Rechtsdienstleistungen für Immobilienvermittler bei Verkäufen an Ausländer in Tschechien – aus Sicht des Ausländers

Immobilientransaktionen mit Ausländern in Tschechien erfordern eine Kombination aus Mandantenschutz und der Einhaltung der Pflichten des Immobilienmaklers nach dem tschechischen Gesetz über die Immobilienvermittlung (Gesetz Nr. 39/2020 Slg., im Folgenden „Immobilienvermittlungsgesetz“), den AML-Vorschriften und dem Katasterrecht. Schon ein kleiner Fehler im Kaufvertrag kann dazu führen, dass die Eintragung in das Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí) abgelehnt wird, sich um Wochen bis Monate verzögert oder die gesamte Transaktion scheitert.

Ausländer stehen zudem vor weiteren praktischen Hürden, etwa der Unkenntnis juristischer Begriffe, des tschechischen Liegenschaftskatasters und des Steuerregimes, der häufigen Unterzeichnung von Dokumenten im Ausland und der Notwendigkeit, im Rahmen der AML-Prüfung die Herkunft der Mittel nachzuweisen. Die Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS können an der Seite des Vermittlers in den Prozess eintreten, oder auch völlig eigenständig, und für den Mandanten eine vollständige rechtliche Due Diligence, eine sichere Vertragsgestaltung, die Kommunikation mit der Bank, dem Katasteramt (katastrální úřad) oder der Eigentümergemeinschaft (SVJ, společenství vlastníků jednotek) sowie die Lösung grenzüberschreitender Aspekte dank des Netzwerks ARROWS International sicherstellen.

Einleitung: Warum ein Ausländer einen starken Vermittler und Rechtsanwalt braucht

Ausländische Käufer können in der Tschechischen Republik in der Regel ohne besondere Beschränkungen Eigentum an Wohnungen und Häusern erwerben, sowohl zum Eigenbedarf als auch als Investition. Beschränkungen betreffen typischerweise nur spezielle Kategorien wie landwirtschaftliche Flächen oder Situationen, die sich aus internationalen Sanktionsregimen ergeben.

Gerade die relative „Offenheit“ des Marktes führt dazu, dass Ausländer die rechtliche und verfahrensrechtliche Seite der Transaktion oft unterschätzen und sich ausschließlich auf den Makler oder die Entwicklergesellschaft verlassen. Das kann vor allem dann problematisch sein, wenn das Maklerbüro einseitige Formularverträge verwendet, die den Verkäufer oder das Büro selbst bevorzugen.

Aus Sicht des Ausländers ist es entscheidend, die Rolle des Immobilienvermittlers und des Rechtsanwalts zu verstehen: Der Makler sucht typischerweise die Gegenpartei und koordiniert das Geschäft, während der Rechtsanwalt die Verantwortung für die Rechtssicherheit der Transaktion, die Richtigkeit der Vertragsdokumentation und die sichere Abwicklung des Kaufpreises trägt. Die tschechische Rechtsordnung geht dabei davon aus, dass das Eigentum an einer Immobilie erst durch die Eintragung in das Liegenschaftskataster entsteht, nicht bereits durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags oder die Zahlung des Kaufpreises.

Ohne Kenntnis dieser Logik gerät ein Ausländer leicht in die Situation, dass er bezahlt, formal aber noch nicht Eigentümer ist, oder dass das Katasteramt die Eintragung wegen eines Fehlers im Kaufvertrag ablehnt. Die Komplexität erhöhen zudem die strengen Anforderungen an die Identifizierung des Mandanten und die Ermittlung der Herkunft der Mittel nach dem tschechischen Geldwäschegesetz (Gesetz Nr. 253/2008 Slg., im Folgenden „AML-Gesetz“), die sowohl Maklerbüros als auch Rechtsanwälte und die hypothekenfinanzierenden Banken betreffen. In der Praxis lohnt es sich daher, nicht nur die Übertragungsdokumente, sondern auch die Abläufe der Kommunikation und der Übergabe von Unterlagen vertraglich zu regeln, was typischerweise in den Bereich Verträge und Verhandlungen fällt.

In den letzten Jahren wurden die Anforderungen an Immobilienmakler deutlich verschärft, einschließlich der Pflicht, eine AML-Kontaktperson zu benennen und zu registrieren sowie risikoreiche Transaktionen laufend zu überwachen. Für Ausländer ist das oft eine Überraschung – sie müssen Kontoauszüge, Steuererklärungen oder andere Nachweise über die Herkunft des Geldes vorlegen, und die Transaktion kann sich verzögern.

Die Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS erleben in der Praxis häufig, dass ein Ausländer erst dann in den Prozess eintritt, wenn er bereits einen Reservierungsvertrag unterschrieben, die Reservierungsgebühr bezahlt und den Wortlaut des Kaufvertrags vom Maklerbüro oder Entwickler vorgegeben bekommen hat. In dieser Phase ist der Spielraum für grundlegende Änderungen begrenzt, und jede Korrektur bedeutet neue Verhandlungen und das Risiko, die Immobilie oder die Reservierungsgebühr zu verlieren. Praktische Schritte, wie man den Kaufvertrag und die Kaufpreisabwicklung (einschließlich Verwahrung) sicher gestaltet, fasst auch der weiterführende Beitrag Erstellung eines Wohnungskaufvertrags durch einen Rechtsanwalt und anwaltliche Verwahrung zusammen. Für einen ausländischen Investor ist es daher oft effizienter, Juristen gleich zu Beginn hinzuzuziehen – sie helfen, das Verhältnis zum Vermittler zu gestalten, den Vermittlungs- und Reservierungsvertrag vorzubereiten oder anzupassen und die Transaktion so aufzusetzen, dass sie mit dem tschechischen Recht sowie den internen Regeln von Banken und Investoren im Einklang steht.

