Jak przygotować projekt deweloperski do bankowego due diligence

Dlaczego przygotowanie do bankowego due diligence ma kluczowe znaczenie dla Twojego projektu

W rzeczywistości pozornie przygotowany projekt kryje ryzyka, które wychodzą na jaw dopiero w trakcie due diligence. Na przykład brakujące pozwolenia, nieprawidłowe wpisy w czeskim katastrze nieruchomości (katastr nemovitostí), ukryte służebności lub wady prawne w dokumentacji korporacyjnej mogą całkowicie zamrozić projekt. Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS zajmują się tą problematyką od dawna i rozwiązują ją na co dzień w praktyce. Pomoże Ci w tym nasz zespół specjalizujący się w obszarze Deweloperka i prawo budowlane.

Badanie przeprowadzane przez bank w wielu aspektach pokrywa się z badaniem przeprowadzanym przez kupującego. Co obejmuje due diligence przy przejęciu spółki, opisujemy w osobnym przewodniku.

Co właściwie kontrolują banki w ramach due diligence

Bankowe due diligence składa się z kilku odrębnych, lecz wzajemnie powiązanych audytów. Każdy z nich ma własną logikę i cel, a każdy może Twój projekt posunąć naprzód albo go zatrzymać.

Podobne, lecz szersze spojrzenie na badanie nieruchomości oferuje artykuł due diligence kompleksów nieruchomości.

Prawne due diligence – podstawa wszystkiego

Badanie prawne stanowi fundament – banki sprawdzają w nim, czy jesteś właścicielem gruntu lub budynku, który chcesz sfinansować, i czy Twoje prawo własności jest niepodważalne. Banki nie poprzestają na powierzchownej kontroli wyciągu z księgi wieczystej (list vlastnictví), lecz analizują historię tytułów nabycia, często z ostatnich 10–20 lat. Szukają ukrytych zastawów, służebności, egzekucji lub innych przeszkód prawnych, które mogłyby zagrozić ich zabezpieczeniu. Szczegóły dotyczące ryzyk znajdziesz w artykule Jak prawidłowo ustanowić zabezpieczenie kredytu budowlanego: ryzyka dla SPV i inwestorów.

Kluczowe jest to, że w projektach deweloperskich grunt często nabywa się za pośrednictwem spółki celowej – tzw. SPV (Special Purpose Vehicle). W tym obszarze ARROWS świadczy kompleksowe usługi w zakresie PRAWA KORPORACYJNEGO, HOLDINGÓW I STRUKTUR. Bank w takim przypadku kontroluje nie tylko nieruchomość, ale także samą spółkę, jej historię, właścicieli, księgowość i wszystkie umowy, które zawarła.

Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS wiedzą, że w dokumentacji korporacyjnej często kryją się problematyczne postanowienia, których banki nie mogą zaakceptować. Chodzi na przykład o klauzule zmiany kontroli, które pozwoliłyby osobie trzeciej zablokować sprawę, lub o istniejące stosunki zobowiązaniowe, które nie zostały ujawnione. 

Techniczne i budowlane due diligence

Tu banki interesuje, czy projekt jest wykonalny pod względem budowlanym i czy spełnia wszystkie wymogi prawne. Kontrolują prawomocne pozwolenia (zgodnie z nową czeską ustawą – Prawo budowlane (ustawa nr 283/2021 Sb., dalej „ustawa budowlana”) jest to pozwolenie na zamierzenie, w przypadku starszych projektów decyzja o lokalizacji i pozwolenie na budowę). Więcej dowiesz się z artykułu Kiedy trzeba uzyskać pozwolenie na budowę przed uruchomieniem kredytu. Banki zlecają również techniczną ocenę dokumentacji projektowej – sprawdzają, czy jest rzetelna, bezbłędna i realistyczna.

Ryzyko polega na tym, że dokumentacja projektowa często zawiera błędy, które ujawniają się dopiero w trakcie budowy. Istotne wady projektu mogą prowadzić do dodatkowych kosztów nieuwzględnionych w budżecie bankowym, a tym samym zagrozić zatwierdzeniu finansowania. 

Finansowe due diligence i cash flow

Bank sprawdza tu, czy Twój model finansowy jest realistyczny. Analizuje budżet projektu, cash flow, oczekiwane przychody, a zwłaszcza wskaźniki, które go interesują: LTV (Loan to Value), LTC (Loan to Cost) i DSCR (Debt Service Coverage Ratio). W praktyce bank chce zobaczyć, czy masz wystarczający kapitał własny i czy projekt generuje dość pieniędzy na spłatę kredytu. Być może zainteresuje Cię, że ARROWS opublikowało analizę Środki własne a kredyt bankowy: jak prawidłowo ustalić strukturę kapitałową projektu.

