Wohnungseigentümergemeinschaft

Fernablesung von Messgeräten: Eine Pflicht, die nicht warten kann

Das tschechische Energiemanagementgesetz (Gesetz Nr. 406/2000 Slg., im Folgenden „EnMG“) legt in Verbindung mit dem tschechischen Gesetz Nr. 67/2013 Slg. (im Folgenden „Dienstleistungsgesetz“) eine klare Frist fest. Bis zum 31.12.2026 müssen alle vorgeschriebenen Wärmezähler und Heizkostenverteiler, die bisher nicht fernablesbar waren, ausgetauscht oder nachgerüstet werden.

Ab dem 1.1.2027 ist es rechtlich nicht mehr zulässig, in Wohngebäuden mit zentraler Wärme- oder Warmwasserversorgung Messgeräte zu betreiben, für deren Ablesung die Wohnung betreten werden muss.

Die Fernablesung ist als System definiert, das die Ablesung der Messwerte ohne Zugang zu den einzelnen Wohnungen oder Nichtwohnräumen ermöglicht, in der Regel auf eine Entfernung von mehr als 250 Metern. Walk-by-Systeme reichen bei neuen Installationen möglicherweise nicht mehr aus, um die Pflicht zur häufigen Information zu erfüllen.

Praktische Risiken und Bußgelder

Die Nichterfüllung dieser Pflicht stellt eine Verwaltungsübertretung dar. Die Staatliche Energieinspektion (Státní energetická inspekce, SEI) überwacht die Einhaltung des EnMG. Für die Nichtinstallation vorgeschriebener Messgeräte oder deren fehlende Ausstattung mit Fernablesefunktion kann ein Bußgeld in Höhe von Zehntausenden bis Hunderttausenden Kronen verhängt werden.

Vielen Eigentümergemeinschaften (společenství vlastníků jednotek, SVJ) ist bisher nicht bewusst, dass Ausnahmen von dieser Pflicht sehr begrenzt sind und nur bei technischer Undurchführbarkeit oder wirtschaftlicher Ineffizienz gelten. Kann die SVJ keine objektiven Gründe für den unterlassenen Austausch nachweisen, setzt sie sich einer Sanktion aus.

So bereiten Sie sich vor: Praktische Schritte

Die SVJ sollte unverzüglich die Verträge mit den Abrechnungsdienstleistern und den Zustand der Messgeräte überprüfen. In der Praxis lohnt es sich, auch konkrete Leitfäden zu Umbauten in Wohngebäuden zur Hand zu haben, etwa den Artikel Umbauten in der Wohnung ohne Genehmigung: Was ohne Anzeige oder Genehmigung zulässig ist und wann bereits ein Projekt erforderlich ist. Sind die Messgeräte nicht fernablesbar und endet ihre Lebensdauer erst nach 2027, müssen sie dennoch bis Ende 2026 ausgetauscht oder mit einem Funkmodul nachgerüstet werden.

Zu beachten ist, dass die Anschaffungskosten der Messgeräte in der Regel der Wohnungseigentümer trägt, die Organisation des Austauschs jedoch der SVJ obliegt. Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS helfen Ihnen bei der Überprüfung der Satzung und der Werkverträge mit Lieferanten von Messtechnik, damit klar ist, wer Kosten und Verantwortung trägt.

Neue Pflichten zur Information der Eigentümer über den Energieverbrauch

Die Pflicht, die Eigentümer mindestens einmal monatlich über den Verbrauch von Wärme und Warmwasser zu informieren, ist in der tschechischen Rechtsordnung bereits seit Längerem verankert. Da ab dem 1.1.2027 alle Messgeräte fernablesbar sein müssen, gilt diese Pflicht ab diesem Datum flächendeckend für alle betroffenen SVJ.

Die Verbrauchsinformationen müssen nicht per Einschreiben versandt werden. Da häufig mit Portalen und Apps gearbeitet wird und Daten über die Nutzung der Wohnungen verarbeitet werden, sind auch die Anforderungen der DSGVO zu berücksichtigen. In der Praxis und nach dem Gesetz genügt es, die Daten per Fernzugriff bereitzustellen, etwa über ein Webportal oder eine App; darüber muss der Eigentümer informiert werden.

