Orden de desalojo de vivienda 2026

Qué es la orden de desalojo y por qué fue introducida

Anteriormente, la principal vía legal para que un arrendador desalojara a un inquilino era el proceso estándar de demanda de desalojo del inmueble. El tribunal debía convocar una vista oral, practicar prueba y posteriormente dictar sentencia. Todo el proceso, dependiendo de la carga de trabajo del tribunal y de la defensa procesal del inquilino, duraba de media entre 12 y 18 meses.

La orden de desalojo funciona con un principio similar al conocido requerimiento de pago. Se trata de una resolución que el tribunal dicta únicamente sobre la base de las pruebas documentales presentadas por el demandante, sin oír al demandado ni convocar vista. El objetivo es proteger el derecho de propiedad y acelerar el proceso en situaciones cuyos hechos son claros.

No obstante, hay que subrayar que la orden de desalojo no es la solución para cualquier situación. Si el inquilino presenta oposición, el asunto vuelve al régimen del procedimiento estándar.

Condiciones básicas para la emisión de la orden

Para que el tribunal pueda emitir la orden de desalojo, debe resultar evidente, a partir de los documentos presentados, que la pretensión del arrendador es legítima. Deben cumplirse condiciones legales concretas.

Finalización de la relación de arrendamiento

Debe acreditarse documentalmente la extinción del arrendamiento. Se trata típicamente del transcurso del plazo pactado, cuando el contrato de arrendamiento por tiempo determinado ha expirado. Atención a la prórroga automática del arrendamiento conforme al § 2285 del Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «Código Civil») (Código Civil). El arrendador debe requerir al inquilino el desalojo dentro de los 3 meses siguientes a la finalización del arrendamiento; de lo contrario, el arrendamiento se renueva.

Asimismo, puede tratarse de una notificación de resolución válida, por ejemplo, por impago de la renta o incumplimiento grave de obligaciones. En situaciones donde exista riesgo de controversia sobre la validez de la resolución o sobre el procedimiento correcto, puede ser útil recurrir al área de litigios comerciales y judiciales.

En este caso, debe acreditarse la notificación de resolución por escrito con acuse de recibo y el transcurso del plazo de preaviso. En las resoluciones de arrendamiento, en la práctica también se plantean a menudo pasos posteriores (notificación correcta, cómputo de plazos y aseguramiento probatorio), en los que puede ayudar el área de derecho inmobiliario. Otra variante es el acuerdo por escrito de terminación del arrendamiento. Si está en curso un procedimiento judicial de revisión de la legalidad de la resolución, el tribunal por lo general espera al resultado de ese procedimiento o desestima la solicitud de desalojo.

Requerimiento previo a la demanda

Una condición para el reconocimiento exitoso de las costas procesales es el envío de un requerimiento previo a la demanda en el sentido del § 142a de la Ley de Enjuiciamiento Civil checa (Ley n.º 99/1963 Sb., en adelante «LEC»). El requerimiento debe enviarse al menos 7 días antes de presentar la demanda ante el tribunal y debe contener la exigencia de desalojo.

En la práctica, es recomendable enviar el requerimiento por correo certificado con acuse de recibo o mediante buzón de datos, para poder acreditar su envío ante el tribunal. Si también se abordan reformas en la vivienda (que pueden ser fuente de conflicto entre arrendador e inquilino), puede resultar útil el resumen del artículo Reformas en la vivienda sin permiso: qué se puede hacer sin notificación/permiso y cuándo ya se necesita un proyecto. Sin una notificación acreditable del requerimiento, las probabilidades de éxito en el procedimiento monitorio se reducen considerablemente.

Acreditación del derecho de propiedad

Junto con la solicitud es necesario acreditar que se es la persona legitimada, es decir, el propietario del inmueble. Aunque el tribunal puede consultar el Catastro inmobiliario (katastr nemovitostí), lo habitual es aportar como prueba un certificado de titularidad («výpis z listu vlastnictví»).

Recopilación de documentación y preparación de la solicitud

En el procedimiento monitorio, el tribunal resuelve exclusivamente sobre la base de las pruebas presentadas por usted. Si falta algo, el tribunal no emitirá la orden y convocará vista.