Szczególną uwagę banki poświęcają przedsprzedaży, czyli umowom z kupującymi, którzy zarezerwowali zakup mieszkania lub nieruchomości jeszcze przed zakończeniem budowy. Banki zazwyczaj wymagają, aby określony odsetek (często 20–30% oczekiwanych przychodów) był zabezpieczony przedsprzedażą jeszcze przed rozpoczęciem wypłat z kredytu budowlanego.

Praktyczne przygotowanie: dokumentacja, której wymaga bank

Mówiąc konkretnie, istnieje standardowa lista dokumentów, bez których banki nie zajmą się Twoim projektem. Nie jest to jedynie formalność administracyjna – każdy z tych dokumentów ma swoje miejsce w decyzji banku.

Zakres dokumentacji wymaganej przez bank zbliża się do tego, co bada się przy przejęciu. Temu, jak przebiega badanie nieruchomości przy przejęciu, poświęcamy osobny tekst.

Podstawowa dokumentacja prawna

Bank sam pozyska aktualny wyciąg z księgi wieczystej, ale Ty musisz przedłożyć kompletne tytuły nabycia (umowy sprzedaży, dokumenty stanowiące podstawę wpisu) potwierdzające, że masz prawo zrealizować inwestycję. Szczególnie ważna jest dokumentacja potwierdzająca, że wcześniejsze przeniesienia były prawnie ważne, łącznie z ewentualnymi historycznymi tytułami.

Jeśli realizujesz projekt przez SPV, musisz przedłożyć akt założycielski/umowę spółki oraz wyciąg z czeskiej ewidencji beneficjentów rzeczywistych (evidence skutečných majitelů). Brakująca lub niekompletna dokumentacja prawna może sprawić, że bank wstrzyma całą transakcję i wezwie Cię do uzupełnienia, co spowoduje opóźnienie liczone w miesiącach.

Dokumentacja budowlana i pozwolenia

Musisz dysponować ważnym publicznoprawnym uprawnieniem do budowy, którym zgodnie z nową ustawą budowlaną jest pozwolenie na zamierzenie. W przypadku starszych projektów wciąż spotykamy się z połączeniem decyzji o lokalizacji i pozwolenia na budowę lub ze wspólnym pozwoleniem. Bank skontroluje to szczególnie starannie – sprawdzi, czy pozwolenie jest prawomocne i czy nie upłynął okres jego ważności.

Często spotykamy się tu ze skutkami rekodyfikacji prawa budowlanego, ponieważ od lipca 2024 r. nowe przepisy obowiązują dla wszystkich budów. Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS codziennie rozwiązują sprawy, w których klienci posiadają pozwolenie wydane na podstawie dawnych przepisów, a bank chce sprawdzić, czy w nowych warunkach nadal jest ono wykonalne.

Dokumentacja finansowa i biznesplan

Bank wymaga szczegółowego biznesplanu z projekcją cash flow na cały okres trwania kredytu. 

Jego częścią musi być także szczegółowy budżet kosztów rozłożony na etapy budowy, w którym bank zwróci szczególną uwagę na pozycję „cost overrun” (rezerwa na roboty dodatkowe). Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS zajmują się w szczególności tym, jak w dokumentacji umownej z wykonawcami ustalić cenę tak, aby znaczne przekroczenie budżetu nie było możliwe.

Dokumenty od dostawców i partnerów biznesowych

Bank wymaga również umów z generalnym wykonawcą, projektantem i innymi ważnymi partnerami. Skupi się zwłaszcza na tym, czy umowy te zawierają nieoczekiwane warunki, na przykład klauzule waloryzacyjne, które mogą podważyć budżet.

Szczególnie ważne są umowy z architektami i projektantami, w których bank sprawdza uprawnienia do danego typu projektów. Istotne jest także ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej tych specjalistów oraz zapewnienie, że projektant ponosi odpowiedzialność za wady dokumentacji projektowej.

Przygotowanie struktury SPV – kluczowy krok, którego wielu unika

Jeśli nabywasz grunt lub projekt przez specjalnie założoną spółkę (SPV), przygotowanie tej struktury jest nieodłączną częścią przygotowań do due diligence. Banki zwykle wymagają struktury SPV – chodzi o to, aby miały jasny obraz własności aktywów projektu i mogły skutecznie kontrolować cash flow niezależnie od Twoich pozostałych działalności.

