Sie beauftragen eine technische Bauaufsicht –

Wer neben dem Bauunternehmer für Baumängel haftet

Ein Investor, der einen Mangel an einem fertigen Bauwerk feststellt, wendet sich in der Regel nur an den Bauunternehmer. Das Gesetz erweitert jedoch den Kreis der haftenden Personen bei Bauwerken. Neben dem Bauunternehmer haften dessen Subunternehmer, derjenige, der die Baudokumentation geliefert hat, und derjenige, der die Bauaufsicht geführt hat. Jeder von ihnen haftet nur im Hinblick auf das, was er selbst geliefert hat, jedoch gesamtschuldnerisch mit dem Bauunternehmer (§ 2630 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuches).

Für die Aufsicht kehrt das Gesetz die Beweislast um. Die Aufsicht haftet, es sei denn, sie weist nach, dass der Baumangel nicht durch ihr Versagen verursacht wurde. Der Investor muss also nicht beweisen, dass die Aufsicht einen Fehler gemacht hat. Er muss jedoch den Mangel nachweisen und dass dieser an dem Teil des Bauwerks entstanden ist, über den die Aufsicht vertragsgemäß die Aufsicht führte. Es liegt dann an der Aufsicht zu zeigen, dass sie ordnungsgemäß kontrolliert hat und den Mangel nicht entdecken konnte, oder dass sie rechtzeitig und nachdrücklich darauf hingewiesen hat.

Die technische Bauaufsicht des Bauherrn ist eine Person, die der Investor einstellt, um für ihn auf der Baustelle zu kontrollieren, ob der Bauunternehmer gemäß Projekt, Vertrag und Vorschriften baut. Es handelt sich dabei weder um das Bauamt noch um den Bauleiter des Bauunternehmers. Sie arbeitet für den Investor und ihre Pflichten ergeben sich hauptsächlich aus dem Vertrag, den der Investor mit ihr schließt. Daher beginnt der Umfang ihrer Haftung mit dem Text dieses Vertrags.

Für den Investor ergibt sich daraus ein praktischer Vorteil: Er hat mehr Schuldner. Wenn der Bauunternehmer insolvent geht oder sich weigert, den Mangel zu beheben, kann sich der Investor an die Aufsicht oder gegebenenfalls an den Planer wenden und den gesamten Betrag, für den sie haften, von ihnen einfordern. Die Aufsicht ist für diesen Fall oft versichert, was die Chancen erhöht, dass der Investor das Geld tatsächlich erhält. Wer von ihnen letztendlich den Schaden trägt, klären die haftenden Personen dann untereinander.

Die Kehrseite der Aufsicht: Wenn die gewählte Aufsicht den Bauunternehmer entlastet

Dieselbe Bestimmung hat auch eine Kehrseite, die Investoren oft vergessen. Der Bauunternehmer wird von der Mängelhaftung befreit, wenn er nachweist, dass der Mangel ausschließlich durch das Versagen der vom Besteller gewählten Aufsicht verursacht wurde. Das Gleiche gilt für Fehler in der Baudokumentation des vom Besteller ausgewählten Planers. Ein Investor, der eine schwache Aufsicht einstellt, kann somit seinen Anspruch gegen den Bauunternehmer verlieren.

Der Bauunternehmer wird nur dann befreit, wenn der Mangel ausschließlich durch das Versagen der Aufsicht verursacht wurde. Wenn der Bauunternehmer den Mangel durch eigenen Fehler verursacht hat und die Aufsicht ihn lediglich nicht bemerkt hat, haftet der Bauunternehmer weiterhin und die Aufsicht haftet neben ihm. Ein typischer Streitfall ist eine fehlerhafte Anweisung, die die Aufsicht dem Bauunternehmer erteilt hat. Der Bauunternehmer muss jedoch auf eine ungeeignete Anweisung des Bestellers hinweisen; tut er dies nicht, obwohl er die Ungeeignetheit hätte erkennen können, haftet auch er für den Mangel. Der Investor sollte der Aufsicht daher keine technischen Änderungen ohne eigene Kontrolle anvertrauen.

