Cómo vender un complejo industrial

Asset deal vs. Share deal: ¿Cuál es la diferencia?

El share deal, por el contrario, se refiere a la venta de una sociedad (o de una participación en ella) que es propietaria del parque industrial en cuestión. El vendedor no transmite directamente el inmueble, sino sus participaciones o acciones de la empresa que posee el inmueble. Por lo tanto, tras la transacción, la sociedad original sigue siendo la propietaria legal del inmueble, pero su estructura de propiedad cambia: el comprador obtiene el control de la empresa (normalmente una participación del 100%) y, con ello, de forma indirecta, también del parque. Desde el punto de vista económico, el nuevo «propietario» del parque es el comprador, ya que dispone de sus activos a través del control de la sociedad.

Si el inmueble se vende como parte de toda la empresa y no de forma independiente, describimos las especificidades de dicha transacción en el artículo venta de una empresa con patrimonio inmobiliario.

Ejemplo – diferencia en la práctica: Imagine que el señor Novák es propietario de la empresa Novák s.r.o., cuyo único activo es un parque de producción. Un asset deal se produce si Novák s.r.o. vende dicho parque directamente al comprador (por ejemplo, a la sociedad Investor a.s.): Novák s.r.o. recibe el pago y el parque cambia de propietario en el registro de la propiedad. Un share deal sería si, en su lugar, el señor Novák vendiera el 100% de las participaciones sociales de la empresa Novák s.r.o. a la sociedad Investor a.s.: la empresa Novák s.r.o. sigue siendo la propietaria del parque, pero el nuevo propietario de la empresa (y, por tanto, indirectamente del parque) es Investor a.s.

Si elige un share deal, es decir, la venta de una participación en la sociedad en lugar de la venta del propio parque, la transacción se rige por las normas de transmisión de participaciones en una s.r.o. Estas las describimos, incluidos los plazos y las tasas, en el artículo sobre cómo realizar la transmisión de participaciones sociales paso a paso.

Principales ventajas y desventajas del asset deal

Al vender mediante un asset deal, se produce la transmisión del propio inmueble del vendedor al comprador. Esto conlleva varias ventajas y desventajas significativas desde el punto de vista legal y comercial:

Objeto de compra más sencillo

El objeto de la transacción es únicamente el inmueble. El comprador no asume ninguna otra obligación del vendedor, excepto aquellas directamente relacionadas con el parque (por ejemplo, las obligaciones del arrendador derivadas de los contratos de arrendamiento existentes, servidumbres, etc.). Esto le da al comprador la seguridad de que no está comprando «gato por liebre», evitando deudas ocultas o problemas de la sociedad vendedora. En la práctica: Si la empresa vendedora tenía otras actividades o deudas, estas permanecerán en ella y el comprador solo se ocupará de la compra del parque.

Propiedad directa y control

El comprador se convierte en el propietario directo del inmueble inscrito en el registro de la propiedad. No tiene que preocuparse por la estructura de la sociedad del vendedor ni por su gestión. Tras la transmisión, tiene el control total sobre el parque y puede disponer de él según sus necesidades (operar la producción en él, arrendarlo, revenderlo, etc.) sin vinculación con la empresa original.

Administración y contratos

En transacciones sencillas, la documentación puede ser menos compleja: basta con un buen contrato de compraventa del inmueble. Por otro lado, si junto con el parque se transmiten también bienes relacionados (por ejemplo, maquinaria, existencias) o relaciones contractuales (por ejemplo, contratos con proveedores, documentación de proyectos), todo ello debe regularse contractualmente. Puede tratarse de varios contratos o de la venta de una parte de la empresa (establecimiento comercial) según el Código Civil. Esto complica todo el proceso y requiere una preparación minuciosa.

Impacto fiscal para el vendedor

Los ingresos derivados de la venta de un inmueble están sujetos a tributación. La empresa vendedora pagará el impuesto sobre la renta por las posibles ganancias (la diferencia entre el precio de venta y el valor contable residual). Una persona física que no sea empresario puede estar exenta del impuesto sobre la renta bajo ciertas condiciones (por ejemplo, si ha sido propietaria del inmueble durante más de 5 años).

