Prawo budowlane 2026–2028: co obowiązuje i co przyniesie nowelizacja

Co obowiązuje dziś: ustawa budowlana nr 283/2021 Sb. i okresy przejściowe

Nowa ustawa budowlana formalnie obowiązuje od 1 stycznia 2024. W przypadku zwykłych budów do 30 czerwca 2024 stosowano jednak dawną czeską ustawę budowlaną nr 183/2006 Sb. Wyjątek stanowiły budowy zastrzeżone, czyli duża infrastruktura transportowa i energetyczna, dla których nowy reżim stosowano już od stycznia 2024. Dla dewelopera, firmy budującej halę czy inwestora kupującego projekt w toku decydujące jest zatem, kiedy wszczęto postępowanie.

Postępowania wszczęte przed 1 lipca 2024 kończy się według dotychczasowych przepisów. Decyzje o lokalizacji, pozwolenia na budowę i inne akty wydane na podstawie dawnej ustawy uważa się za pozwolenia w rozumieniu nowej ustawy. Wcześniej wydane wiążące stanowiska właściwych organów służą jako podstawa, a urząd budowlany ich ponownie nie bada.

Dokumentacja według dawnych przepisów do 30 czerwca 2027

Projekty przygotowywane jeszcze według dawnego prawa nie muszą koniecznie przerabiać dokumentacji. Do wniosku o pozwolenie na budowę lub o pozwolenie ramowe złożonego do 30 czerwca 2027 można załączyć dokumentację projektową sporządzoną według dotychczasowych przepisów. Urząd budowlany zbada ją wówczas według tych dotychczasowych przepisów. To samo dotyczy dokumentacji wykonawczej, jeżeli budowa rozpocznie się do 30 czerwca 2027.

W praktyce oznacza to, że przy starszych zamierzeniach trzeba policzyć, czy opłaca się złożyć wniosek do końca czerwca 2027, czy od razu przenieść dokumentację do nowego formatu. Prawnicy ARROWS oceniają ten wybór indywidualnie dla każdego projektu, ponieważ odpowiedź zależy od stanu dokumentacji, stanowisk i planowanego harmonogramu finansowania.

Portal Inwestora Budowlanego i składanie wniosków w formie cyfrowej

Wniosek o pozwolenie na zamierzenie można złożyć elektronicznie przez Portal Inwestora Budowlanego (Portál stavebníka) albo w formie papierowej na określonym formularzu. Dokumentację projektową inwestor umieszcza w ewidencji dokumentacji elektronicznych najpóźniej wraz ze złożeniem wniosku. Dokumentację, która nie musi być sporządzona przez projektanta, może do ewidencji wprowadzić urząd budowlany.

Cyfryzacja w praktyce jednak zwolniła. Ustawa wprowadziła więc okres przejściowy, w którym urzędy mogą korzystać także z innych systemów informatycznych niż systemy administracji budowlanej, a niektórych przepisów o ewidencji i doręczaniu nie stosuje się. W odniesieniu do procedur budowlanych trwa on do 31 grudnia 2027, w odniesieniu do planowania przestrzennego do 30 czerwca 2027; drugi termin przedłużyła ustawa nr 91/2026 Sb. ze skutkiem od 11 czerwca 2026. Uchwalona nowelizacja ma od 1 stycznia 2027 ujednolicić okres przejściowy i przedłużyć go aż do 31 grudnia 2030. Dla inwestora oznacza to, że urzędy będą jeszcze długo działać w trybie mieszanym, a pisma warto dokumentować tak, by sprawdziły się w obu systemach.

Kto decyduje o Państwa projekcie: urząd gminy, urząd kraju i DESÚ

Zwykłe budowy zatwierdzają gminne urzędy budowlane, wybrane zamierzenia (na przykład zamierzenia objęte EIA, drogi I klasy lub instalacje odnawialnych źródeł energii, które nie są budową zastrzeżoną) – krajowe urzędy budowlane. Budowy zastrzeżone zatwierdza czeski Urząd Budowlany ds. Transportu i Energetyki (Dopravní a energetický stavební úřad, DESÚ). Rozstrzyga on także o budowach z nimi powiązanych, które w przeciwnym razie należałyby do urzędu gminy lub kraju.