Wie eine korrekte Information aussieht

Nach der tschechischen Verordnung Nr. 269/2015 Slg. und dem Dienstleistungsgesetz muss die Information Angaben zum ermittelten Verbrauch von Wärme und Warmwasser im jeweiligen Zeitraum enthalten. Ziel ist, dass der Wohnungsnutzer sein Verhalten steuern und Energie sparen kann.

Ein häufiger Irrtum ist die Annahme, es handle sich um eine monatliche Abrechnung bzw. Rechnung. Es geht nicht um eine finanzielle Kostenabrechnung, sondern um eine Information über den Verbrauch in Maßeinheiten. Stellt die SVJ diese Information nicht bereit, verstößt sie gegen das Gesetz Nr. 67/2013 Slg.

Praktisches Risiko: Streitigkeiten und Sanktionen

Erfüllt die SVJ ihre Informationspflicht nicht, riskiert sie ein Bußgeld. Nach dem Dienstleistungsgesetz kann eine Pflicht entstehen, dem Leistungsempfänger eine Vertragsstrafe für den Verzug mit einer nichtgeldlichen Leistung zu zahlen, wobei es bei den monatlichen Informationen in erster Linie um die öffentlich-rechtliche Aufsicht der SEI geht.

Ein größeres Risiko sind jedoch Streitigkeiten über die Wirksamkeit der gesamten Jahresabrechnung. Wächst sich der Streit zu einem Gerichtsverfahren aus (z. B. über Nachzahlungen oder die Unwirksamkeit der Abrechnung), kann es hilfreich sein, auch die Zusammenhänge der Haftung bei Eingriffen in das Gebäude zu kennen, siehe Änderung des Wohnungsgrundrisses im Wohngebäude: Eingriff in Gemeinschaftseigentum, Statik und Haftung.

Wendet ein Eigentümer ein, er habe keine laufenden Informationen erhalten und seinen Verbrauch nicht beeinflussen können, kann dies die Beitreibung von Rückständen erschweren. In der Praxis helfen dann oft eine rechtzeitige rechtliche Analyse und ein festgelegtes Verfahren zur Beitreibung von Rückständen, gegebenenfalls die gerichtliche Klärung im Rahmen von Handels- und Gerichtsstreitigkeiten.

Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden: Realität vs. Mythen

Im Jahr 2024 wurde die Neufassung der europäischen Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) verabschiedet. Obwohl die ursprünglichen Entwürfe ein striktes Nutzungs- oder Verkaufsverbot für Gebäude der Klassen F und G zu bestimmten Stichtagen vorsahen, ist die endgültige Fassung milder.

Die Mitgliedstaaten, einschließlich der Tschechischen Republik, müssen eine schrittweise Senkung des durchschnittlichen Energieverbrauchs des Wohngebäudebestands sicherstellen. Die Renovierungspflicht verlagert sich damit auf die Ebene des Staates, der Förder- und Rechtsbedingungen so gestalten muss, dass Renovierungen tatsächlich stattfinden.

Was bedeutet das für SVJ in den Klassen F und G?

Obwohl es keine unmittelbare gesetzliche Renovierungspflicht unter Androhung eines Bußgelds gibt, geraten Gebäude der Energieeffizienzklassen F und G unter starken wirtschaftlichen und marktbezogenen Druck:

• Wertverlust der Immobilie: Wohnungen in energetisch ineffizienten Gebäuden verlieren an Marktwert.

• Gezielte Förderung und staatlicher Druck: Der Staat wird Förderprogramme vorrangig auf die schlechtesten Gebäude ausrichten.

Für die SVJ bedeutet dies, dass das Aufschieben von Wärmedämmung oder dem Austausch von Wärmequellen zu einem strategischen Fehler wird. Banken könnten bei der Vergabe von Hypotheken für solche Immobilien im Rahmen der sogenannten grünen Finanzierung vorsichtiger sein.

