EIA y promoción inmobiliaria

Cuándo y por qué un proyecto está sujeto a evaluación de impacto ambiental

La evaluación de impacto ambiental (EIA) no es un mero trámite administrativo reservado a obras gigantescas. La Ley de evaluación de impacto ambiental checa (Ley n.º 100/2001 Sb., en adelante «Ley EIA») determina claramente qué proyectos deben someterse a este procedimiento. Su objetivo es garantizar que las construcciones y actividades no tengan un impacto inaceptable sobre el entorno, el agua, el suelo, el aire, la flora y la fauna.

En la República Checa la regulación es estricta y se basa en la Directiva 2011/92/UE del Parlamento Europeo y del Consejo. La finalidad del procedimiento es obtener una base técnica objetiva para la concesión de los permisos posteriores y asegurar que se tengan en cuenta los efectos sobre el medio ambiente y la salud pública.

Los abogados del despacho ARROWS se ocupan a diario de proyectos en los que los inversores se equivocaron sobre lo que exige la EIA. El resultado suele ser el riesgo de multas elevadas, la paralización de la obra y años de litigios. En la práctica, las reglas parecen más sencillas de lo que realmente son, porque la ley contiene numerosas excepciones y factores condicionantes.

Clasificación de los proyectos en categorías

El problema empieza ya con la forma en que se clasifican los proyectos según el Anexo n.º 1 de la Ley EIA. La ley clasifica los proyectos en dos categorías principales:

• Categoría I (proyectos sujetos siempre a evaluación): se trata de obras de gran envergadura, como refinerías de petróleo, centrales nucleares, autopistas, aeropuertos con pistas largas o grandes instalaciones químicas. Si su proyecto pertenece a la Categoría I, debe someterse automáticamente al procedimiento completo de EIA.
• Categoría II (proyectos que requieren procedimiento de verificación): aquí se incluyen proyectos más pequeños, pero aún relevantes: cervecerías, parques eólicos, complejos de almacenes, centros comerciales o aparcamientos. Los proyectos de la Categoría II no están sujetos automáticamente a la EIA completa, pero deben pasar por un procedimiento de verificación (screening).

Proyectos por debajo del umbral

El tercer grupo lo constituyen los proyectos por debajo del umbral, que no alcanzan los valores límite de la Categoría II. Aquí se incluyen, por ejemplo, almacenes u obras más pequeños cuyos parámetros quedan por debajo de los umbrales establecidos (p. ej., una nave de almacenamiento con menos de 6 000 m² de superficie edificada).

Atención: también aquí existe riesgo. El proyecto por debajo del umbral está sujeto al procedimiento de verificación si:

1. alcanza al menos el 25 % del valor límite correspondiente y
2. al mismo tiempo se ubica en un área especialmente protegida (parque nacional – NP, área paisajística protegida – CHKO) o en su zona de protección.

Precisamente aquí se esconden los errores de los promotores que consideran la situación sencilla porque el proyecto está por debajo del límite. La autoridad competente puede decidir que incluso un proyecto por debajo del umbral requiere procedimiento de verificación si cumple las condiciones y podría tener un impacto significativo en el medio ambiente.

Cuando el proyecto cambia: riesgo de una EIA adicional

Uno de los mayores riesgos llega más tarde, cuando el inversor decide ampliar, modernizar o modificar tecnológicamente el proyecto. Aquí entra en juego la figura del cambio de proyecto. Si el proyecto original obtuvo una EIA y el cliente quiere ahora ampliar la obra, debe estar alerta.

La regla clave según el § 4 de la Ley EIA establece:

3. Cambio que alcanza el valor límite: si el propio aumento de capacidad alcanza el valor límite del Anexo n.º 1, el cambio está sujeto al procedimiento de verificación.
4. Cambio que alcanza el 25 %: si el cambio tiene una capacidad menor, pero alcanza al menos el 25 % de la capacidad del proyecto original y la autoridad decide que puede tener un impacto significativo, debe someterse al procedimiento de verificación.