Budowami zastrzeżonymi są m.in. autostrady, linie kolejowe, cywilne obiekty lotnicze, system przesyłowy oraz instalacje wytwarzające energię elektryczną o łącznej mocy zainstalowanej 100 MW i więcej. W przypadku odnawialnych źródeł energii próg jest znacznie niższy: budową zastrzeżoną jest elektrownia fotowoltaiczna powyżej 5 MW, inna instalacja wytwarzająca energię elektryczną z odnawialnych źródeł powyżej 1 MW oraz instalacja wytwarzająca ciepło z odnawialnych źródeł powyżej 10 MW. Złożenie wniosku w niewłaściwym urzędzie oznacza stratę czasu, dlatego klasyfikacja zamierzenia jest pierwszym krokiem każdego przygotowania.

Jednolite stanowisko środowiskowe (JES)

Od 2024 roku dla zamierzeń zatwierdzanych na podstawie ustawy budowlanej wydaje się jednolite stanowisko środowiskowe (jednotné environmentální stanovisko, JES) (dla zwykłych budów od 1 lipca 2024). Jest to jedno wiążące stanowisko dotyczące oddziaływania na środowisko, które zastępuje cząstkowe stanowiska i zezwolenia wydawane np. na podstawie czeskiej ustawy o ochronie przyrody i krajobrazu, ustawy wodnej, ustawy o lasach lub ustawy o ochronie powietrza. W zależności od rodzaju zamierzenia wydaje je czeskie Ministerstwo Środowiska (Ministerstvo životního prostředí), urząd kraju lub gmina o rozszerzonych kompetencjach.

Urząd ma wydać JES w ciągu 60 dni od złożenia kompletnego wniosku i może przedłużyć ten termin najwyżej o 30 dni. Wezwanie do usunięcia braków wniosku przerywa bieg terminu, więc niekompletny wniosek bezpośrednio wpływa na harmonogram. JES jest ważne 5 lat, a jego ważność można przedłużyć.

Uchwalona nowelizacja ma stopniowo znieść JES. Zgodnie z uchwalonym brzmieniem w przypadku zamierzeń, o których od 1 stycznia 2027 ma rozstrzygać Urząd Rozwoju Terytorialnego, czeskiej ustawy o JES nie stosuje się do wniosków złożonych po tym dniu. Ustawa o JES jako całość ma zostać uchylona z dniem 1 stycznia 2028; wnioski złożone wcześniej mają być rozpatrywane według dotychczasowych przepisów, jeżeli urząd rozstrzygnie o nich do 31 grudnia 2027.

Obowiązki właścicieli budynków: dokumentacja, paszport budynku i punkty ładowania

Ustawa budowlana nakłada na każdego właściciela obiektu budowlanego obowiązek przechowywania przez cały okres jego istnienia zatwierdzonej dokumentacji projektowej, ewentualnie dokumentacji powykonawczej lub paszportu budynku (pasport stavby), a także decyzji i innych ważnych dokumentów. Obowiązek ten nie jest nowy, podobnie regulowała go już dawna ustawa budowlana. Obecnie jednak w większym stopniu ujawnia się w transakcjach i przy finansowaniu.

Jeżeli dokumentacja się nie zachowała lub nie jest w należytym stanie, a budowa została zatwierdzona, właściciel musi sporządzić paszport budynku. Gdy właściciel nie wypełni tego obowiązku, urząd budowlany nakaże mu sporządzenie paszportu. Za naruszenie obowiązków właściciela obiektu grozi kara do 400 000 CZK (ok. 16 500 EUR).

Paszport nie legalizuje samowoli budowlanej

Częstym błędem jest przekonanie, że paszportem można „uzdrowić” rozbudowę lub zmianę układu pomieszczeń, której poprzedni właściciel dokonał bez pozwolenia. Paszport sporządza się dla obiektu, który został zatwierdzony. Niezatwierdzone zmiany trzeba rozwiązać w drodze pozwolenia wydawanego ex post, o które można wystąpić w ciągu 30 dni od wszczęcia postępowania w sprawie nakazu rozbiórki i które stanowi część tego postępowania. Za wykonanie budowy bez pozwolenia grozi ponadto kara do 2 000 000 CZK (ok. 82 300 EUR), a na obszarach szczególnie chronionych, w strefach ochronnych, przy zamierzeniach objętych EIA i w innych przypadkach określonych w ustawie do 4 000 000 CZK (ok. 164 600 EUR).

