Räumungsbefehl für die Wohnung 2026

Was ist der Räumungsbefehl und warum wurde er eingeführt

Früher war für Vermieter der übliche rechtliche Weg zur Räumung eines Mieters das reguläre Verfahren der Räumungsklage. Das Gericht musste eine mündliche Verhandlung anberaumen, Beweise erheben und anschließend ein Urteil erlassen. Der gesamte Prozess dauerte je nach Auslastung des Gerichts und der prozessualen Verteidigung des Mieters durchschnittlich 12–18 Monate.

Der Räumungsbefehl funktioniert nach einem ähnlichen Prinzip wie der bekannte Zahlungsbefehl. Es handelt sich um eine Entscheidung, die das Gericht ausschließlich auf Grundlage der vom Kläger vorgelegten schriftlichen Beweise erlässt, ohne den Beklagten anzuhören oder eine Verhandlung anzuberaumen. Ziel ist der Schutz des Eigentumsrechts und die Beschleunigung des Verfahrens in Fällen, die sachverhaltlich eindeutig sind.

Dabei muss jedoch betont werden, dass der Räumungsbefehl nicht für jede Situation die richtige Lösung ist. Legt der Mieter Einspruch ein, kehrt die Sache in das reguläre Verfahren zurück.

Grundvoraussetzungen für den Erlass des Räumungsbefehls

Damit das Gericht den Räumungsbefehl erlassen kann, muss aus den vorgelegten Unterlagen eindeutig hervorgehen, dass der Anspruch des Vermieters berechtigt ist. Dabei müssen konkrete gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sein.

Beendigung des Mietverhältnisses

Sie müssen das Erlöschen des Mietverhältnisses urkundlich nachweisen. In der Regel handelt es sich um den Ablauf der vereinbarten Frist, wenn ein befristeter Mietvertrag ausgelaufen ist. Achten Sie auf die automatische Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 2285 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „OZ“). Der Vermieter muss den Mieter innerhalb von 3 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Räumung auffordern, andernfalls verlängert sich das Mietverhältnis automatisch.

Weiterhin kann es sich um eine wirksame Kündigung handeln, beispielsweise wegen Nichtzahlung der Miete oder grober Pflichtverletzung. In Situationen, in denen ein Streit über die Gültigkeit der Kündigung oder das richtige prozessuale Vorgehen droht, kann es sinnvoll sein, sich an unsere Abteilung für Handels- und Gerichtsstreitigkeiten zu wenden.

In diesem Fall müssen Sie die schriftliche Kündigung mit Zustellnachweis sowie den Ablauf der Kündigungsfrist nachweisen. Bei Mietkündigungen werden in der Praxis häufig auch die weiteren Schritte relevant (korrekte Zustellung, Fristenlauf und Beweissicherung), bei denen unsere Abteilung für Immobilienrecht helfen kann. Eine weitere Variante ist eine schriftliche Vereinbarung über die Beendigung des Mietverhältnisses. Läuft ein Gerichtsverfahren zur Überprüfung der Wirksamkeit der Kündigung, wartet das Gericht in der Regel dessen Ausgang ab oder weist den Räumungsantrag ab.

Vorprozessuale Mahnung

Voraussetzung für die erfolgreiche Zuerkennung des Ersatzes der Verfahrenskosten ist die Übersendung einer vorprozessualen Mahnung im Sinne von § 142a der tschechischen Zivilprozessordnung (Gesetz Nr. 99/1963 Slg., im Folgenden „OSŘ“). Die Mahnung muss mindestens 7 Tage vor Einreichung des Antrags bei Gericht versendet werden und die Aufforderung zur Räumung enthalten.

In der Praxis empfiehlt es sich, die Mahnung per Einschreiben mit Rückschein oder über die Datenbox (datová schránka) zu versenden, um dem Gericht ihre Zustellung nachzuweisen. Falls Sie sich auch mit baulichen Veränderungen in der Wohnung befassen (die eine Streitquelle zwischen Vermieter und Mieter sein können), kann Ihnen ein Überblick im Artikel Bauliche Veränderungen der Wohnung ohne Genehmigung: Was ohne Anzeige/Genehmigung möglich ist und wann ein Projekt erforderlich ist helfen. Ohne nachweisbare Zustellung der Mahnung sinkt die Erfolgsaussicht im Räumungsbefehlsverfahren erheblich.

Nachweis des Eigentumsrechts

Dem Antrag muss der Nachweis beigefügt werden, dass Sie die berechtigte Person, also der Eigentümer der Immobilie, sind. Das Gericht kann zwar Einsicht in das Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí) nehmen, üblich ist jedoch die Benennung eines Grundbuchauszugs als Beweismittel.

Zusammenstellung der Unterlagen und Vorbereitung des Antrags

Das Gericht entscheidet im Befehlsverfahren ausschließlich auf Grundlage der von Ihnen vorgelegten Beweise. Fehlt etwas, erlässt das Gericht den Räumungsbefehl nicht und beraumt eine Verhandlung an.

Zu den erforderlichen Anlagen gehören der Mietvertrag, der Nachweis über die Beendigung des Mietverhältnisses sowie die vorprozessuale Mahnung. Ferner sind Nachweise über Pflichtverletzungen vorzulegen, sofern diese der Kündigungsgrund sind. Der Antrag kann in Papierform oder elektronisch über die Datenbox (datová schránka) eingereicht werden.

