Share deals transfronterizos

Por qué un share deal transfronterizo resulta atractivo y, a la vez, arriesgado

Sin embargo, los inversores suelen sorprenderse por la complejidad de las consecuencias económicas y jurídicas, mucho mayores que en una compra directa. Esto es especialmente cierto en las llamadas «real estate rich companies», cuyo valor deriva de un inmueble checo, o en sociedades con una larga historia.

Los especialistas de ARROWS Law Firm cuentan con una larga experiencia en la estructuración de estas operaciones para clientes extranjeros. En el marco de estos procesos, ARROWS ofrece un servicio integral de venta de empresas y asesoramiento transaccional. Una configuración correcta exige un profundo conocimiento del Derecho checo, de los convenios internacionales para evitar la doble imposición y de la normativa de la UE.

Particularidades de la tributación checa de las sociedades extranjeras

En primer lugar, conviene desmentir una suposición frecuente de los inversores extranjeros: que la compra de acciones es automáticamente neutral desde el punto de vista fiscal o menos gravosa que otras formas de transmisión.

En la República Checa, las rentas derivadas de la venta de participaciones o acciones pueden estar sujetas a tributación en función del tipo de sujeto y del texto del convenio internacional aplicable. Si el vendedor es una persona extranjera, estas rentas se consideran, en el caso de sociedades titulares de inmuebles, rentas de fuente checa.

Si la sociedad objetivo es checa, la transmisión de su participación se rige por el Derecho checo, con independencia de la procedencia del comprador. Las reglas básicas —forma del contrato, consentimiento de la junta general, inscripción en el registro— se describen en el artículo sobre cómo funciona la transmisión de participaciones según el Derecho checo.

Que efectivamente tributen en la República Checa depende de la existencia de la llamada «cláusula inmobiliaria» (real estate clause) en el convenio para evitar la doble imposición. Si más del 50 % del valor de la sociedad procede de inmuebles situados en la República Checa, esta tiene derecho a gravar dicha renta.

Esto significa que un inversor extranjero que vende acciones puede tributar en la República Checa aunque tenga su residencia fiscal en otro país. El tipo del impuesto sobre la renta de las personas jurídicas es del 21 % y, en el caso de las personas físicas, oscila entre el 15 y el 23 % en función de la base imponible.

Existen excepciones y exenciones, por ejemplo, el test temporal para personas físicas o la directiva de la UE sobre sociedades matrices y filiales. No obstante, estas excepciones exigen el cumplimiento de requisitos estrictos que el inversor, sin ayuda profesional, a menudo no logra documentar correctamente.

No debería intentar resolver este problema por su cuenta: los especialistas de ARROWS Law Firm abordan estas situaciones a nivel profesional, aprovechando su conocimiento de los convenios internacionales. Contáctenos en consultas@arws.cz si está preparando un share deal transfronterizo.

Garantía del impuesto y convenios internacionales

Un aspecto clave es la figura de la garantía del impuesto (tax security), que a menudo se confunde con la retención en la fuente. Si el vendedor no es residente fiscal en la República Checa ni en la UE, el comprador está obligado a retener e ingresar en la Administración tributaria (finanční úřad) un importe en concepto de garantía del impuesto.

El tipo de la garantía es, por regla general, del 1 % del precio de compra, pero en casos específicos de jurisdicciones no cooperativas puede alcanzar el 10 %. Los convenios internacionales pueden eliminar la obligación tributaria, pero el comprador debe tener la certeza de que se cumplen sus requisitos.

El incumplimiento de la obligación de garantizar el impuesto convierte al comprador en responsable del impuesto impagado del vendedor, lo que supone un riesgo financiero considerable. En este ámbito, ARROWS presta un asesoramiento fiscal especializado orientado a eliminar estos riesgos.

Los especialistas en asesoramiento fiscal de ARROWS Law Firm tienen una larga experiencia en la aplicación de convenios internacionales y en la comunicación con las autoridades. Escríbanos a consultas@arws.cz y le proporcionaremos una evaluación fiscal.

Riesgos fiscales ocultos en la sociedad

Cuando un inversor extranjero compra una participación en una sociedad checa titular de un inmueble, no adquiere solo un activo, sino toda su historia fiscal. La sociedad puede tener impuestos pendientes, errores en las amortizaciones u obligaciones latentes que recaen sobre el nuevo propietario. Quizá le interese saber cuáles son las alternativas a la liquidación: venta, fusión o transmisión de la empresa en el caso de sociedades problemáticas.

