Nadzór techniczny inwestycji: kluczowe aspekty prawne i praktyczne

Kto obok wykonawcy odpowiada za wadę budowy

Inwestor, który wykryje wadę ukończonej budowy, zwykle zwraca się wyłącznie do wykonawcy. Ustawa rozszerza jednak krąg osób odpowiedzialnych w przypadku budów. Obok wykonawcy odpowiada jego podwykonawca, ten, kto dostarczył dokumentację budowlaną, oraz ten, kto sprawował nadzór nad budową. Każdy z nich odpowiada wyłącznie w zakresie tego, co sam dostarczył, ale solidarnie z wykonawcą (§ 2630 czeskiej ustawy Kodeks cywilny (ustawa nr 89/2012 Sb., dalej „KC”)).

W przypadku nadzoru ustawa odwraca ciężar dowodu. Nadzór odpowiada, chyba że udowodni, że wada budowy nie powstała wskutek jego zaniedbania. Inwestor nie musi zatem wykazywać, że nadzór popełnił błąd. Musi jednak wykazać wadę oraz to, że powstała w części budowy, nad którą nadzór zgodnie z umową sprawował kontrolę. Następnie to nadzór musi wykazać, że kontrolował należycie i nie mógł wady wykryć albo że w porę i stanowczo na nią zwrócił uwagę.

Nadzór techniczny inwestora to osoba, którą inwestor zatrudnia, aby w jego imieniu kontrolowała na budowie, czy wykonawca buduje zgodnie z projektem, umową i przepisami. Nie jest to urząd budowlany ani kierownik budowy wykonawcy. Pracuje dla inwestora, a jego obowiązki wynikają przede wszystkim z umowy, którą inwestor z nim zawiera. Dlatego zakres jego odpowiedzialności zaczyna się od treści tej umowy.

Dla inwestora wynika z tego praktyczna korzyść: ma więcej dłużników. Jeżeli wykonawca zbankrutuje lub odmawia usunięcia wady, inwestor może zwrócić się do nadzoru, ewentualnie do projektanta, i dochodzić od nich całej kwoty, za którą odpowiadają. Nadzór często jest na taki wypadek ubezpieczony, co zwiększa szansę, że inwestor rzeczywiście odzyska pieniądze. Kto ostatecznie poniesie szkodę, rozstrzygają następnie między sobą same osoby odpowiedzialne.

Druga strona nadzoru: gdy wybrany nadzór zwalnia wykonawcę z odpowiedzialności

Ten sam przepis ma też drugą stronę, o której inwestorzy zapominają. Wykonawca zwalnia się z odpowiedzialności za wadę budowy, jeżeli udowodni, że wadę spowodowało wyłącznie zaniedbanie nadzoru wybranego przez zamawiającego. To samo dotyczy błędu w dokumentacji budowlanej sporządzonej przez projektanta wybranego przez zamawiającego. Inwestor, który zatrudni słaby nadzór, może więc utracić roszczenie wobec wykonawcy.

Wykonawca zwalnia się z odpowiedzialności tylko wtedy, gdy wadę spowodowało wyłącznie zaniedbanie nadzoru. Jeżeli wadę spowodował wykonawca własnym błędem, a nadzór jej jedynie nie wychwycił, wykonawca nadal odpowiada, a nadzór odpowiada obok niego. Typowym przedmiotem sporu jest błędne polecenie, które nadzór wydał wykonawcy. Wykonawca musi jednak zwrócić uwagę na niewłaściwe polecenie zamawiającego; jeżeli tego nie zrobi, choć mógł niewłaściwość stwierdzić, za wadę odpowiada również on. Inwestor nie powinien zatem powierzać nadzorowi zmian technicznych bez własnej kontroli.

W praktyce wykonawcy sięgają po tę obronę w sporach o roboty dodatkowe i zmiany. Twierdzą, że nadzór zmianę zatwierdził, a zatem to on spowodował wadę. Inwestor znajduje się wtedy między dwiema stronami, które wskazują na siebie nawzajem. Pomaga jasna umowa, z której wynika, co może zatwierdzać nadzór, a co wyłącznie inwestor. Jak powinien przebiegać odbiór budowy i jak odnotowuje się wady, opisuje artykuł o przekazaniu i odbiorze budowy.

Wybór nadzoru jest więc decyzją, której skutki ponosi inwestor. Kto wybierze najtańszego dostawcę, przyjeżdżającego na budowę raz w miesiącu, płaci mniej, ale ryzykuje, że wykonawca zrzuci wady na nadzór, a nadzór wykaże, że kontrolę zgodnie z umową wykonał. Oszczędność na nadzorze wraca wtedy w sporze jako roszczenie, którego nie ma wobec kogo dochodzić.