DPH: En la venta del parque es necesario determinar correctamente si está sujeta al IVA o si está exenta. Si la venta está exenta de IVA (normalmente en el caso de inmuebles más antiguos tras el transcurso del plazo legal), el vendedor no podrá, en su caso, reclamar la deducción del IVA soportado, lo que puede ser una desventaja.

Tiempo y proceso de transmisión

La propiedad del inmueble no se transmite hasta su inscripción en el registro de la propiedad. Entre la firma del contrato y la inscripción final pueden transcurrir varias semanas o meses (el registro tiene plazos legales). Durante este tiempo, debe regularse contractualmente quién asume los costes de funcionamiento del parque, quién cobra los posibles alquileres, etc. Por lo tanto, el asset deal requiere cierta paciencia y un establecimiento minucioso de las condiciones para el período de transición. Anteriormente, también era una desventaja la tasa del 4% (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) que se pagaba al comprar un inmueble, pero esta fue abolida en 2020.

Liquidez de la sociedad del vendedor

Si la empresa vendedora no tiene más activos que el parque, tras su venta prácticamente solo le quedará efectivo (el precio de compra) y posibles obligaciones menores. La propia empresa ya no tiene actividad comercial ni activos, y los propietarios a menudo deben decidir qué hacer con ella; a veces le espera la liquidación o la venta de la llamada empresa vacía. Esto no es una desventaja directa del asset deal, pero es un aspecto que el vendedor debe resolver (mientras que en el share deal, el vendedor entrega la empresa al comprador con esta solución incluida).

La misma toma de decisiones afecta a cualquier propietario de una empresa cuyo valor sustancial sea un inmueble, no solo un parque industrial. De manera más general, abordamos la transmisión de una empresa propietaria de inmuebles en un texto independiente.

Principales ventajas y desventajas del share deal

Al vender mediante un share deal, se transmite la participación social o las acciones de la sociedad propietaria del inmueble industrial. Este procedimiento se asemeja más a una fusión y adquisición clásica (M&A) y conlleva diferentes ventajas y riesgos:

Complejidad de la transacción

El objeto de la compra no es solo el inmueble, sino toda la sociedad. Con ello, además del parque, el comprador asume todos los demás activos y pasivos de la empresa, incluidos aquellos que no están relacionados con el parque. Esta es una diferencia fundamental: en el precio se puede incluir, por ejemplo, el saldo de las cuentas bancarias, la flota de vehículos o los derechos de cobro y, al mismo tiempo, las deudas, las obligaciones derivadas de contratos comerciales, los empleados, posibles litigios judiciales, etc. Para el comprador, esto representa un riesgo más amplio que debe ser examinado minuciosamente. Por otro lado, adquiere la empresa como un todo funcional.

Mantenimiento de la continuidad

Una ventaja clara del share deal es que la empresa propietaria del inmueble continúa existiendo sin cambios; solo cambia el propietario de las participaciones. Todos los derechos y relaciones contractuales asociados al inmueble permanecen inalterados. Por ejemplo, si en el parque existen contratos de arrendamiento a largo plazo, la arrendadora sigue siendo la misma sociedad, solo que con un nuevo propietario. Lo mismo se aplica a las posibles autorizaciones, licencias o contratos de servicios: no es necesario transmitirlos al nuevo propietario. Así, el comprador obtiene una estructura «lista»: una empresa que cuenta con las autorizaciones necesarias, historial y relaciones, lo que puede facilitar la actividad comercial posterior (normalmente, un promotor adquiere una sociedad que de otro modo tendría que constituir).

Rapidez en la transmisión de la propiedad

El derecho de propiedad sobre la participación en la empresa se transmite habitualmente en el momento en que surte efecto el contrato de transmisión de participaciones/acciones. No es necesario esperar al registro de la propiedad, ya que el inmueble no cambia de propietario, que sigue siendo la sociedad. Esto puede ahorrar tiempo y trámites administrativos relacionados con el registro de la propiedad. No obstante, tenga en cuenta que en la transmisión de participaciones sociales en una s.r.o. es necesaria una decisión formal y la inscripción del cambio de socio en el registro mercantil, lo que requiere una escritura notarial. Aun así, el cambio suele ser más rápido que esperar al registro de la propiedad.