Los riesgos fiscales no siempre se aprecian en los estados financieros ordinarios, y los registros públicos no contienen información sobre inspecciones fiscales en curso. El riesgo de una liquidación complementaria del impuesto dentro de los plazos de caducidad es muy real. Encontrará más información sobre los plazos en el artículo devolución de subvenciones y plazo de prescripción.

Los especialistas de ARROWS Law Firm son capaces de identificar los riesgos fiscales ocultos mucho antes del cierre de la operación. Contáctenos en consultas@arws.cz para una revisión integral de la sociedad objetivo.

En las operaciones transfronterizas, lo más habitual es que se trate de activos inmobiliarios. La base nacional de la que partimos se analiza en el texto sobre cómo funciona un share deal en complejos industriales.

Pillar Two y el impuesto mínimo global

La implementación de las reglas de Pillar Two, es decir, del marco global para un impuesto mínimo del 15 %, ha añadido un nuevo elemento de complejidad. Se aplica a los grupos internacionales con ingresos consolidados superiores a 750 millones de EUR.

Para los inversores extranjeros de grandes grupos, esto significa que la compra de un inmueble checo formará parte de un complejo reporting a efectos del impuesto complementario. Debe garantizarse que la tributación efectiva en la República Checa no descienda por debajo del nivel establecido.

ARROWS Law Firm trabaja habitualmente con grupos internacionales y sabe cómo gestionar las obligaciones fiscales globales. Si Pillar Two afecta a su grupo, póngase en contacto con nuestros especialistas en consultas@arws.cz.

Consejos fiscales para share deals transfronterizos

1. ¿Cuál es el tipo del impuesto sobre la renta derivada de la venta de una participación?
Para las personas jurídicas el tipo es del 21 %; para las personas físicas, del 15 % o del 23 % según el importe de la base imponible. Es fundamental verificar si la República Checa tiene derecho a gravar la renta conforme al convenio internacional.

2. ¿Existe una exención del impuesto en la venta?
Sí, para los residentes fiscales checos se aplica un test temporal de 3 años para las acciones o de 5 años para las participaciones. Para las personas jurídicas existe una exención en el caso de filiales, siempre que se cumplan los requisitos de participación mínima y período de tenencia.

3. ¿Tengo que pagar la garantía del impuesto?
Si el vendedor es un no residente fiscal fuera de la UE/EEE, el comprador debe, por regla general, retener el 1 % del precio de compra. Este importe se ingresa en la Administración tributaria como garantía, salvo que se demuestre lo contrario.

Si tiene más preguntas sobre los aspectos fiscales de su operación concreta, escríbanos a consultas@arws.cz.

Riesgos jurídicos en la compra de una sociedad

Un share deal no es solo una cuestión fiscal, sino la compra de una entidad jurídica con todos sus derechos y obligaciones. En ello reside una de las mayores trampas de toda la operación.

Al comprar una participación en una sociedad checa, asume indirectamente todos los contratos históricos, las obligaciones y la responsabilidad por infracciones administrativas. El riesgo abarca también las relaciones laborales de los empleados, los defectos del inmueble y las cargas medioambientales.

A diferencia de un asset deal, en el que compra un inmueble concreto sin historia, en un share deal pasa a ocupar la posición de socio de la empresa. Esta arrastra todo su pasado, incluido el problemático.

Por ello, el Share Purchase Agreement (SPA) debe ser considerablemente más complejo y contener declaraciones y garantías detalladas. El contrato debe incluir también mecanismos de indemnización eficaces.

Cargas medioambientales ocultas

Uno de los riesgos es la carga medioambiental, cuya responsabilidad suele recaer en el causante de la contaminación. Sin embargo, si compra una sociedad que es propietaria del terreno y que históricamente causó la contaminación, la obligación de saneamiento recae sobre ella.

Los costes de saneamiento pueden ascender a millones y estas obligaciones a menudo no figuran en la contabilidad. El problema suele manifestarse solo cuando llega la resolución de la autoridad competente.

Los especialistas de ARROWS Law Firm saben redactar cláusulas que le protejan en el marco del SPA. Escríbanos a consultas@arws.cz si va a comprar una sociedad con historia industrial.

Obligaciones laborales y su impacto en el inversor

En un share deal, el empleador sigue siendo el mismo: la sociedad objetivo. Para el inversor, esto significa que los contratos de trabajo no cambian, pero asume posibles deudas ocultas por horas extraordinarias o vacaciones no disfrutadas.

