Comunidad de propietarios (SVJ) y cambio de uso u obras de reforma

Derechos básicos del propietario de la unidad y límites de la SVJ

Las limitaciones importantes para el propietario consisten en que no puede dificultar a otro propietario el ejercicio de los mismos derechos ni poner en peligro las partes comunes del edificio. Las partes comunes forman parte física del edificio y comprenden las estructuras portantes, las conducciones verticales, la fachada, las ventanas, los pasillos y la cubierta, aunque se encuentren dentro del piso.

La SVJ no puede limitar de forma general mediante sus estatutos sus derechos básicos de propiedad más allá de lo que establece la ley. Si los estatutos contuvieran una prohibición absoluta de ejercer una actividad empresarial en el piso o limitaran arbitrariamente la disposición de la unidad, tales disposiciones serían, por regla general, inexigibles por ser contrarias a la ley.

La SVJ no puede prohibirle de forma generalizada alquilar el piso o comprar muebles nuevos, pero sí puede regular las normas de uso de los espacios comunes y el reglamento de régimen interior. Los abogados del despacho ARROWS abordan esta distinción constantemente, ya que los propietarios a menudo no son conscientes de lo que la SVJ puede y no puede prohibir.

Obras de reforma en el interior del piso: qué requiere consentimiento

Entre las obras de reforma más frecuentes se encuentran la renovación del baño, la sustitución del mobiliario de cocina, la pintura de las paredes o el cambio del pavimento. Muchos de estos trabajos no requieren autorización de la autoridad de construcción, pero en relación con la SVJ se aplican reglas específicas derivadas del § 1182 del Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC»).

Según el § 1182, el propietario tiene la obligación de permitir el acceso al piso cuando así lo exija la reforma de la construcción, de lo que se deriva la obligación de informar previamente a la SVJ sobre las obras.

Las obras que requieren el consentimiento de la SVJ y la autorización de la autoridad de construcción incluyen la demolición de un muro de carga, las intervenciones en las instalaciones comunes o el cambio del aspecto del edificio. En estos casos debe disponer de la documentación del proyecto y presentar ante la autoridad de construcción una solicitud de autorización del proyecto.

Si realiza una obra de reforma sujeta a autorización sin haberla obtenido, la autoridad de construcción puede ordenar la retirada de la obra a su costa. Los abogados del despacho ARROWS resuelven habitualmente situaciones en las que los propietarios descubren demasiado tarde que se exponen a sanciones y a la restitución al estado original.

Cambio del destino de uso del piso

El cambio del destino de uso (por ejemplo, de vivienda a oficina, consulta médica o tienda) es jurídicamente complejo. No se trata solo de una reforma, sino de un cambio de la naturaleza jurídica de la unidad, que debe ser autorizado por la autoridad de construcción y reflejarse en la declaración del propietario (prohlášení vlastníka).

La declaración del propietario es un documento depositado en la colección de documentos del Catastro inmobiliario (katastr nemovitostí) que define las unidades del edificio. Si el destino de uso cambia a local no residencial, también debe modificarse este documento.

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El proceso incluye la consulta con el proyectista, la preparación de la documentación, la autorización del cambio ante la autoridad y la posterior modificación de la declaración del propietario. Para esta modificación necesita el consentimiento por escrito de los propietarios afectados y el consentimiento de la mayoría de los votos de todos los propietarios de unidades.

La situación se complica si con el cambio se modifican las cuotas de copropiedad sobre las partes comunes, por ejemplo en caso de una ampliación. Los abogados del despacho ARROWS pueden guiarle con seguridad por todos los pasos y comunicarse tanto con la autoridad de construcción como con la SVJ.

Votación en la asamblea de la SVJ

La decisión sobre la modificación de la declaración del propietario o sobre obras de reforma que afecten a las partes comunes requiere una votación en debida forma. Las reglas las determinan la ley y los estatutos de la SVJ, y el primer paso es siempre el quórum de la asamblea.

Esto significa que deben estar presentes propietarios de unidades que reúnan más del 50 % de todos los votos, salvo que los estatutos establezcan un quórum superior.

Para adoptar un acuerdo ordinario, la ley exige el consentimiento de la mayoría de los votos de los propietarios presentes, salvo que los estatutos exijan un número superior. Sin embargo, para la modificación de la declaración del propietario las reglas son más estrictas.

Para la modificación de la declaración del propietario, la ley exige el consentimiento de la mayoría de los votos de todos los propietarios y, además, el consentimiento de los propietarios directamente afectados por el cambio.

La modificación de la declaración del propietario no surte efecto por la mera votación en la asamblea, sino que debe formalizarse por escrito. Si se modifican las cuotas, es necesario un acuerdo escrito de todos los propietarios de unidades.

Qué obras puede bloquear la SVJ

La SVJ se encarga de la administración del edificio y del terreno, y sus competencias terminan donde comienza el derecho de propiedad exclusiva sobre el piso. Debe regular las intervenciones en las estructuras portantes, en las instalaciones técnicas y los cambios del aspecto exterior del edificio.