In der Praxis greifen Bauunternehmer in Streitigkeiten über Mehrarbeiten und Änderungen gerne auf diese Verteidigung zurück. Sie behaupten, die Aufsicht habe die Änderung genehmigt, und somit habe sie den Mangel verursacht. Der Investor findet sich dann zwischen zwei Parteien wieder, die gegenseitig mit dem Finger aufeinander zeigen. Hier hilft ein klarer Vertrag, aus dem hervorgeht, was die Aufsicht genehmigen darf und was nur der Investor. Wie die Bauabnahme ablaufen soll und wie Mängel protokolliert werden, beschreibt der Artikel über die Übergabe und Übernahme des Bauwerks.

Die Wahl der Aufsicht ist daher eine Entscheidung, für die der Investor die Folgen trägt. Wer den billigsten Anbieter wählt, der nur einmal im Monat auf die Baustelle kommt, zahlt zwar weniger, riskiert aber, dass der Bauunternehmer die Mängel auf die Aufsicht schiebt und die Aufsicht nachweist, dass sie die vertragliche Kontrolle erfüllt hat. Die Ersparnis bei der Aufsicht rächt sich dann im Streitfall als ein Anspruch, den man gegen niemanden geltend machen kann.

Wie man die Aufsicht auswählt und was man ihr aufträgt

Das folgende Verfahren beschreibt die üblichen Schritte; welcher Umfang der Aufsicht für das Bauwerk erforderlich ist, hängt von dessen technischer Komplexität, der Finanzierung und davon ab, wie viele Entscheidungen der Investor der Aufsicht überlassen möchte. Daher setzen die Anwälte der Kanzlei ARROWS den Vertrag mit der Aufsicht immer gemeinsam mit dem Vertrag mit dem Bauunternehmer auf, damit sich beide Verträge nicht widersprechen. Die Schritte variieren je nach Projektgröße.

Der erste Schritt besteht darin, sich klarzuwerden, was die Aufsicht kontrollieren soll. Typischerweise geht es um die Übereinstimmung der Arbeiten mit dem Projekt und dem Vertrag, die Qualität der Materialien, die Kontrolle von Konstruktionen vor deren Verdeckung, die Teilnahme an Prüfungen, die Kontrolle des Bautagebuchs und der Leistungsverzeichnisse. Jede dieser Tätigkeiten sollte im Vertrag einzeln aufgeführt sein. Die allgemeine Formulierung „Durchführung der Aufsicht im üblichen Umfang“ wird im Streitfall zum Nachteil des Investors ausgelegt.

Der zweite Schritt besteht darin, festzulegen, wie die Aufsicht auf festgestellte Fehler reagieren soll. Der Vertrag sollte die Pflicht vorsehen, Feststellungen im Bautagebuch zu vermerken, den Investor innerhalb einer bestimmten Frist schriftlich zu informieren und Maßnahmen vorzuschlagen. Bei schwerwiegenden Fehlern kann der Vertrag der Aufsicht die Pflicht auferlegen, eine Kontrollbesprechung einzuberufen oder die Einstellung der Arbeiten zu empfehlen. Ohne diese Regeln wird die Aufsicht im Streitfall behaupten, sie habe den Fehler mündlich erwähnt und mehr habe sie nicht tun müssen.

Der dritte Schritt besteht darin, die Befugnisse der Aufsicht festzulegen. Der Vertrag muss regeln, ob die Aufsicht Änderungen genehmigen, Leistungsverzeichnisse freigeben und Abnahmeprotokolle für den Investor unterzeichnen darf. Je mehr Befugnisse die Aufsicht hat, desto mehr Entscheidungen können später auf sie abgeschoben werden. Es ist ratsam, der Aufsicht die Kontrolle und Empfehlung zu überlassen und sich die Genehmigung von Änderungen und Mehrarbeiten als Investor selbst vorzubehalten.

Der vierte Schritt ist die Überprüfung von Versicherung und Fachkompetenz. Der Investor fordert einen Nachweis über die Autorisierung, Referenzen und eine Versicherungspolice mit einer dem Wert des Bauwerks entsprechenden Deckungssumme an. Der Vertrag mit der Aufsicht wird in der Regel als Geschäftsbesorgungsvertrag geschlossen, nach dem der Beauftragte ehrlich und sorgfältig handelt und die Mittel einsetzt, die die Natur der Angelegenheit erfordert (§ 2432 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Die konkreten Pflichten werden jedoch erst durch den Vertrag ergänzt.

