Cómo vender un complejo industrial

Asset deal vs. share deal: ¿en qué se diferencian?

En cambio, el share deal designa la venta de la sociedad (o de una participación en ella) que es titular del complejo industrial. El vendedor no transmite directamente el inmueble, sino sus participaciones o acciones en la empresa que lo posee. Por tanto, tras la operación, la titular jurídica del inmueble sigue siendo la sociedad original, pero cambia su estructura de propiedad: el comprador obtiene el control de la empresa (normalmente el 100 % de la participación) y, con ello, indirectamente también del complejo. Desde el punto de vista económico, el nuevo «propietario» del complejo es el comprador, ya que al controlar la sociedad dispone de su patrimonio.

Si el inmueble se vende como parte de toda la empresa y no por separado, describimos las particularidades de este tipo de operación en el artículo venta de una empresa con patrimonio inmobiliario.

Ejemplo: la diferencia en la práctica: Imagine que el señor Novák es propietario de la empresa Novák s.r.o. (sociedad de responsabilidad limitada checa), cuyo único activo es un complejo de producción. Habrá asset deal si Novák s.r.o. vende dicho complejo directamente al comprador (p. ej., a la sociedad Investor a.s., sociedad anónima checa): Novák s.r.o. cobra el precio y el complejo cambia de titular en el Catastro inmobiliario (katastr nemovitostí). Sería un share deal si, en lugar de ello, el señor Novák vendiera el 100 % de la participación social en Novák s.r.o. a Investor a.s.: la empresa Novák s.r.o. sigue siendo titular del complejo, pero el nuevo propietario de la empresa (y, por tanto, indirectamente del complejo) es Investor a.s.

Si opta por un share deal, es decir, por vender la participación en la sociedad en lugar del propio complejo, la operación se rige por las normas sobre transmisión de participaciones en una s.r.o. Las describimos, incluidos plazos y tasas, en el artículo sobre cómo realizar la transmisión de una participación social paso a paso.

Principales ventajas e inconvenientes del asset deal

En la venta mediante asset deal se transmite el propio inmueble del vendedor al comprador. Ello conlleva varias ventajas e inconvenientes importantes desde el punto de vista jurídico y comercial:

Objeto de compra más sencillo

El objeto de la operación es únicamente el inmueble. El comprador no asume ninguna otra obligación del vendedor, salvo las directamente relacionadas con el complejo (p. ej., las obligaciones del arrendador derivadas de los contratos de arrendamiento vigentes, servidumbres, etc.). Esto da al comprador la seguridad de que no compra «a ciegas»: evita deudas ocultas o problemas de la sociedad vendedora. En la práctica: si la empresa vendedora tenía otras actividades o deudas, estas siguen siendo suyas y el comprador se ocupa solo de la compra del complejo.

Propiedad y control directos

El comprador se convierte en propietario directo del inmueble, inscrito en el catastro. No tiene que ocuparse de la estructura de la sociedad vendedora ni de su gestión. Tras la transmisión, tiene pleno control sobre el complejo y puede disponer de él según sus necesidades (producir en él, arrendarlo, revenderlo, etc.) sin vínculo alguno con la empresa original.

Trámites y contratos

En operaciones sencillas, la documentación puede ser menos compleja: basta un buen contrato de compraventa del inmueble. Por otro lado, si junto con el complejo se transmiten también bienes relacionados (p. ej., maquinaria, existencias) o relaciones contractuales (p. ej., contratos con proveedores, documentación de proyecto), todo ello debe regularse contractualmente. Puede tratarse de varios contratos o de la venta de una parte de la empresa (establecimiento mercantil) conforme al Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC»). Esto complica todo el proceso y exige una preparación minuciosa.

Consecuencias fiscales para el vendedor

Los ingresos procedentes de la venta del inmueble están sujetos a tributación. La empresa vendedora pagará el impuesto sobre la renta por la eventual ganancia (diferencia entre el precio de venta y el valor contable residual). Una persona física no empresaria puede, en determinadas condiciones, estar exenta del impuesto sobre la renta (p. ej., si ha sido titular del inmueble durante más de 5 años).