Los estatutos de la SVJ no pueden limitar válidamente el derecho de propiedad más allá de lo que establece la ley; tales disposiciones son inexistentes o nulas.

Muchas SVJ intentan prohibir en sus estatutos los alquileres de corta duración o la actividad empresarial, lo que a menudo choca con los límites de la ley. Si la SVJ bloquea sus derechos sin motivo legal, los abogados del despacho ARROWS pueden prepararle un dictamen jurídico.

Proceso de notificación de las obras de reforma

Si planea realizar obras, es su obligación proceder con transparencia para evitar conflictos. El primer paso es la elaboración de la documentación y, en las intervenciones en estructuras portantes, es necesario un informe de estabilidad estructural.

Recomendamos gestionar el consentimiento con suficiente antelación, como mínimo 30 días antes del inicio previsto de las obras. Si causa daños en las partes comunes, responde de ellos. Sin una documentación adecuada del estado anterior al inicio de las obras resulta difícil demostrar que el daño no se produjo por su culpa.

Cuándo necesita la autorización de la autoridad de construcción

La nueva Ley de Construcción checa (Ley n.º 283/2021 Sb., en adelante «LC») unificó los regímenes anteriores en un único procedimiento de autorización del proyecto. Al mismo tiempo, define las categorías de obras que no requieren autorización, en particular en su anexo n.º 1. Según el anexo n.º 1 de la nueva LC, no requieren autorización las obras de reforma que no afecten a las estructuras portantes de la construcción.

Se trata, típicamente, de la reforma del baño manteniendo la misma planta, del cambio de suelos, revestimientos o instalaciones interiores del piso. En estas obras suele bastar con la notificación a la SVJ, sin necesidad de tratar con la autoridad. En cuanto intervenga en las estructuras portantes, cambie el aspecto de la construcción o modifique la forma de uso, debe obtener la autorización del proyecto.

La solicitud se presenta en el formulario prescrito y debe acompañarse del consentimiento del propietario del inmueble y de la documentación del proyecto. Los propietarios se equivocan a menudo al distinguir entre muros de carga y muros no portantes. Si la autoridad de construcción detecta una intervención no autorizada, iniciará un procedimiento de retirada de la obra.

La modificación de la declaración del propietario en la práctica

Cuando modifica la distribución del piso de modo que cambia su superficie, o cuando cambia el destino de uso, debe modificar la declaración del propietario. El primer paso es el análisis de la declaración vigente y la comprobación de cómo están delimitadas las unidades. Es necesario determinar cómo están delimitadas actualmente las unidades y las partes comunes para poder preparar el anexo correcto.

A continuación se prepara la modificación y el proyecto de acuerdo de los propietarios, en el que debe especificarse con precisión qué se modifica. La obtención de los consentimientos es la fase decisiva de todo el proceso. El consentimiento debe constar por escrito y, en caso de modificación de las cuotas, es necesario el acuerdo de todos los propietarios.

El comité de la SVJ o el propietario apoderado presentará después la solicitud de inscripción de la modificación en el Catastro inmobiliario. Si no realiza la modificación correctamente, el Catastro no la inscribirá. Surgirá una discrepancia entre el estado de hecho y el estado jurídico, lo que bloqueará la futura venta del piso o la disposición de una hipoteca.

Caso práctico

El caso ilustra la situación del señor Martin, propietario de un piso en un edificio de paneles prefabricados, que quiere unir el salón con la cocina abriendo un hueco en un panel portante. La SVJ se niega a darle su consentimiento alegando que en el edificio ya se ha derribado bastante.

Los abogados del despacho ARROWS tienen experiencia en superar la oposición injustificada de la SVJ y recomiendan en tal caso obtener un informe pericial de estabilidad estructural.

Llamadas a la acción y contactos importantes

La materia de las obras de reforma, la autorización de proyectos y las relaciones en la SVJ es en 2026 una disciplina compleja. Si desea minimizar el riesgo de multas millonarias y de conflictos vecinales, le recomendamos consultar su proyecto con un especialista.

Los abogados del despacho ARROWS elaborarán un análisis jurídico y le ayudarán a hacer valer sus derechos por la vía legal. El despacho de abogados ARROWS está asegurado frente a la responsabilidad profesional por un importe de 350 000 000 CZK (aprox. 14,4 millones de EUR), lo que le garantiza la seguridad de nuestros servicios.

Conclusión del artículo

Las obras de reforma y el cambio de uso de una unidad en un edificio con SVJ requieren una preparación cuidadosa y el conocimiento de la legislación vigente. Ignorar las reglas puede dar lugar a multas elevadas, litigios judiciales y la pérdida de valor del inmueble.

El despacho de abogados ARROWS le prestará un servicio jurídico completo, desde la evaluación del proyecto, pasando por las gestiones ante las autoridades y la SVJ, hasta la inscripción en el Catastro.

¿Necesita resolver una obra de reforma o un cambio de uso del piso? Escríbanos a consultas@arws.cz y solicite un análisis jurídico de su situación.