Demolición de obras sin licencia y de movimientos de tierra

Una nueva era del Derecho de la construcción: ¿por qué una «obra ilegal» es una bomba de relojería para su empresa?

Según la nueva Ley de Construcción checa (Ley n.º 283/2021 Sb., en adelante «NSZ»), se considera obra sin licencia, popularmente «obra ilegal», cualquier construcción realizada sin la licencia necesaria de la oficina de urbanismo, en contradicción con ella o en contradicción con el planeamiento urbanístico vigente.

Es importante tener en cuenta que no se trata ni mucho menos solo de edificios completos. El problema puede afectar también a aparentes minucias, como ampliaciones, sobreelevaciones, cambios de uso, movimientos de tierra o superficies pavimentadas sin licencia, pero también a productos que cumplen la función de una construcción, como casas móviles o pilones publicitarios. Para su empresa puede significar un almacén sin licencia, un aparcamiento ampliado o una valla levantada en contra de la normativa.

También es necesario distinguir entre una obra sin licencia (un problema de Derecho público que resuelve la oficina de urbanismo) y una obra no autorizada, levantada en terreno ajeno, que se resuelve principalmente por la vía del Derecho privado conforme al Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb.). Este artículo se centra en los aspectos de Derecho público y en la defensa frente a la actuación de la oficina de urbanismo.

La nueva Ley de Construcción supone un endurecimiento fundamental. La práctica anterior, en la que la legalización a posteriori era casi la regla y la demolición la excepción, se invierte. Ahora el paso por defecto de la autoridad es ordenar la demolición de la obra y su legalización a posteriori solo es posible si se cumplen requisitos muy estrictos. El objetivo del legislador es agilizar todo el proceso de detección y demolición de obras sin licencia, lo que anuncia un enfoque mucho más proactivo de las autoridades, de modo que no cabe confiar en que «nadie se dará cuenta».

Uno de los hechos más graves es que la obligación de contar con la debida licencia de obra no prescribe. La oficina de urbanismo está obligada a incoar el procedimiento de demolición en cuanto detecte su existencia, con independencia de que la obra se construyera hace un año o hace treinta. 

Este riesgo latente puede activarse inesperadamente en el momento menos oportuno, por ejemplo durante una revisión exhaustiva (due diligence) antes de la venta de la empresa, al solicitar un préstamo bancario en el que el banco examina la garantía, o a raíz de una denuncia de la competencia. Un problema que «dormía» durante décadas puede convertirse así en una amenaza aguda que bloquee una operación comercial clave o genere costes inesperados y ruinosos.

¿Cómo se desarrolla el procedimiento de demolición?

En cuanto el problema de la obra sin licencia se hace oficial, usted se encuentra en un proceso en el que cada paso y cada plazo tienen una importancia fundamental. Comprender este proceso es el primer requisito para una defensa eficaz.

La oficina de urbanismo incoa el procedimiento de demolición de oficio (ex officio) en cuanto constata de forma fiable la existencia de una obra sin licencia. No es una cuestión de su discrecionalidad, sino una obligación legal (cf. sentencia del Tribunal Supremo Administrativo de la República Checa (Nejvyšší správní soud, NSS) de 24 de junio de 2021, n.º de ref. 7 As 108/2021-54). Esta constatación puede deberse a:

• La propia actividad de control de la autoridad (p. ej., una inspección de la obra).

• La comparación de los datos del Catastro inmobiliario (katastr nemovitostí) con la ortofotografía.

• Una denuncia de un tercero (típicamente un vecino, pero puede ser cualquiera).

El procedimiento se incoa formalmente el día en que la oficina de urbanismo notifica el aviso de incoación a todos los interesados conocidos. Este momento es absolutamente clave, ya que a partir de él empiezan a correr plazos procesales vinculantes.

El círculo de interesados está delimitado con precisión e incluye, sobre todo:

• El propietario de la obra y el promotor de la obra (si no son la misma persona).

• El propietario del terreno en el que se encuentra la obra.