Entre los anexos obligatorios se encuentran el contrato de arrendamiento, el documento de finalización del arrendamiento y el requerimiento previo a la demanda. Además, es necesario aportar pruebas del incumplimiento de obligaciones, si ese es el motivo de la resolución. La solicitud puede presentarse en papel o electrónicamente a través del buzón de datos.

Procedimiento de presentación de la solicitud y desarrollo del proceso

La solicitud se presenta ante el juzgado de distrito o municipal en cuya circunscripción se encuentre el inmueble. Debe contener la identificación de las partes, la exposición de los hechos determinantes y la indicación de las pruebas. Tras la presentación, el tribunal le requerirá el pago de la tasa judicial, que en 2026 asciende por lo general a 2.000 CZK (aprox. 80 EUR) en asuntos de arrendamiento de bienes inmuebles. La tasa es pagadera de inmediato o a requerimiento del tribunal.

Si el tribunal considera acreditada la pretensión, emitirá la orden de desalojo. En ella ordenará al inquilino que, dentro de los 15 días siguientes a la notificación de la orden, desaloje la vivienda y pague las costas del procedimiento, o que, en el mismo plazo, presente oposición. La orden de desalojo debe notificarse en propia mano al demandado. Queda excluida en este caso la notificación por ficción. Si no se logra notificar la orden, el tribunal la revocará mediante resolución y convocará vista.

Presentación de oposición por parte del inquilino

La presentación de oposición es el único medio de defensa del inquilino en esta fase. La oposición no necesita estar motivada, basta con la mera manifestación de disconformidad, pero debe presentarse a tiempo, dentro de los 15 días.

Si el inquilino presenta oposición, la orden de desalojo queda anulada en su totalidad y el tribunal convoca vista oral. Por tanto, la orden de desalojo resulta rentable en los casos en que se prevé pasividad del inquilino o cuando su defensa es manifiestamente inviable.

Desalojo tras la emisión de la orden

Si el inquilino no presenta oposición, la orden adquiere firmeza y se convierte en título ejecutivo. Ahora dispone de dos posibilidades básicas de actuación.

Desalojo voluntario

Con el título ejecutivo en la mano, puede requerir al inquilino por última vez que abandone voluntariamente la vivienda. Adviértale de que, de lo contrario, intervendrá un agente de ejecución («exekutor»), lo que le supondrá costes adicionales considerables.

Ejecución mediante desalojo

Si el inquilino no reacciona, presentará una solicitud de ejecución ante el agente de ejecución judicial («soudní exekutor»). El agente de ejecución requerirá al obligado el cumplimiento de la obligación y, en caso de no obedecer, llevará a cabo el desalojo personalmente.

Durante el desalojo se levanta acta de los bienes que se retiran de la vivienda. La retribución del agente de ejecución por el desalojo del inmueble se fija conforme al Arancel de los Agentes de Ejecución y consiste, por lo general, en una cantidad fija más el reembolso de gastos efectivos.

Comparación de la orden de desalojo con la demanda ordinaria

Principales riesgos y errores

Descuidar la notificación de la resolución

Un error frecuente es que el arrendador no dispone de prueba de la notificación de la resolución. Si la resolución no fue notificada o no llegó a la esfera de disposición del inquilino, el arrendamiento sigue vigente.

Desalojo por propia mano

Advertimos contra el cambio de cerraduras, el corte de suministros o la retirada de los bienes del inquilino sin título ejecutivo. Actúe siempre exclusivamente por vía legal.

Procedimiento en curso sobre la nulidad de la resolución

Si el inquilino ha presentado una demanda de revisión de la legalidad de la resolución, presentar la solicitud de desalojo suele ser prematuro. El tribunal, por lo general, suspende el procedimiento de desalojo hasta que se resuelva sobre la validez de la resolución.

Conclusión

La orden de desalojo es una herramienta procesal eficaz para agilizar la resolución de situaciones con inquilinos morosos en 2026. Sin embargo, solo funciona si se dispone de documentación perfectamente preparada y el inquilino no obstruye activamente presentando oposición.

Los abogados de ARROWS advokátní kancelář le ayudarán a valorar si en su caso es más conveniente presentar una solicitud de orden de desalojo o elegir otra estrategia. Para minimizar riesgos y errores, contáctenos en consultas@arws.cz.