Rechtlicher Rahmen der Immobilienvermittlung und des Schutzes von Ausländern

Das Immobilienvermittlungsgesetz und die Stellung des Maklers

Die grundlegende Vorschrift für die Immobilienvermittlung ist das Immobilienvermittlungsgesetz Nr. 39/2020 Slg., das die Bedingungen für die Erbringung von Immobilienvermittlung, die Pflichtbestandteile des Vertrags und die Informationspflichten der Immobilienmakler gegenüber Interessenten regelt. Dieses Gesetz verlangt u. a. einen schriftlichen Immobilienvermittlungsvertrag und verpflichtet den Makler, den Mandanten über wesentliche Tatsachen zur Immobilie zu informieren. In vielen Fällen empfiehlt es sich, an diese Pflichten auch mit einer rechtlichen Prüfung und der Gestaltung der Übertragungsdokumentation im Bereich Immobilienrecht anzuknüpfen.

Ferner verbietet es, den Immobilienvermittlungsvertrag mit dem Kaufvertrag in einer einzigen Urkunde zu verbinden. Ein Ausländer sollte daher darauf bestehen, dass sämtliche Vereinbarungen mit dem Maklerbüro transparent und separat strukturiert sind. Die Immobilientätigkeit ist heute ein konzessionspflichtiges Gewerbe (vázaná živnost), was bedeutet, dass Makler bestimmte Qualifikationsanforderungen erfüllen müssen und ihre Tätigkeit der Kontrolle der Gewerbeämter (živnostenské úřady) unterliegt. Für Ausländer ist es sinnvoll zu prüfen, ob der jeweilige Vermittler tatsächlich über eine gültige Berechtigung verfügt, entsprechende Praxis und Ausbildung hat und sich laufend über rechtliche und steuerliche Änderungen fortbildet. Mit Blick auf die Zusammenarbeit mit einem Maklerbüro kann auch ein Vergleich nützlich sein, welche Rechtsfragen in der Praxis am häufigsten gelöst werden, siehe Warum Maklerbüros ARROWS für ihre Rechtsberatung wählen.

In der Praxis lässt sich das sowohl durch Einsicht in öffentliche Register als auch durch eine einfache Nachfrage beim Makler erledigen; ein Profi sollte seine Lizenzen und Erfahrungen belegen können. Die Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS können für den ausländischen Mandanten nicht nur den Makler selbst überprüfen, sondern auch dessen Geschäftsbedingungen, Haftpflichtversicherung und etwaige Disziplinar- oder Gerichtsverfahren.

Das Immobilienvermittlungsgesetz führt auch Grenzen für bestimmte Vertragsvereinbarungen ein, etwa für die Dauer exklusiver Vermittlungsverträge oder die Bedingungen ihrer Kündigung. Ein Ausländer sollte verstehen, ob er sich zur exklusiven Zusammenarbeit mit einem Büro verpflichtet, wie lange die Bindung dauert und welche Sanktionen bei vorzeitiger Beendigung der Zusammenarbeit drohen.

Eine falsch konzipierte Exklusivität kann dazu führen, dass der Ausländer zwei verschiedenen Maklern Provision zahlt oder dass ihn das Maklerbüro daran hindert, andere Interessenten oder Makler anzusprechen.

Vermittlungsvertrag mit einem Ausländer: Was zu erwarten ist und worauf man achten sollte

• Rollen und Pflichten der Parteien: Der Vermittler muss aktiv Interessenten für die Immobilie suchen, Informationen weitergeben und im Interesse des Mandanten handeln. Der Mandant (Ausländer als Käufer oder Verkäufer) ist hingegen verpflichtet, wahrheitsgemäße Informationen zu liefern und uneingeschränkt mitzuwirken.

• Wann und wie die Provision gezahlt wird: Entscheidend ist, den Zeitpunkt im Blick zu behalten, zu dem der Makler Anspruch auf Vergütung erwirbt. Die Juristen von ARROWS empfehlen, die Provision an den tatsächlichen Erfolg der Transaktion zu knüpfen (z. B. Eintragung ins Kataster oder Überweisung des Geldes in die Verwahrung), nicht bloß an ein formales „Bekanntmachen mit der Gegenpartei“.

• Klarer Leistungsumfang: Der Vertrag muss genau festlegen, was der Vermittler alles übernimmt. Es muss geklärt werden, ob es nur um die Kontaktaufnahme mit Interessenten oder auch um die Koordination technischer Schritte geht und ob etwaige Rechtsdienstleistungen bereits in der Provision enthalten sind.

• Grenzen des Immobilienmaklers: Der Makler darf keine umfassenden Rechtsdienstleistungen erbringen, die Rechtsanwälten vorbehalten sind. Oft arbeitet er nur mit Musterverträgen, die weder die besonderen Bedürfnisse des Ausländers noch den internationalen Kontext der Transaktion oder seine steuerliche Stellung berücksichtigen.

• Systematische Gestaltung für Investoren: Für Entwicklergruppen und Investoren ist es sinnvoll, diese Beziehungen konzeptionell zu gestalten. Das bedeutet, Verträge mit mehreren Agenturen zu vereinheitlichen, Prüfungsstandards (Due Diligence) klar zu definieren und Makler zur verpflichtenden Zusammenarbeit mit dem Rechtsteam des Mandanten zu verpflichten.

Die Rolle des Rechtsanwalts bei der Vermittlung für Ausländer

Unabhängiger Rechtsvertreter vs. „Jurist des Maklerbüros“

In der Praxis begegnen wir häufig der Situation, dass das Maklerbüro „seinen“ Rechtsanwalt empfiehlt, der den Kaufvertrag, die Verwahrung und den Antrag auf Eintragung ins Kataster vorbereitet. Aus Sicht des Ausländers mag dieses Modell bequem wirken – alles wird „unter einem Dach“ erledigt und die Kommunikation läuft über den Makler. Das Problem entsteht, sobald die Interessen der Parteien auseinandergehen oder die Vertragsdokumentation eine Seite deutlich bevorzugt, typischerweise den Verkäufer oder Entwickler.

Das tschechische anwaltliche Berufsrecht kennt das Konzept des Interessenkonflikts, und ein Rechtsanwalt darf nicht zwei Parteien mit gegensätzlichen Interessen vertreten, wenn vernünftigerweise nicht erwartet werden kann, dass er unparteiisch handelt. Bei komplexeren Transaktionen mit Ausländern, in denen es etwa um Renditegarantien, Renovierungen, Entwicklungsprojekte oder Finanzierung in einer anderen Währung geht, ist es daher meist ratsamer, dass der Ausländer einen eigenen, vom Maklerbüro unabhängigen Rechtsanwalt hat. Die Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS steigen regelmäßig in Transaktionen ein, in denen bereits ein „Vertragsanwalt“ des Maklerbüros existiert, und treten ausschließlich als Berater und Vertreter des Ausländers auf – ob auf Käufer- oder Verkäuferseite.