El Derecho laboral checo es marcadamente protector y el cambio de propietario de la sociedad no constituye una causa legal de despido de los empleados.

ARROWS Law Firm cuenta con un equipo de especialistas en Derecho laboral que le ayudará a identificar estos riesgos. Si tiene previsto comprar una sociedad con empleados, contáctenos en consultas@arws.cz.

Declaraciones y garantías en el contrato de compraventa

El mecanismo clave de protección del comprador son las declaraciones y garantías (Representations & Warranties), mediante las cuales el vendedor garantiza el estado de la sociedad. Normalmente confirma que la sociedad no tiene deudas tributarias o que no existen litigios contra ella.

Si una declaración resulta falsa, nace el derecho a una reducción del precio o a una indemnización. No obstante, este derecho suele estar limitado en el contrato en tiempo y cuantía.

ARROWS Law Firm tiene experiencia en la negociación de SPA que protejan realmente su inversión. Puede consultarnos en consultas@arws.cz.

Consejos jurídicos para la documentación contractual

1. ¿Cuáles son las garantías más importantes del SPA?
Se trata de las llamadas garantías de titularidad relativas a la propiedad de las acciones y de las garantías sobre la propiedad del inmueble. Deberían estar cubiertas por los límites de responsabilidad más altos, a menudo hasta el 100 % del precio de compra.

2. ¿De cuánto tiempo dispongo para notificar un defecto?
Habitualmente se pacta un plazo de 12 a 24 meses para las garantías comerciales. En las garantías fiscales, el plazo suele coincidir con el plazo de caducidad para la liquidación complementaria del impuesto, que es de 3 años con posible prórroga.

3. ¿Qué significan los términos de minimis y basket?
Son umbrales contractuales por debajo de los cuales el vendedor no responde de reclamaciones menores. La responsabilidad global solo se activa una vez superado un determinado importe agregado de daños.

¿Tiene una pregunta concreta sobre su contrato de compraventa? Contáctenos en consultas@arws.cz.

Inscripción y transmisión de la propiedad

La firma del contrato de compraventa no significa automáticamente que sea propietario de pleno derecho en todos los aspectos. El proceso varía según la forma jurídica de la sociedad.

En una společnost s ručením omezeným (s.r.o., sociedad de responsabilidad limitada checa), la transmisión de la participación surte efecto frente a la sociedad con la entrega del contrato de transmisión eficaz. Sin embargo, frente a terceros, la eficacia suele estar vinculada a la inscripción en el Registro Mercantil (obchodní rejstřík).

En una akciová společnost (a.s., sociedad anónima checa), depende de la forma de las acciones: las acciones en papel se transmiten mediante endoso y entrega. En el caso de las acciones anotadas en cuenta, es necesario registrar la transmisión en la cuenta del Depositario Central de Valores (Centrální depozitář cenných papírů).

A continuación, deben realizarse los cambios en el Registro Mercantil y en el registro de titulares reales (evidence skutečných majitelů). Si el comprador extranjero no dispone en la República Checa de una dirección para notificaciones ni de un buzón de datos, el proceso puede complicarse.

Los abogados de ARROWS Law Firm garantizarán un desarrollo fluido de los cambios societarios, incluida la respuesta a eventuales requerimientos del tribunal registral. Contáctenos en consultas@arws.cz.

Verificación en el Catastro inmobiliario (katastr nemovitostí)

En un share deal no cambia el propietario del inmueble, por lo que en el Catastro inmobiliario no se inscribe ninguna transmisión del derecho de propiedad. Este procedimiento ahorra tiempo y tasas administrativas.

Sin embargo, es de vital importancia verificar la situación jurídica del inmueble antes de comprar la participación. Debe comprobar si sobre el inmueble pesan hipotecas, servidumbres o anotaciones de litigiosidad de la inscripción.

La due diligence jurídica del inmueble es imprescindible, ya que tras la operación no es posible alegar desconocimiento de los defectos inscritos. Escríbanos a consultas@arws.cz.

Residencia y estructura fiscal

La elección entre comprar la participación como persona física o a través de una sociedad holding extranjera tiene un impacto fundamental en la tributación. Afectará tanto a los futuros dividendos como a la ganancia de una eventual venta.

La República Checa aplica una retención en la fuente sobre los dividendos, aunque en la UE rige una directiva que permite su pago sin retención. Ello exige cumplir requisitos relativos al porcentaje de participación y al período de tenencia.