IVA: en la venta de un complejo es necesario determinar correctamente si está sujeta a IVA o exenta. Si la venta está exenta de IVA (normalmente en inmuebles antiguos una vez superado el test temporal), el vendedor no puede, en su caso, deducirse el IVA soportado, lo que puede ser un inconveniente.

Plazos y proceso de transmisión

La propiedad del inmueble no se transmite hasta su inscripción en el catastro. Entre la firma del contrato y la inscripción definitiva pueden pasar varias semanas o incluso meses (el catastro tiene plazos legales). Durante ese tiempo debe regularse contractualmente quién soporta los costes de funcionamiento del complejo, quién cobra las posibles rentas, etc. El asset deal exige, por tanto, cierta paciencia y una cuidadosa regulación de las condiciones durante el periodo transitorio. Antes era también un inconveniente el gravamen del 4 % (impuesto sobre la adquisición de inmuebles) que se pagaba al comprar un inmueble, pero fue suprimido en 2020.

Liquidez de la sociedad vendedora

Si la empresa vendedora no tiene más activos que el complejo, tras su venta le queda prácticamente solo efectivo (el precio de compra) y, en su caso, pequeñas obligaciones. La empresa ya no tiene actividad ni activos, y los propietarios a menudo deben decidir qué hacer con ella: a veces le espera la liquidación o la venta como sociedad vacía. No es propiamente un inconveniente del asset deal, pero es un aspecto que el vendedor debe resolver (mientras que en el share deal el vendedor traspasa la empresa y esta cuestión al comprador).

La misma decisión la afronta cualquier propietario de una empresa cuyo valor principal sea un inmueble, no solo un complejo industrial. De forma más general, tratamos la transmisión de una empresa titular de inmuebles en un texto aparte.

Principales ventajas e inconvenientes del share deal

En la venta mediante share deal se transmite la participación social o las acciones de la sociedad titular del inmueble industrial. Este procedimiento se acerca más a una clásica operación de fusiones y adquisiciones (M&A) y conlleva otras ventajas y riesgos:

Complejidad de la operación

El objeto de la compra no es solo el inmueble, sino toda la sociedad. Además del complejo, el comprador asume también todos los demás activos y pasivos de la empresa, incluidos los que no guardan relación con el complejo. Es una diferencia fundamental: el precio puede incluir, por ejemplo, los saldos bancarios, la flota de vehículos o los créditos, y al mismo tiempo las deudas, las obligaciones derivadas de contratos comerciales, los empleados, los posibles litigios, etc. Para el comprador supone un riesgo más amplio que debe revisarse minuciosamente. Por otro lado, obtiene la empresa como un conjunto en funcionamiento.

Mantenimiento de la continuidad

Una ventaja clara del share deal es que la empresa titular del inmueble sigue existiendo sin cambios: solo cambia el titular de las participaciones. Todos los derechos y relaciones contractuales vinculados al inmueble permanecen intactos. Por ejemplo, si en el complejo hay contratos de arrendamiento a largo plazo, la arrendadora sigue siendo la misma sociedad, solo que con un nuevo propietario. Lo mismo ocurre con los permisos, licencias o contratos de mantenimiento: no es necesario transmitirlos al nuevo titular. El comprador obtiene así una estructura «lista»: una empresa con los permisos necesarios, historial y relaciones, lo que puede facilitar la actividad posterior (típicamente, un promotor obtiene una sociedad que de otro modo tendría que constituir).

Rapidez de la transmisión de la propiedad

La propiedad de la participación en la empresa se transmite normalmente en el momento en que surte efecto el contrato de transmisión de participaciones/acciones. No hay que esperar al catastro, porque el inmueble no cambia de titular: sigue siéndolo la sociedad. Esto puede ahorrar tiempo y trámites catastrales. Atención, no obstante: en la transmisión de participaciones en una s.r.o. es necesaria una decisión formal y la inscripción del cambio de socio en el Registro Mercantil (obchodní rejstřík), lo que requiere escritura notarial. Aun así, el cambio suele ser más rápido que esperar al catastro.