Ein unabhängiger Rechtsanwalt für Ausländer hat mehrere Vorteile. Er kann den Reservierungs- und Kaufvertrag prüfen und auf unangemessene Vertragsstrafenklauseln, einseitige Rücktrittsmöglichkeiten, unausgewogene Mängelregelungen oder unklare Zahlungsbedingungen hinweisen. Er kann zudem Vertragsänderungen empfehlen, damit die Steueransässigkeit des Mandanten, seine Finanzierung, die Struktur einer SPV oder eines Investmentfonds und gegebenenfalls auch ein künftig geplanter Verkauf der Immobilie berücksichtigt werden.

Gerät die Transaktion ins Stocken (z. B. die Bankfinanzierung hakt, ein Rechtsmangel an der Immobilie taucht auf, der Verkäufer befindet sich im Insolvenzverfahren), hat der Ausländer „seine“ Juristen, die seine Interessen verteidigen und mit der Gegenseite hart, aber konstruktiv verhandeln können.

Die Rechtsanwaltskanzlei ARROWS ist bis zu einer Höhe von 350.000.000 CZK (ca. 14,4 Mio. EUR) berufshaftpflichtversichert, was für ausländische Investoren und Entwicklergruppen ein wichtiger Parameter ist – insbesondere bei großen Transaktionen und Portfoliokäufen. Die Juristen der Kanzlei verfügen dank des Netzwerks ARROWS International zudem über Erfahrung in der Koordination grenzüberschreitender Aspekte, sei es die Abstimmung tschechischer und ausländischer Steuervorschriften, Bankregulierungen oder Pflichten nach dem Heimatrecht des Investors.

Anwaltliche Verwahrung und sichere Abwicklung des Kaufpreises

Für Ausländer ist die sichere Zahlung des Kaufpreises oft die heikelste Frage – vor allem, wenn sie aus einem Land stammen, in dem es kein vergleichbares Kataster- oder Anwaltsverwahrungssystem gibt. Die tschechische Praxis beruht darauf, dass der Käufer den Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer überweist, sondern in eine anwaltliche, notarielle oder Bankverwahrung, aus der er erst nach Erfüllung vertraglich festgelegter Bedingungen ausgezahlt wird.

Experten für Immobilienrecht und den Schutz von Ausländern weisen übereinstimmend darauf hin, dass eine direkte Zahlung an den Verkäufer vor der Eintragung ins Kataster hochriskant ist – der Käufer kann sein Geld verlieren, ohne Eigentümer zu werden, und die anschließende Durchsetzung ist kompliziert und kostspielig.

Die anwaltliche Verwahrung ist in den Standesvorschriften der Tschechischen Rechtsanwaltskammer (Česká advokátní komora, ČAK) detailliert geregelt; diese schreiben vor, Verwahrungsgelder auf gesonderten, als „anwaltliche Verwahrung“ gekennzeichneten Bankkonten zu führen, und verbieten den Umgang mit Bargeld. Das Geld muss stets unbar über das Verwahrungskonto angenommen und ausgezahlt werden. Der Rechtsanwalt ist verpflichtet, jede Verwahrung im sogenannten Elektronischen Verwahrungsbuch (Elektronická kniha úschov) zu erfassen; die Erfassung der Annahme von Geldern in diesem elektronischen System ist nach dem tschechischen Gesetz über die Rechtsanwaltschaft (Gesetz Nr. 85/1996 Slg., im Folgenden „Rechtsanwaltsgesetz“) seit Langem Pflicht.

Für jede gemeldete Verwahrung führt er einen Beitrag an den Garantiefonds ab. Das erhöht die Transparenz und die Aufsicht über Verwahrungen, was für Ausländer ein willkommenes Sicherheitselement ist. Sollte ein Rechtsanwalt trotz dieser Regeln rechtswidrig mit der Verwahrung umgehen, kann der Mandant aus dem Garantiefonds der Tschechischen Rechtsanwaltskammer entschädigt werden, und zwar bis zu 2,5 Mio. CZK (ca. 102.900 EUR) oder 5 Mio. CZK (ca. 205.800 EUR) bei Verwahrung des Kaufpreises für eine Wohnimmobilie. Diese Grenzen gelten für eine konkrete Verwahrung und stellen eine weitere Schutzebene für Käufer dar – einschließlich Ausländern, die gegenüber dem tschechischen Rechtsumfeld sonst verwundbarer sind.

Aus Sicht des Immobilienvermittlers ist die Zusammenarbeit mit einer Rechtsanwaltskanzlei, die Verwahrungen übernimmt, auch reputationsmäßig praktisch – Mandanten nehmen wahr, dass das Büro mit geprüften Profis arbeitet und die Transaktionsrisiken minimiert. Für Ausländer ist zudem wertvoll, dass die anwaltliche Verwahrung detailliert nach ihren Anforderungen gestaltet werden kann – etwa den Kaufpreis in mehrere Tranchen je nach Erreichen von Baumeilensteinen eines Entwicklungsprojekts aufzuteilen oder die Freigabe eines Teils des Kaufpreises an die Beseitigung konkreter Rechtsmängel zu knüpfen (Löschung eines Pfandrechts, Beendigung eines Mietvertrags usw.). In diesem Bereich kann die Rechtsanwaltskanzlei ARROWS einen Komplettservice bieten – vom Entwurf des Verwahrungsvertrags über die Führung des Verwahrungskontos bis zur Kommunikation mit der Bank, dem Katasteramt und der Gegenpartei.