Jak wybrać nadzór i co mu powierzyć

Poniższa procedura opisuje typowe kroki; o tym, jakiego zakresu nadzoru budowa potrzebuje, decyduje jej złożoność techniczna, finansowanie oraz to, ile decyzji inwestor chce pozostawić nadzorowi. Dlatego prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS przygotowują umowę z nadzorem zawsze razem z umową z wykonawcą, aby obie umowy nie były ze sobą sprzeczne. Kroki zmieniają się w zależności od wielkości projektu.

Pierwszym krokiem jest ustalenie, co nadzór ma kontrolować. Zwykle chodzi o zgodność robót z projektem i umową, jakość materiałów, kontrolę konstrukcji przed zakryciem, udział w próbach, kontrolę dziennika budowy oraz zestawień wykonanych robót. Każda z tych czynności powinna być w umowie wymieniona. Ogólne sformułowanie „wykonywanie nadzoru w zwykłym zakresie” jest w sporze interpretowane na niekorzyść inwestora.

Drugim krokiem jest określenie, jak nadzór ma reagować na stwierdzone błędy. Umowa powinna przewidywać obowiązek wpisania ustaleń do dziennika budowy, pisemnego poinformowania inwestora w określonym terminie oraz zaproponowania działań. W przypadku poważnych błędów umowa może nałożyć na nadzór obowiązek zwołania narady kontrolnej lub zarekomendowania wstrzymania robót. Bez tych zasad nadzór twierdzi w sporze, że wspomniał o błędzie ustnie i więcej robić nie musiał.

Trzecim krokiem jest określenie uprawnień nadzoru. Umowa powinna stanowić, czy nadzór może zatwierdzać zmiany, akceptować zestawienia robót i podpisywać protokoły odbioru w imieniu inwestora. Im więcej uprawnień ma nadzór, tym więcej decyzji można później na niego zrzucić. Rozsądnie jest pozostawić nadzorowi kontrolę i rekomendacje, a zatwierdzanie zmian i robót dodatkowych zachować dla inwestora.

Czwartym krokiem jest sprawdzenie ubezpieczenia i kwalifikacji. Inwestor żąda dokumentu potwierdzającego uprawnienia, referencji oraz polisy z limitem odpowiadającym wartości budowy. Umowę z nadzorem zawiera się zwykle jako umowę zlecenia (příkazní smlouva), zgodnie z którą zleceniobiorca działa uczciwie i starannie oraz stosuje środki, jakich wymaga charakter sprawy (§ 2432 KC). Konkretne obowiązki uzupełnia jednak dopiero umowa.

Kiedy nadzór jest obowiązkowy z mocy ustawy

W przypadku większości prywatnych budów nadzór jest dobrowolny i to od inwestora zależy, czy go zatrudni. Wyjątek stanowią budowy finansowane ze środków publicznych, realizowane przez przedsiębiorcę budowlanego jako wykonawcę. W ich przypadku inwestor musi zapewnić nadzór inwestorski sprawowany przez osobę fizyczną posiadającą uprawnienia (§ 161 czeskiej ustawy Prawo budowlane (ustawa nr 283/2021 Sb.)). Jeżeli dokumentację projektową sporządził projektant, inwestor musi zapewnić również jego nadzór autorski, z wyjątkiem budowy sieci infrastruktury technicznej.

O obowiązkowym nadzorze musi pamiętać również prywatny inwestor, który na budowę wykorzystuje środki publiczne. Dotacje i wsparcie mogą uzależniać wypłatę od tego, czy budowę kontroluje fachowy nadzór, a brak jego wpisów może zagrozić wypłacie środków. Inwestor powinien zatem wiedzieć, czy jego projekt podlega temu obowiązkowi, i ustawić nadzór tak, aby spełniał także warunki podmiotu udzielającego wsparcia. Nadzór autorski projektanta jest obowiązkowy również w przypadku budowli zastrzeżonych.

Ustawa budowlana przewiduje ponadto, że inwestor zawiadamia urząd budowlany, kto realizuje budowę, a w przypadku budów prowadzonych systemem gospodarczym – kierownika budowy lub osobę sprawującą nadzór budowlany. Ten publicznoprawny nadzór budowlany nie jest tym samym co nadzór techniczny, który inwestor zatrudnia do kontroli wykonawcy. Przepisy publicznoprawne nie określają jednak, za co nadzór odpowiada wobec inwestora; określa to umowa i Kodeks cywilny. Nadzór może wypełnić wszystkie obowiązki wobec urzędu, a mimo to odpowiadać wobec inwestora za to, że wady nie wychwycił.

