Radón en obra nueva

El radón como amenaza oculta en las nuevas construcciones

El radón no es solo un riesgo para la salud. Desde el punto de vista jurídico y económico, representa una amenaza invisible para promotores, proyectistas y directores de obra que se manifiesta meses o años después de la entrega de la obra. A diferencia de los defectos de construcción visibles, el radón no se detecta en una inspección rutinaria, no es visible en la superficie y no puede repararse fácilmente sin intervenciones constructivas adicionales.

La obligación de medir el radón y aplicar medidas de protección contra el radón está consagrada en la Ley de Energía Atómica (Ley n.º 263/2016 de la Colección de Leyes). La ley define el índice de radón del terreno como un indicador de riesgo, pero la realidad es más compleja. Los datos de la República Checa muestran que el radón puede acumularse en las viviendas incluso cuando el índice de radón del terreno se clasifica como bajo, si la construcción no está suficientemente aislada.

Marco legislativo: ¿Qué ordena exactamente la Ley de Energía Atómica?

La Ley de Energía Atómica n.º 263/2016 de la Colección de Leyes, en su versión modificada, define claramente las obligaciones de todos los participantes en el proceso de construcción de edificios con espacios residenciales o de permanencia de personas. Se trata de una regulación compleja que afecta a proyectistas, directores de obra, supervisores de obra, propietarios y promotores.

La obligación clave es inequívoca: cualquier persona que proyecte la ubicación de una nueva construcción o ampliación con estancias residenciales o de permanencia de personas está obligada a garantizar la determinación del índice de radón del terreno y presentar los resultados a la oficina de planificación urbana. La Oficina Estatal de Seguridad Nuclear (SÚJB) aborda de forma continua las situaciones en las que esta obligación se incumple, se elude o se interpreta incorrectamente. En la práctica, por lo tanto, vale la pena tener configurados los procesos contractuales y de proyecto de manera que resistan una inspección o un posible litigio, lo que normalmente entra dentro de la agenda de promoción inmobiliaria y derecho de la construcción.

El índice de radón del terreno y sus consecuencias prácticas

El índice de radón del terreno no es un mero número teórico. Es un parámetro que determina qué medidas contra la penetración de radón deben diseñarse en el proyecto y ejecutarse posteriormente. La ley y la normativa de protección radiológica asociada distinguen entre tres categorías: índice de radón bajo, medio y alto.

Anteriormente existía la opinión de que en terrenos con un índice de radón bajo no era necesario tomar medidas especiales. Sin embargo, la legislación actual y las normas técnicas exigen una protección preventiva de la construcción contra la penetración de radón desde el subsuelo prácticamente siempre. Incluso en terrenos con un índice bajo, pueden producirse concentraciones elevadas de radón en las casas nuevas si la vivienda es demasiado estanca y carece de un aislamiento básico contra la humedad del suelo y los gases.

Nivel de referencia: 300 Bq/m³

La legislación define un límite clave, el denominado nivel de referencia. Según el artículo 96 de la Ley de Energía Atómica y la Ordenanza n.º 422/2016 de la Colección de Leyes, el nivel de referencia de la actividad volumétrica del radón en el aire interior se fija en 300 Bq/m³. Este valor se aplica tanto a las construcciones nuevas como a las existentes.

En términos prácticos: si su nueva construcción muestra valores superiores a 300 Bq/m³ tras su finalización, no cumple los requisitos de protección radiológica. Si en esta fase también se abordan las repercusiones en el desarrollo posterior de la obra o su uso, puede ser útil saber cuándo un factor ambiental puede llegar a limitar la actividad, véase cuándo la contaminación del aire puede ser motivo para paralizar una obra o actividad. Para el proyectista, el director de obra y el promotor, esto significa que probablemente no se cumplió la obligación de diseñar o ejecutar correctamente la protección.

Responsabilidad del proyectista en el diseño de medidas de protección contra el radón

Según la nueva Ley de Construcción n.º 283/2021 de la Colección de Leyes, el proyectista es responsable del diseño de la obra. Esta responsabilidad se mantiene incluso si el proyectista delega parte del trabajo en un especialista. La normativa legal establece que el proyectista es responsable de la exactitud, integridad y totalidad de la documentación del proyecto. En el caso de intervenciones en estructuras y documentación en edificios de viviendas, una responsabilidad similar se refleja prácticamente también en los cambios de distribución e intervenciones en las zonas comunes, tema que se detalla en el texto cambio de distribución de una vivienda en un edificio residencial: intervención en zonas comunes, estructura y responsabilidad.