Efectos fiscales y contables

La transmisión de participaciones no está sujeta a IVA (la venta de una participación social o de acciones no es una operación gravada por el IVA). Tampoco la antigua ventaja clave, no pagar el impuesto sobre la adquisición de inmuebles, tiene ya efecto tras la supresión de este impuesto en 2020. Desde el punto de vista del impuesto sobre la renta, el share deal puede ser ventajoso para el vendedor si cumple las condiciones de exención de las ganancias por la venta de la participación (p. ej., una sociedad posee la filial durante más de 12 meses con una participación superior al 10 %, o una persona física mantiene la participación más de 5 años). Esto significa que la ganancia por la venta de la empresa puede, en determinadas circunstancias, no tributar, lo cual es una ventaja importante. El comprador, por su parte, puede valorar en el futuro que con la compra de la empresa obtiene también su historial contable y puede continuar amortizando el valor del inmueble (no surge un nuevo precio de adquisición del complejo, como ocurriría en un asset deal).

Due diligence más compleja

En el share deal es imprescindible una revisión jurídica, financiera y fiscal detallada (due diligence) de la sociedad adquirida. El comprador debe revisar la contabilidad, los contratos, los empleados, los litigios, el estado técnico del complejo, las cargas medioambientales, etc. Los riesgos ocultos en la empresa pueden regularse contractualmente (p. ej., mediante garantías del vendedor, penalizaciones contractuales o ajustes del precio), pero primero hay que detectarlos. Esto alarga y encarece el proceso, porque es necesario contar con abogados experimentados, auditores y a menudo también peritos. Sin ello, el comprador podría hacerse con una sociedad con problemas (p. ej., una deuda fiscal o un título jurídico defectuoso sobre el terreno).

Necesidad de un contrato de calidad

El contrato de transmisión de participaciones (Share Purchase Agreement) suele ser más extenso y complejo que un contrato de compraventa de inmueble. Debe abarcar una amplia gama de materias: definir cómo se tratarán las deudas de la empresa, qué garantías ofrece el vendedor sobre el estado de la sociedad, qué ocurre si tras la transmisión aparecen vicios ocultos (p. ej., una liquidación tributaria complementaria o un litigio) y cómo se realizará la entrega de la sociedad (p. ej., entrega de la documentación, cambios en los órganos de administración, etc.). Todo ello exige de nuevo la intervención de abogados especializados en Derecho mercantil y operaciones corporativas.

Ventajas para el vendedor

Para el propietario de la empresa (vendedor), el share deal puede resultar atractivo porque vende la empresa «con todo incluido» y se desentiende. Se libra no solo del inmueble, sino también de las posibles preocupaciones asociadas a la sociedad. Si el complejo industrial era el único activo relevante de la empresa, el vendedor no tiene que ocuparse de liquidar una sociedad vacía: sencillamente la asume el comprador. El vendedor cobra así el precio por la participación y puede dedicarse a otros proyectos. Naturalmente, debe dar al comprador garantías sobre el estado de la sociedad, pero transcurrido el plazo pactado y si no se incumplen dichas garantías, el vendedor queda desvinculado del asunto tanto en lo patrimonial como en la gestión.

La elección entre vender la participación o el establecimiento mercantil es una decisión que precede a todo lo demás y tiene consecuencias fiscales y jurídicas. La comparación general de ambas variantes, es decir, cuándo elegir un share deal y cuándo un asset deal, la analizamos por separado; este texto se centra en las particularidades de los complejos de producción y logísticos.

¿Por qué los agentes inmobiliarios suelen tener dificultades con el share deal?

En la práctica vemos que los agentes inmobiliarios suelen ser expertos en la venta de inmuebles, pero la venta de empresas enteras (share deal) queda algo fuera de su especialidad. Esto puede dar lugar a errores cuando intentan vender un complejo industrial mediante share deal sin los conocimientos suficientes. ¿Dónde suele estar el problema?