Efectos fiscales y contables

El IVA no se aplica a la transmisión de participaciones (la venta de una participación social o de acciones no es una operación sujeta al IVA). Asimismo, la ventaja anteriormente clave —el no pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales— ya no se aplica tras la abolición de este impuesto a partir de 2020. Desde la perspectiva del impuesto sobre la renta, el share deal puede ser ventajoso para el vendedor si cumple con las condiciones para la exención de los ingresos derivados de la venta de la participación (por ejemplo, si la empresa es propietaria de la filial durante más de 12 meses y tiene una participación superior al 10%, o si una persona física posee la participación durante más de 5 años).

Esto significa que la ganancia derivada de la venta de la empresa puede, bajo ciertas circunstancias, estar exenta de impuestos, lo cual es una ventaja significativa. El comprador, por su parte, puede valorar en el futuro que al comprar la empresa también adquiere su historial contable y puede continuar amortizando el valor del inmueble (no se genera un nuevo precio de adquisición del parque, como ocurriría en un asset deal).

Due diligence más compleja

En un share deal, es imprescindible realizar una auditoría legal, financiera y fiscal detallada (due diligence) de la sociedad adquirida. El comprador debe examinar la contabilidad, los contratos, los empleados, los litigios judiciales, el estado técnico del parque, los pasivos ambientales, etc. Los riesgos ocultos en la empresa pueden regularse contractualmente (por ejemplo, mediante garantías del vendedor, cláusulas penales o ajustes de precio), pero primero es necesario detectarlos. Esto prolonga y encarece el proceso, ya que es necesario contar con la participación de abogados experimentados, auditores y, a menudo, peritos. Sin esto, el comprador podría asumir una sociedad con problemas (por ejemplo, una deuda fiscal o un título de propiedad defectuoso sobre el terreno).

Necesidad de un contrato de calidad

El contrato de transmisión de participaciones (Share Purchase Agreement) suele ser más extenso y complejo que un contrato de compraventa de un inmueble. Debe cubrir una amplia gama de áreas: definir cómo se gestionarán las deudas de la empresa, qué garantías ofrece el vendedor sobre el estado de la sociedad, qué ocurre si aparecen vicios ocultos tras la transmisión (por ejemplo, una liquidación fiscal adicional o un litigio judicial) y cómo se llevará a cabo la entrega de la sociedad (por ejemplo, la entrega de documentación, cambios en los órganos de administración, etc.). Todo esto requiere, una vez más, la participación de abogados especializados en derecho mercantil y transacciones.

Ventajas para el vendedor

Para el propietario de la empresa (el vendedor), el share deal puede resultar atractivo porque vende la empresa «con todo lo que conlleva» y no tiene que preocuparse de nada más. Se deshace no solo del inmueble, sino también de las posibles preocupaciones asociadas a la sociedad. Si dicho parque industrial era el único activo importante de la empresa, el vendedor no tiene que ocuparse de la liquidación de una sociedad vacía, ya que el comprador simplemente se hace cargo de ella.

De este modo, el vendedor cobra el precio de compra de la participación y puede dedicarse a otros proyectos. Por supuesto, debe proporcionar al comprador garantías sobre el estado de la sociedad, pero transcurrido el plazo acordado y si no se produce un incumplimiento de dichas garantías, el vendedor queda liberado de todo el asunto tanto a nivel de capital como de gestión.

La elección entre la venta de una participación y la venta de un establecimiento comercial es una decisión que precede a todo lo demás y tiene consecuencias fiscales y legales. Analizamos de forma independiente la comparación general de ambas opciones, es decir, cuándo elegir un share deal y cuándo un asset deal, centrándose este texto en las especificidades de los parques de producción y almacenamiento.

¿Por qué los agentes inmobiliarios suelen dudar con el share deal?

En la práctica, constatamos que los agentes inmobiliarios suelen ser expertos en la venta de inmuebles, pero la venta de empresas enteras (share deal) queda un tanto fuera de su especialización. Esto puede dar lugar a errores si intentan vender un parque industrial mediante un share deal sin los conocimientos suficientes. ¿Dónde suele estar el problema?