En la práctica, esto significa que si el proyectista propone medidas de protección contra el radón insuficientes en la memoria técnica o en los planos y posteriormente se demuestra que el radón supera el límite en la obra terminada, asumirá la responsabilidad de este defecto. El contratante de la obra tiene derecho a reclamar al proyectista una indemnización por daños y perjuicios o una reducción del precio de la obra.

Normas y estándares obligatorios

El proyectista debe actuar de conformidad con las disposiciones legales y las normas técnicas. En el ámbito de la prevención del radón, la norma clave es la ČSN 73 0601 – Protección de edificios contra el radón del subsuelo. Esta norma describe detalladamente cómo debe diseñarse la protección contra el radón en función del índice de radón del terreno y del tipo de estructura.

Aunque las normas técnicas son generalmente recomendatorias, en el caso de la protección de la salud y la seguridad de la construcción, su cumplimiento se considera como el cumplimiento de una obligación legal. Si el proyectista diseña una solución contraria a esta norma y la construcción posterior no cumple los límites, su posición en un eventual litigio judicial será muy débil.

Obligaciones específicas del proyectista en el proyecto

El proyectista debe definir en la documentación del proyecto:

• El índice de radón de la construcción basado en la medición del índice del terreno.

• El tipo de medida de protección contra el radón (impermeabilización, ventilación del subsuelo, capas de ventilación).

• Los detalles técnicos, como el trazado del aislamiento o los pasos estancos de las redes de servicios públicos.

• Los cálculos de dimensionamiento del aislamiento según la norma ČSN 73 0601.

Si el proyectista omite alguno de estos puntos o lo elabora de forma deficiente, el defecto suele salir a la luz solo durante la medición en la obra terminada.

Responsabilidad del proyectista y plazos

El proyectista es responsable de los defectos de su proyecto. Según el Código Civil, los defectos de la construcción (incluidos los defectos del proyecto que se hayan manifestado en la obra) pueden reclamarse hasta cinco años después de la recepción de la obra.

Responsabilidad del director de obra y de la dirección facultativa

El director de obra y la dirección facultativa desempeñan un papel fundamental en la ejecución. El director de obra es responsable de cumplir con la documentación del proyecto, incluida la correcta instalación de los aislamientos. La dirección facultativa tiene la obligación de controlar la calidad de los trabajos.

En la práctica, los errores se producen principalmente durante la ejecución de los aislamientos y los pasos de las redes de servicios públicos, que rompen la estanqueidad al gas de la envolvente del edificio.

Obligaciones según la Ley de Construcción

Según la nueva Ley de Construcción, el director de obra está obligado a garantizar la correcta organización de la zona de obras y la dirección de la obra de conformidad con la documentación de ejecución. En el contexto del radón, esto significa:

• Supervisar la integridad del aislamiento contra el radón.

• Garantizar la ejecución estanca al gas de los pasos de las instalaciones (agua, saneamiento, electricidad).

• Evitar la aparición de grietas en las estructuras de contacto.

La dirección facultativa está obligada a supervisar el modo y el proceso de ejecución de la obra, especialmente la seguridad de las instalaciones y del funcionamiento. Si la dirección pasa por alto un aislamiento dañado, puede compartir la responsabilidad por los defectos de la obra de conformidad con el artículo 2630 del Código Civil.

El papel del promotor y del constructor en la prevención del radón

El promotor o constructor tiene la obligación de garantizar la determinación del índice de radón del terreno y presentar los resultados a la oficina de planificación urbana (artículo 98 de la Ley de Energía Atómica). No puede eludir su responsabilidad remitiéndose simplemente al proyectista si no le ha entregado la documentación correcta.

Obligaciones del promotor en las diferentes fases

• Preparación: Garantizar la medición del índice de radón del terreno por una empresa autorizada por la SÚJB.

• Proyecto: Comprometer contractualmente al proyectista a diseñar las medidas según la norma ČSN 73 0601.

• Ejecución: Controlar (directamente o a través de la supervisión técnica) la ejecución de los aislamientos.

• Licencia de ocupación/Finalización: Garantizar la medición del radón en la obra terminada si la ley lo exige.

Garantía contractual de responsabilidad

El bufete de abogados ARROWS recomienda encarecidamente que los contratos con los contratistas incluyan cláusulas claras sobre el radón. El contrato de obra debe especificar que la obra no tendrá defectos y que la concentración de radón no superará el nivel de referencia de 300 Bq/m³. Sin estas disposiciones, la reclamación de los costes de saneamiento puede resultar complicada.

