Projekt deweloperski w toku: trwające postępowanie przejdzie pod nowe zasady

Co się zmieniło w porównaniu z tym, co pisano o nowelizacji latem

Latem pisano o nowelizacji jako o projekcie, który dopiero trafi do Senatu, a wykładnia przepisów przejściowych opierała się na dotychczasowej praktyce. Senat Republiki Czeskiej (Senát) odrzucił nowelizację w sierpniu 2026 roku, Izba Poselska (Poslanecká sněmovna) odrzuciła jego weto 9 września, a prezydent Republiki Czeskiej podpisał ustawę 17 września. Wraz z uchwalonym brzmieniem potwierdziło się jednak, że przepisy przejściowe ukształtowano inaczej, niż przyzwyczaiły do tego wcześniejsze nowelizacje prawa budowlanego.

Częstym modelem dawniejszych zmian Prawa budowlanego było to, że wszczęte postępowanie kończy się według dotychczasowych przepisów. Deweloper miał więc w ręku prostą regułę decyzyjną: jeśli złożę wniosek dziś, postępowanie będzie toczyć się według starych zasad aż do końca. Ta pewność w przypadku obecnej nowelizacji nie obowiązuje i nie można na niej opierać planowania.

Dla projektu w toku oznacza to, że reguły gry zmieniają się w jej trakcie. Zamierzenie, dla którego wniosek złożono w czerwcu i które według pierwotnych założeń miało zakończyć się w starym reżimie, po wejściu nowelizacji w życie jest co do zasady oceniane według nowych przepisów. Zmiana dotyczy nie tylko szczegółów proceduralnych, ale także tego, co urząd ocenia sam zamiast organów współdziałających.

Dobra wiadomość jest taka, że postępowanie nie wraca do początku, a inwestycja w dotychczasowe przygotowanie nie przepada. Gorsza wiadomość jest taka, że wynika z tego nowe zadanie, którego większość projektów nie ma w harmonogramie: przeanalizować trwające akta pod kątem nowego brzmienia i ustalić, czego urząd będzie po wejściu nowelizacji w życie wymagał dodatkowo.

Powód, dla którego przejście ukształtowano właśnie w ten sposób, jest przy tym zrozumiały. Gdyby stare i nowe zasady funkcjonowały równolegle przez kilka lat, urzędy musiałyby jednocześnie stosować dwa reżimy, a reforma przyniosłaby efekty w praktyce dopiero z opóźnieniem. Dla inwestora oznacza to jednak, że pewność, do której przywykł przy wcześniejszych nowelizacjach, tym razem nie występuje i plan trzeba zbudować inaczej.

Nie jest to przy tym błąd w planowaniu tych, którzy złożyli wniosek wcześniej. Wykładnia, z którą rynek pracował przez całe lato, wynikała z dotychczasowej praktyki i skorygowała ją dopiero ostateczna wersja uchwalonego brzmienia. W praktyce oznacza to, że przeglądu wymagają również projekty dobrze przygotowane i że chodzi o dodatkową pracę, a nie o naprawianie czyjegoś błędu.

Co naprawdę mówią przepisy przejściowe

Istotę reguły oddaje jedno zdanie: postępowania i procedury wszczęte i niezakończone przed dniem wejścia w życie nowelizacji kończy się według brzmienia obowiązującego od dnia jej wejścia w życie, chyba że przepisy stanowią inaczej. Ta ostatnia część jest w praktyce równie ważna jak pierwsza. Wyjątków jest wiele, decydują one o tym, co z dotychczasowego przygotowania przetrwa, a część z nich jest powiązana właśnie z tym, że postępowanie wszczęto przed wejściem w życie nowelizacji.