• Preparación incorrecta de la operación: El agente suele anunciar el inmueble de forma estándar y fijar las condiciones de venta como si se tratara de un asset deal. Sin embargo, en un share deal debería dejarse claro desde el principio que el objeto de la compra es la empresa, no solo el inmueble. A menudo falta un acuerdo preliminar (Letter of Intent) que fije los parámetros de la operación, por ejemplo, que permita al comprador realizar la due diligence y garantice la exclusividad de las negociaciones. Sin él pueden surgir malentendidos: el comprador cree que compra el complejo, pero luego descubre que debe comprar toda la sociedad, lo que puede considerar un cambio sustancial de la situación.

• Infravaloración de la revisión y la documentación: Lamentablemente, algunos agentes infravaloran la revisión exhaustiva de la empresa. Pueden alegar: «Si la sociedad no hace otra cosa que ser titular del inmueble, no hay nada que revisar». Pero incluso una s.r.o. «durmiente» puede tener obligaciones (p. ej., préstamos pendientes, contabilidad sin cerrar, contratos con proveedores de energía sin resolver, posibles cargas medioambientales del terreno, etc.). Además, los agentes a menudo no disponen de toda la documentación necesaria: extractos de registros, cuentas anuales, información sobre empleados, etc. El comprador no obtiene así una imagen completa. Otro riesgo es una documentación contractual mal planteada: un modelo genérico de contrato de transmisión de participaciones sin garantías ni sanciones detalladas puede perjudicar en el futuro tanto al comprador como al vendedor.

• Desconocimiento de las obligaciones legales: La venta de una empresa conlleva diversas formalidades que el agente puede desconocer. Por ejemplo, la junta general de la sociedad debe aprobar la transmisión de la participación (si así lo exigen los estatutos), el cambio de titular se inscribe en el Registro Mercantil y en una a.s. hay que tratar las posibles acciones nominativas y su transmisión. Normalmente el agente no puede encargarse de estos pasos: para ello se necesita un abogado o un notario. Ocurre que el agente lleva la operación hasta la firma de un contrato sencillo, pero no asegura las escrituras notariales ni las comunicaciones al juzgado, y la operación se estanca.

• Omisión de otros aspectos: Por ejemplo, los contratos con terceros. En un asset deal, el vendedor quizá tenga que obtener el consentimiento de terceros para ceder determinados contratos o licencias (si no se transmiten automáticamente). En un share deal esto desaparece, pero puede ocurrir lo contrario: algunos contratos de la empresa pueden contener cláusulas de cambio de control (change of control) que facultan a la otra parte para resolver el contrato si cambia el titular de la sociedad. El agente a menudo desconoce estas cuestiones y, si no las advierte un abogado, el comprador puede llevarse una desagradable sorpresa tras adquirir la empresa (por ejemplo, un cliente importante resuelve el contrato porque no está de acuerdo con el cambio de propietario).

En resumen: El agente inmobiliario es un experto en el mercado inmobiliario, pero la vertiente jurídica y financiera de un share deal puede exceder sus competencias. No es un reproche: cada uno tiene su especialidad. Sin embargo, es un error que el vendedor confíe exclusivamente en el agente en una operación que tiene carácter de venta de empresa. Es más prudente contar desde el principio también con un abogado experimentado especializado en operaciones mercantiles, que complemente al agente y vele por todo lo esencial.

Equipo del despacho de abogados ARROWS

¿Cómo puede ayudar un despacho de abogados?

Contar con un despacho de abogados desde el inicio de la planificación de la venta aumenta notablemente las posibilidades de un desarrollo fluido y seguro de la operación. Los abogados experimentados pueden ahorrar al vendedor y al comprador tiempo, dinero y, sobre todo, prevenir riesgos. ¿En qué consiste concretamente su aportación?