• Preparación incorrecta de la transacción: El agente suele anunciar el inmueble de forma estándar y preparar las condiciones de venta como si se tratara de un asset deal. Sin embargo, en un share deal se debería dejar claro desde el principio que el objeto de la compra es la empresa, no solo el inmueble. A menudo falta un acuerdo preliminar (Letter of Intent) que establezca los parámetros de la transacción, por ejemplo, permitiendo al comprador realizar la due diligence y reservando la exclusividad de las negociaciones. Sin esto, pueden producirse malentendidos: el comprador cree que está adquiriendo el parque, pero luego descubre que debe comprar toda la sociedad, lo que puede considerar un cambio fundamental de la situación.

• Subestimación de la auditoría y la documentación: Lamentablemente, algunos agentes subestiman la auditoría profunda de la empresa. Pueden argumentar: «Al fin y al cabo, la sociedad no hace nada más que poseer el inmueble, no hay nada que resolver». Sin embargo, incluso una s.r.o. inactiva puede tener obligaciones (por ejemplo, préstamos pendientes de pago, contabilidad sin cerrar, contratos no resueltos con proveedores de energía, posibles pasivos ambientales del terreno, etc.). Además, los agentes a menudo no disponen de toda la documentación necesaria: extractos de registros, cuentas anuales, información sobre los empleados, etc. De este modo, el comprador no obtiene una imagen completa. Una documentación contractual mal configurada es otro riesgo: un modelo genérico de contrato de transmisión de participaciones sin garantías ni sanciones detalladas puede poner en peligro tanto al comprador como al vendedor en el futuro.

• Desconocimiento de las obligaciones legales: La venta de una empresa conlleva diversas formalidades que el agente puede no conocer. Por ejemplo, la junta general de la sociedad debe aprobar la transmisión de la participación (si así lo exige la escritura de constitución), el cambio de propietario se inscribe en el registro mercantil y, en el caso de una a.s., es necesario gestionar las posibles acciones nominativas y su transmisión. El agente no suele estar capacitado para asegurar estos pasos, para lo cual se requiere un abogado o un notario. Ocurre a veces que el agente lleva la operación hasta el punto de firmar un contrato sencillo, pero no asegura las escrituras notariales ni las notificaciones al juzgado, por lo que la operación se estanca.

• Omisión de otras circunstancias: Por ejemplo, los contratos con terceros. En un asset deal, el vendedor puede tener que gestionar los consentimientos de terceros para la transmisión de ciertos contratos o licencias (si no se transmiten automáticamente). En un share deal esto no es necesario, pero puede ocurrir lo contrario: algunos contratos de la empresa pueden contener cláusulas de cambio de control (change of control) que otorgan a la otra parte el derecho a rescindir el contrato si cambia el propietario de la sociedad. El agente a menudo desconoce estas cuestiones y, si un abogado no advierte sobre ellas, el comprador puede llevarse una desagradable sorpresa tras asumir la empresa (por ejemplo, que un cliente importante rescinda el contrato porque no está de acuerdo con el cambio de propietario de la empresa).

En resumen: El agente inmobiliario es un experto en el mercado inmobiliario, pero los aspectos legales y financieros de un share deal pueden superar sus competencias. Esto no es un reproche, cada uno tiene su especialidad. Sin embargo, es un error del vendedor confiar exclusivamente en el agente para una transacción que tiene el carácter de una venta de empresa. Lo más prudente es contar desde el principio también con un abogado experimentado especializado en transacciones comerciales que complemente al agente y supervise todo lo esencial.

¿Cómo puede ayudar un bufete de abogados?

La participación de un bufete de abogados desde el inicio de la planificación de la venta aumenta significativamente las posibilidades de que la operación se desarrolle de forma fluida y segura. Los abogados experimentados pueden ahorrar tiempo, dinero y, sobre todo, evitar riesgos tanto al vendedor como al comprador. ¿En qué consiste exactamente su aportación?