Ablauf der Antragstellung und des Verfahrens

Der Antrag wird bei dem Bezirks- oder Stadtbezirksgericht eingereicht, in dessen Zuständigkeitsbereich sich die Immobilie befindet. Er muss die Identifikation der Parteien, die Darstellung der maßgeblichen Tatsachen und die Bezeichnung der Beweise enthalten. Nach Einreichung fordert Sie das Gericht zur Zahlung der Gerichtsgebühr auf, die im Jahr 2026 bei Mietverhältnissen über unbewegliche Sachen in der Regel 2 000 CZK (ca. 80 EUR) beträgt. Die Gebühr ist sofort oder auf Aufforderung des Gerichts fällig.

Hält das Gericht den Anspruch für erwiesen, erlässt es den Räumungsbefehl. Darin verpflichtet es den Mieter, die Wohnung innerhalb von 15 Tagen nach Zustellung des Befehls zu räumen und die Verfahrenskosten zu zahlen, oder innerhalb derselben Frist Einspruch einzulegen. Der Räumungsbefehl muss dem Beklagten zu eigenen Händen zugestellt werden. Eine Ersatzzustellung durch Zustellfiktion ist in diesem Fall ausgeschlossen. Gelingt die Zustellung des Befehls nicht, hebt das Gericht ihn durch Beschluss auf und beraumt eine Verhandlung an.

Einspruch des Mieters

Der Einspruch ist in dieser Phase das einzige Verteidigungsmittel des Mieters. Der Einspruch muss nicht begründet werden, eine bloße Erklärung des Widerspruchs genügt, er muss jedoch fristgerecht innerhalb von 15 Tagen eingelegt werden.

Legt der Mieter Einspruch ein, wird der Räumungsbefehl vollständig aufgehoben und das Gericht beraumt eine mündliche Verhandlung an. Der Räumungsbefehl lohnt sich daher vor allem in Fällen, in denen Sie mit Passivität des Mieters rechnen oder in denen seine Verteidigung offensichtlich aussichtslos ist.

Räumung nach Erlass des Befehls

Legt der Mieter keinen Einspruch ein, wird der Befehl rechtskräftig und zu einem Vollstreckungstitel. Nun stehen Ihnen zwei grundlegende Vorgehensweisen zur Verfügung.

Freiwillige Räumung

Mit dem Vollstreckungstitel in der Hand können Sie den Mieter ein letztes Mal zum freiwilligen Auszug auffordern. Weisen Sie ihn darauf hin, dass andernfalls ein Gerichtsvollzieher (exekutor) tätig wird, was für ihn erhebliche zusätzliche Kosten bedeutet.

Zwangsvollstreckung durch Räumung

Reagiert der Mieter nicht, stellen Sie beim Gerichtsvollzieher (exekutor) einen Antrag auf Anordnung der Zwangsvollstreckung. Der Gerichtsvollzieher fordert den Verpflichteten zur Erfüllung seiner Pflicht auf und führt bei Nichtbefolgung die Räumung persönlich durch.

Bei der Räumung werden die aus der Wohnung entfernten Gegenstände protokolliert. Die Vergütung des Gerichtsvollziehers für die Räumung einer Immobilie richtet sich nach dem Gerichtsvollziehertarif (Exekutorský tarif) und besteht in der Regel aus einem festen Betrag zuzüglich Ersatz der Barauslagen.

Vergleich des Räumungsbefehls mit der regulären Klage

Hauptrisiken und Fehler

Versäumte Zustellung der Kündigung

Ein häufiger Fehler ist, dass der Vermieter keinen Nachweis über die Zustellung der Kündigung hat. Wurde die Kündigung nicht zugestellt oder ist sie nicht in den Verfügungsbereich des Mieters gelangt, besteht das Mietverhältnis fort.

Eigenmächtige Räumung

Wir warnen vor dem Austausch von Schlössern, dem Abschalten von Energieversorgungen oder dem Entfernen der Sachen des Mieters ohne Vollstreckungstitel. Gehen Sie stets ausschließlich auf dem Rechtsweg vor.

Laufendes Verfahren über die Unwirksamkeit der Kündigung

Hat der Mieter Klage auf Überprüfung der Berechtigung der Kündigung erhoben, ist die Einreichung eines Räumungsantrags häufig verfrüht. Das Gericht setzt das Räumungsverfahren in der Regel bis zur Entscheidung über die Wirksamkeit der Kündigung aus.

Fazit

Der Räumungsbefehl ist im Jahr 2026 ein wirksames prozessuales Instrument, um die Lösung der Situation mit einem zahlungsunwilligen Mieter zu beschleunigen. Er funktioniert jedoch nur unter der Voraussetzung, dass Sie über perfekt vorbereitete Unterlagen verfügen und der Mieter nicht durch Einlegung eines Einspruchs aktiv obstruiert.

Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS helfen Ihnen zu beurteilen, ob es in Ihrem Fall sinnvoller ist, einen Antrag auf Erlass des Räumungsbefehls zu stellen, oder eine andere Strategie zu wählen. Um Risiken und Fehler zu minimieren, kontaktieren Sie uns unter beratung@arws.cz.