SPV musi zostać założona prawidłowo i z uwzględnieniem wymogów przyszłego finansowania. Bank sprawdzi, czy spółka została założona właśnie w tym celu, czy nie ma żadnych historycznych długów i czy nie istnieją ukryci właściciele lub zobowiązania.

Spotykamy się tu z praktyką, w której przedsiębiorcy zakładają SPV samodzielnie, bez konsultacji z prawnikami, co prowadzi do błędów w ewidencji i dokumentacji. Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS zapewniają profesjonalne założenie i skonfigurowanie struktur SPV, łącznie ze wszystkimi umowami i umowami wspólników, których wymagają banki.

Due diligence jako proces: etapy przygotowań krok po kroku

Przygotowanie do due diligence nie jest jednorazowym działaniem, lecz procesem rozwijającym się w czasie, w którym poszczególne etapy następują po sobie. Zrozumienie tego procesu pomoże Ci zaplanować czas i zasoby.

Etap 1: Wstępny audyt prawny

Zanim przystąpisz do szczegółowego badania lub zlecisz kosztowne studium ekonomiczne, warto przeprowadzić szybki wstępny przegląd prawny. Kancelaria prawna ARROWS nazywa tę usługę „Red Flag Report” – to raport, który w ciągu kilku dni roboczych identyfikuje zasadnicze przeszkody prawne.

Celem jest ustalenie, czy projekt w ogóle ma potencjał prawny, zanim zainwestujesz czas w bardziej szczegółowe analizy. Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS sprawdzą zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego, skontrolują ograniczenia terenu i wskażą oczywiste wady prawne.

Etap 2: Pogłębione prawne due diligence

Gdy projekt przejdzie przez Red Flag Report bez zasadniczych przeszkód, następuje kompletne prawne due diligence. Bada się tu wszystkie aspekty prawne – od statusu katastralnego, przez strukturę korporacyjną, aż po wszystkie umowy wpływające na projekt.

Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS koncentrują się na tym etapie na kilku kluczowych obszarach, takich jak historia własności i służebności. Szczególnie skupiają się na ukrytych zobowiązaniach – zaległościach podatkowych, toczących się sporach sądowych, problemach z zakresu prawa pracy lub innych długach.

Etap 3: Środowiskowe i techniczne due diligence

Bank może zażądać również badania obciążeń środowiskowych (Environmental Site Assessment), zwłaszcza jeśli projekt realizowany jest na terenie o przemysłowej przeszłości (brownfield). Chodzi o to, czy grunt nie jest skażony, co wymagałoby kosztownej rekultywacji.

Techniczne due diligence obejmuje natomiast kontrolę jakości dokumentacji projektowej, badań geologicznych i budżetu. Oba te badania przeprowadzają specjaliści, których zwykle wybiera lub zatwierdza bank, a Twoją rolą jest zapewnienie współpracy.

Etap 4: Przygotowanie ostatecznej dokumentacji umownej

Gdy wszystkie badania due diligence zakończą się pomyślnie, następuje przygotowanie ostatecznej umowy kredytowej i dokumentacji zabezpieczeń. Umowa kredytowa w finansowaniu projektowym to nie tylko dokument z oprocentowaniem, lecz szczegółowa instrukcja, w jaki sposób bank będzie kontrolował projekt.

Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS specjalizują się w przeglądzie tych umów w celu wynegocjowania warunków, które będziesz w stanie spełnić. Chodzi o wyważenie wymagań obu stron, gdzie każdy błąd może prowadzić do przyszłych sankcji, a w skrajnym przypadku do postawienia kredytu w stan natychmiastowej wymagalności.

Kluczowe wskaźniki oceniane przez banki – i jak je zabezpieczyć

Mówiąc konkretnie, banki oceniają Twój projekt przez pryzmat kilku wskaźników liczbowych. Jeśli nie rozumiesz tych metryk, istnieje wysokie ryzyko, że Twój projekt nie zostanie zatwierdzony.

LTV i LTC – relacja kredytu do wartości i kosztów

LTV (Loan to Value) wyraża stosunek wysokości kredytu do przyszłej wartości rynkowej nieruchomości, natomiast LTC (Loan to Cost) wyraża stosunek kredytu do całkowitych nakładów inwestycyjnych. Banki w Czechach w przypadku projektów deweloperskich standardowo finansują do 60–75% kosztów (LTC), co oznacza, że pozostałe 25–40% musisz pokryć ze środków własnych.