• Los propietarios de los terrenos y construcciones colindantes cuyos derechos de propiedad u otros derechos reales puedan verse directamente afectados por la resolución.

La correcta delimitación del círculo de interesados es un requisito procesal fundamental. En la práctica, la situación puede ser complicada, porque la ley define de forma ligeramente distinta a los interesados en el propio procedimiento de demolición y en el procedimiento subsiguiente de legalización a posteriori. La omisión de un solo interesado por parte de la autoridad constituye un vicio procesal que puede impugnarse eficazmente en el marco de la defensa.

Desde el momento de la notificación es imprescindible actuar con rapidez y de forma estratégica. Cualquier demora o paso poco profesional puede tener consecuencias irreversibles. Le recomendamos encarecidamente no subestimar la situación y buscar de inmediato asistencia jurídica especializada.

El equipo de ARROWS ofrece la representación en procedimientos ante las oficinas de urbanismo, en cuyo marco asumimos toda la comunicación con la autoridad, analizamos la situación y garantizamos la protección de sus derechos desde el primer día. Contáctenos en consultas@arws.cz para una consulta inmediata.

¿Por qué la solicitud de legalización a posteriori es el paso clave de la defensa?

En todo el proceso de defensa frente a una orden de demolición existe un único momento que lo decide todo: la presentación de la solicitud de legalización a posteriori de la obra. Dejar pasar esta oportunidad significa el final casi seguro de su construcción.

En el aviso de incoación del procedimiento de demolición, la oficina de urbanismo debe informarle de la posibilidad de solicitar la legalización a posteriori de la obra. Para presentar esta solicitud dispone de un plazo estricto e improrrogable de 30 días desde la incoación del procedimiento.

Si no presenta la solicitud dentro de este plazo de 30 días, la posibilidad de legalizar la obra a posteriori se extingue definitiva e irrevocablemente. A la oficina de urbanismo no le queda entonces otra opción que dictar, sin más examen, la resolución que ordena la demolición (cf. sentencia del NSS de 24 de junio de 2021, n.º de ref. 7 As 108/2021-54).

La nueva Ley de Construcción trae además otro endurecimiento fundamental: si su solicitud de legalización a posteriori se deniega una vez con carácter firme, no puede volver a presentarse. No hay segundas oportunidades. La combinación de un plazo breve y la imposibilidad de repetir la solicitud convierte este paso, de un mero trámite administrativo, en una única maniobra estratégica decisiva. No hay margen para errores, documentación incompleta ni argumentos mal formulados. 

La solicitud debe ser perfecta y completa desde el principio, ya que en esos 30 días es necesario reunir toda la documentación en la extensión exigida para una licencia de obra completamente nueva. Presentando a tiempo una solicitud de legalización a posteriori impecable y completa, alcanzará un objetivo clave: el procedimiento de demolición se suspende obligatoriamente y la oficina de urbanismo pasa a ocuparse plenamente de su solicitud de legalización. Así ganará no solo tiempo, sino sobre todo margen para la defensa sustantiva y para demostrar que su obra cumple todos los requisitos legales.

Dada la presión de tiempo y la complejidad de la documentación exigida, la asistencia de un experto jurídico es imprescindible. ARROWS le preparará la documentación completa para el procedimiento de legalización a posteriori, incluida la obtención de los informes y dictámenes necesarios, para que no deje pasar este plazo clave. Diríjase a nosotros en consultas@arws.cz.

Defensa sustantiva: ¿qué requisitos estrictos debe cumplir para salvar la obra?

Si ha presentado con éxito la solicitud de legalización a posteriori, el procedimiento pasa al plano del fondo. Ahora debe convencer a la oficina de urbanismo de que su obra cumple todos los requisitos legales, los llamados requisitos sustantivos, para su legalización. Es aquí donde se decide el destino de su inversión.

