Warum Immobilienmakler für ihre Rechtsberatung auf ARROWS setzen

Der Immobilienmarkt in der Tschechischen Republik und das rechtliche Umfeld im Jahr 2026

Der Immobiliensektor in der Tschechischen Republik erlebt einen außergewöhnlichen Boom. Nach den Trends der Vorjahre und aktuellen Prognosen wurde auch für 2025 ein hohes Transaktionsvolumen von mehreren zehn Milliarden Kronen erwartet. Diese Dynamik und das Transaktionsvolumen setzen Immobilienmaklerbüros jedoch zunehmend unter Druck, rechtliche Risiken zu minimieren und einen strengeren Rechtsrahmen einzuhalten.

Das rechtliche Umfeld für Immobilienvermittler ist deutlich strenger geworden. Eine grundlegende Änderung brachte das tschechische Gesetz über die Immobilienvermittlung (Gesetz Nr. 39/2020 Slg., im Folgenden „ImmVermG“), das mit Wirkung vom 1.7.2020 eine Reihe von Pflichten einführt, die Maklerbüros nicht unterschätzen dürfen. Diese Änderungen betrafen nicht nur kleine Eintagsakteure, sondern auch große Maklernetzwerke.

Seit dem 1.1.2026 gelten zudem weiterhin die bestehenden strengen Regeln der Tschechischen Rechtsanwaltskammer (Česká advokátní komora, ČAK) für die Ausübung der Anwaltstätigkeit, die sich auf anwaltliche Treuhandverwahrungen beziehen, und werden weiter verschärft. Diese sich ständig weiterentwickelnden Regeln legen strikte Kriterien für die Trennung verwahrter Gelder fest und gewährleisten maximale Transparenz und Kontrollierbarkeit der Transaktionen. Für die Einrichtung eines sicheren Ablaufs bei der Überweisung des Kaufpreises und beim Umgang mit der Verwahrung wenden sich Maklerbüros häufig an Spezialisten für Immobilienrecht.

Für Maklerbüros bedeutet das, dass sie nicht mehr mit einem beliebigen Juristen zusammenarbeiten können – sie müssen prüfen, ob ihr Partner über korrekte Prozesse und eine Versicherung in angemessener Höhe verfügt.

Zentrale rechtliche Pflichten von Immobilienvermittlern im Jahr 2026

Um legal tätig zu sein, muss ein Maklerbüro eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen, die sich nicht umgehen lassen. Ein Versäumnis bei einer von ihnen führt zu Bußgeldern oder einem Tätigkeitsverbot.

Berufshaftpflichtversicherung – eine Pflicht, die nicht optional ist

Jeder Immobilienvermittler muss für die Dauer seiner Tätigkeit für den Fall versichert sein, dass er einen durch die Immobilienvermittlung verursachten Schaden ersetzen muss. Die gesetzliche Mindestdeckungssumme beträgt 1.750.000 CZK je Versicherungsfall und 3.500.000 CZK (ca. 144.000 EUR) für mehrere Versicherungsfälle in einem Jahr (gemäß § 16 Abs. 1 ImmVermG).

Es könnte scheinen, dass es sich um eine einfache administrative Pflicht handelt. Die Praxis zeigt jedoch, dass es zum einen um eine relativ hohe Summe geht und es zum anderen entscheidend ist, eine aktive Versicherung bei einem Versicherer zu haben, der berechtigt ist, diese Versicherung in der Tschechischen Republik anzubieten. Viele Maklerbüros stellten in der Vergangenheit beim Eintritt eines Schadens fest, dass ihre Versicherung entweder abgelaufen oder nicht ordnungsgemäß abgeschlossen worden war. Die praktischen Auswirkungen der Gestaltung von Dokumentation und Haftung bei Wohnungsübertragungen (einschließlich Verwahrung) fasst auch der Artikel Erstellung eines Wohnungskaufvertrags durch einen Anwalt und anwaltliche Treuhandverwahrung: sichere Wohnungsübertragung zusammen.

Strafrechtliche Unbescholtenheit und Ausbildung

Ein Immobilienvermittler muss strafrechtlich unbescholten sein. Das bedeutet, dass er nicht rechtskräftig wegen einer vorsätzlich begangenen Straftat oder wegen einer fahrlässig begangenen Straftat im Zusammenhang mit der Immobilienvermittlung verurteilt worden sein darf (gemäß § 6 Abs. 1 Buchst. c) ImmVermG). Zugleich muss er die Voraussetzungen des tschechischen Gewerbegesetzes erfüllen – konkret handelt es sich um das gebundene Gewerbe „Immobilienvermittlung“, das nur mit einer speziellen Ausbildung oder nach Ablegung einer staatlichen Prüfung ausgeübt werden darf.