Warum ein Ausländer ein eigenes Rechtsteam braucht

AML und Compliance: Besondere Pflichten bei der Arbeit mit Ausländern

AML-Pflichten von Immobilienvermittlern und Rechtsanwälten

Immobilienmakler, Rechtsanwälte und Banken sind in der Tschechischen Republik sogenannte Verpflichtete nach dem AML-Gesetz (Gesetz Nr. 253/2008 Slg. über bestimmte Maßnahmen gegen die Legalisierung von Erträgen aus Straftaten und die Terrorismusfinanzierung). Das bedeutet, dass sie den Mandanten identifizieren und prüfen, Transaktionen überwachen, Risiken bewerten und verdächtige Geschäfte dem Finanzanalyseamt (Finanční analytický úřad, FAÚ) melden müssen.

Der Immobilienvermittler ist verpflichtet, jeden Verkäufer und Käufer (einschließlich ihrer bevollmächtigten Vertreter) zu identifizieren und bei juristischen Personen deren wirtschaftlichen Eigentümer zu ermitteln. Diese Anforderungen wurden mit Wirkung zum 1.1.2021 deutlich verschärft; Makler müssen den Mandanten nicht nur identifizieren, sondern auch seine Daten laufend aktualisieren, interne Kontrollmechanismen einführen und verdächtige Transaktionen melden. Ist der Mandant eine politisch exponierte Person oder stammt er aus einem Hochrisikoland, müssen der Makler und oft auch der Rechtsanwalt eine verstärkte Prüfung der Vermögensherkunft und der Finanzierungsquellen durchführen.

Seit dem 1.1.2021 müssen alle Immobilienagenturen eine AML-Kontaktperson benennen und beim Finanzanalyseamt registrieren, und zwar innerhalb von 10 Arbeitstagen nach ihrer Benennung. Ein Wechsel der Kontaktperson oder Änderungen ihrer Daten sind innerhalb von fünf Arbeitstagen zu melden. Die Nichterfüllung dieser Pflichten kann zu hohen Verwaltungsstrafen, zur Aussetzung der Tätigkeit der Agentur und in extremen Fällen auch zur strafrechtlichen Verantwortlichkeit führen, insbesondere wenn sie wissentlich bei der Legalisierung von Erträgen aus Straftaten mitgewirkt hat. Die Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS können für Immobiliengesellschaften interne AML-Richtlinien aufsetzen, das Personal schulen und in der Praxis bei der Lösung problematischer Fälle helfen.

Auch Rechtsanwälte sind im AML-Regime Verpflichtete, und wenn sie eine Verwahrung übernehmen oder Verträge über die Übertragung einer Immobilie vorbereiten, müssen sie den Mandanten identifizieren und eine angemessene Prüfung seiner Person und der Transaktion durchführen. Bei Ausländern bedeutet das oft die Überprüfung des Reisepasses, des Aufenthaltstitels, der Struktur des Unternehmenseigentümers und der Quellen des Kaufpreises, einschließlich ausländischer Einkünfte oder Erlöse aus dem Verkauf anderer Vermögenswerte.

Die rechtliche Realität ist hier kompliziert – mitunter führt das AML-Regime dazu, dass ein Rechtsanwalt oder eine Bank die Transaktion ablehnt, wenn die legale Herkunft der Mittel nicht nachgewiesen oder Zweifel nicht ausgeräumt werden können.

Wie sich AML in der Praxis auf Ausländer auswirkt

Aus Sicht des Ausländers kann das AML-Verfahren unangenehm wirken: Er muss sensible Finanzinformationen preisgeben, ausländische Dokumente übersetzen lassen, Steuererklärungen vorlegen und Transaktionen erklären, die in seinem Heimatland niemanden interessieren. Stammt er zudem aus einem Land, das Banken und Behörden als „riskant“ einstufen, kann er auf strengere interne Regeln der Bank oder der Rechtsanwaltskanzlei stoßen.

Er kann auch mit längeren Genehmigungsprozessen und mitunter sogar mit der Ablehnung der Transaktion konfrontiert werden. In der Praxis erleben wir häufig, dass ein Ausländer mit einem konkreten Termin für die Unterzeichnung des Kaufvertrags oder die Auszahlung der Hypothek rechnet, die Compliance-Abteilung der Bank jedoch weitere Dokumente anfordert, wodurch sich der gesamte Prozess um Wochen verschiebt. Sind Reservierungs- oder Kaufverträge ohne Rücksicht auf diese realen Fristen gestaltet, drohen dem Ausländer Vertragsstrafen wegen Verzugs, der Verfall der Reservierungsgebühr oder der Rücktritt des Verkäufers vom Vertrag.

Makler und Rechtsanwalt müssen im Zweifel einen Nachweis über die Herkunft der Mittel verlangen, etwa durch Kreditverträge, Erbschaftsentscheidungen, Kaufverträge über andere Immobilien, Einkommensbescheinigungen oder andere relevante Dokumente. Wirkt der Mandant nicht mit oder passen die Dokumente nicht zusammen, muss der Verpflichtete die Transaktion ablehnen und gegebenenfalls eine Meldung an das Finanzanalyseamt erstatten. Oft begreift der Ausländer erst in dieser Phase, dass es nicht genügt, „Geld auf dem Konto“ zu haben, sondern dass er dessen legalen Weg nachweisen muss.

Die Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS können Ausländern schon in einer frühen Phase helfen – das Risiko ihrer Situation aus AML-Sicht bewerten, ein Paket der Dokumente vorbereiten, die Banken und Rechtsanwälte verlangen werden, und den einzuplanenden Zeitrahmen erläutern. Bei komplexeren Strukturen wie ausländischen Trusts, Holdingstrukturen oder Fonds helfen sie, die Kette der wirtschaftlichen Eigentümer zu klären und Unterlagen für tschechische Banken und Vermittler vorzubereiten.

Der Immobilienkauf aus der Sicht eines Ausländers

Der Reservierungsvertrag und seine Tücken für Ausländer

In der tschechischen Praxis ist der Reservierungsvertrag ein üblicher Schritt zwischen dem ersten Interesse an einer Immobilie und dem Abschluss des Kaufvertrags. Auf seiner Grundlage verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie für eine bestimmte Zeit nicht weiter anzubieten, und der Käufer leistet eine Reservierungsgebühr, die in der Regel auf den Kaufpreis angerechnet wird. In der Regel gilt: Lehnt der Käufer den Abschluss des Kaufvertrags letztlich aus Gründen auf seiner Seite ab, verfällt die Reservierungsgebühr zugunsten des Verkäufers oder des Maklerbüros.