El promotor debe demostrar que la obra cumple los requisitos generales para la autorización de proyectos conforme al § 193 NSZ, lo que en la práctica significa que es conforme con el interés público y con toda la normativa pertinente. Además, debe cumplir también requisitos específicos y más estrictos para la legalización a posteriori:

1. Conformidad con el planeamiento urbanístico: La obra debe ser conforme con el plan urbanístico municipal vigente. Si, por ejemplo, ha construido una nave de almacenamiento en una zona destinada a zonas verdes, la posibilidad de legalización es prácticamente nula. Este es el obstáculo más frecuente y el más difícil de superar.

2. Prohibición de excepciones a otras normas: La obra no puede requerir una resolución que conceda una excepción a prohibiciones establecidas por otras normas jurídicas. Típicamente se trata de normas de protección de la naturaleza y del paisaje (p. ej., una obra en un área paisajística protegida), de protección de recursos hídricos o de protección del patrimonio.

3. Prohibición de excepciones a los requisitos de edificación: La obra no puede requerir una excepción a los requisitos generales de edificación. Esto afecta, por ejemplo, a las distancias mínimas a terrenos y construcciones colindantes, a los parámetros de soleamiento, al número de plazas de aparcamiento y a otras normas técnicas.

Este punto supone un cambio y un endurecimiento fundamentales. Antes era posible solicitar estas excepciones; ahora está excluido. La única pequeña salvedad se refiere a los requisitos de emplazamiento de las obras, donde puede concederse una excepción si el promotor aporta el consentimiento por escrito de todos los vecinos afectados. Sin embargo, esto pone en manos de los vecinos un enorme poder de negociación: pueden bloquear eficazmente la legalización o hacerse compensar económicamente su consentimiento.

4. Pago de la multa impuesta: El último requisito, no por ello menos importante, es que el promotor debe pagar la multa por la infracción si se le ha impuesto en el procedimiento sancionador tramitado en paralelo. Por tanto, no cabe esperar al resultado del procedimiento de legalización y aplazar el pago de la multa.

Defensa procesal: ¿puede revertir el procedimiento pese a deficiencias formales?

Incluso cuando parece difícil cumplir los requisitos sustantivos, no todo está perdido. El procedimiento administrativo es un proceso formalizado con reglas estrictas y, si la oficina de urbanismo las infringe, se le abre margen para una defensa procesal eficaz. La clave del éxito es apoyarse en la jurisprudencia consolidada del NSS.

Es absolutamente fundamental entender que la jurisprudencia del NSS distingue estrictamente entre el procedimiento de demolición y el procedimiento de legalización a posteriori. Aunque están vinculados procesalmente, se trata de dos procedimientos independientes con finalidades distintas (cf. sentencia del NSS de 6 de septiembre de 2024, n.º de ref. 7 As 188/2024-23). De ello se deriva la necesidad de utilizar los argumentos correctos en la fase correcta del procedimiento:

• En el procedimiento de legalización a posteriori se hace valer toda la argumentación sustantiva: usted demuestra la conformidad con el plan urbanístico, las normas técnicas, el interés público y los demás requisitos del § 256 NSZ.

• En el procedimiento de demolición (que continúa tras la denegación de la solicitud de legalización a posteriori) estos argumentos ya son irrelevantes. Aquí solo cabe alegar que la obra no es ilegal (p. ej., fue autorizada, pero no se han conservado los documentos) o que ya ha sido legalizada a posteriori. Los tribunales sostienen de forma constante que en esta fase ni la autoridad ni el tribunal examinan ya si la obra es conforme con el plan urbanístico.

Muchos propietarios se equivocan precisamente al alegar, en el recurso contra la orden de demolición, motivos de fondo que corresponden al procedimiento de legalización a posteriori. Un recurso así está condenado de antemano al fracaso. Una estrategia exitosa exige una precisa elección del momento y de los argumentos, un know-how que le aporta el equipo jurídico especializado de ARROWS.

En el marco de la defensa procesal nos centramos en los errores de la oficina de urbanismo. Entre los más frecuentes figuran:

• La delimitación incorrecta del círculo de interesados en el procedimiento.

• La insuficiente determinación de los hechos (la autoridad no obtuvo todos los elementos necesarios).

