Servicios jurídicos para inversores inmobiliarios de ARROWS

Por qué los inversores necesitan servicios jurídicos especializados

Con mayor frecuencia nos encontramos con situaciones en las que el inversor entró en una operación sin la preparación jurídica suficiente, firmó documentos sin revisión de un abogado y más tarde descubrió que el inmueble tenía vicios ocultos. También ocurre a menudo que el inquilino no paga y el inversor se encuentra, desde el punto de vista jurídico, en una posición de la que es difícil desvincularse. Todo ello podría haberse evitado con un asesoramiento jurídico adecuado.

Aspectos fiscales de la inversión inmobiliaria

La optimización fiscal es uno de los componentes más importantes de una estrategia de inversión exitosa y también un ámbito en el que el inversor puede ahorrar, o por el contrario perder innecesariamente, grandes sumas. La elección entre persona física y sociedad de responsabilidad limitada (s.r.o., forma societaria checa equivalente a una sociedad limitada), la correcta aplicación de las amortizaciones y la correcta declaración de ingresos y gastos tienen un impacto fundamental en su beneficio y en su carga fiscal.

Estructura de la compra: persona física frente a s.r.o.

Esta decisión tiene consecuencias financieras a largo plazo. Las personas físicas pueden aprovechar el llamado test temporal para la exención del impuesto sobre la renta: si poseen el inmueble (que no forma parte del patrimonio empresarial) durante al menos 10 años, la venta posterior está totalmente exenta de impuestos conforme a la Ley del Impuesto sobre la Renta checa (Ley n.º 586/1992 Sb., en adelante «LIR»). Las sociedades de responsabilidad limitada no disfrutan de esta exención y siempre tributan por el beneficio de la venta.

También es importante saber cómo funcionan las amortizaciones. Una persona física puede aplicar amortizaciones si no deduce los gastos a tanto alzado, sino que lleva registros fiscales o contabilidad. Sin embargo, si elige una estructura a través de una s.r.o., la contabilidad es obligatoria y las amortizaciones son un instrumento estándar para reducir la base imponible. Por ejemplo, en una s.r.o. con ingresos por alquiler de 120 000 CZK (aprox. 4900 EUR) anuales y amortizaciones de 100 000 CZK (aprox. 4100 EUR), la base imponible se reduciría a 20 000 CZK (aprox. 820 EUR).

Las amortizaciones y su deducibilidad fiscal

Tanto si posee el inmueble a través de una s.r.o. como persona física que aplica gastos reales, tiene la posibilidad de aplicar la llamada amortización lineal o acelerada. La amortización consiste en deducir cada año una determinada parte del precio de adquisición de la base imponible, hasta que el inmueble quede totalmente amortizado. Esto le permite reducir la carga fiscal en cada periodo impositivo.

No obstante, la legislación fiscal conlleva numerosos detalles y excepciones. Por ejemplo, la LIR contiene normas detalladas sobre qué bienes inmuebles pueden amortizarse, cómo se determina el precio de adquisición y cuándo puede interrumpirse la amortización. Los abogados del despacho ARROWS, en colaboración con asesores fiscales, se ocupan habitualmente de este tipo de estructuración para sus clientes y saben cómo optimizar el régimen fiscal para que se ajuste a su situación concreta. Escríbanos a consultas@arws.cz.

Intereses hipotecarios: diferencia entre vivienda propia e inversión

Aquí los inversores se equivocan con frecuencia. Si es usted persona física y tiene una hipoteca para cubrir su propia necesidad de vivienda, puede deducir los intereses de la base imponible. Sin embargo, en el caso de un inmueble de inversión (alquiler), esta deducción conforme al § 15 de la LIR no puede aplicarse.

En cambio, en un inmueble de inversión los intereses hipotecarios constituyen un gasto fiscalmente deducible conforme al § 9, si aplica gastos reales. En tal caso, puede reducir los ingresos por alquiler en el importe íntegro de los intereses pagados. El despacho de abogados ARROWS se asegurará de que aplique estos gastos correctamente.

Riesgos jurídicos ocultos en los inmuebles

Cuando decide comprar un inmueble de inversión, es muy fácil centrarse principalmente en el precio, el importe del alquiler potencial y la ubicación. Sin embargo, la realidad es más compleja. Los planos catastrales, las hojas de propiedad, la documentación de obra, los vicios jurídicos y las limitaciones del derecho de propiedad esconden a menudo riesgos que pueden aumentar enormemente durante la titularidad. Los abogados del despacho ARROWS resuelven a diario precisamente este tipo de casos y saben a qué detalles prestar atención. Escríbanos a consultas@arws.cz.

Auditoría jurídica del inmueble

La auditoría jurídica (la llamada «due diligence») es una revisión jurídica sistemática del inmueble cuyo objetivo es descubrir riesgos ocultos, vicios jurídicos y posibles litigios futuros. No se trata solo de consultar el Catastro inmobiliario. La auditoría incluye la verificación de los títulos de adquisición, el control del historial de transmisiones, la detección de hipotecas y embargos, el análisis de los documentos de planeamiento urbanístico y la revisión de todos los contratos pertinentes.