Für Ausländer ist entscheidend, an wen die Reservierungsgebühr gezahlt wird und unter welchen Bedingungen sie erstattet wird. Die sicherere Variante ist die Hinterlegung der Gebühr in einer anwaltlichen Verwahrung, idealerweise bei dem Rechtsanwalt, der anschließend auch die Verwahrung des Kaufpreises verwaltet. Wird die Gebühr direkt an das Maklerbüro oder den Verkäufer gezahlt, droht das Risiko einer schwierigen Durchsetzung im Streitfall oder bei Scheitern der Transaktion aus Gründen auf Verkäuferseite. Der Ausländer sollte zudem auf einem klaren Sprachfassung bestehen – der Reservierungsvertrag sollte entweder zweisprachig sein oder durch eine verbindliche Übersetzung ergänzt werden, die er versteht.

Der Reservierungsvertrag sollte genau festlegen, wie der weitere Ablauf aussieht: wer den Entwurf des Kaufvertrags vorbereitet, bis wann, wie viel Zeit der Käufer für die Sicherstellung der Finanzierung hat und wie der Zeitplan für die Unterzeichnung und die Einreichung des Eintragungsantrags beim Kataster gestaltet ist. Fehlende oder zu allgemeine Formulierungen führen oft zu Streit über die Rückzahlung der Reservierungsgebühr, zu Unklarheiten über die Verantwortung für Verzögerungen und zum Verlust der Verhandlungsposition des Ausländers. Die Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS empfehlen ihren Mandanten daher, einen Reservierungsvertrag nicht ohne rechtliche Prüfung zu unterzeichnen, insbesondere wenn er eine hohe Reservierungsgebühr oder aggressive Vertragsstrafen enthält.

Kaufvertrag, beglaubigte Unterschriften und Antrag auf Eintragung ins Kataster

Ein Immobilienkaufvertrag bedarf in der Tschechischen Republik stets der Schriftform, andernfalls ist die Eigentumsübertragung absolut nichtig. Der Vertrag muss die übertragene Immobilie anhand der Daten des Liegenschaftskatasters (Parzellennummern, Einheitsnummer, Eigentumsblatt, Katastergemeinde) genau bezeichnen und die Vertragsparteien sowie den Kaufpreis eindeutig bestimmen. Ein Ausländer sollte darauf achten, dass die Identifikationsdaten seinem Reisedokument entsprechen und der Vertrag auch Bestimmungen enthält, die seinen Status als Steuerinländer oder -ausländer widerspiegeln.

Obwohl das tschechische Gesetz beglaubigte Unterschriften auf dem Kaufvertrag nicht zwingend vorschreibt, prüfen die Katasterämter in der Praxis die Echtheit der Unterschriften, und die amtliche Beglaubigung ist Standard. Bei Ausländern, die im Ausland unterschreiben, muss die Beglaubigung entweder bei einer Vertretungsbehörde der Tschechischen Republik oder durch einen örtlichen Notar mit Apostille bzw. Überbeglaubigung erfolgen, je nachdem, welche internationalen Abkommen für den betreffenden Staat gelten.

Eine fehlerhaft durchgeführte Unterschriftsbeglaubigung kann zur Ablehnung des Eintragungsantrags oder zur Notwendigkeit führen, den Vertrag erneut zu unterzeichnen, was für ausländische Personen logistisch und zeitlich aufwendig ist. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags wird auf dem vorgeschriebenen Formular der Antrag auf Eintragung des Eigentumsrechts in das Liegenschaftskataster gestellt, dem der Kaufvertrag und gegebenenfalls weitere Urkunden (Zustimmungen, Pfandverträge, Vollmachten usw.) beigefügt werden.

Den Antrag kann jeder Verfahrensbeteiligte stellen, oft ist es der Rechtsanwalt des Käufers oder Verkäufers; die Einreichung ist persönlich, per Post oder elektronisch über den Datenbriefkasten möglich. Die Verwaltungsgebühr beträgt 2.000 CZK (ca. 80 EUR) pro Eintragungsantrag, unabhängig von der Art der Einreichung.

Nach Antragstellung vermerkt das Katasteramt auf dem Eigentumsblatt eine sogenannte Plombe und leitet das Verfahren ein; die betroffenen Personen werden informiert und können sich zum Verfahren äußern. Stellt das Kataster Mängel im Kaufvertrag oder anderen Unterlagen fest, lehnt es die Eintragung ab und die Transaktion verzögert oder verkompliziert sich. Die häufigsten Fehler betreffen Abweichungen zwischen Vertrag und Katasterdaten, fehlende Unterschriften, eine unzureichende Bestimmung der übertragenen Einheit oder die Nichtbeachtung bestehender Dienstbarkeiten oder Pfandrechte. Die Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS empfehlen daher, Kaufvertrag und Eintragungsantrag stets von einem im Katasterrecht erfahrenen Rechtsanwalt erstellen oder zumindest prüfen zu lassen.

Rechtliche Due Diligence der Immobilie: Was zu prüfen ist

1. Prüfung des Liegenschaftskatasters

• Es müssen das Eigentum und etwaige Rechtsmängel geprüft werden (Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Zwangsvollstreckungen, Vorkaufsrechte oder Vermerke über laufende Verfahren).
• Das Kataster ist zwar online kostenlos zugänglich, für detaillierte Auszüge und die richtige Auslegung der Daten empfiehlt sich jedoch ein Jurist.

2. Prüfung verborgener Rechtsrisiken und weiterer Register

• Im Kataster müssen nicht alle Belastungen eingetragen sein (z. B. Mietverträge, Familienwohnung, Gerichtsverfahren).
• Der Jurist prüft daher das Insolvenzregister, das Vollstreckungsregister, das Handelsregister (obchodní rejstřík) und verlangt Unbedenklichkeitsbescheinigungen (vom Finanzamt oder der Eigentümergemeinschaft).
• Bei einem Verkauf „unter Preis“ oder zwischen nahestehenden Personen besteht bei finanziellen Problemen des Verkäufers das Risiko, dass die Übertragung im Insolvenzverfahren als anfechtbar angegriffen wird.