Decisión estratégica y estructura de la operación 

El abogado ayuda a analizar si en la situación concreta es más ventajoso un asset deal o un share deal. Tiene en cuenta los aspectos jurídicos, fiscales y comerciales, y a veces puede recomendar alternativas (p. ej., la venta de una parte del establecimiento mercantil como solución intermedia). Lo importante es decidir correctamente antes de presentar la oferta a los inversores y adaptar a ello los pasos siguientes.

Revisión jurídica (due diligence)

El despacho de abogados realiza una revisión jurídica exhaustiva del inmueble o de la sociedad objeto de venta. En un asset deal revisa sobre todo la situación jurídica del inmueble: titularidad, hipotecas y prendas, servidumbres, documentación urbanística, cargas medioambientales, contratos de arrendamiento, etc. En un share deal añade la revisión de toda la empresa: documentos societarios, contratos, litigios, contratos laborales, cumplimiento normativo contable y legal, etc. El objetivo es detectar de antemano los posibles problemas. A continuación, el abogado recomienda cómo tratar lo detectado (p. ej., corregir errores en el catastro, saldar deudas, depurar la empresa de actividades secundarias).

Documentación contractual de calidad

A partir de las conclusiones de la revisión, el abogado prepara o revisa los contratos para que protejan al máximo al cliente. Para un asset deal redacta el contrato de compraventa del inmueble con una delimitación clara del complejo transmitido, el precio, las condiciones de pago, el régimen del periodo hasta la inscripción en el catastro y las garantías sobre el estado del inmueble. Para un share deal prepara el contrato de transmisión de participaciones/acciones, que incluye declaraciones y garantías detalladas del vendedor sobre el estado de la sociedad, cláusulas de indemnización al comprador en caso de vicios ocultos, un mecanismo de posible ajuste del precio (p. ej., según las cuentas a la fecha de la transmisión) y demás pactos necesarios. El abogado vela por que los contratos se ajusten a la ley y a lo acordado por las partes y no contengan resquicios que puedan dar lugar a litigios.

Dirección de todo el proceso y de las negociaciones

La operación de venta de un complejo puede tener muchas fases: desde el acuerdo inicial, pasando por la Letter of Intent, la due diligence y la negociación de la financiación (si el comprador recurre a un préstamo), hasta la firma de los contratos y la liquidación. El despacho de abogados puede actuar como gestor del proyecto: elabora el calendario, controla plazos y condiciones y coordina la colaboración con notarios, peritos, bancos o asesores fiscales. En las negociaciones con la contraparte, el abogado defiende sus intereses: sabe dónde presionar y dónde ceder para que el contrato sea equilibrado. Un abogado experimentado también detecta posibles «banderas rojas» en la negociación (p. ej., la reticencia del comprador a entregar un anticipo o dilaciones sospechosas) y aconseja cómo reaccionar.

Liquidación y transmisión seguras

Los abogados garantizan que la transferencia del dinero y del inmueble o de la participación se realice de forma segura: normalmente proponen utilizar un depósito en custodia de abogado o notarial para el precio de compra. Así se asegura que el vendedor cobre solo cuando sea seguro que el comprador obtiene lo que le corresponde (inscripción en el catastro o en el Registro Mercantil). Al mismo tiempo, el comprador no se arriesga a enviar el dinero antes de adquirir el bien. El abogado prepara todas las solicitudes de inscripción en el catastro o, en su caso, los documentos para el Registro Mercantil, y se encarga de presentarlos. Tras el cierre de la operación puede ayudar con los pasos siguientes, como la entrega de la documentación o la modificación de contratos (p. ej., adendas a los contratos de arrendamiento que comunican el cambio de propietario del inmueble). Todo el proceso se desarrolla así de forma fluida y formalmente correcta.

