Suspensión de la ejecución de la obra y aplazamiento del plazo de terminación en el contrato de obra por facturas impagadas

La pesadilla de todo empresario: un cliente en mora y un proyecto en peligro

Por desgracia, demasiados empresarios y directivos conocen este escenario. Su empresa cumple sus obligaciones derivadas del contrato de obra, invierte tiempo, material y recursos humanos, pero al otro lado reina el silencio. La factura de anticipo que debía cubrir los costes iniciales nunca se pagó. La facturación parcial por una fase terminada del proyecto lleva semanas vencida. La comunicación con el comitente se estanca y usted se encuentra en una situación incómoda y peligrosa.

Las consecuencias para su negocio pueden ser inmediatas y devastadoras. Las facturas impagadas amenazan directamente su flujo de caja y su capacidad para atender sus propias obligaciones: los salarios de los empleados, los pagos a subcontratistas o la compra de más material. ¿Sabía que ARROWS cuenta con un equipo especializado en litigios mercantiles y judiciales que se ocupa del cobro de créditos? Todo el plan del proyecto se desmorona, los plazos peligran y el estrés en la dirección de la empresa aumenta. La reacción natural es preguntarse: «Si él no me paga a mí, ¿por qué debería cumplir yo con él? ¿Puedo simplemente dejar de trabajar hasta que pague?»

Este razonamiento es lógico desde el punto de vista comercial, pero desde el jurídico está lleno de riesgos ocultos. Paralizar los trabajos de forma precipitada puede, paradójicamente, convertirle en la parte que incumple el contrato y abrir la puerta a reconvenciones, penalizaciones contractuales e indemnizaciones por daños. Encontrará más información en el artículo Moderación de la penalización contractual: cómo fijar correctamente las sanciones en el contrato para que el tribunal no las reduzca. Antes de dar cualquier paso, es absolutamente esencial conocer sus verdaderas opciones jurídicas y actuar de forma estratégica. En los proyectos de construcción y tecnológicos conviene además revisar las conexiones con el contrato de obra y los acuerdos relacionados, algo en lo que puede ayudarle el equipo de promoción inmobiliaria y derecho de la construcción. Si existe el riesgo de que el conflicto derive en resoluciones, penalizaciones o demandas, puede ser conveniente consultar el procedimiento en el marco de litigios mercantiles y judiciales.

¿Puedo simplemente dejar de trabajar? La realidad jurídica de la suspensión de la obra

La respuesta directa a si puede usted suspender sin más los trabajos por el impago de facturas es, lamentablemente, negativa en la mayoría de los casos. Si un contrato de obra bien redactado no se lo permite expresamente, la suspensión unilateral de los trabajos por la mora del comitente en el pago es muy arriesgada. El Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC») resulta en este aspecto bastante traicionero para el contratista y no ofrece la solución sencilla que esperarían los empresarios.

Muchos creen erróneamente que pueden suspender los trabajos al amparo del § 2627 del CC. Sin embargo, esta disposición regula una situación completamente distinta: permite suspender la obra solo cuando el contratista se encuentra con un obstáculo oculto relativo al lugar de ejecución de la obra (p. ej., un subsuelo geológico inadecuado) que le impide continuar de la forma pactada. Desde el punto de vista de la ley, el impago de facturas no constituye tal obstáculo.

Otro error frecuente es el argumento de que el pago es una forma de la necesaria colaboración del comitente conforme al § 2591 del CC. También aquí la práctica y, sobre todo, la jurisprudencia son implacables.

Resulta clave en este sentido la resolución del Tribunal Supremo de la República Checa (Nejvyšší soud) (asunto n.º 32 Cdo 3334/2010), que estableció claramente que: «El impago de facturas parciales no puede, por sí solo, causar objetivamente la imposibilidad física de que la contratista cumpla sus obligaciones derivadas del contrato de obra.» Los tribunales consideran, por tanto, la obligación de ejecutar la obra y la obligación de pagarla como dos obligaciones independientes, salvo que el contrato disponga otra cosa. En este ámbito, ARROWS ofrece servicios integrales de negociación de contratos para reforzar su posición en las relaciones comerciales.