3. Baulicher und technischer Zustand

• Zu prüfen sind der Abnahmezustand, die Baugenehmigung sowie die Übereinstimmung mit der Dokumentation und dem Flächennutzungsplan.
• Bei Wohnungen ist es entscheidend, den Zustand der Gemeinschaftsteile, die Verwaltungsregeln, die Höhe der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage und geplante Sanierungen (künftige Kosten) zu ermitteln.

4. Energieeffizienz (PENB)

• Der Verkäufer muss dem Käufer den Energieausweis des Gebäudes noch vor Vertragsunterzeichnung vorlegen.
• Bei Nichterfüllung dieser Pflicht droht dem Verkäufer eine Geldbuße (bis zu 50.000 CZK (ca. 2.100 EUR) für natürliche Personen, bis zu 100.000 CZK (ca. 4.100 EUR) für juristische bzw. unternehmerisch tätige Personen), und der Käufer kann den Vertrag anfechten.

5. Umfassender Ansatz (Rechtsanwaltskanzlei ARROWS)

• Für Ausländer ist es ideal, die rechtliche Prüfung mit einer technischen Inspektion durch Bausachverständige zu kombinieren.
• Dieser Ansatz verschafft einen vollständigen Überblick über den realen Wert, Reparaturkosten, Ansprüche von Mietern und Risiken künftiger Streitigkeiten.

Besonderheiten beim Verkauf von Immobilien an Ausländer: Vertragsgestaltung, Sprache, Gerichtsstand

Vertragssprache, Übersetzungen und Unterschriftsbeglaubigung im Ausland

Bei Transaktionen mit Beteiligung eines Ausländers ist die Sprachfrage nicht nur praktisch, sondern auch rechtlich entscheidend. Kaufvertrag und weitere Dokumente können in einer Fremdsprache geschlossen werden, wenn die Parteien dies vereinbaren, für das Katasterverfahren wird jedoch üblicherweise die tschechische Fassung oder eine beglaubigte Übersetzung vorgelegt.

Ein Ausländer sollte darauf bestehen, dass der Text, den er unterzeichnet, entweder in einer Sprache abgefasst ist, die er versteht, oder dass eine von einem Juristen geprüfte verbindliche Übersetzung vorliegt. Andernfalls droht, dass er den Umfang seiner Rechte und Pflichten nicht versteht und eine etwaige Verteidigung vor Gericht schwieriger wird.

Die Beglaubigung von Unterschriften im Ausland folgt eigenen verfahrensrechtlichen Regeln. Besteht zwischen der Tschechischen Republik und dem betreffenden Staat ein bilaterales Rechtshilfeabkommen, kann die im Ausland vorgenommene Beglaubigung in Tschechien unmittelbar anerkannt werden. In anderen Fällen muss die Unterschrift von einem Notar im Ausland beglaubigt und anschließend mit einer Apostille nach dem Haager Übereinkommen oder einer sogenannten Überbeglaubigung versehen werden – einer höheren Beglaubigung unter Einbeziehung des Außenministeriums und der tschechischen Vertretungsbehörde. Bei Transaktionen mit Ausländern ist es daher unerlässlich, ausreichend Zeitpuffer für diese Formalitäten einzuplanen.

Die Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS können für einen konkreten Staat eine genaue Anleitung erstellen, wie die Unterschriftsbeglaubigung durchzuführen ist, welche Institutionen aufzusuchen sind und wie lange das Verfahren üblicherweise dauert. Dank des Netzwerks ARROWS International lassen sich auch Kontakte zu ausländischen Rechtsanwälten nutzen, die den Mandanten durch die lokalen Formalitäten begleiten und darauf achten, dass die Dokumente die Anforderungen der tschechischen Behörden erfüllen.

Rechtswahl und Streitbeilegung

Bei der Übertragung von Immobilien auf dem Gebiet der Tschechischen Republik gilt grundsätzlich tschechisches materielles Recht – das Eigentums- und Sachenrecht an Immobilien ist an die lex rei sitae gebunden, also das Recht des Ortes, an dem sich die Immobilie befindet. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Vertragsparteien im Kaufvertrag keine prozessualen Aspekte wie Gerichtsstandswahl oder Schiedsklausel regeln könnten, und weitere damit zusammenhängende Verpflichtungen (z. B. Garantien, Nachzahlungen oder begleitende Leistungen) können dem vereinbarten Recht unterliegen.

Bei Mietverträgen mit Ausländern ist die Lage noch flexibler – die Parteien können ausdrücklich die Geltung tschechischen Rechts und die Zuständigkeit tschechischer Gerichte vereinbaren, was für Vermieter wie Mieter oft eine praktische Lösung ist, insbesondere wenn sich die Wohnung in Tschechien befindet und etwaige Streitigkeiten logischerweise hier zu lösen sind. In den Vertrag kann eine Klausel wie folgt aufgenommen werden: „Die Parteien vereinbaren, dass Streitigkeiten aus diesem Vertrag und im Zusammenhang mit ihm vom örtlich zuständigen tschechischen Gericht nach tschechischem Recht entschieden werden.“ Die Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS formulieren solche Klauseln regelmäßig so, dass sie mit den Kollisionsnormen im Einklang stehen und anschließend in Tschechien wie im Ausland durchsetzbar sind.

Für Investoren und Fonds mit ausländischer Struktur kann es sinnvoll sein, tschechisches Recht für die Immobilienübertragung mit dem Recht der Heimatjurisdiktion für gruppeninterne Beziehungen (Shareholders’ Agreement, Finanzierungsdokumentation usw.) zu kombinieren. In solchen Fällen ist es für Ausländer wichtig, Juristen an ihrer Seite zu haben, die nicht nur das tschechische Immobilienrecht, sondern auch das internationale Privatrecht und die steuerlichen Auswirkungen verstehen – ein typisches Kompetenzfeld der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS.

Steuerliche, energetische und verwaltungsrechtliche Pflichten im Zusammenhang mit der Transaktion

Einkommensteuer, Grundsteuer und Mehrwertsteuer

1. Abschaffung der Grunderwerbsteuer und aktueller Stand

• Eine eigenständige Steuer auf den Erwerb von Immobilien gibt es nicht mehr (sie wurde 2020 abgeschafft).
• Die wesentlichen steuerlichen Auswirkungen betreffen nun die Einkommensteuer (beim Verkauf) und die jährliche Grundsteuer.