Druga reguła chroni to, co już Państwo mają. Wiążące stanowiska, zgody, opinie oraz prawomocne decyzje organów współdziałających wydane przed powstaniem nowych urzędów mają zachować znaczenie prawne i skutki według dotychczasowych przepisów. Reguła, zgodnie z którą urząd nie ocenia ponownie chronionego nimi interesu publicznego, wiąże się jednak z wiążącym stanowiskiem lub decyzją przedłożoną przez inwestora, a nie z każdym dokumentem w aktach.

Trzecia reguła dotyczy wymagań dotyczących zabudowy i jest kluczowa dla projektantów. W już wszczętym postępowaniu ma wystarczyć spełnienie dotychczasowych wymagań, jeżeli są one dla inwestora korzystniejsze. Właśnie tutaj widać, że data złożenia wniosku ma znaczenie: kto złoży wniosek dopiero po wejściu nowelizacji w życie, nie ma tej konkretnej korzyści. W przypadku konkretnego zamierzenia trzeba więc ocenić, która regulacja jest korzystniejsza, i ewentualnie powołać się na nią wobec urzędu.

Czwarta reguła dotyczy dokumentacji i warto ją zapamiętać. Dokumentację i dokumentację projektową sporządzoną według dotychczasowych przepisów ma być można dołączyć do wniosku jeszcze przez trzy lata od wejścia nowelizacji w życie, a urząd zbada ją według dotychczasowych przepisów. Rozpoczęte rysunki nie trafiają więc do kosza, a przejście na nową treść dokumentacji nie jest czymś, z czym trzeba zdążyć do końca roku.

Piąta reguła określa, kto będzie prowadził postępowanie. Do czasu powstania krajowych urzędów rozwoju terytorialnego (úřady rozvoje území krajů) wszczęte postępowania i procedury prowadzą nadal dotychczasowe wojewódzkie i gminne urzędy budowlane oraz organy współdziałające. Należy jednak uważać na sprawy, które przypadną centralnemu Urzędowi Rozwoju Terytorialnego (Úřad rozvoje území): przechodzą one już w styczniu 2027 roku, podczas gdy system regionalny zacznie działać dopiero rok później.

Ostatnia uwaga do tej wykładni jest istotna i dotyczy całego artykułu. Na dzień powstania niniejszego tekstu ustawa nie została ogłoszona w czeskim Dzienniku Ustaw (Sbírka zákonů) i nie ma swojego numeru, dlatego pracujemy na brzmieniu uchwalonym przez Izbę Poselską i podpisanym przez prezydenta. Przepisy przejściowe były ponadto przedmiotem poprawek, dlatego konkretny wpływ na konkretne akta przed złożeniem uzupełnienia zawsze weryfikuje się z ogłoszonym tekstem.

Co z dotychczasowego przygotowania zachowają Państwo na dalszym etapie

Inwentaryzacja tego, co już Państwo mają, jest dziś ważniejsza niż rozważania o terminie. W przypadku projektu w toku warto spisać wszystkie uzyskane stanowiska, zgody i opinie wraz z datą ich wydania i okresem ważności, a dopiero na podstawie tej listy podejmować decyzje. To właśnie ta lista określa, jaka część przygotowania jest chroniona, a co będzie oceniane ponownie.

Ocena oddziaływania na środowisko zajmuje wśród dokumentów szczególne miejsce. Stanowisko wydane na podstawie czeskiej ustawy o ocenie oddziaływania na środowisko jest w przypadku dużych zamierzeń ścieżką krytyczną harmonogramu, a jego uzyskanie trwa miesiącami. Kto je ma, dysponuje najdroższą częścią przygotowania i nie ma powodu czekać na nowelizację ani się jej obawiać.

Drugą grupę stanowią dokumenty powiązane z jednolitym stanowiskiem środowiskowym. Włączenie spraw na podstawie czeskiej ustawy o jednolitym stanowisku środowiskowym do rozstrzygania przez urząd budowlany nie następuje dla wszystkich budów jednocześnie: w przypadku zwykłych spraw dotychczasowy reżim stosuje się jeszcze przez cały rok 2027. Już wydane wiążące stanowisko nie służy ponadto jedynie jako dokument — chroniony nim interes publiczny nie jest, przy spełnieniu określonych warunków, ponownie oceniany.