Wann die Aufsicht gesetzlich vorgeschrieben ist

Bei den meisten privaten Bauvorhaben ist die Aufsicht freiwillig und es liegt am Investor, ob er sie beauftragt. Eine Ausnahme bilden öffentlich finanzierte Bauten, die von einem Bauunternehmer als Auftragnehmer ausgeführt werden. Bei diesen muss der Bauherr eine Bauaufsicht durch eine natürliche Person mit Autorisierung sicherstellen (§ 161 des tschechischen Baugesetzes). Wenn die Projektdokumentation von einem Planer erstellt wurde, muss der Bauherr auch dessen Aufsicht sicherstellen, mit Ausnahme von Bauten der technischen Infrastruktur.

An die obligatorische Aufsicht muss auch ein privater Investor denken, der für den Bau öffentliche Mittel in Anspruch nimmt. Subventionen und Förderungen können die Auszahlung an die Bedingung knüpfen, dass der Bau von einer fachlichen Aufsicht kontrolliert wird, und deren fehlende Protokolle können die Auszahlung gefährden. Der Investor sollte daher wissen, ob sein Projekt unter diese Pflicht fällt, und die Aufsicht so einrichten, dass sie auch die Bedingungen des Fördermittelgebers erfüllt. Die Aufsicht des Planers ist auch bei vorbehaltenen Bauten obligatorisch.

Das Baugesetz sieht ferner vor, dass der Bauherr dem Bauamt mitteilt, wer den Bau ausführt, und bei Bauten in Eigenleistung den Bauleiter oder die Person, die die Bauaufsicht führt. Diese öffentlich-rechtliche Bauaufsicht ist nicht dasselbe wie die technische Aufsicht, die der Investor zur Kontrolle des Bauunternehmers einstellt. Die öffentlich-rechtlichen Regeln bestimmen jedoch nicht, wofür die Aufsicht gegenüber dem Investor haftet; dies bestimmen der Vertrag und das Bürgerliche Gesetzbuch. Die Aufsicht kann alle Pflichten gegenüber dem Amt erfüllen und dennoch gegenüber dem Investor dafür haften, dass sie einen Mangel nicht erkannt hat.

Wo die Haftung der Aufsicht endet

Gegenüber dem Investor haftet die Aufsicht in zweifacher Hinsicht. Für den Baumangel gesamtschuldnerisch mit dem Bauunternehmer nach den Regeln über Baumängel und für den Schaden, den sie durch die Verletzung ihres Vertrags verursacht hat. Der Schadenersatz kann die Kosten für die Mängelbeseitigung, Gutachten und das Sanierungsprojekt umfassen. Der Vertrag mit der Aufsicht schränkt diese Haftung oft ein, beispielsweise auf die Höhe des Honorars oder der Versicherungsleistung.

Die Haftungsbeschränkung hat eine gesetzliche Grenze. Eine Vereinbarung, die die Pflicht zum Ersatz eines vorsätzlich oder grob fahrlässig verursachten Schadens im Voraus ausschließt oder einschränkt, hat keine Rechtswirkung (§ 2898 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Dasselbe gilt für eine Einschränkung, die die schwächere Partei beeinträchtigen würde. Bei einfacher Fahrlässigkeit zwischen Unternehmern hält eine wirksam vereinbarte Obergrenze jedoch in der Regel stand, und der Investor sollte sie mit dem Wert des Bauwerks und der Versicherung der Aufsicht vergleichen.