2. Einkommensteuer und Steueransässigkeit

• Steuerinländer versteuern in Tschechien ihr Welteinkommen, während Steuerausländer nur Einkünfte aus tschechischen Quellen versteuern, wozu auch der Verkauf einer tschechischen Immobilie gehört.
• Veräußerungserlöse natürlicher Personen gehören zu den „sonstigen Einkünften“ (§ 10 des tschechischen Einkommensteuergesetzes (Gesetz Nr. 586/1992 Slg., im Folgenden „EStG“)), sofern sie nicht befreit sind (z. B. durch Erfüllung der Mindesthaltedauer oder Nutzung zu eigenen Wohnzwecken).
• Die Steuer natürlicher Personen ist progressiv: 15 % bis zu einer festgelegten Grenze der Bemessungsgrundlage und 23 % darüber.
• Die internationalen Auswirkungen für Ausländer sind nach dem jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen zu beurteilen; die tschechische Steuer wird im Heimatstaat üblicherweise angerechnet.

3. Jährliche Grundsteuer

• Der Käufer (Ausländer wie tschechischer Staatsbürger) muss die Steuererklärung bis zum 31. Januar des auf den Eigentumserwerb folgenden Jahres einreichen.
• Die Steuer wird jährlich gezahlt und richtet sich nach Größe, Art und Lage der Immobilie; in großen Städten kann sie aufgrund kommunaler Beschlüsse schrittweise steigen. Im internationalen Vergleich ist sie relativ niedrig.

4. Mehrwertsteuerregeln (Neubauten und sanierte Gebäude)

• Die Mehrwertsteuer betrifft die Übertragung neuer oder wesentlich sanierter Immobilien, die von Entwicklern oder Unternehmern verkauft werden.
• Der Regelsatz beträgt 21 %, für sogenannten sozialen Wohnraum (Wohnungen bis 120 m², Häuser bis 350 m² zum dauerhaften Wohnen) gilt jedoch der ermäßigte Satz von 12 %.
• Der Verkauf ist nach Ablauf von 10 Jahren ab Bauabnahme, erster Nutzung oder Abschluss einer wesentlichen Änderung von der Mehrwertsteuer befreit.

5. Bedeutung der Steuerstruktur (Rechtsanwaltskanzlei ARROWS)

• Eine falsche Mehrwertsteuergestaltung oder das Versäumen steuerlicher Pflichten kann zu Sanktionen führen und die Rendite der Investition erheblich schmälern.
• Die Kanzlei ARROWS verbindet Rechts- und Steuerberatung, was Investoren eine optimale Strukturierung von Transaktionen (z. B. über Holdings oder Fonds) mit Blick auf den tschechischen wie den ausländischen Markt ermöglicht.

Energieausweis, Bauabnahme und weitere Dokumente

Beim Verkauf einer Immobilie ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer den Energieausweis des Gebäudes (PENB) zu übergeben, sofern die Immobilie in eine Kategorie fällt, für die diese Pflicht gilt. Typischerweise handelt es sich um Wohngebäude mit einer Fläche über 50 m² und bestimmte Gewerbeflächen; Ausnahmen betreffen z. B. Freizeitobjekte, historische Bauten oder Industriehallen.

Der Verkäufer muss die Energieklasse des Gebäudes bereits in der Anzeige angeben und den Ausweis dem Käufer vor Unterzeichnung des Kaufvertrags vorlegen, andernfalls droht ihm eine Geldbuße von bis zu 50.000 CZK (bei juristischen Personen und unternehmerisch tätigen natürlichen Personen bis zu 100.000 CZK), und der Käufer kann den Vertrag anfechten.

Ausländer wissen oft nicht, dass dieses Dokument existiert und welche Bedeutung es hat – der PENB informiert über die Energieeffizienz des Gebäudes und seine Betriebskosten (Heizung, Kühlung, Warmwasserbereitung usw.). Aus rechtlicher wie wirtschaftlicher Sicht empfiehlt es sich daher, den Ausweis tatsächlich zu prüfen und bei Abweichungen vom im Vertrag deklarierten Zustand die Mängelhaftung zu klären. Die Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS weisen häufig darauf hin, dass ein fehlender oder veralteter PENB ein Signal für weitere Versäumnisse auf Verkäuferseite sein kann.

Neben dem PENB ist es wichtig, den Abnahmezustand des Gebäudes zu prüfen, also ob das Bauwerk als Wohnhaus, Einfamilienhaus, Nichtwohnraum usw. abgenommen ist und ob Bauverfahren bezüglich des Gebäudes oder benachbarter Grundstücke anhängig sind. Eine Diskrepanz zwischen tatsächlichem und rechtlichem Zustand (z. B. eine offiziell als Nichtwohnraum geführte Wohnung) kann erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsmöglichkeiten und die Hypothekenfinanzierung haben. Entwicklungsprojekte erfordern zudem die Prüfung der Unterlagen zu Versorgungsnetzen, Anschlüssen, Dienstbarkeiten und der künftigen Verwaltung der Gemeinschaftsteile.

Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft und der Hausverwaltung

Bei Wohneinheiten in Häusern mit einer Eigentümergemeinschaft (SVJ) oder einer anderen Hausverwaltung ist der neue Eigentümer verpflichtet, der Verwaltung den Eigentümerwechsel, seine Kontaktdaten und die Zahl der Personen mitzuteilen, die die Wohnung nutzen werden. Das tschechische Bürgerliche Gesetzbuch (Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „BGB-CZ“) verpflichtet den Eigentümer einer Einheit, der für die Hausverwaltung zuständigen Person unverzüglich seinen Namen, seine Anschrift und im Falle eines Mietverhältnisses auch die Daten der Personen mitzuteilen, die die Wohnung nutzen.