Punkty ładowania w budynkach niemieszkalnych

Właściciele budynków innych niż mieszkalne, które są ogrzewane lub chłodzone i mają ponad 20 miejsc parkingowych, muszą do 1 stycznia 2027 zapewnić (jeżeli jest to technicznie wykonalne) co najmniej 1 punkt ładowania na każde 10 miejsc lub kanały kablowe dla co najmniej 50 % miejsc. Jeżeli właściciel zainstalował co najmniej 1 punkt ładowania między 28 maja 2022 a 28 maja 2024, termin można przesunąć do 1 stycznia 2029. Dla zarządców kompleksów biurowych i logistycznych to konkretne zadanie na najbliższe miesiące.

Znaczenie dokumentacji budowlanej przy zakupie nieruchomości lub spółki

Przy zakupie nieruchomości (asset deal) oraz spółki będącej właścicielem nieruchomości (share deal) obowiązki właściciela obiektu po przejęciu ponosi nowy właściciel, względnie nabywana spółka, w tym obowiązek posiadania uporządkowanej dokumentacji. Rozbieżności między dokumentacją a stanem faktycznym należą więc do typowych ustaleń due diligence. Mogą utrudniać finansowanie bankowe, odbiór przyszłych zmian oraz dalszą sprzedaż.

Dawna ustawa budowlana wyraźnie nakładała na dotychczasowego właściciela obowiązek przekazania dokumentacji nowemu właścicielowi w razie zmiany własności. Nowa ustawa nie zawiera tego zdania i nie przywraca go także uchwalona nowelizacja. Przekazanie dokumentacji musi więc zapewnić umowa sprzedaży. Powinna ona zawierać oświadczenie sprzedającego o stanie dokumentacji i pozwoleń, obowiązek przekazania dokumentacji oraz mechanizm na wypadek, gdyby niezgodność ujawniła się po podpisaniu (obniżka ceny, odpowiedzialność za koszty paszportu lub pozwolenia ex post). Kancelaria adwokacka ARROWS bada te kwestie w ramach due diligence nieruchomości i na podstawie ustaleń kształtuje umowną ochronę kupującego. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.

Co ma przynieść duża nowelizacja ustawy budowlanej w latach 2027 i 2028

Poselski projekt nowelizacji ustawy budowlanej (druk sejmowy 67) uchwaliła Izba Poselska Republiki Czeskiej (Poslanecká sněmovna) 10 lipca 2026. Czeski Senat (Senát) odrzucił go 20 sierpnia 2026, Izba Poselska podtrzymała go 9 września 2026, a prezydent podpisał ustawę 17 września 2026. Na dzień 8 października 2026 ustawa nie została ogłoszona w czeskim Dzienniku Ustaw (Sbírka zákonů). Poniższe informacje opierają się na brzmieniu uchwalonym przez Izbę Poselską; ostateczny numer ustawy i daty powiązane z ogłoszeniem trzeba po publikacji zweryfikować. Dopóki ustawa nie ukaże się w Dzienniku Ustaw, nie można zweryfikować jej brzmienia ani przepisów przejściowych w tekście urzędowym; dlatego poniżej piszemy, co nowelizacja „ma” przynieść.

Miesiąc po ogłoszeniu: pierwsze zmiany

Część przepisów ma wejść w życie pierwszego dnia miesiąca kalendarzowego następującego po ogłoszeniu ustawy. Mają do nich należeć m.in. zmiany dotyczące drobnych i prostych budów (na przykład drobna budowa na działce domu jednorodzinnego do 60 m² zamiast obecnych 40 m²) lub możliwość, by paszport budynku zamiast urzędu budowlanego zatwierdzał autoryzowany inspektor (autorizovaný inspektor).