Si, pese a todo, decide suspender los trabajos sin justificación, será usted quien incurra en mora en la ejecución de la obra. El comitente, aunque él mismo adeude dinero, obtiene así un arma poderosa. Puede empezar a reclamarle penalizaciones contractuales por demora y, en último extremo, incluso resolver el contrato y exigir una indemnización por los daños que le haya causado la suspensión de los trabajos.

Los abogados de ARROWS le ayudarán a analizar en detalle su contrato y a valorar si, en su caso concreto, existe una base jurídica segura para suspender los trabajos. Nuestro dictamen jurídico especializado le protegerá frente al riesgo de una reconvención y de la pérdida de todo el contrato.

La fuerza de un buen contrato: su primera y más importante defensa

¿Cómo evitar entonces la situación de bloqueo descrita? La respuesta está en una preparación y prevención cuidadosas, cuya base es un contrato de obra redactado con calidad y reflexión. Son precisamente los pactos contractuales los que pueden otorgarle derechos que la ley no le concede automáticamente. Un contrato bien construido es su mejor protección y la herramienta más importante para gestionar riesgos. Si al mismo tiempo se plantea reclamar judicialmente el precio impagado de la obra, puede resultarle útil también el artículo relacionado ¿El comitente no le ha pagado? Cómo reclamar el dinero ante los tribunales.

Es fundamental incluir en el contrato una cláusula que le faculte expresamente para suspender la ejecución de la obra si el comitente incurre en mora en el pago de cualquier factura vencida (ya sea de anticipo o parcial) durante un determinado número de días. Un pacto así vincula claramente su obligación de trabajar con la obligación del comitente de pagar y pone en sus manos un instrumento legal y seguro para reaccionar ante el incumplimiento del cliente.

Igual de importante es definir con precisión en el contrato qué consideran las partes un incumplimiento esencial del contrato. En la práctica, conviene pensar también en cómo resolverá las controversias derivadas (p. ej., sobre defectos o retención del precio), como muestra el artículo Litigio de una comunidad de propietarios derivado de un contrato de obra por cumplimiento defectuoso: derechos, obligaciones y soluciones prácticas. Esta definición debería incluir precisamente la mora en el pago del precio de la obra o de una parte de él durante un plazo determinado (p. ej., 15 o 30 días). Así se abre el camino a un paso más contundente: la resolución del contrato, que es jurídicamente mucho más segura que la mera suspensión de los trabajos.

Un buen contrato debería contener también un calendario de pagos detallado vinculado a hitos o fases del proyecto claramente definidos, disposiciones sobre facturas de anticipo y condiciones precisas de entrega y recepción de la obra, de las que depende el nacimiento del derecho al pago. De este modo se reduce al mínimo el margen para controversias y ambigüedades.

En ARROWS nos dedicamos a diario a la preparación y revisión de contratos de obra para nuestros clientes, entre ellos empresas constructoras, compañías de TI y empresas industriales. Sabemos qué cláusulas son clave para su protección. Invertir al principio en un buen contrato cuesta una fracción de lo que le ahorrará al resolver un litigio.

Los peligros de actuar precipitadamente

Antes de dar cualquier paso, es esencial ser consciente de las amenazas concretas a las que se expone si actúa sin un respaldo jurídico sólido en el contrato. La siguiente tabla resume los riesgos más frecuentes y muestra cómo podemos ayudarle en ARROWS a prevenirlos o resolverlos.

Un paso más firme y seguro: la resolución del contrato

Si el contrato no permite suspender los trabajos de forma segura y el comitente sigue sin cumplir sus obligaciones de pago, una alternativa más contundente, pero a menudo jurídicamente más segura, es la resolución del contrato. Este paso pone fin definitivamente a su obligación de continuar con la obra, pero exige respetar con precisión los procedimientos legales y contractuales.

El presupuesto básico de la resolución es un incumplimiento esencial del contrato por la otra parte, tal como establece el § 2002 del CC. Como ya hemos mencionado, lo ideal es que su contrato defina con precisión qué se considera tal incumplimiento, por ejemplo, una mora en el pago superior a un número determinado de días.