Casos prácticos: cuando las cosas se hacen bien y cuando no

Caso 1: venta sin abogados y un amargo despertar: El propietario de un complejo de producción decidió vender la empresa titular del complejo y confió únicamente en los servicios de un agente inmobiliario. Este encontró un inversor extranjero y acordó la venta mediante share deal. Sin embargo, sin una revisión exhaustiva ni un contrato de calidad, el propietario descubrió al cabo de un tiempo que el inversor retenía parte del precio. ¿Por qué? Tras la adquisición de la empresa salieron a la luz deudas ocultas: la sociedad debía el coste de eliminar una carga medioambiental del pasado. Pero el contrato no contenía garantías ni mecanismo alguno para resolver este tipo de situaciones. Por ello, el inversor no pagó parte del precio alegando el incumplimiento de las obligaciones del vendedor. Todo terminó en un largo litigio en el que el propietario perdió una suma considerable. Lección: Si el vendedor hubiera contado con un abogado desde el principio, este habría insistido en una due diligence adecuada y en la regulación contractual de los riesgos medioambientales: o se habría rebajado el precio, o la responsabilidad se habría resuelto de otro modo. La operación se habría cerrado sin obstáculos o, mejor, no se habría llevado a cabo.

Caso 2: un proceso fluido con apoyo jurídico: Otro de nuestros clientes, una sociedad titular de un complejo logístico, se planteaba venderlo. Analizamos juntos la situación y concluimos que la venta mediante asset deal sería más adecuada: el comprador era un fondo de inversión que no quería asumir una empresa operativa, solo el inmueble. El equipo de abogados preparó la operación: encargamos una tasación, detectamos en el catastro un pequeño problema con la superficie de los terrenos (que subsanamos antes de la venta) y negociamos con el comprador una cuenta escrow para una liquidación segura. El contrato de compraventa regulaba en detalle la entrega del complejo y el reparto de costes hasta la transmisión. Gracias a ello, la transmisión se desarrolló sin problemas: el comprador obtuvo un inmueble limpio, sin vicios jurídicos, y nuestro cliente cobró a tiempo la totalidad del precio. Ambas partes quedaron satisfechas y la operación se cerró con rapidez, sin nervios ni sorpresas posteriores.

Conclusión: un buen planteamiento es la clave del éxito 

La venta de un inmueble industrial, ya sea mediante asset deal o share deal, es un proceso complejo en el que confluyen el mundo inmobiliario y el del Derecho mercantil. La decisión sobre qué camino seguir debe tomarse teniendo en cuenta todas las consecuencias jurídicas, fiscales y comerciales. Como muestran nuestros ejemplos, subestimar los detalles jurídicos puede salir caro. En cambio, con asesoramiento experto es posible lograr un planteamiento óptimo de la operación: minimizar impuestos y riesgos y, al mismo tiempo, agilizar y simplificar toda la venta.

La venta de una empresa cuyo valor principal son los inmuebles tiene sus propias reglas, desde la elección de la forma de la operación hasta el tratamiento de los arrendamientos. El socio director de ARROWS, Jakub Dohnal, les dedicó todo un libro, Cómo vender una empresa con inmuebles, basado en operaciones por valor de cientos de millones de coronas checas.

Un despacho de abogados especializado en operaciones inmobiliarias y adquisiciones le ofrecerá un apoyo inestimable desde la primera consulta hasta las firmas finales. Nuestros abogados experimentados le ayudarán a elegir la estructura de venta adecuada, le guiarán por la maraña de obligaciones legales y negociarán condiciones que protejan sus intereses. Así evitará riesgos innecesarios y la operación se desarrollará sin contratiempos.

Si el comprador tiene su sede en el extranjero o la operación afecta a varias jurisdicciones, se suman cuestiones sobre la ley aplicable y el régimen fiscal en ambos países. A ello dedicamos el texto sobre el share deal transfronterizo.

Si quiere vender (o, al contrario, comprar) su complejo industrial con la seguridad de no olvidar nada importante, póngase en contacto con nosotros. Responderemos con gusto a sus preguntas, le guiaremos durante todo el proceso y nos aseguraremos de que su operación culmine con éxito, con todas las ventajas que ofrece una solución jurídica adecuada. ¡Déjese ayudar por profesionales y convierta su operación en una historia de éxito sin preocupaciones!