In der Praxis bedeutet das, dass nicht einfach „jeder“ Immobilienmakler sein kann. Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS haben regelmäßig mit diesen Voraussetzungen zu tun und wissen, welche konkreten Ausbildungszertifikate und Nachweise erforderlich sind und wie sie korrekt dokumentiert werden.

Schriftlicher Immobilienvermittlungsvertrag

Der Immobilienvermittlungsvertrag muss immer schriftlich geschlossen werden (gemäß § 17 Abs. 1 ImmVermG). Mündliche Absprachen oder Vereinbarungen per Nachricht sind nicht möglich. Das Gesetz schreibt vor, was der Vertrag enthalten muss – die Bezeichnung des Vermittlungsgegenstands, die Höhe des Kaufpreises, der Miete oder eines sonstigen Entgelts sowie die Höhe der Provision oder die Art ihrer Bestimmung.

Fehlen dem Vertrag diese Bestandteile, ist er relativ unwirksam – diese Unwirksamkeit kann dann der Interessent (Kunde) geltend machen, nicht jedoch der Immobilienvermittler. Praktisch bedeutet das, dass sich der Kunde auch erst „später“ beschweren kann, was Rechtsunsicherheit schafft und bis zur gerichtlichen Durchsetzung von Schadensersatz führen kann. Kommt es zum Streit, ist es oft entscheidend, von Anfang an gut aufbereitete Beweisunterlagen und Vertragsdokumentation zu haben, was typischerweise in den Bereich Handels- und Gerichtsstreitigkeiten fällt.

Die häufigsten Rechtsprobleme von Maklerbüros

Transaktionsrisiken und Verwaltung des Kaufpreises

Eines der häufigsten Probleme von Maklerbüros ist die Frage, wie die Geldübertragung zwischen Käufer und Verkäufer sicher abgewickelt werden kann. Es geht um Transaktionsrisiken – also potenzielle Probleme im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung an der Immobilie und der Übertragung des Geldes.

Typisches Szenario: Der Käufer will sein Geld absichern, der Verkäufer die Eintragung des Eigentumsrechts. Was, wenn der Verkäufer nach der Zahlung die Unterschrift verweigert? Was, wenn das Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí) die Eintragung wegen eines Rechtsstreits blockiert? Was, wenn sich herausstellt, dass auf der Immobilie Dienstbarkeiten lasten, die im Angebot nicht angegeben wurden?

Die Lösung ist die korrekte Einrichtung einer Kaufpreisverwahrung bei einem vertrauenswürdigen Dritten – meist einem Anwalt, Notar oder einer Bank. Schritten, die helfen, die Risiken bei der Übertragung zu verringern (einschließlich der Prüfung von Unterlagen und Folgedokumenten), widmet sich auch der Beitrag Wie man die Unterlagen für einen Immobilienverkauf vorbereitet.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS haben in zwölf Jahren Erfahrung mit Immobilientransaktionen Prozesse entwickelt, die garantieren, dass das Geld auf einem getrennten Treuhandkonto verbleibt und erst ausgezahlt wird, nachdem geprüft wurde, dass alle Bedingungen erfüllt sind – also dass das Eigentumsrecht im Kataster eingetragen wurde, alle Belastungen bereinigt sind und die Immobilie im vereinbarten Zustand übergeben wurde.

Unstimmigkeiten in Kaufverträgen und Mängel

Ein Immobilienmakler arbeitet oft mit einem Kaufvertrag, den ein Jurist für ihn vorbereitet hat. Dabei kann es vorkommen, dass der Jurist zwar ein Standardmuster für das Maklerbüro erstellt hat, der konkrete Makler es jedoch in Eile abgeändert oder falsch auf den Einzelfall angewendet hat. Die Folge sind Lücken, unklare Vertragsbestimmungen oder fehlende wichtige Erklärungen.

Der Käufer beschwert sich dann, dass die Immobilie versteckte Mängel aufweist, die erst nach der Übertragung zutage traten. Das Maklerbüro behauptet, der Verkäufer habe von den Mängeln gewusst oder hätte davon wissen müssen. Es kommt zum Gerichtsverfahren.