Decisión estratégica y estructura de la operación

El abogado ayudará a analizar si es más ventajoso un asset o un share deal en cada situación concreta. Tendrá en cuenta los aspectos legales, fiscales y comerciales; a veces puede recomendar alternativas (por ejemplo, la venta de una parte del establecimiento comercial como compromiso). Es importante tomar la decisión correcta antes de presentar la oferta a los inversores y adaptar los pasos siguientes a ella.

Auditoría legal (due diligence)

El bufete de abogados garantizará una auditoría legal minuciosa del inmueble o de la sociedad en venta. En un asset deal, examinará especialmente la situación jurídica del inmueble: derecho de propiedad, hipotecas, servidumbres, documentación de construcción, pasivos ambientales, contratos de arrendamiento, etc. En un share deal, añadirá a esto la auditoría de toda la empresa: documentos corporativos, contratos, litigios, contratos laborales, cumplimiento legal y contable, entre otros. El objetivo es detectar posibles problemas con antelación. Posteriormente, el abogado recomendará cómo proceder con los hallazgos (por ejemplo, corregir errores en el registro de la propiedad, liquidar deudas, limpiar la empresa de actividades secundarias).

Documentación contractual de calidad

Sobre la base de los resultados de la auditoría, el abogado preparará o revisará los contratos para proteger al máximo al cliente. Para un asset deal, redactará un contrato de compraventa del inmueble con una definición clara del parque transmitido, el precio, las condiciones de pago, la regulación del período hasta la inscripción en el registro de la propiedad y las garantías sobre el estado del inmueble.

Para un share deal, preparará el contrato de transmisión de participaciones/acciones, que incluye declaraciones y garantías detalladas del vendedor sobre el estado de la sociedad, disposiciones de indemnización al comprador en caso de vicios ocultos, el mecanismo de un posible ajuste del precio de compra (por ejemplo, según el balance de situación a la fecha de transmisión) y otros acuerdos necesarios. El abogado se asegurará de que los contratos cumplan con la ley y el acuerdo de las partes, y de que no contengan vacíos legales que puedan causar un litigio posterior.

Gestión de todo el proceso y negociación

La transacción de venta de un parque puede constar de muchos pasos: desde el acuerdo inicial a través de una Letter of Intent, la due diligence, la negociación de la financiación (si el comprador solicita un préstamo), hasta la firma de los contratos y la liquidación. El bufete de abogados puede actuar como gestor del proyecto de la transacción: elaborará un cronograma, supervisará los plazos y condiciones, y coordinará la colaboración con notarios, peritos, bancos o asesores fiscales.

Durante las negociaciones con la otra parte, el abogado defiende sus intereses: sabe dónde presionar y dónde ceder para que el contrato sea equilibrado. Un abogado experimentado también detectará posibles «alertas rojas» en la negociación (por ejemplo, la renuencia del comprador a proporcionar un anticipo o retrasos sospechosos) y le aconsejará cómo reaccionar ante ellas.

Liquidación y transmisión seguras

Los abogados garantizarán que la transferencia de dinero y del inmueble o participación se realice de forma segura; normalmente propondrán el uso de un depósito en garantía de abogado o notarial para el precio de compra. Esto asegura que el vendedor reciba el pago solo después de que sea seguro que el comprador obtiene lo que le corresponde (inscripción en el registro de la propiedad o mercantil).

Al mismo tiempo, el comprador no corre el riesgo de enviar el dinero antes de adquirir la propiedad. El abogado preparará todas las solicitudes de inscripción en el registro de la propiedad, así como los documentos para el registro mercantil, y se encargará de su presentación. Tras el cierre de la operación, puede ayudar con los pasos siguientes, como la entrega de documentación, modificaciones de contratos (por ejemplo, anexos a los contratos de arrendamiento que notifiquen el cambio de propietario del inmueble), etc. De este modo, todo el proceso se desarrollará de forma fluida y formalmente correcta.