Gdzie kończy się odpowiedzialność nadzoru

Wobec inwestora nadzór odpowiada w dwojaki sposób. Za wadę budowy wspólnie z wykonawcą zgodnie z zasadami dotyczącymi wad budowy oraz za szkodę wyrządzoną naruszeniem swojej umowy. Odszkodowanie może obejmować koszty usunięcia wady, opinie biegłych oraz projekt naprawy. Umowa z nadzorem często tę odpowiedzialność ogranicza, na przykład do wysokości honorarium lub świadczenia ubezpieczeniowego.

Ograniczenie odpowiedzialności ma ustawową granicę. Postanowienie, które z góry wyłącza lub ogranicza obowiązek naprawienia szkody wyrządzonej umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa, nie wywołuje skutków prawnych (§ 2898 KC). To samo dotyczy ograniczenia, które dotknęłoby słabszą stronę. W przypadku zwykłego niedbalstwa między przedsiębiorcami ważnie uzgodniony limit zazwyczaj się jednak utrzyma, a inwestor powinien porównać go z wartością budowy i z ubezpieczeniem nadzoru.

Jak sądy oceniają nadzór, który wiedział o błędzie, pokazuje spór dotyczący domu jednorodzinnego, rozpatrywany jeszcze według poprzednich przepisów. Sąd okręgowy (krajský soud) nakazał nadzorowi zwrot kosztów naprawy: nadzór wprawdzie nie był zobowiązany do poprawiania błędów w projekcie, ale wiedział o niezgodności w wykonaniu dachu i powinien był zrobić więcej niż tylko przesłać dalej korespondencję, na przykład wpisać ustalenia do dziennika budowy lub zwołać naradę. Sąd Najwyższy Republiki Czeskiej (Nejvyšší soud) w postanowieniu sygn. akt 23 Cdo 2762/2024 odrzucił skargę kasacyjną nadzoru. Chodziło o odszkodowanie z tytułu naruszenia jego własnej umowy, a zdaniem sądu na wspólnej odpowiedzialności sprawców szkody nic nie zmienia to, że każdy z nich naruszył inną umowę.

To, czy nadzór odpowiada za konkretną wadę, zależy od zakresu jego umowy, od tego, co wiedział o błędzie, oraz od tego, jak na niego zareagował. Okoliczności te prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS oceniają na podstawie dziennika budowy, protokołów z narad i e-maili, zanim inwestor zdecyduje, kogo pozwie. Źle dobrany krąg pozwanych może kosztować inwestora czas i koszty postępowania.

Jak ustawia się nadzór na budowach, na których działa

Na budowach, na których nadzór spełnia swoją rolę, ma on jasny plan kontroli powiązany z harmonogramem wykonawcy. Wie z wyprzedzeniem, kiedy będą zakrywane izolacje, kiedy odbędą się próby ciśnieniowe i kiedy będą betonowane konstrukcje nośne. Wykonawca ma w umowie obowiązek zaprosić nadzór na te etapy w odpowiednim czasie. Bez zaproszenia wada ukryta pod posadzką lub w ścianie zewnętrznej wychodzi na jaw dopiero po latach.

Drugą cechą jest konsekwentna praca z dziennikiem budowy. Nadzór wpisuje do niego ustalenia, wykonawca na nie odpowiada, a inwestor regularnie je czyta. Dziennik budowy jest w sporze o wady najsilniejszym dowodem, ponieważ pokazuje, kto co wiedział i kiedy. Nadzór, który prowadzi własne notatki jedynie w e-mailach, pomaga inwestorowi mniej i sam siebie chroni słabiej.

Trzecią cechą jest oddzielenie kontroli od zatwierdzania zmian. Nadzór zmiany ocenia i rekomenduje, inwestor je zatwierdza, a wykonawca realizuje je dopiero po pisemnej zgodzie. Ogranicza to pole do sporu, kto zawinił zmianę i kto ma za nią zapłacić. Jak rozwiązywać zmiany zakresu zamówienia i dopłatę ceny za roboty dodatkowe, omawia artykuł o sytuacji, gdy zamawiający zmienia zakres zamówienia w trakcie realizacji.