Los especialistas de ARROWS Law Firm pueden asesorarle sobre cómo estructurar la adquisición de forma fiscalmente eficiente y conforme a la normativa. Contáctenos en consultas@arws.cz.

Pactos de no competencia y contratos de directivos

El cambio de socio no afecta a la validez de los pactos de no competencia con directivos clave. Si la sociedad los pactó en el pasado y no renuncia a ellos, puede verse obligada a pagar una compensación económica a antiguos empleados.

ARROWS Law Firm tiene experiencia en el análisis de riesgos laborales y en la revisión de contratos de directivos en el marco de la due diligence. Contáctenos en consultas@arws.cz.

Principales riesgos jurídicos y fiscales de un share deal transfronterizo

Obligaciones en materia de AML y compliance

La atención se centra en las normas contra el blanqueo de capitales (AML), y las sociedades inmobiliarias a menudo figuran entre los sujetos obligados. Si compra una empresa de este tipo, debe garantizar el cumplimiento de las obligaciones de identificación y control de clientes.

Las multas por infringir la ley pueden ascender a millones, por lo que el inversor asume también la necesidad de establecer normas internas.

ARROWS Law Firm cuenta con un equipo de especialistas que realizarán una auditoría y configurarán los procesos para que cumplan los requisitos legales. Contáctenos en consultas@arws.cz.

Preparación de la due diligence

Una revisión de calidad suele dividirse en una parte jurídica, una fiscal y una técnica. Incluye la revisión de contratos, contabilidad, litigios y el estado físico del inmueble.

Los inversores que subestiman este proceso y confían solo en las afirmaciones del vendedor asumen un riesgo enorme. Los costes de la revisión son una fracción de lo que puede costar la compra de una sociedad problemática.

ARROWS Law Firm realiza una due diligence jurídica integral en forma de informe de riesgos esenciales. Escríbanos a consultas@arws.cz.

Precios de transferencia y personas vinculadas

Si la operación se realiza entre personas vinculadas, la administración tributaria comprueba que los precios se fijen a valor de mercado (arm's length principle). Ante una desviación injustificada, la administración puede liquidar el impuesto sobre la diferencia, incluidos los recargos.

Es imprescindible disponer de documentación sobre precios de transferencia que justifique el precio fijado. Contacte con nuestros especialistas en consultas@arws.cz.

Resumen ejecutivo

• La venta de una participación en una sociedad inmobiliaria checa puede tributar en la República Checa.

• El share deal es más rápido, pero conlleva riesgos de obligaciones históricas ocultas.

• El comprador a menudo debe retener la garantía del impuesto; de lo contrario, responde de él.

• El nuevo propietario asume las cargas medioambientales y laborales.

• Sin un asesor local, el riesgo de error es alto; por ello, ARROWS Law Firm ofrece un servicio integral.

Conclusión

Un share deal transfronterizo en el sector inmobiliario es una operación sofisticada y abordarla sin asesoramiento especializado entraña riesgos. Ámbitos problemáticos como la tributación y las obligaciones ocultas requieren conocimientos expertos.

Los abogados de ARROWS Law Firm están preparados para guiarle con seguridad durante todo el proceso. Contáctenos en consultas@arws.cz y nos aseguraremos de que su inversión tenga éxito.

Preguntas frecuentes

1. ¿Tendré que pagar impuestos en la República Checa si vendo acciones siendo extranjero?
Depende del convenio para evitar la doble imposición. Muchos convenios contienen una cláusula inmobiliaria que otorga a la República Checa el derecho a gravar la ganancia si el valor de la sociedad procede principalmente de inmuebles.

2. ¿Qué es la garantía del impuesto y cuándo se paga?
Es la obligación del comprador de retener un importe, normalmente el 1 %, al pagar a un vendedor de fuera de la UE/EEE. Sirve para garantizar que el vendedor presente la declaración tributaria.

3. ¿Qué riesgos asumo al comprar una participación?
Asume toda la historia de la sociedad. Esto incluye deudas, obligaciones contractuales, deudas tributarias, relaciones laborales y responsabilidad medioambiental.

4. ¿Cuánto tarda la inscripción del cambio de socio?
El plazo legal para el tribunal es de 5 días hábiles desde la presentación de una solicitud sin defectos. Con escritura notarial, la inscripción directa puede realizarse casi de inmediato.

5. ¿Es necesaria la due diligence?
Jurídicamente no es obligatoria, pero comercialmente es imprescindible. Sin ella no sabe qué está comprando y no puede configurar correctamente los mecanismos de protección en el contrato de compraventa.