El Catastro inmobiliario le dirá quién es el propietario inscrito, pero no le protegerá de que el camino de acceso pertenezca a otra persona. En la práctica también nos encontramos a menudo con «construcciones ilegales»: balcones, garajes o pérgolas añadidos sin permiso. La legalización de tales construcciones según la nueva Ley de Construcción checa (Ley n.º 283/2021 Sb., en adelante «Ley de Construcción») puede ser compleja y costosa y, en casos extremos, puede incluso ordenarse la demolición de la construcción.

Servidumbres y derechos de acceso

La servidumbre (služebnost) limita al propietario del inmueble en beneficio de otra persona. Por ejemplo, el derecho del vecino a pasar por su terreno o el derecho a instalar redes de suministro. Si la servidumbre no está correctamente inscrita en el catastro, pero existe (por ejemplo, por usucapión o por ministerio de la ley), puede enfrentarse más adelante a complicaciones inesperadas.

Al comprar un inmueble es fundamental verificar:

• Si el acceso al inmueble está jurídicamente garantizado.
• Si sobre el inmueble no pesan derechos de terceros (p. ej., usufructo vitalicio).
• Si no existen sobre el inmueble relaciones de arrendamiento que se transmitan al nuevo propietario.

Los abogados del despacho ARROWS le ayudarán a preparar una auditoría jurídica detallada y a configurar el contrato de compraventa de modo que le proteja. Escríbanos a consultas@arws.cz.

Documentación de obra y uso de la construcción

Una construcción solo puede utilizarse para el fin definido en la decisión de aprobación de uso (kolaudační rozhodnutí) o en el consentimiento correspondiente. Si compra un inmueble que ha sido modificado sin permiso o que se utiliza en contradicción con la aprobación de uso (p. ej., vivienda en un local no residencial), se expone al riesgo de una multa de la oficina de urbanismo y a la prohibición de uso.

También nos encontramos con inmuebles que contradicen el plan urbanístico. El plan urbanístico determina qué se permite construir en un terreno determinado. Si compra un terreno con la intención de construir, pero el plan urbanístico no lo permite o prevé la construcción de una autopista en las inmediaciones, la inversión puede depreciarse. En la práctica, estos problemas suelen aparecer solo cuando el inversor quiere reformar o vender el inmueble.

Financiación inmobiliaria y aspectos jurídicos de la hipoteca

La hipoteca no es solo un producto financiero, sino una relación jurídica vinculante que limita sus derechos de propiedad. El contrato de garantía hipotecaria otorga al banco amplias facultades, incluida la posibilidad de vender su inmueble si deja de pagar.

Condiciones de la financiación hipotecaria para inversores

Las normas de concesión de hipotecas las regula el Banco Nacional Checo (ČNB) mediante indicadores como el LTV (importe del préstamo respecto al valor del inmueble) y el DTI (importe de la deuda respecto a los ingresos anuales). En los inmuebles de inversión, los bancos suelen aplicar normas más estrictas que en la vivienda propia. Normalmente se exige una mayor proporción de fondos propios y el banco evalúa si el alquiler futuro cubrirá la cuota del préstamo.

Si el alquiler no cubre la cuota y usted tiene que financiar el préstamo con otros ingresos, el banco lo tendrá en cuenta en su solvencia. La documentación jurídica de un préstamo para un inmueble de inversión puede incluir también covenants (condiciones) específicos, por ejemplo la obligación de mantener un determinado nivel de ocupación o la prohibición de contraer más deudas.

Marco jurídico de la hipoteca y derecho de prenda

Para garantizar el préstamo, el banco constituye sobre el inmueble un derecho de garantía que se inscribe en el catastro. Esto significa que el inmueble no puede venderse (transmitirse a otra persona) ni gravarse de nuevo sin el consentimiento del banco. A menudo se constituye también una prohibición de enajenar y gravar como derecho real.

Si incurre en mora en el pago, el banco puede, tras declarar el vencimiento anticipado del préstamo, promover la venta del inmueble (en subasta o mediante venta directa). En caso de ejecución, el banco, como acreedor garantizado, tiene derecho preferente a satisfacerse con el producto de la venta.

El seguro del inmueble como parte de la hipoteca

Los bancos exigen la pignoración de la indemnización del seguro a su favor. Esto significa que, en caso de siniestro (incendio, inundación), la aseguradora paga el dinero en primer lugar al banco para saldar la deuda, y no a usted.

Un riesgo fundamental es el infraseguro. Si el inmueble está asegurado por 2 millones de CZK (aprox. 82 300 EUR), p. ej., el importe de la hipoteca, pero su valor de reconstrucción es de 4 millones de CZK (aprox. 164 600 EUR), en caso de siniestro total la aseguradora puede reducir la indemnización en proporción al infraseguro. Los contratos deberían incluir la indexación de la suma asegurada para reflejar el aumento de los precios de la construcción y los materiales.