1 stycznia 2027: Urząd Rozwoju Terytorialnego Republiki Czeskiej

Zgodnie z uchwalonym brzmieniem od 1 stycznia 2027 ma powstać Urząd Rozwoju Terytorialnego Republiki Czeskiej. DESÚ ma zostać zlikwidowany z dniem 31 grudnia 2026, a jego zadania mają przejść na nowy urząd. Do budów zastrzeżonych mają zostać zaliczone także budynki mieszkalnictwa zbiorowego, czyli budynki lub zespoły budynków o przeważającej funkcji mieszkalnej i łącznej powierzchni użytkowej od 10 000 m². W przypadku zamierzeń, o których ma rozstrzygać Urząd Rozwoju Terytorialnego, od tej daty ma być stosowane postępowanie połączone: urząd budowlany sam oceni interesy publiczne, których dziś bronią właściwe organy w wiążących stanowiskach.

1 stycznia 2028: postępowanie połączone również dla zwykłych budów

Dla większości budów firmowych, takich jak hale, magazyny, budynki biurowe i zakłady, główna zmiana ma zgodnie z uchwalonym brzmieniem nastąpić dopiero w 2028 roku. Gminne i krajowe urzędy budowlane mają zostać zlikwidowane z dniem 31 grudnia 2027, a od 1 stycznia 2028 mają je zastąpić urzędy rozwoju terytorialnego krajów i ich oddziały terenowe. Dopiero od tego momentu postępowanie połączone ma być stosowane do zwykłych budów. W 2027 roku firma budująca halę miałaby więc do czynienia z tym samym urzędem i uzyskiwałaby te same stanowiska co dziś, urząd postępowałby jednak już według nowego brzmienia ustawy.

Co stanie się z toczącymi się postępowaniami i dokumentacją

Zgodnie z przepisami przejściowymi uchwalonego brzmienia postępowania wszczęte i niezakończone przed wejściem nowelizacji w życie mają być kończone według nowego brzmienia, o ile ustawa nie stanowi inaczej. Wcześniej wydane wiążące stanowiska i decyzje właściwych organów mają zachować skutki, a nowy urząd nie oceniałby ponownie chronionych przez nie interesów. Dokumentację sporządzoną według obecnych przepisów ma być można załączyć do wniosku jeszcze przez 3 lata od wejścia nowelizacji w życie. Przepisy przejściowe trzeba będzie po ogłoszeniu ustawy zweryfikować w Dzienniku Ustaw. Odkładanie złożenia wniosku „na czas po nowelizacji” zwykle więc nie ma sensu. Szerzej zmianom poświęcamy artykuły Nowelizacja ustawy budowlanej została podpisana, Pozwolenie na budowę dla dużych projektów deweloperskich 2026 oraz Projekt deweloperski w toku: trwające postępowanie przejdzie pod nowe zasady.

Podsumowanie

Rok 2026 nie jest rokiem jednej dużej zmiany, lecz rokiem równoległego funkcjonowania kilku reżimów. Obowiązuje nowa ustawa budowlana z przepisami przejściowymi dla starszych postępowań i dokumentacji, systemy cyfrowe są wdrażane w okresie przejściowym, a uchwalona nowelizacja ma przynieść dwie kolejne fale: w 2027 roku nowy urząd centralny dla budów zastrzeżonych i dużych projektów mieszkaniowych, w 2028 roku postępowanie połączone dla zwykłych budów.

Dla deweloperów, firm z własnymi kompleksami i inwestorów wynikają z tego trzy zadania: prawidłowo sklasyfikować każde zamierzenie, zdecydować o terminie złożenia wniosków z uwzględnieniem terminu 30 czerwca 2027 oraz uporządkować dokumentację posiadanych budynków. Błędy przełożą się na opóźnienia, kary lub słabszą pozycję negocjacyjną przy sprzedaży czy finansowaniu.

Jeżeli nie chcą Państwo ryzykować opóźnień ani sankcji, prosimy powierzyć przygotowanie i kontrolę swoich projektów kancelarii adwokackiej ARROWS. Prawnicy ARROWS od dawna zajmują się prawem budowlanym i deweloperskim, a dzięki sieci ARROWS International pomagają także inwestorom zagranicznym. Zapraszamy do kontaktu pod adresem konsultacja@arws.cz.