Die Rechtsprechung bestätigt wiederholt, dass der Immobilienvermittler verpflichtet ist, transparente Informationen über den Zustand der Immobilie sicherzustellen, und bei festgestellten versteckten Mängeln letztlich haften kann, wenn er den Kunden unzureichend informiert hat. Verfügt das Maklerbüro nicht über ausreichende Mittel, bekommt der Käufer sein Geld möglicherweise nie.

Die Juristen von ARROWS wissen, wie man solchen Situationen vorbeugt. Sie führen eine qualifizierte Prüfung der Kaufverträge durch, achten auf jedes Detail und stellen sicher, dass alle rechtlichen Risiken (z. B. Belastungen, Pfandrechte, ungeklärte Erbschaften oder strittiges Miteigentum) noch vor der Unterzeichnung erfasst werden.

Haftung für Fehler in der Kommunikation mit Kunden

Immobilienvermittler scheitern auch an unzureichender oder schlechter Kommunikation mit dem Kunden. Sie versprechen, dass die Immobilie bis zu einem bestimmten Datum verkauft wird, doch der Termin wird nicht eingehalten. Sie versprechen, die Übertragung des Eigentumsrechts zu erledigen, doch dann zeigt sich, dass im Kataster ein älterer Eintrag besteht, der die Eintragung verhindert.

In diesen Momenten beginnt das Problem. Der Kunde ist verärgert, ruft einen Anwalt an, und der Anwalt fragt: „Was wurde Ihnen im Kaufvertrag versprochen?“War der Vertrag vage oder unvollständig, gibt es nichts durchzusetzen. War er klar, hat das Maklerbüro aber nicht erfüllt, droht ihm eine Klage.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS helfen Maklerbüros dabei, dass ihre Verträge und ihre Kommunikation mit Kunden präzise und rechtlich korrekt sind. So werden Streitigkeiten verhindert, bevor sie entstehen.

Tabelle typischer Probleme und Risiken in der Immobilienvermittlung

Warum die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS die Bedürfnisse von Maklerbüros verstehen

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS befassen sich seit mehr als zwölf Jahren mit Immobilienrecht. Das ist keine zufällige Zahl – es ist der Zeitraum, in dem sich das rechtliche Umfeld der Immobilienvermittlung in der Tschechischen Republik laufend verändert hat, und gerade in dieser Zeit hat die Anwaltskanzlei ARROWS Dutzende von Transaktionen, Mandanten und rechtlichen Herausforderungen begleitet.

In zwölf Jahren haben die Juristen von ARROWS gelernt, Risiken zu erkennen, die ein gewöhnlicher Jurist in der Immobilienpraxis nicht sieht. Sie wissen, was in der Praxis falsch gemacht wird, welche Fehler sich wiederholen und wie man sie effektiv löst, bevor ein Problem entsteht.

Die Juristen von ARROWS arbeiten mit Maklerbüros auf mehreren Ebenen. Erstens erstellen und prüfen sie Verträge, die Maklerbüros tatsächlich in ihrer Praxis verwenden. Es geht also nicht um theoretische Muster, sondern um praktische Dokumente, die täglich genutzt werden.

Zweitens beraten sie einzelne Immobilienmakler und Büroleiter rechtlich, wenn ein Problem oder eine Unsicherheit auftritt. Drittens vertreten sie Maklerbüros bei Bedarf in behördlichen Kontrollen und Gerichtsstreitigkeiten.

Darüber hinaus bearbeiten die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS regelmäßig auch internationale Fälle über das Netzwerk ARROWS International, das die Abwicklung von Transaktionen mit grenzüberschreitendem Bezug ermöglicht – etwa wenn Käufer oder Verkäufer aus dem Ausland stammen oder wenn es um das Eigentum ausländischer Gesellschaften geht.

Konkrete Beispiele aus der Praxis

Fall 1: Eine unklare Verwahrung führte zum Vertrauensverlust

Ein kleines Maklerbüro in Brno vermittelte den Verkauf einer Wohnung. Der Käufer überwies das Geld versehentlich auf das Konto des Maklerbüros. Das Büro behielt das Geld „vorübergehend“, weil es eine Verwahrung bei einem Anwalt „vorbereitete“. Der Verkäufer entschied sich inzwischen, das Geld in bar erhalten zu wollen, und bat den Makler, es ihm an einem Bürotag auszuzahlen.

Es geschah, was zu erwarten war: Jemand aus dem Büro veruntreute das Geld oder es wurde für laufende Ausgaben verwendet, und als die Verwahrung eingerichtet werden sollte, war das Geld nicht mehr da. Es entstand Chaos. Der Käufer beschwerte sich, der Verkäufer verlangte einen Anwalt. Das Büro landete vor Gericht und verlor seinen Ruf.