Gestión de inmuebles y relaciones de arrendamiento

Garantizar un rendimiento estable exige contratos de arrendamiento impecables. Los abogados de ARROWS resuelven a diario litigios que podrían haberse evitado con una documentación de calidad.

El contrato de arrendamiento: el documento jurídico fundamental

Un buen contrato de arrendamiento debe contener no solo los elementos básicos (quién, qué y por cuánto), sino también la solución de situaciones de crisis. Debe definir claramente:

• El importe de la fianza.
• El reparto de los gastos de servicios y la forma de su liquidación.
• Las obligaciones de mantenimiento: qué paga el arrendatario (pequeñas reparaciones) y qué el arrendador.

Muchos modelos de contrato descargados están desactualizados o son nulos. Por ejemplo, no puede pactarse válidamente una penalización contractual desproporcionada ni prohibir al arrendatario tener un animal (si no causa molestias desproporcionadas).

Protección del arrendador y gestión de morosos

El impago del alquiler es la pesadilla del inversor. Según el CC, puede resolverse el arrendamiento por incumplimiento grave de las obligaciones. Si el arrendatario no paga durante 3 meses, puede resolverse sin plazo de preaviso. Aun así, debe requerir previamente al arrendatario para que subsane el incumplimiento.

Si el arrendatario no abandona la vivienda voluntariamente, no puede desalojarlo por la fuerza ni cambiar las cerraduras (se expone a un proceso penal por allanamiento de morada). Debe presentar una demanda de desahucio ante el tribunal. Este proceso puede durar meses o incluso años, por lo que la prevención y la verificación del arrendatario son clave.

Reclamación de defectos

El arrendatario tiene derecho a una reducción del alquiler si los defectos del inmueble impiden su uso normal (p. ej., calefacción averiada en invierno, ruido de una reforma en el edificio). El arrendador debe subsanar los defectos sin demora injustificada. Los litigios se previenen con un acta de entrega con reportaje fotográfico al inicio del arrendamiento, que recoja el estado de la vivienda.

Seguros de inmuebles

El seguro protege no solo el valor del activo, sino también a usted frente a la responsabilidad por daños.

Tipos de seguro

• Seguro del inmueble: cubre la construcción (muros, tejado) frente a catástrofes naturales.
• Seguro de hogar: cubre el equipamiento (muebles, electrodomésticos). En una vivienda alquilada, lo ideal es que lo contrate el arrendatario para sus propios bienes.
• Seguro de responsabilidad civil derivada de la titularidad del inmueble: fundamental para el inversor.

Riesgo de infraseguro

Como se ha mencionado, el infraseguro es una trampa jurídica y financiera. Si el valor del inmueble ha aumentado (inflación, reforma), pero la póliza sigue siendo la antigua, la aseguradora reducirá la indemnización. Recomendamos contratos con indexación automática o una revisión periódica de los contratos (al menos una vez cada 2 años).

Gestión de la cartera inmobiliaria

A medida que crece la cartera, crecen también las exigencias administrativas y jurídicas.

Gestión y verificación de arrendatarios

La elección del arrendatario es muy importante. En el marco del RGPD, tiene un interés legítimo en solicitar la información necesaria para celebrar el contrato.

• Registro de Insolvencias (insolvenční rejstřík) y Registro Central de Ejecuciones (Centrální evidence exekucí): registros de acceso público.
• Certificado de ingresos: puede exigirlo.
• Referencias: llamar a los arrendadores anteriores es una práctica habitual.

El despacho de abogados ARROWS puede ayudarle a establecer un proceso de due diligence (verificación) de arrendatarios conforme a la normativa de protección de datos personales.

Gestión entre inversores: creación de una red

El despacho de abogados ARROWS colabora desde hace años con inversores y administradores de inmuebles. Prestamos un servicio jurídico integral a family offices, fondos inmobiliarios e inversores individuales. Nos ocupamos de adquisiciones de carteras completas, transmisiones de participaciones en SPV inmobiliarias (s.r.o.) y proyectos de promoción inmobiliaria.

Conclusión

La inversión inmobiliaria es una maratón, no un esprint. Los inversores de éxito son aquellos que tienen los riesgos cubiertos, los impuestos bien configurados y contratos a prueba de fallos. Los abogados del despacho ARROWS abordan esta materia a diario y saben cómo ayudarle a optimizar su estrategia de inversión y a proteger su patrimonio.

Sin un asesoramiento jurídico de calidad, se expone al riesgo de liquidaciones fiscales complementarias, largos litigios con morosos o la compra de un inmueble con un vicio jurídico. El despacho de abogados ARROWS, asegurado frente a la responsabilidad profesional por cientos de millones de coronas checas, le ofrece la seguridad que necesita para sus inversiones.

Póngase en contacto con el despacho de abogados ARROWS en consultas@arws.cz y concierte una consulta. Describa brevemente su situación y le responderemos con una propuesta de solución.