Sygnałem ostrzegawczym jest umowa z nadzorem bez konkretnych rezultatów. Jeżeli nadzór nie musi przekazywać regularnych raportów, nie ma określonej częstotliwości kontroli, a jego wynagrodzenie nie zależy od tego, co faktycznie zrobił, inwestor nie ma jak sprawdzić, czy nadzór pracuje. Rozsądna umowa zawiera więc miesięczne raporty, dokumentację fotograficzną kontrolowanych konstrukcji oraz listę otwartych ustaleń z terminami ich rozwiązania.

Błędy, przez które inwestor traci roszczenie wobec nadzoru

Najczęstszym błędem jest jednostronicowa umowa z nadzorem bez zakresu czynności. Inwestor podpisuje ofertę nadzoru, w której jest tylko stawka godzinowa i ogólny opis usługi. W sporze nadzór twierdzi następnie, że kontroli, której inwestor oczekiwał, nigdy nie obiecywał. Zapobiega temu załącznik z wykazem kontroli, częstotliwością obecności i obowiązkami w razie stwierdzenia błędów.

Drugim błędem jest przekazanie nadzorowi nieograniczonego uprawnienia do zatwierdzania zmian. Nadzór zatwierdza zmianę technologii zaproponowaną przez wykonawcę, a później okazuje się, że zmiana spowodowała wadę. Wykonawca broni się, że działał zgodnie z poleceniem nadzoru, a nadzór twierdzi, że jedynie zaakceptował propozycję fachowca. Inwestor zostaje pomiędzy nimi. Uprawnienie nadzoru do zatwierdzania zmian powinno mieć limit finansowy i techniczny oraz formę pisemną.

Trzecim błędem jest pozwanie wyłącznie wykonawcy. Inwestor zapomina, że obok wykonawcy odpowiada również nadzór i projektant, a gdy wykonawca spór przegra, ale nie ma z czego zapłacić, inwestor zaczyna od nowa. W międzyczasie mogą mu ponadto upłynąć terminy na zgłoszenie wad. Jak dochodzić przed sądem naprawy wadliwie wykonanej budowy, opisuje artykuł o tym, jak wywalczyć w sądzie naprawę obiektu budowlanego.

Czwartym błędem jest zgłoszenie wady wyłącznie nadzorowi. Inwestor zgłasza wadę nadzorowi, a ten przekazuje ją wykonawcy nieformalnie. W sporze bada się jednak, komu i kiedy wada została zgłoszona, dlatego inwestor powinien zgłosić wadę na piśmie zarówno wykonawcy, jak i nadzorowi. Ile te błędy kosztują, zależy od wielkości wady i wypłacalności wykonawcy, a jak je naprawić, oceniają prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS na podstawie umów ze wszystkimi uczestnikami procesu budowlanego.

Ryzyka inwestora przy zatrudnianiu nadzoru

Podsumowanie dla właścicieli i kadry zarządzającej

Artykuł pokazał, że nadzór nad budową nie odpowiada za wady jedynie moralnie. Ustawa stawia go obok wykonawcy i odwraca ciężar dowodu, tak że nadzór sam musi udowodnić, że wada nie powstała wskutek jego zaniedbania. Jednocześnie obowiązuje zasada odwrotna: gdy wadę spowoduje wyłącznie nadzór wybrany przez inwestora, wykonawca zwalnia się z odpowiedzialności.

Dla kierownictwa inwestora nadzór jest narzędziem zarządzania ryzykiem, a nie pozycją, na której się oszczędza. Dobrze ustawiony nadzór poszerza krąg osób odpowiedzialnych i dostarcza dowodów na wypadek sporu. Słaby nadzór bez jasnej umowy daje natomiast wykonawcy argument, a inwestorowi pozostawia szkodę. Odkładanie przygotowania umowy z nadzorem na okres po rozpoczęciu budowy się nie opłaca, ponieważ pierwsze zakryte konstrukcje powstają w pierwszych tygodniach.

Dlatego umowę z nadzorem należy przygotować razem z umową z wykonawcą i projektantem tak, aby były ze sobą powiązane. Równie ważne jest pilnowanie dziennika budowy i protokołów z narad przez cały okres budowy, ponieważ to właśnie z nich składa się w sporze odpowiedź na pytanie, kto za wadę odpowiada.

Prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS przygotowują i weryfikują umowy z nadzorem, projektantem i wykonawcą oraz reprezentują inwestorów w sporach sądowych o wady budowy i odszkodowanie. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz lub o zapoznanie się z tym, jak prowadzimy spory gospodarcze i sądowe.