Tego, co w Państwa aktach jest chronione, a co nie, nie da się określić ogólnie, ponieważ decyduje data wydania każdego poszczególnego dokumentu oraz to, do której grupy wyjątków należy. Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS analizują to więc akta po aktach, a nie hurtowo według rodzaju budowy, a wynik dla dwóch podobnych projektów często się różni.

Trzecią grupę stanowią dokumenty, które zachowają skutki, ale tylko przez ograniczony czas. Wiele stanowisk ma okres ważności wskazany bezpośrednio w swojej treści, a w projektach, w których przygotowanie się przedłużyło, bywa on krótszy, niż deweloper pamięta. Ich odnowienie jest tanie, jeśli zostanie zaplanowane, i drogie, jeśli wyjdzie na jaw dopiero wtedy, gdy urząd wezwie do uzupełnienia i biegnie termin.

Praktycznym rezultatem inwentaryzacji nie jest więc tylko lista, ale także kalendarz. Przy każdym dokumencie zapisuje się, do kiedy jest ważny i ile trwa jego odnowienie, a na tej podstawie wyznacza się ostateczny termin złożenia wniosku, który jeszcze ma sens. Termin ten bywa dla harmonogramu twardszym ograniczeniem niż cokolwiek, co przynosi nowelizacja.

Taką samą inwentaryzację rozsądnie jest przeprowadzić również w odniesieniu do zobowiązań umownych powiązanych z pozwoleniem. Umowy akwizycyjne, dokumentacja kredytowa oraz umowy z wykonawcami często traktują datę uprawomocnienia się pozwolenia jako moment decydujący i zakładają czas trwania postępowania według dotychczasowych doświadczeń. Jeśli w okresie przejściowym postępowanie się wydłuży, uruchamia to łańcuch konsekwencji, z którymi projekt nie liczył się.

Cztery typowe sytuacje i co w nich zrobić

W przypadku zamierzenia na etapie studium, z wnioskiem planowanym w perspektywie lat, warto od razu przygotowywać się według nowego modelu. Nie jest to jednak obowiązek: dokumentację według dotychczasowych przepisów ma być można składać jeszcze przez trzy lata od wejścia w życie. Jest to zarazem grupa projektów, w której można spokojnie skorzystać z rozszerzonej informacji wstępnej i z wyprzedzeniem ustalić w urzędzie, czego będzie od zamierzenia wymagał. Jak krok po kroku przebiega nowe postępowanie, omawiamy w artykule Jedna pieczątka dla dużych projektów deweloperskich.

Projekt z rozpoczętą oceną oddziaływania na środowisko i przygotowywanymi stanowiskami powinien kontynuować prace w niezmienionym tempie. Uzyskane dokumenty zachowają skutki, więc przerwanie przygotowań oznaczałoby jedynie stratę czasu. Równolegle warto zlecić porównanie rozpoczętej dokumentacji z nowym brzmieniem, aby było jasne, co trzeba będzie uzupełnić.

W przypadku wniosku gotowego do złożenia w najbliższych miesiącach data złożenia nie przesądzi o całym reżimie, ale o poszczególnych korzyściach już tak. Wcześniejsze złożenie nie oznacza pozostania w starym świecie, otwiera jednak możliwość skorzystania z dotychczasowych wymagań dotyczących zabudowy, jeżeli są korzystniejsze. Obok tego decyduje kompletność wniosku: braki można wprawdzie usunąć na wezwanie urzędu, ale każdy z nich opóźnia całe postępowanie.