• La imposibilidad de revisar la resolución por falta de motivación o por contradicciones internas.

• La vulneración del derecho del interesado a consultar el expediente o a pronunciarse sobre los elementos de juicio antes de dictarse la resolución.

• La parcialidad del funcionario actuante.

La identificación de un vicio de este tipo puede llevar a la anulación de la resolución en vía de recurso o en el posterior procedimiento ante el tribunal contencioso-administrativo y a la devolución del asunto para un nuevo examen. El equipo de ARROWS le elaborará un dictamen jurídico completo que analizará todo el desarrollo del procedimiento, identificará los posibles errores de la oficina de urbanismo y propondrá la estrategia óptima para el recurso o la demanda contencioso-administrativa. Comente con nosotros su situación concreta en consultas@arws.cz.

Riesgos financieros y reputacionales: ¿qué le espera realmente si fracasa la legalización?

Si no se consigue legalizar la obra a posteriori, las consecuencias para su empresa pueden ser devastadoras. No se trata solo de perder la propia construcción, sino de una cascada de riesgos financieros, operativos y reputacionales.

• Multas elevadas: La nueva Ley de Construcción ha aumentado considerablemente las cuantías de las multas por infracciones. Por ejecutar una obra sin licencia o en contradicción con ella puede imponerse una multa de hasta 2 000 000 CZK (aprox. 82 300 EUR). Si la obra se encuentra en un espacio especialmente protegido, en una zona de protección o en un terreno no urbanizable, la sanción puede alcanzar los 4 000 000 CZK (aprox. 164 600 EUR).

• Costes de demolición: El propietario de la obra está obligado a sufragar todos los costes de su demolición. En una obra menor puede tratarse de cientos de miles de coronas checas; en inmuebles comerciales e industriales, los costes alcanzan fácilmente millones de coronas.

• Ejecución de la resolución (embargo): La antigua reticencia de los municipios a reclamar los costes de demolición es cosa del pasado. Ahora la financiación y el cobro corren a cargo del Estado, que dispone de herramientas mucho más eficaces. Si el propietario no realiza la demolición por sí mismo ni abona los costes, el Estado se encargará de la ejecución de la resolución y reclamará los costes, incluso mediante el embargo de los bienes de la empresa.

Promoción e inversión transfronterizas: ¿cómo resolvemos problemas con elemento internacional?

Los problemas con obras sin licencia no afectan solo a empresas locales. Los inversores y promotores extranjeros que entran en el mercado checo pueden adquirir sin saberlo un inmueble con un vicio jurídico oculto en forma de obra ilegal, lo que puede poner seriamente en peligro su proyecto de inversión.

Gracias a nuestra red ARROWS International, construida a lo largo de diez años, contamos con amplia experiencia en la resolución de problemas jurídicos con elemento internacional. Prácticamente a diario asistimos a clientes extranjeros para orientarse en el entorno específico del Derecho de la construcción checo y les ayudamos a proteger sus inversiones.

Ofrecemos asesoramiento jurídico integral a inversores extranjeros, incluidas auditorías exhaustivas de inmuebles (due diligence) antes de la adquisición, la representación ante las autoridades checas y la explicación de todos los riesgos en el contexto de su negocio internacional.

¿Por qué confiar su defensa precisamente a ARROWS?

El procedimiento de demolición es un proceso complejo y de alto riesgo en el que cada error puede suponer la pérdida de toda la inversión. Nuestra experiencia trabajando para una cartera de más de 150 sociedades anónimas, 250 sociedades de responsabilidad limitada y 51 municipios y regiones nos proporciona una visión única y la capacidad de anticipar los pasos de la parte contraria y de las autoridades.

En ARROWS no ofrecemos solo consejos parciales. Ofrecemos una estrategia integral que combina la defensa sustantiva y la procesal. Analizamos su caso en profundidad, preparamos una documentación impecable, le representamos en todas las actuaciones y, si es necesario, defenderemos sus derechos sin concesiones también ante los tribunales contencioso-administrativos.