Wie Gerichte eine Aufsicht bewerten, die von einem Fehler wusste, zeigt ein Streit um ein Einfamilienhaus, der noch nach der vorherigen Regelung beurteilt wurde. Das Bezirksgericht verpflichtete die Aufsicht zum Ersatz der Reparaturkosten: Die Aufsicht war zwar nicht verpflichtet, Fehler im Projekt zu korrigieren, wusste aber von der Abweichung bei der Ausführung des Dachs und hätte mehr tun müssen, als nur die Korrespondenz weiterzuleiten, beispielsweise die Feststellung im Bautagebuch vermerken oder eine Besprechung einberufen. Das Oberste Gericht wies im Beschluss Gz. 23 Cdo 2762/2024 die Revision der Aufsicht zurück. Es handelte sich um Schadenersatz aus der Verletzung ihres eigenen Vertrags, und an der gemeinsamen Haftung der Schädiger ändert es laut Gericht nichts, dass jeder einen anderen Vertrag verletzt hat.

Ob die Aufsicht für einen bestimmten Mangel haftet, hängt vom Umfang ihres Vertrags ab, davon, was sie über den Fehler wusste, und wie sie darauf reagiert hat. Diese Umstände prüfen die Anwälte der Kanzlei ARROWS anhand des Bautagebuchs, der Protokolle von Besprechungen und der E-Mails, noch bevor der Investor entscheidet, wen er verklagt. Ein falsch gewählter Kreis von Beklagten kann den Investor Zeit und Prozesskosten kosten.

Wie die Aufsicht auf Baustellen eingerichtet wird, auf denen sie funktioniert

Auf Baustellen, auf denen die Aufsicht ihre Rolle erfüllt, hat sie einen klaren Kontrollplan, der an den Zeitplan des Bauunternehmers gekoppelt ist. Sie weiß im Voraus, wann Abdichtungen verdeckt werden, wann Druckprüfungen stattfinden und wann tragende Konstruktionen betoniert werden. Der Bauunternehmer ist vertraglich verpflichtet, die Aufsicht rechtzeitig zu diesen Schritten einzuladen. Ohne Einladung wird ein unter dem Boden oder in der Außenhülle verborgener Mangel erst nach Jahren festgestellt.

Das zweite Merkmal ist eine konsequente Arbeit mit dem Bautagebuch. Die Aufsicht trägt Feststellungen darin ein, der Bauunternehmer reagiert darauf und der Investor liest sie regelmäßig. Das Bautagebuch ist im Mängelstreit das stärkste Beweismittel, da es festhält, wer was wann wusste. Eine Aufsicht, die eigene Notizen nur in E-Mails führt, hilft dem Investor weniger und schützt sich selbst schlechter.

Das dritte Merkmal ist die Trennung von Kontrolle und Genehmigung von Änderungen. Die Aufsicht prüft und empfiehlt Änderungen, der Investor genehmigt sie und der Bauunternehmer führt sie erst nach schriftlicher Zustimmung aus. Dies schränkt den Spielraum für Streitigkeiten darüber ein, wer die Änderung verursacht hat und wer sie bezahlen soll. Wie man Änderungen des Auftrags und die Nachzahlung für Mehrarbeiten löst, analysiert der Artikel darüber, wenn der Besteller die Vorgaben während der Umsetzung ändert.

Ein Warnsignal ist ein Vertrag mit der Aufsicht ohne konkrete Ergebnisse. Wenn die Aufsicht keine regelmäßigen Berichte vorlegen muss, keine feste Häufigkeit von Kontrollen vereinbart ist und ihr Honorar nicht davon abhängt, was sie tatsächlich getan hat, hat der Investor keine Möglichkeit zu überprüfen, ob die Aufsicht arbeitet. Ein vernünftiger Vertrag enthält daher monatliche Berichte, eine Fotodokumentation der kontrollierten Konstruktionen und eine Liste offener Feststellungen mit Fristen für deren Behebung.

Fehler, die den Investor um seinen Anspruch gegen die Aufsicht bringen

Der häufigste Fehler ist ein einseitiger Vertrag mit der Aufsicht ohne Tätigkeitsumfang. Der Investor unterschreibt ein Angebot der Aufsicht, das nur einen Stundensatz und eine allgemeine Beschreibung der Dienstleistung enthält. Im Streitfall behauptet die Aufsicht dann, die vom Investor erwartete Kontrolle nie versprochen zu haben. Vorbeugung bietet ein Anhang mit einer Liste von Kontrollen, der Häufigkeit der Anwesenheit und den Pflichten bei der Feststellung von Fehlern.