Hätte das Maklerbüro von Anfang an mit den Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS zusammengearbeitet, wäre die Verwahrung korrekt eingerichtet worden und das Geld wäre auf einem getrennten Konto mit klarem Rechtsstatus unter Aufsicht der ČAK verblieben.

Fall 2: Eine Dienstbarkeit verzögerte den Verkauf um Monate

Ein Immobilienmakler verkaufte ein Haus mit Grundstück. Im Kataster war eine Dienstbarkeit eingetragen (lebenslanges Recht des Nachbarn zur Nutzung eines Teils des Grundstücks), doch der Makler berücksichtigte sie weder im Preis noch erwähnte er sie im Angebot. Der Käufer war interessiert und unterzeichnete den Kaufvertrag.

Erst nach der Unterzeichnung entdeckte der Käufer die Belastung und entschied sich, vom Vertrag zurückzutreten. Es kam zum Streit. Der Makler konnte nicht argumentieren, die Dienstbarkeit sei „unwesentlich“, denn die Rechtslage ist klar: Jede Dienstbarkeit muss im Kaufvertrag angegeben werden, und der Kunde hat Anspruch auf vollständige Informationen.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS haben regelmäßig mit solchen Situationen zu tun und können sie beiden Parteien noch vor der Unterzeichnung vermitteln. So werden Streitigkeiten und Verzögerungen der Transaktion vermieden.

Wie Maklerbüros rechtliche Risiken minimieren können

Hochwertige Rechtsdokumentation von Anfang an

Ein Maklerbüro sollte seine Immobilienvermittlungsverträge, Kaufvertragsmuster und sonstigen Dokumente mit Hilfe eines erfahrenen Juristen vorbereitet haben. Nicht jeder Vertrag muss völlig neu sein – es genügen hochwertige Muster, die dann auf den konkreten Fall angepasst werden.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS bieten Maklerbüros die Prüfung ihrer bestehenden Verträge und die Erstellung neuer Dokumente an, die rechtlich korrekt und praktisch verwendbar sind.

Klare Prozesse für Verwahrung und Geldtransfer

Ein Maklerbüro sollte einen klaren Prozess festlegen, wer wann und wie den Geldtransfer abwickelt, wie mit den einzelnen Parteien kommuniziert wird und wie die Erfüllung der Bedingungen überwacht wird. Das ist nicht nur eine rechtliche Frage – es ist auch eine Frage der operativen Steuerung.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS befassen sich mit diesen Prozessen und helfen Maklerbüros, sie transparent, rechtlich korrekt und fehlerresistent zu gestalten.

Weiterbildung und Schulung des internen Teams

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS bieten Mitarbeitern von Maklerbüros Schulungen an, in denen sie lernen, welche aktuellen gesetzlichen Pflichten bestehen, welche Risiken entstehen können und wie man sie vermeidet. Ein gut geschultes Team trifft bessere Entscheidungen und beugt Fehlern vor.

Regelmäßige Rechtsberatung und Audit

Ein Maklerbüro sollte „seinen“ Juristen haben, an den es sich mit Fragen wenden kann. Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS treffen sich regelmäßig mit Maklerbüros, kennen deren Abläufe und können sie proaktiv beraten, wenn eine neue Situation oder rechtliche Unsicherheit entsteht.

Fazit

Immobilienvermittlung ist im Kern ein Geschäft mit Vertrauen, Dokumenten und Geld. Rechtliche Fehler oder Unachtsamkeit können sehr teuer werden – nicht nur in Form von Bußgeldern, sondern auch durch Gerichtsverfahren und den Verlust von Kunden.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS arbeiten seit zwölf Jahren mit Maklerbüros zusammen und wissen, was diese brauchen. Sie kennen die gesetzlichen Pflichten, erstellen hochwertige Dokumentation, wickeln Transaktionen sicher ab und vertreten Büros in Problemsituationen.

Wenn Sie ein Maklerbüro betreiben und selbstbewusst ins Jahr 2026 gehen möchten, wenden Sie sich an die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS. Wir sind bis zu 350 Mio. CZK versichert, verstehen das Immobilienrecht und helfen Maklerbüros, sicher zu wachsen. Kontaktieren Sie uns unter beratung@arws.cz – wir hören Ihnen gerne zu und empfehlen Ihnen das weitere Vorgehen.