En la práctica nos encontramos con casos en los que el proyecto de un inversor quedó paralizado porque amplió la actividad por encima del margen tolerado sin conocimiento de las autoridades. El resultado puede ser el cese de la actividad, multas de millones de coronas checas y complejos procedimientos de legalización. Los abogados del despacho ARROWS le ayudarán a gestionar este cambio con seguridad.

El método del salami: por qué no está permitido

El término método del salami designa el procedimiento por el cual un proyecto amplio se divide en partes más pequeñas y cada parte se evalúa por separado. Esta práctica está prohibida tanto por la jurisprudencia de la UE como por las resoluciones del Tribunal Supremo Administrativo de la República Checa (Nejvyšší správní soud).

Ejemplo práctico: un promotor planifica un parque logístico con una superficie edificada total de 15 000 m². Para evitar el procedimiento de verificación, divide el proyecto en tres naves de 5 000 m² y presenta una solicitud para cada una por separado y en momentos distintos.

Si las autoridades demuestran la conexión funcional y espacial, calificarán esta actuación como fraude de ley. Existe el riesgo de anulación del permiso y de tener que realizar la EIA a posteriori, lo que resulta devastador para el inversor tanto económicamente como en plazos.

La práctica checa es estricta frente al método del salami y los tribunales confirman reiteradamente que las obras conectadas funcional o constructivamente no pueden evaluarse de forma aislada. Lo decisivo es la conexión funcional real y los efectos acumulativos. Los abogados del despacho ARROWS le ayudarán a garantizar que su proyecto se diseñe conforme a la ley.

El procedimiento EIA en la práctica: qué le espera

Si su proyecto entra en el procedimiento EIA, le esperan varias fases.

Fase 1: Notificación del proyecto

Primero se presenta la notificación del proyecto ante la autoridad competente (la oficina regional – krajský úřad – o el Ministerio de Medio Ambiente – Ministerstvo životního prostředí). La notificación la elabora una persona autorizada y debe contener datos sobre el proyecto, su ubicación, su capacidad y sus efectos previstos.

Fase 2: Procedimiento de verificación (screening)

En los proyectos de la Categoría II y en los cambios se lleva a cabo el procedimiento de verificación, en el que la autoridad dispone normalmente de 45 días para emitir su conclusión. La autoridad examina si el proyecto puede tener un impacto significativo en el medio ambiente.

El resultado es la conclusión del procedimiento de verificación, que determina si el proyecto no está sujeto a evaluación adicional o si pasa a la EIA completa. Aquí interviene también el screening del impacto sobre la red Natura 2000 (§ 45i de la Ley de protección de la naturaleza y del paisaje checa).

Fase 3: Documentación EIA y dictamen

Si la EIA es necesaria, debe encargar la elaboración de la documentación EIA a una persona autorizada. A continuación se procede a su publicación y a las observaciones del público y de los órganos afectados, tras lo cual la autoridad encarga la elaboración de un dictamen contradictorio.

En el caso de obras cercanas a espacios Natura 2000, puede incluirse también la llamada evaluación Natura, que examina el impacto sobre los lugares de importancia comunitaria y las zonas de especial protección para las aves.

Fase 4: Dictamen vinculante

El procedimiento culmina con la emisión del dictamen vinculante EIA por la autoridad competente, que constituye una base imprescindible para los procedimientos posteriores. El dictamen tiene una validez de 7 años, prorrogable en determinadas condiciones.

Plazos

El procedimiento de verificación suele durar 2–3 meses. Si se pasa a la EIA completa, el proceso desde la notificación hasta el dictamen vinculante dura normalmente de 6 a 12 meses, y en proyectos complejos incluso más.

Los abogados del despacho ARROWS gestionan habitualmente estos procedimientos y ayudan a evitar retrasos. Escríbanos a consultas@arws.cz.

Tabla de riesgos clave y cómo le ayuda ARROWS

Ejemplos concretos: cuándo entra en la EIA

Para que vea mejor dónde está la frontera, veamos los límites del Anexo n.º 1 de la Ley EIA. Estos límites son clave para los promotores.