Si falta esa definición, la ley considera esencial aquel incumplimiento del que la parte incumplidora, ya al celebrar el contrato, sabía o debía saber que la otra parte no habría celebrado el contrato si lo hubiera previsto. El impago prolongado de una parte considerable del precio de la obra se considera típicamente un incumplimiento esencial.

El proceso de resolución tiene sus reglas formales. Debe notificar la resolución al comitente. Es clave que realice esta notificación sin demora injustificada después de haber tenido conocimiento del incumplimiento esencial. Dejar pasar este plazo puede suponer la pérdida del derecho a resolver por ese motivo concreto.

Si se tratara de un incumplimiento no esencial, primero debe conceder al comitente un plazo adicional razonable para subsanarlo y solo puede resolver una vez transcurrido dicho plazo sin resultado.

Las consecuencias de una resolución válida son fundamentales: el contrato se extingue desde su inicio (lo que se denomina ex tunc). Esto significa que la relación contractual se extingue y las partes están obligadas a restituirse todo lo que se hayan prestado mutuamente. Como a menudo no es posible devolver los trabajos de construcción ya realizados u otras partes de la obra, usted adquiere el derecho a una compensación económica por enriquecimiento injusto por el valor del trabajo ya realizado.

El proceso de resolución del contrato tiene reglas estrictas. El equipo de ARROWS no solo le preparará una resolución jurídicamente irreprochable, sino que también le acompañará durante todo el proceso de liquidación para que obtenga una remuneración justa por el trabajo ya realizado. Le representaremos en las negociaciones con la contraparte y en un eventual litigio judicial.

El derecho de retención: su as en la manga, si tiene las cartas adecuadas

En algunos casos específicos dispone de otro instrumento muy eficaz: el derecho de retención regulado en los § 1395 y ss. del CC. Se trata del derecho a retener una cosa ajena que usted tiene legítimamente en su poder para garantizar su crédito vencido. Un derecho de retención correctamente ejercido puede ejercer una presión considerable sobre el deudor.

Sin embargo, es absolutamente esencial saber qué puede retener y en qué condiciones. La ley solo permite retener una cosa mueble ajena. Puede tratarse, por ejemplo, de una máquina que usted reparaba, muebles fabricados por encargo o un automóvil tras su revisión. En cambio, no es posible retener un inmueble, es decir, una edificación, parte de ella o un terreno. Se trata de una limitación fundamental, sobre todo para las empresas del sector de la construcción.

Las condiciones para ejercer el derecho de retención son muy estrictas:

• Crédito vencido: Su crédito frente al comitente debe estar ya vencido. Son excepción los casos en que el deudor declara que no pagará la deuda o se encuentra manifiestamente en situación de insolvencia.
• Notificación al deudor: Debe informar sin demora al deudor de que ha retenido la cosa y por qué motivo.

• Cuidado de la cosa: No puede utilizar la cosa retenida y debe cuidarla con la diligencia de un buen gestor, es decir, protegerla frente a daños o destrucción.

La mayor fortaleza del derecho de retención es su posición frente a otros acreedores. Si, por ejemplo, se produjera la ejecución forzosa o la venta de la cosa retenida, usted, como acreedor titular del derecho de retención, tiene preferencia para satisfacer su crédito, incluso por delante del acreedor pignoraticio.

Ejercer el derecho de retención es un paso eficaz, pero técnicamente complejo. Nuestros abogados valorarán si en su caso se cumplen todas las condiciones legales y le prepararán toda la documentación necesaria, incluida la notificación al deudor, para evitar errores que pudieran conllevar la invalidez de este paso.

A qué se expone cuando el comitente no paga

Además de los riesgos vinculados a sus propios pasos, hay que tener en cuenta peligros más amplios derivados de la propia incapacidad o falta de voluntad de pago de su socio comercial. Ignorar estos riesgos puede llevar a la pérdida total de su crédito.