Praktisches Risiko: Untätigkeit des Vertretungsorgans

Der Vorstand der SVJ ist verpflichtet, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns zu handeln. Wird ein kritischer energetischer Zustand des Gebäudes ignoriert, der zur Entwertung des Eigentums der Eigentümer oder zu unnötig hohen Energiekosten führt, kann dies eine Schadenshaftung der Vorstandsmitglieder begründen.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS helfen Ihnen bei der rechtlichen Vorbereitung von Investitionsvorhaben, einschließlich der Prüfung von Kreditverträgen und Verträgen mit Auftragnehmern, damit die Investition rechtlich sicher ist.

Inspektionen von Heizungsanlagen

Weiterhin gilt die Pflicht, Heizungsanlagen sowie kombinierte Heizungs- und Lüftungsanlagen mit einer Nennleistung von mehr als 70 kW regelmäßig zu inspizieren. Diese Pflicht betrifft die meisten größeren Wohngebäude mit eigenem Heizraum oder eigener Übergabestation.

Das Inspektionsintervall hängt von Art und Leistung der Anlage ab und liegt typischerweise zwischen 2 und 5 Jahren. Die Inspektion führt ein Energiefachmann mit Zulassung des tschechischen Ministeriums für Industrie und Handel (Ministerstvo průmyslu a obchodu, MPO) durch; der Inspektionsbericht ist der SEI auf Verlangen vorzulegen.

Risiken der Vernachlässigung

Das Fehlen eines gültigen Inspektionsberichts für die Heizungsanlage ist eine Ordnungswidrigkeit nach dem EnMG. Neben einem Bußgeld droht der SVJ auch das Risiko, dass die Versicherung im Schadensfall die Leistung kürzt, wenn sie feststellt, dass die gesetzliche Inspektion nach der tschechischen Verordnung Nr. 38/2022 Slg. nicht durchgeführt wurde.

Neues Rechnungslegungsgesetz: Was geplant ist

Im Gesetzgebungsverfahren befindet sich ein neues tschechisches Rechnungslegungsgesetz, dessen Inkrafttreten voraussichtlich zum 1.1.2028 erwartet wird. Für SVJ soll es eine Kategorisierung der Rechnungslegungseinheiten, eine stärkere Digitalisierung der Aufzeichnungen und Änderungen in der Berichterstattung bringen.

SVJ werden voraussichtlich in die Kategorie der Kleinst- oder kleinen Rechnungslegungseinheiten fallen. Das neue Gesetz nähert sich stärker internationalen Standards an, was die Buchungsmethodik bestimmter Vorgänge und die Struktur des Jahresabschlusses verändern kann.

Anders als Handelsgesellschaften bilanziert die SVJ nicht den Wert des Wohngebäudes, sondern nur ihr eigenes Vermögen und die Verwaltung fremden Vermögens.

Die Juristen und kooperierenden Steuerberater der Anwaltskanzlei ARROWS verfolgen die Gesetzgebung und stehen bereit, SVJ beim Übergang zu den neuen Regeln zu unterstützen.

Fazit

Das Jahr 2027 und der Zeitraum davor verlangen von den Vorständen der SVJ aktives Handeln. Warten bis zur letzten Minute kann teuer werden, sei es wegen Sanktionen für fehlende Fernablesung oder wegen steigender Preise für Bauleistungen und Material.

Vorsitzende von SVJ, die ihr Amt oft in ihrer Freizeit ausüben, können nicht alle Feinheiten des EnMG, des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „BGB“) und der Rechnungslegungsvorschriften überblicken.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS sind auf Wohnungsrecht und Immobilienverwaltung spezialisiert. Wir können die Last der rechtlichen Verantwortung übernehmen, Ihre internen Regelwerke prüfen und dafür sorgen, dass Ihre SVJ die Zeit der Veränderungen ohne Bußgelder und Streitigkeiten übersteht.

Wenn Sie sicher sein möchten, dass Ihre SVJ rechtskonform arbeitet, wenden Sie sich noch heute an die Anwaltskanzlei ARROWS.

Kontaktieren Sie uns unter beratung@arws.cz und vereinbaren Sie eine Beratung.