Complejos comerciales y de almacenamiento

Para los complejos comerciales y centros comerciales, así como para los complejos de almacenamiento, rige un límite de 6 000 m² de superficie edificada. Si su proyecto de nave tiene 5 000 m², por regla general no estará sujeto al procedimiento de verificación obligatorio, siempre que no se encuentre en un área protegida.

Aparcamientos y garajes

Una categoría independiente la forman los aparcamientos o garajes, cuyo límite se fija en 500 plazas de aparcamiento. Si construye un edificio de oficinas con garajes para 550 coches, entra en la EIA aunque el edificio en sí no alcance el límite.

Edificación residencial

Los edificios de viviendas no tienen en la ley un límite de superficie directo como los almacenes, pero pueden incluirse en los llamados proyectos de desarrollo urbanístico. El límite suele ser de 5 ha de superficie del proyecto, pero atención a la ubicación en áreas protegidas.

Parques eólicos

En los parques eólicos el límite es muy bajo: están sujetas al procedimiento de verificación las instalaciones con una potencia superior a 500 kWe o una altura de torre superior a 35 metros. Prácticamente cualquier aerogenerador industrial moderno supera este límite.

Cambios en instalaciones industriales

Si tiene una planta de producción y quiere aumentar su capacidad, se aplica la regla sobre cambios. Un aumento de capacidad por encima del límite o de más del 25 % (si el límite ya se ha superado o si el cambio tiene un impacto significativo) activa el procedimiento.

Obligación de comprobar: cómo proceder con seguridad

Si planea cualquier proyecto constructivo de cierta envergadura, debería realizar una auditoría jurídica antes de empezar a gastar grandes sumas en el proyectista.

Paso 1: Identifique su proyecto

Aclare los parámetros exactos, como la superficie edificada en m², el número de plazas de aparcamiento, la capacidad de producción o la altura de la obra.

Paso 2: Compárelo con el Anexo n.º 1 de la ley

Compare su proyecto con los límites del Anexo n.º 1 de la Ley EIA y determine si pertenece a la Categoría I, a la Categoría II o si está por debajo del límite.

Paso 3: Tenga en cuenta el proyecto por debajo del umbral y la ubicación

Si está por debajo del límite, compruebe si no se encuentra en un área especialmente protegida (CHKO, NP) o en una zona de protección. En caso afirmativo y si alcanza el 25 % del límite, debe presentar la notificación de proyecto por debajo del umbral.

Paso 4: Contacte con un abogado

Antes de presentar la solicitud ante la autoridad, consulte el procedimiento con especialistas. El despacho de abogados ARROWS realizará una evaluación jurídica y le recomendará una estrategia.

Dictamen ambiental único (JES)

Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Construcción y de la Ley sobre el dictamen ambiental único checa (Ley n.º 148/2023 Sb.), los procedimientos se integran. El dictamen ambiental único (jednotné environmentální stanovisko, JES) reúne numerosos actos administrativos en materia ambiental que antes eran independientes.

Si su proyecto está sujeto a EIA, el resultado del procedimiento EIA (dictamen vinculante) sirve como base vinculante para la emisión del JES o se integra en él. Los abogados de ARROWS le ayudarán a orientarse en el sistema del JES y en el nuevo procedimiento de construcción.

Tabla de resumen detallado (Categoría II – procedimiento de verificación)

Conclusión

La evaluación de impacto ambiental desempeña un papel clave en el procedimiento de autorización, ya que sin el dictamen EIA correcto no obtendrá el permiso de construcción. Se arriesga así a sanciones elevadas y a la pérdida de valor de la inversión.

Las reglas no son triviales y eludir la ley no compensa. Los umbrales entre categorías, las reglas sobre cambios de proyectos y las particularidades de las áreas protegidas exigen conocimientos especializados.

Los abogados del despacho ARROWS se ocupan de proyectos EIA a diario y sabemos dónde se esconden los errores más frecuentes. Los abogados del despacho ARROWS se ocupan de proyectos EIA a diario. Si planea un proyecto de construcción, no dude en contactarnos en consultas@arws.cz.