Medición del radón: obligaciones y aspectos prácticos

La ley distingue dos tipos de mediciones que no debemos confundir.

Medición del índice de radón del terreno

Se realiza antes de iniciar la obra directamente en el terreno. Debe ser realizada por un titular de autorización de la SÚJB. El resultado es la clasificación del terreno en una categoría (índice bajo, medio, alto), que sirve de base para el proyectista.

Medición de la actividad volumétrica del radón en la obra terminada

Esta medición verifica si las medidas han sido eficaces. Según la Ley de Energía Atómica, es obligatorio garantizar esta medición al poner en uso una nueva construcción con espacio residencial o de permanencia de personas, a menos que la construcción se encuentre en un terreno con un índice de radón bajo.

Si la medición en la obra terminada muestra valores superiores a 300 Bq/m³, la construcción no cumple plenamente los requisitos de la legislación sobre prevención. En tal caso, es necesario buscar la causa, que suele ser un defecto del proyecto o un defecto de ejecución.

Sanciones y consecuencias jurídicas del incumplimiento de obligaciones

La SÚJB o las oficinas de planificación urbana pueden imponer multas. Por no garantizar la determinación del índice de radón del terreno, las personas físicas y jurídicas se enfrentan a multas de hasta 500.000 CZK (en el caso de ciertas obligaciones específicas en edificios públicos, el límite superior puede ser mayor).

Otras sanciones se contemplan en la Ley de Construcción por ejecutar la obra en contradicción con la documentación verificada.

Responsabilidad por daños y defectos

Sin embargo, el mayor riesgo financiero para el promotor y el contratista no son las multas administrativas, sino las reclamaciones por defectos de la obra. El comprador o contratante puede exigir:

• Subsanación del defecto: A expensas del contratista o del proyectista.

• Reducción del precio: Si el defecto es insubsanable o si las partes así lo acuerdan.

• Indemnización por daños y perjuicios: Por ejemplo, los costes de los informes periciales o el aumento de los costes energéticos derivados de la ventilación forzada.

El plazo para reclamar vicios ocultos en un inmueble es de cinco años a partir de la adquisición del derecho de propiedad (o de la recepción de la obra). El radón, que no se ve ni se huele, es un ejemplo típico de vicio oculto.

Cómo minimizar los riesgos durante la obra

• Contratos: Asegúrese de que los contratos con el proyectista y el contratista regulen claramente la responsabilidad de las medidas de protección contra el radón.

• Cualificación: Colabore con proyectistas que conozcan la norma ČSN 73 0601.

• Supervisión: Asegúrese de que la supervisión técnica del inversor controle la integridad de los aislamientos antes de que queden cubiertos (hormigonado de suelos).

• Medición: No escatime en la medición del radón. Realícela rigurosamente antes de la obra y tras la finalización de la misma.

Aspectos jurídicos al comprar o alquilar una construcción con radón

Si compra un inmueble y posteriormente detecta concentraciones elevadas de radón sobre las que el vendedor no le informó, se trata de un vicio oculto. Según el Código Civil, tiene derecho a notificar el defecto en un plazo de 5 años a partir de la adquisición de la propiedad.

Si el inmueble presenta un defecto que impide su uso adecuado o disminuye su valor, tiene derecho a una reducción proporcional del precio de compra o a la subsanación del defecto. En casos extremos, se puede contemplar la resolución del contrato.

Procedimiento para los compradores

• Medir el radón: Idealmente mediante una medición a más largo plazo (mínimo una semana en temporada de calefacción).

• Reclamar: Notificar el defecto al vendedor sin demora injustificada tras su detección.

• Resolver: Exigir una reducción del precio correspondiente a los costes de saneamiento o a la ejecución de la subsanación.

Resumen final

El radón en las nuevas construcciones es un tema que combina la física de la construcción con el derecho estricto. La Ley de Energía Atómica y la nueva Ley de Construcción establecen reglas claras cuyo incumplimiento puede resultar muy costoso.

Datos clave para concluir:

• Toda nueva construcción con espacio residencial está sujeta a la obligación de determinar el índice de radón del terreno.

• Tanto el proyectista como el contratista son responsables de que la construcción no supere el nivel de referencia de 300 Bq/m³.

• Los compradores tienen derechos sólidos en el marco de la responsabilidad por vicios ocultos durante un plazo de 5 años.

• La prevención (contratos de calidad y supervisión) siempre es más barata que los litigios judiciales y saneamientos posteriores.

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