Casos prácticos: Cuando las cosas se hacen bien y cuando no

Caso 1 – Venta sin abogados y un amargo despertar: El propietario de un parque de producción decidió vender la empresa propietaria del parque confiando únicamente en los servicios de un agente inmobiliario. Este encontró a un inversor extranjero y negoció la venta mediante un share deal. Sin embargo, sin una auditoría minuciosa ni un contrato de calidad, el propietario descubrió con el tiempo que el inversor retenía parte del precio de compra. ¿Por qué? Tras asumir la empresa, salieron a la luz deudas ocultas: la antigua sociedad debía dinero por la eliminación de un pasivo ambiental del pasado. Pero en el contrato no había garantías ni mecanismos para resolver tales cuestiones. Por ello, el inversor no pagó parte del precio, alegando el incumplimiento de las obligaciones del vendedor. Todo terminó en un largo litigio en el que el propietario perdió una suma considerable. Lección: Si el vendedor hubiera contado con un abogado desde el principio, este habría insistido en una due diligence adecuada y en la regulación contractual de los riesgos ambientales; o bien se habría reducido el precio, o bien se habría resuelto la responsabilidad de otro modo. Nada habría impedido la operación, o bien se habría evitado realizarla.

Caso 2 – Un proceso fluido con apoyo legal: Otro cliente nuestro, propietario de un parque logístico, consideraba la venta. Analizamos juntos la situación y llegamos a la conclusión de que la venta mediante un asset deal sería más adecuada: el comprador era un fondo de inversión que no quería asumir la empresa operativa, sino únicamente el inmueble. El equipo de abogados preparó la transacción: encargamos una valoración del precio, detectamos en el registro de la propiedad un pequeño problema con la superficie de las parcelas (que corregimos antes de la venta) y negociamos con el comprador una cuenta de depósito en garantía para una liquidación segura. El contrato de compraventa regulaba detalladamente la entrega del parque y la distribución de los costes hasta el momento de la transmisión. Gracias a ello, la transmisión se realizó sin contratiempos: el comprador obtuvo un inmueble limpio y sin defectos jurídicos, y nuestro cliente recibió a tiempo la totalidad del precio de compra. Ambas partes quedaron satisfechas y la operación se realizó con rapidez, sin nervios y sin sorpresas posteriores.

Conclusión: Una configuración correcta = la clave del éxito

La venta de un inmueble industrial, ya sea mediante un asset deal o un share deal, es un proceso complejo donde se encuentran el mundo inmobiliario y el del derecho mercantil. La decisión sobre qué camino tomar debe adoptarse teniendo en cuenta todas las repercusiones legales, fiscales y comerciales. Como muestran nuestros ejemplos, subestimar los detalles legales puede resultar costoso. Por el contrario, con una dirección profesional se puede lograr una configuración óptima de la operación: minimizar los impuestos y los riesgos, acelerando y simplificando al mismo tiempo toda la venta.

La venta de una empresa cuyo valor sustancial son los inmuebles tiene sus propias reglas, desde la elección de la forma de la transacción hasta la regulación de las relaciones de arrendamiento. El socio director de ARROWS, Jakub Dohnal, dedicó a este tema todo un libro, Cómo vender una empresa con inmuebles, basado en transacciones de cientos de millones de coronas.

Un bufete de abogados especializado en transacciones inmobiliarias y adquisiciones le proporcionará un apoyo inestimable desde la consulta inicial hasta las firmas finales. Nuestros experimentados abogados le ayudarán a elegir la estructura de venta adecuada, le guiarán a través del laberinto de obligaciones legales y negociarán las condiciones que protejan sus intereses. Gracias a ello, evitará riesgos innecesarios y la operación se desarrollará sin contratiempos.

Si el comprador tiene su sede en el extranjero o la transacción afecta a varias jurisdicciones, se añaden cuestiones de derecho aplicable y régimen fiscal en ambos países. Abordamos esto en el texto sobre el share deal transfronterizo.

Si desea vender (o, por el contrario, comprar) su parque industrial con la seguridad de no olvidar nada importante, póngase en contacto con nosotros. Estaremos encantados de responder a sus preguntas, guiarle a lo largo de todo el proceso y garantizar que su transacción concluya con éxito, con todas las ventajas que ofrece una solución jurídica correcta. ¡Deje que los profesionales le ayuden y convierta su operación en una historia de éxito sin preocupaciones!