Im niższego LTV lub LTC oczekujesz, tym lepsze oprocentowanie można wynegocjować, ponieważ bank ponosi mniejsze ryzyko. 

DSCR – zdolność projektu do spłaty

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) to wskaźnik mierzący, czy projekt generuje wystarczająco dużo pieniędzy na spłatę kredytu; jest to stosunek dochodu operacyjnego netto do obsługi zadłużenia. Banki zwykle wymagają DSCR co najmniej 1,2–1,3, co oznacza 20–30% rezerwy ponad wymagane raty.

W praktyce oznacza to, że jeśli roczna rata kredytu wynosi 1 000 000 CZK (ok. 41 200 EUR), projekt musi generować dochód netto w wysokości co najmniej 1 200 000 CZK (ok. 49 400 EUR). Kancelaria prawna ARROWS zauważa, że wielu deweloperów w swoich obliczeniach zaniża koszty operacyjne lub zawyża czynsze, tworząc nierealistyczny obraz.

IRR i NPV – zwrot dla Ciebie

IRR (wewnętrzna stopa zwrotu) mierzy efektywną rentowność projektu, przy czym inwestorzy w sektorze deweloperskim często celują w IRR powyżej 15%. Bank śledzi ten wskaźnik głównie po to, by sprawdzić, czy projekt jest dla dewelopera wystarczająco motywujący.

NPV (wartość bieżąca netto) mierzy z kolei bezwzględną korzyść z projektu w pieniądzu. Wskaźniki te są kluczowe dla Twoich decyzji inwestycyjnych, a jeśli projekt nie wychodzi na plus z wystarczającą rezerwą, bank nie podejmie ryzyka.

Co Ci grozi, jeśli nie przygotujesz się odpowiednio do due diligence

Przygotowanie umów – co musisz mieć uzgodnione jeszcze przed due diligence

Banki nie patrzą wyłącznie na liczby – szczególnie uważnie kontrolują umowy. To dokumenty prawne, na których opiera się ich zabezpieczenie.

Umowa o dzieło z generalnym wykonawcą

Ta umowa ma kluczowe znaczenie, ponieważ bank weźmie ją na warsztat i przeanalizuje słowo po słowie. Szuka przede wszystkim postanowień dotyczących ceny – czy cena jest stała, czy też istnieją mechanizmy, które mogą ją podwyższyć. Szczególną uwagę zwróci na postanowienia o tzw. „zmianie okoliczności”, które mogą pozwolić wykonawcy żądać podwyższenia ceny.

Bank będzie preferował umowę z ceną stałą lub z wyraźnie ograniczonymi klauzulami waloryzacyjnymi. Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS specjalizują się w prawnym opracowywaniu umów z wykonawcami – zadbają o to, by ryzyka były jasno podzielone między Ciebie a wykonawcę.

Umowy najmu i umowy przedwstępne

W przypadku projektów przeznaczonych na sprzedaż bank wymaga przedwstępnych umów sprzedaży (SoSBK), które dowodzą zainteresowania rynku. Umowy te muszą być prawnie wykonalne, a w przypadku projektów na wynajem przedkłada się przedwstępne umowy najmu.

Szczególnie ważne jest, aby umowy te zawierały postanowienia pozwalające deweloperowi w rozsądnym zakresie przesunąć termin zakończenia projektu. Bank wie bowiem, że budowy się opóźniają, i chce mieć pewność, że klienci nie odejdą przy pierwszym opóźnieniu.

Umowy wspólników i umowy partnerskie

Jeśli projekt jest realizowany w partnerstwie lub z kilkoma inwestorami (JV – Joint Venture), bank zażąda umowy wspólników. Sprawdzi, czy relacje między wspólnikami są stabilne i czy nie istnieje ryzyko „deadlocku” (sytuacji patowej), który zatrzymałby projekt. Bank sprawdza też, czy istnieją mechanizmy dodatkowych wkładów kapitałowych na wypadek, gdyby projekt potrzebował więcej pieniędzy.

Harmonogram: ile trwa przygotowanie

Bądźmy realistami: przygotowanie do due diligence i późniejsze zatwierdzenie to nie coś, z czym uporasz się w dwa tygodnie. To proces, który trwa miesiącami i wymaga starannego planowania.

