiza antes del inicio de la obra, directamente en el terreno. Debe efectuarla el titular de una autorización de la SÚJB. El resultado es la clasificación del terreno en una categoría (índice bajo, medio o alto), que sirve de base al proyectista.

Medición de la actividad volumétrica del radón en el edificio terminado

Esta medición verifica si las medidas han sido eficaces. Según la Ley Atómica, es obligatorio asegurarla al poner en uso un edificio nuevo con espacios residenciales o de estancia, salvo que se encuentre en un terreno con índice de radón bajo.

Si la medición en el edificio terminado arroja valores superiores a 300 Bq/m³, el edificio no cumple plenamente los requisitos legales de prevención. En tal caso es necesario buscar la causa, que suele ser un defecto del proyecto o de la ejecución.

Sanciones y consecuencias jurídicas del incumplimiento

La SÚJB o las oficinas de edificación pueden imponer multas. Por no asegurar la determinación del índice de radón del terreno, las personas físicas y jurídicas se exponen a una multa de hasta 500 000 CZK (aprox. 20 600 EUR) (en el caso de ciertas obligaciones específicas en edificios públicos, el límite máximo puede ser superior).

La Ley de Edificación prevé otras sanciones por ejecutar la obra en contradicción con la documentación aprobada.

Responsabilidad por daños y defectos

Sin embargo, el mayor riesgo económico para el promotor y los contratistas no son las multas administrativas, sino las reclamaciones por defectos de la obra. El comprador o el comitente puede exigir:

• La subsanación del defecto: a costa del contratista o del proyectista.
• Una reducción del precio: si el defecto es insubsanable o si las partes así lo acuerdan.
• Una indemnización por daños y perjuicios: por ejemplo, los costes de informes periciales o el mayor gasto energético de la ventilación forzada.

El plazo para reclamar vicios ocultos de un inmueble es de cinco años desde la adquisición de la propiedad (o desde la recepción de la obra). El radón, que no se ve ni se huele, es un ejemplo típico de vicio oculto.

Cómo minimizar los riesgos durante la obra

• Contratos: regule claramente en los contratos con el proyectista y el contratista la responsabilidad por las medidas contra el radón.
• Cualificación: colabore con proyectistas que conozcan la norma ČSN 73 0601.
• Supervisión: asegúrese de que la dirección técnica del promotor controle la integridad de los aislamientos antes de cubrirlos (hormigonado de soleras).
• Medición: no escatime en la medición del radón. Realícela rigurosamente antes de la obra y después de su finalización.

Aspectos jurídicos de la compra o el arrendamiento de un edificio con radón

Si compra un inmueble y después descubre concentraciones elevadas de radón de las que el vendedor no le informó, se trata de un vicio oculto. Según el Código Civil, tiene derecho a comunicar el defecto en un plazo de 5 años desde la adquisición de la propiedad.

Si el inmueble tiene un defecto que impide su uso adecuado o lo desvaloriza, tiene derecho a una reducción razonable del precio de compra o a la subsanación del defecto. En casos extremos cabe plantearse la resolución del contrato.

Procedimiento para compradores

• Medir el radón: idealmente con una medición de larga duración (mínimo una semana en temporada de calefacción).
• Reclamar: comunicar el defecto al vendedor sin demora injustificada tras descubrirlo.
• Resolver: exigir una reducción equivalente a los costes de saneamiento o la ejecución de la corrección.

Conclusión

El radón en obra nueva es un tema que combina la física de la construcción con el Derecho en su vertiente más estricta. La Ley Atómica y la nueva Ley de Edificación establecen reglas claras cuyo incumplimiento puede salir caro.

Datos clave para concluir:

• Toda obra nueva con espacios residenciales está sujeta a la obligación de determinar el índice de radón del terreno.
• Tanto el proyectista como el contratista responden de que el edificio no supere el nivel de referencia de 300 Bq/m³.
• Los compradores tienen derechos sólidos en materia de responsabilidad por vicios ocultos durante 5 años.
• La prevención (buenos contratos y supervisión) siempre es más barata que los litigios y saneamientos posteriores.

Los especialistas del despacho de abogados ARROWS se ocupan de esta materia y saben configurar procesos de forma eficaz, preparar contratos y proteger sus derechos. Basta con escribirnos a consultas@arws.cz.