Cuando el problema está al otro lado de la frontera: litigios internacionales y la red ARROWS International

¿Opera dentro de la Unión Europea y su cliente moroso tiene su sede, por ejemplo, en Alemania, Polonia o Eslovaquia? Muchas empresas checas temen en esta situación un cobro complicado y costoso en un sistema jurídico extranjero. Sin embargo, gracias a los reglamentos europeos, su posición suele ser mucho más sólida de lo que cree.

¿Qué ley rige el litigio? Si no han pactado expresamente en el contrato la ley de otro Estado, se aplica el Reglamento de la UE conocido como Roma I. Para los contratos de obra, considerados contratos de prestación de servicios, este reglamento establece una regla muy ventajosa: el contrato se rige por la ley del país en el que tiene su sede el prestador del servicio, es decir, usted como contratista. Esto significa que, aunque su cliente sea de Alemania, su litigio se resolverá con toda probabilidad conforme al Derecho checo.

¿Qué tribunal conocerá del litigio? La competencia judicial dentro de la UE está regulada por el Reglamento Bruselas I bis. Aunque la regla general es que la demanda se presenta en el país del domicilio del demandado, también aquí existe una excepción favorable para usted. En los litigios derivados de contratos de prestación de servicios, puede presentar la demanda también ante el tribunal del lugar donde la obra se ejecutó o debía ejecutarse. Por tanto, si ejecuta un proyecto en la República Checa, puede demandar a su cliente extranjero ante un tribunal checo.

¿Cómo ejecutar una resolución checa en el extranjero? La mayor ventaja del espacio europeo común es la facilidad para ejecutar resoluciones judiciales. Si obtiene una sentencia firme de un tribunal checo, gracias al Reglamento Bruselas I bis esa sentencia es directamente ejecutable en todos los demás Estados miembros de la UE sin necesidad de un complejo y largo procedimiento de reconocimiento (el llamado exequátur). Con una sentencia checa en la mano puede así embargar fácilmente bienes del deudor, por ejemplo, en Alemania.

En ARROWS resolvemos estas situaciones con elemento internacional prácticamente a diario. Gracias a nuestra red ARROWS International, construida a lo largo de diez años, contamos con expertos directamente en los países correspondientes y podemos proteger eficazmente sus derechos, ya se trate de presentar una demanda en el extranjero o de ejecutar una sentencia checa contra bienes del deudor en cualquier lugar de la UE.

No afronte solo los problemas de pago: proteja su negocio con expertos

Que el comitente no pague una obra en curso es una situación crítica para cualquier empresa. Como hemos visto, los pasos precipitados basados en la lógica comercial pueden acarrear graves problemas jurídicos. La clave para una solución satisfactoria es un procedimiento estratégico e informado.

Recuerde los principios básicos:

• No actúe precipitadamente: suspender los trabajos sin respaldo contractual es extremadamente arriesgado.
• La clave de su protección es un contrato de obra preparado con precisión.
• Dispone de instrumentos jurídicos sólidos (resolución del contrato, derecho de retención), pero su uso exige un procedimiento experto e impecable.
• También los litigios internacionales tienen dentro de la UE reglas claras que a menudo favorecen al contratista checo.

Si se enfrenta a una situación similar, no espere a que el problema se agrave y sus pérdidas aumenten. Póngase en contacto con nosotros y concierte una consulta inicial. Nuestro equipo de abogados experimentados valorará su situación y propondrá la mejor estrategia para proteger sus intereses y recuperar su dinero.

Atendemos de forma continuada a más de 150 sociedades anónimas, 250 sociedades de responsabilidad limitada y 51 municipios y regiones. Nuestra experiencia y rapidez son garantía de servicios de calidad. En ARROWS, además, apostamos por construir comunidad. Nos encanta escuchar sus ideas empresariales y a menudo ponemos en contacto a nuestros clientes cuando vemos interesantes oportunidades de inversión o de negocio.

Nuestra ayuda no termina con la resolución de un litigio. Ofrecemos a nuestros clientes un servicio jurídico integral, desde la elaboración de directrices internas para la gestión de proyectos y la obtención de las licencias y autorizaciones necesarias hasta formación especializada con certificado para su dirección, que ayuda a prevenir problemas futuros. Contáctenos y descubra cómo podemos ayudar a su negocio.