Projekt z już toczącym się postępowaniem wymaga jednej czynności, której wcześniej nikt nie planował: porównania złożonych akt z nowym brzmieniem i ustalenia, czego urząd będzie po wejściu nowelizacji w życie wymagał dodatkowo oraz z których wyjątków przewidzianych w przepisach przejściowych można z kolei skorzystać na swoją korzyść. Im dalej zaawansowane jest postępowanie, tym mniejsza bywa w naszej praktyce różnica, jednak w przypadku zamierzeń zgłoszonych tej wiosny warto zlecić przegląd, zanim nadejdzie wezwanie urzędu.

Dla wszystkich czterech sytuacji obowiązuje jedna wspólna zasada: przygotowań się nie przerywa. Decyzję o terminie złożenia wniosku można jeszcze dopracować, ale prace nad dokumentacją i stanowiskami przebiegają w obu wariantach tak samo. Przerwanie przygotowań przesuwa cały harmonogram o czas, w którym nic się nie działo, a tego czasu nigdy się nie nadrabia.

Przeciwko przewlekłości zachowane zostają także ogólne środki ochrony na podstawie czeskiego kodeksu postępowania administracyjnego (ustawa nr 500/2004 Sb.), więc deweloper nie musi znosić bezczynności urzędu w okresie przejściowym. Istnieje jednak różnica między bezczynnością a wezwaniem do uzupełnienia wniosku, które Prawo budowlane wyraźnie przewiduje i które urząd powinien w miarę możliwości wystosować w odniesieniu do wszystkich braków jednocześnie.

Kolejność, w jakiej rozwiązuje się te cztery sytuacje, wynika z wielkości możliwej straty, a nie z wielkości projektu. Najpierw należy zająć się aktami ze złożonym wnioskiem i toczącym się postępowaniem, ponieważ w ich przypadku grozi wezwanie do uzupełnienia w chwili, gdy terminy już biegną. Dopiero potem przychodzą projekty przed złożeniem wniosku, w których jest przestrzeń do spokojnej pracy, a każda zmiana jest tańsza.

Kiedy wycofanie wniosku ma sens, a kiedy jest kosztownym błędem

Rozważanie, czy wycofać trwający wniosek i złożyć go ponownie po wejściu nowelizacji w życie, straciło swój najczęściej podawany powód. Miało ono sens, dopóki zakładano, że wszczęte postępowania nie przechodzą do nowego reżimu i że projekt może się do niego dostać jedynie poprzez nowy wniosek. Skoro trwające postępowanie samo przechodzi pod nowe zasady, za ten konkretny cel płaci się pełną cenę, nie otrzymując w zamian niczego.

Ta cena nie jest niska. Wycofując wniosek, tracą Państwo dotychczasowy postęp proceduralny, zazwyczaj powstaje nowy obowiązek uiszczenia opłaty, a Państwo narażają się na ryzyko, że w międzyczasie zmienią się warunki na danym terenie — przybędzie uczestników, zmieni się dokumentacja planistyczna albo przesunie się wykładnia zgodności z zamierzeniem. Tracą Państwo także wyjątki przewidziane w przepisach przejściowych, które są powiązane z wszczętym postępowaniem.

Wycofanie wniosku nie przestaje jednak być narzędziem. Jedną z sytuacji, w których można je rozważyć, jest przypadek, gdy zamierzenie wskutek zmiany założeń przekracza próg budów zastrzeżonych, a tym samym zmienia się właściwy urząd. Kolejnymi bywają zasadnicza zmiana zamierzenia, zmiana sytuacji własnościowej lub stan proceduralny, którego nie da się inaczej uporządkować. O każdej z nich decyduje się na podstawie konkretnych akt.

Kiedy warto wycofać wniosek, a kiedy jest to zbędna strata, to jedno z pytań, które w projektach deweloperskich zadawane są nam najczęściej — prawnicy kancelarii prawnej ARROWS najpierw oceniają więc stan akt, a dopiero potem rekomendują sposób postępowania. Szczegóły dotyczące reżimu budów zastrzeżonych znajdą Państwo w artykule Pozwolenie na budowę dla dużych projektów deweloperskich.