Miesiąc 1–2: Wstępny przegląd prawny (Red Flag Report) i przygotowanie biznesplanu. Jeśli na tym etapie wykryjesz zasadnicze przeszkody, zaoszczędzisz dalsze koszty.

Miesiąc 2–3: Kompletowanie dokumentów, usuwanie wykrytych wad, rozmowy z doradcami technicznymi i zapytania do banków (term sheet).

Miesiąc 3–5: Pogłębione bankowe due diligence (prawne, techniczne, wyceniające), zatwierdzanie w banku (Risk department). Łącznie licz się zatem z tym, że od pierwszego kontaktu z bankiem do pierwszej wypłaty środków upływa zwykle 3–6 miesięcy.

Miesiąc 5–6: Przygotowanie i negocjowanie dokumentacji kredytowej (LMA) oraz spełnienie warunków uruchomienia kredytu. 

Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS regularnie prowadzą takie sprawy i dzięki znajomości standardów bankowych potrafią przyspieszyć proces.

Finansowanie mezzanine – gdy kredyt bankowy nie wystarcza

Jeśli bank sfinansuje na przykład tylko 60–65% kosztów, a Ty nie masz wystarczającego kapitału własnego na resztę, istnieje rozwiązanie: finansowanie mezzanine. Jest to dług podporządkowany – droższy, ale umożliwiający wyższą dźwignię.

Wierzyciel mezzanine akceptuje wyższe ryzyko i oczekuje w zamian wyższego zwrotu – zwykle oprocentowania 10–15% rocznie. Finansowanie mezzanine jest prawnie złożone, a bank będzie wymagał zawarcia tzw. umowy międzywierzycielskiej (Intercreditor Agreement), która precyzyjnie określa hierarchię płatności i praw między bankiem a wierzycielem mezzanine.

Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS specjalizują się w przygotowywaniu takich złożonych struktur finansowych – zadbają o to, by umowa międzywierzycielska była akceptowalna dla banku i bezpieczna dla Ciebie.

Podsumowanie dla zarządu

Przygotowanie projektu deweloperskiego do bankowego due diligence wymaga systematycznego podejścia. Oto kluczowe punkty dla Twoich decyzji:

1. Badanie prawne musi poprzedzać modelowanie finansowe. Skrócenie czasu na kontrolę prawną nie przyniesie oszczędności – przeciwnie, ryzyka prawne wykryte na późniejszym etapie mogą zablokować projekt.

2. Model finansowy musi opierać się na realistycznych założeniach, ponieważ zaniżenie kosztów lub zawyżenie przychodów prowadzi do odmowy.

3. Struktura SPV musi być czysta. Ukryte wady w dokumentacji korporacyjnej lub historyczne obciążenia SPV prowadzą do opóźnień.

4. Dokumentacja umowna jest podstawą, ponieważ umowy z wykonawcami i przyszłymi klientami stanowią główne zabezpieczenie spłaty kredytu i muszą być niepodważalne.

5. Powierzenie sprawy specjalistom minimalizuje ryzyko. Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS dysponują doświadczeniem i wysoką sumą ubezpieczenia sięgającą setek milionów koron czeskich, co w przypadku dużych projektów stanowi niezbędną gwarancję.

Rekomendacja końcowa

Przygotowanie projektu deweloperskiego do bankowego due diligence to wymagający proces, w którym błędy nie są wybaczane. Każda nieścisłość prawna lub finansowa może kosztować Cię cenny czas albo doprowadzić do odmowy kredytu. Tylko konsekwentne i profesjonalne przygotowanie zapewni Ci uzyskanie finansowania na dobrych warunkach.

Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS zajmują się tą problematyką od dawna i rozwiązują ją na co dzień w praktyce. Ich doświadczenie w finansowaniu projektów i międzynarodowy zasięg pomogą Ci bezpiecznie przeprowadzić projekt. W portfolio kancelarii prawnej ARROWS znajdziesz setki klientów korporacyjnych i gmin – co oznacza głęboką znajomość praktyki.

Nie ma znaczenia, czy realizujesz swój pierwszy projekt deweloperski, czy masz rozbudowane portfolio – kancelaria prawna ARROWS interesuje się ciekawymi pomysłami biznesowymi i możliwościami inwestycyjnymi.

Nie wahaj się zwrócić do kancelarii prawnej ARROWS pod adresem konsultacja@arws.cz i zlecić prawną ocenę swojego projektu – to najpewniejsza droga do finansowania bankowego.