Der zweite Fehler besteht darin, der Aufsicht die Befugnis zu übertragen, Änderungen grenzenlos zu genehmigen. Die Aufsicht genehmigt eine vom Bauunternehmer vorgeschlagene Änderung der Technologie, und später stellt sich heraus, dass die Änderung einen Mangel verursacht hat. Der Bauunternehmer verteidigt sich damit, dass er nach der Anweisung der Aufsicht gehandelt hat, und die Aufsicht behauptet, sie habe lediglich dem Vorschlag eines Fachmanns zugestimmt. Der Investor bleibt dazwischen stehen. Die Befugnis der Aufsicht, Änderungen zu genehmigen, sollte ein finanzielles und technisches Limit sowie die Schriftform haben.

Der dritte Fehler ist, nur den Bauunternehmer zu verklagen. Der Investor vergisst, dass neben dem Bauunternehmer auch die Aufsicht und der Planer haften, und wenn der Bauunternehmer den Prozess verliert, aber kein Geld hat, fängt der Investor von vorne an. Zudem können ihm in der Zwischenzeit die Fristen zur Rüge von Mängeln ablaufen. Wie man die Reparatur eines mangelhaft ausgeführten Bauwerks gerichtlich einfordert, beschreibt der Artikel darüber, wie man die Reparatur eines Bauwerks einklagt.

Der vierte Fehler besteht darin, den Mangel nur der Aufsicht gegenüber zu rügen. Der Investor meldet den Mangel der Aufsicht, und diese leitet ihn informell an den Bauunternehmer weiter. Im Streitfall wird jedoch geprüft, wem und wann der Mangel gemeldet wurde, und der Investor sollte den Mangel daher sowohl dem Bauunternehmer als auch der Aufsicht schriftlich rügen. Wie viel diese Fehler kosten, hängt von der Größe des Mangels und der Solvenz des Bauunternehmers ab, und wie man sie behebt, beurteilen die Anwälte der Kanzlei ARROWS anhand der Verträge mit allen Baubeteiligten.

Risiken des Investors bei der Beauftragung der Aufsicht

Zusammenfassung für Eigentümer und Management

Der Artikel hat gezeigt, dass die Bauaufsicht für Mängel nicht nur moralisch haftet. Das Gesetz stellt sie neben den Bauunternehmer und kehrt die Beweislast um, sodass die Aufsicht selbst beweisen muss, dass der Mangel nicht durch ihr Versagen verursacht wurde. Gleichzeitig gilt das Gegenteil: Wenn der Mangel ausschließlich durch die vom Investor gewählte Aufsicht verursacht wird, wird der Bauunternehmer von der Haftung befreit.

Für die Führung des Investors ist die Aufsicht ein Instrument des Risikomanagements, kein Posten, an dem man spart. Eine gut eingerichtete Aufsicht erweitert den Kreis der haftenden Personen und liefert Beweise für einen eventuellen Streitfall. Eine schwache Aufsicht ohne klaren Vertrag liefert dem Bauunternehmer dagegen Argumente und lässt den Investor auf dem Schaden sitzen. Es lohnt sich nicht, die Ausarbeitung des Vertrags mit der Aufsicht auf die Zeit nach Baubeginn zu verschieben, da die ersten verdeckten Konstruktionen in den ersten Wochen entstehen.

Daher muss der Vertrag mit der Aufsicht zusammen mit dem Vertrag mit dem Bauunternehmer und dem Planer so vorbereitet werden, dass sie aufeinander aufbauen. Ebenso wichtig ist es, das Bautagebuch und die Protokolle der Besprechungen während der gesamten Bauzeit zu überwachen, da sich genau daraus im Streitfall die Antwort auf die Frage ergibt, wer für den Mangel haftet.

Die Anwälte der Kanzlei ARROWS bereiten Verträge mit der Aufsicht, dem Planer und dem Bauunternehmer vor, prüfen diese und vertreten Investoren in Gerichtsverfahren wegen Baumängeln und Schadenersatz. Schreiben Sie uns an beratung@arws.cz oder sehen Sie sich an, wie wir Handels- und Gerichtsstreitigkeiten führen.