Zugleich muss der Eigentümer entsprechend seinem Anteil an den Gemeinschaftsteilen zur Verwaltung von Haus und Grundstück beitragen und die Regeln für die Hausverwaltung und die Nutzung der Gemeinschaftsräume einhalten. Bei der Übertragung einer Wohnung ist es ratsam, dass der Verkäufer dem Käufer eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Eigentümergemeinschaft vorlegt, um Streit darüber zu vermeiden, wer Rückstände aus früheren Zeiträumen zu begleichen hat.

Die Rechtsanwaltskanzlei ARROWS nimmt daher standardmäßig Bestimmungen über die Aufteilung der Pflicht zur Begleichung von Rückständen und Überzahlungen in Kaufverträge auf, ebenso wie die Pflicht des Verkäufers, die Übergabe der Unterlagen der Hausverwaltung sicherzustellen. Für Ausländer ist es wichtig zu verstehen, dass Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft bis zur gerichtlichen Versteigerung der Einheit eines Eigentümers führen können, der seine Pflichten dauerhaft verletzt und erheblich in die Rechte der übrigen Eigentümer eingreift.

Gestaltung der Zusammenarbeit zwischen Ausländer, Vermittler und der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS

Überprüfung des Vermittlers und Gestaltung des Mandats

Für einen Ausländer, der erstmals den tschechischen Markt betritt, ist es schwierig, ein professionelles Maklerbüro von Anbietern zu unterscheiden, die nicht über ausreichende Erfahrung verfügen oder ihre rechtlichen Pflichten nur formal einhalten. Der erste Schritt sollte die Prüfung sein, ob der Makler über ein gültiges konzessioniertes Gewerbe und die entsprechende Qualifikation verfügt, was sich im Gewerberegister und anhand vorgelegter Zertifikate feststellen lässt.

Der Ausländer kann nach der Zahl abgeschlossener Transaktionen, der Spezialisierung auf Ausländer, Englisch- oder anderen Sprachkenntnissen und Erfahrungen mit Hypotheken für Ausländer fragen.

Die Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS können für Ausländer einen schnellen „Background Check“ des Maklerbüros durchführen, mit dem sie zusammenarbeiten wollen, einschließlich Prüfung der Gewerbeberechtigung, Gerichtsverfahren und Marktreputation. Anschließend helfen sie, das Mandat – also den Vermittlungsvertrag – so zu gestalten, dass es Leistungsumfang, Exklusivität, Provision, Garantien und die Mitwirkung bei der Zusammenarbeit mit Rechtsanwälten klar definiert. Für ausländische Investoren, die wiederholte Käufe planen, ist es sinnvoll, einen Standard-Rahmenvertrag mit mehreren geprüften Immobilienpartnern zu schaffen.

Langfristige Zusammenarbeit für Investoren und Entwickler

Ausländische Investoren und Entwicklergruppen treten oft nicht einmalig in den tschechischen Markt ein, sondern planen ein Portfolio von Transaktionen – von einzelnen Wohnungen bis zu ganzen Projekten. In solchen Fällen ist es effizient, eine langfristige Zusammenarbeit mit den Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS einzugehen, die alle Transaktionen beaufsichtigen und einen einheitlichen Standard für Vertragsdokumentation, Due Diligence und Compliance-Prozesse festlegen. Das senkt Transaktionskosten, das Risiko von Unstimmigkeiten sowie Verzögerungen durch Kataster oder Banken erheblich.

Die Rechtsanwaltskanzlei ARROWS kann zudem als externe Rechtsabteilung für tschechische Tochtergesellschaften oder SPVs ausländischer Investoren fungieren – von der Erstellung interner Richtlinien für die Zusammenarbeit mit Maklerbüros über Schulungen von Maklern und Asset-Managern bis zur Vertretung in Gerichtsverfahren und Verhandlungen mit Behörden. Dank der hohen Versicherungssumme der Berufshaftpflicht und des internationalen Netzwerks kann die Kanzlei auch große und komplexe Transaktionen abdecken, einschließlich grenzüberschreitender Akquisitionen oder Finanzierungen.

Abschließende Zusammenfassung

Für einen Ausländer, der in der Tschechischen Republik über einen Immobilienvermittler eine Immobilie kauft oder verkauft, ist die rechtliche Realität deutlich komplizierter, als es auf den ersten Blick scheint. Hinein spielen das Immobilienvermittlungsgesetz, das strenge AML-Regime, die formalen Regeln des Liegenschaftskatasters, Steuervorschriften, Energiepflichten sowie die internen Regeln von Banken und Maklerbüros.

Ein scheinbar „standardmäßiger“ Reservierungs- oder Kaufvertrag kann Bestimmungen enthalten, die den Ausländer einem unverhältnismäßigen Risiko aussetzen – vom Verfall einer hohen Reservierungsgebühr über Vertragsstrafen bis zum Scheitern der Transaktion wegen Ablehnung der Katastereintragung. Echte Rechtssicherheit und den Schutz der Interessen des Ausländers gewährleistet aber erst ein erfahrenes Rechtsteam, das die Transaktion vom Vermittlungsvertrag über die Reservierungs- und Kaufdokumentation, die anwaltliche Verwahrung und das Katasterverfahren bis zu den steuerlichen und Compliance-Folgen gestalten kann. Die Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS sind seit Langem auf diese Thematik spezialisiert, verstehen die Bedürfnisse ausländischer Mandanten wie auch der Immobilienvermittler und können die rechtliche, steuerliche, geschäftliche und internationale Dimension von Transaktionen verbinden.

Wenn Sie als Ausländer keine Fehler, unnötigen Vertragsstrafen, Verzögerungen bei der Katastereintragung, Probleme mit der Bank oder Steuersanktionen riskieren wollen – und zugleich möchten, dass die Zusammenarbeit mit dem Immobilienvermittler reibungslos und professionell verläuft –, ist es vernünftig, Gestaltung und Durchführung der Transaktion Experten anzuvertrauen. Die Rechtsanwaltskanzlei ARROWS erarbeitet für Sie eine maßgeschneiderte Lösung, ob Sie individueller Käufer, Investor, Entwicklergruppe oder eine Immobiliengesellschaft mit ausländischen Kunden sind. Für eine unverbindliche Beratung oder eine konkrete Frage können Sie sich jederzeit an die Juristen der Rechtsanwaltskanzlei ARROWS unter beratung@arws.cz wenden.