Alternatywą, o której w praktyce się zapomina, jest zmiana zamierzenia w toku postępowania. Tam, gdzie rozważa się wycofanie wniosku z powodu modyfikacji projektu, tańsze bywa wystąpienie o zmianę w już toczącym się postępowaniu i zachowanie dotychczasowego postępu. Granica między tym, co można jeszcze rozwiązać zmianą, a tym, co wymaga nowego wniosku, jest przy tym cieńsza, niż się zwykle zakłada, i w przypadku konkretnego zamierzenia ocenia się ją indywidualnie.

Podejmowanie decyzji o wycofaniu wniosku ma więc prosty porządek. Najpierw określa się, co ma zostać w ten sposób osiągnięte, następnie sprawdza się, czy tego samego nie można osiągnąć zmianą zamierzenia w toczącym się postępowaniu, a dopiero na końcu oblicza się koszt utraconego postępu, nowego obowiązku uiszczenia opłaty oraz utraconych wyjątków z przepisów przejściowych. Kto odwróci ten porządek i zacznie od ceny, zazwyczaj kończy z decyzją, której nie da się obronić ani przed bankiem, ani przed własnym zarządem, ponieważ brakuje udokumentowanego powodu, dla którego w ogóle utracono postęp w postępowaniu.

Ryzyka w projektach w toku

Ryzyka w projekcie w toku różnią się w zależności od tego, jak daleko zaawansowane jest przygotowanie. Poniższe zestawienie podsumowuje te, które w praktyce są najczęściej niedoceniane.

Podsumowanie: co zrobić z projektem w toku

Decyzja o terminie stała się przede wszystkim decyzją o stopniu przygotowania. Pytanie, czy złożyć wniosek jeszcze w tym roku, czy poczekać, nie przesądza już o całym reżimie projektu, ponieważ trwające postępowanie przejdzie pod nowe brzmienie. Nadal decyduje jednak o poszczególnych korzyściach powiązanych z wszczętym postępowaniem, a obok niego pojawia się pytanie, co ma być gotowe w chwili złożenia wniosku.

Dla zarządu spółki deweloperskiej wynikają z tego trzy zadania. Przeprowadzić inwentaryzację uzyskanych dokumentów i ich ważności. Porównać rozpoczętą dokumentację i złożone akta z nowym brzmieniem oraz ocenić, z których wyjątków z przepisów przejściowych można skorzystać. A także dostosować terminy w umowach z dostawcami i bankiem finansującym tak, aby okres przejściowy nie obciążał w całości Państwa.

Projekty, które wykonają te trzy kroki do końca roku, wejdą w rok 2027 bez niespodzianek. Projekty, które ich nie wykonają, dowiedzą się o różnicy z wezwania urzędu do uzupełnienia — czyli w chwili, gdy terminy już biegną, a każde uzupełnienie jest droższe, niż gdyby przygotowano je z wyprzedzeniem.

Samą nowelizację i obie daty jej wejścia w życie omawiamy w głównym artykule serii Nowelizacja Prawa budowlanego została podpisana. Niniejszy tekst stanowi jego kontynuację w zakresie projektów, które są już w toku.

Koszt tych trzech kroków jest przy tym nieporównywalny z kosztem ich odłożenia. Inwentaryzacja dokumentów i porównanie akt z nowym brzmieniem to praca na kilka dni, podczas gdy uzupełnienie, którego urząd zażąda w trakcie biegnącego terminu, oznacza opóźnienie liczone w miesiącach, a w projektach z przygotowanym finansowaniem także bezpośredni koszt w postaci wydłużenia okresu uruchamiania kredytu.

Prosimy napisać do nas na adres konsultacja@arws.cz, podając etap przygotowania i listę dokumentów, które już Państwo mają. Odpowiemy, co jest chronione, co trzeba będzie uzupełnić i czy w przypadku Państwa akt warto rozważać wycofanie wniosku. Więcej o naszej praktyce znajdą Państwo na stronie deweloperka i prawo budowlane.