¿Ha vendido demasiado barato? ¿Cómo defenderse frente a la lesión enorme?

¿Qué es la lesión enorme y por qué existe?

El principio de la lesión enorme es la protección de la justicia contractual, de modo que ninguna de las partes pueda aprovecharse de la falta de información o de la posición desventajosa de la otra. Se trata de una de las excepciones al principio «pacta sunt servanda» (los contratos deben cumplirse), ya que en determinadas situaciones el mantenimiento del contrato conduciría a una grave injusticia.

Diferencia entre la lesión enorme y la usura

La lesión enorme se confunde a menudo con la usura (§ 1796 del Código Civil checo, Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC»), pero se trata de dos instituciones completamente distintas:

Lesión enorme (§ 1793 CC)

• Requisitos: grave desproporción de las prestaciones (requisito objetivo), desconocimiento de la desproporción por la parte lesionante y ausencia de exclusión de la lesión enorme (requisitos subjetivos).
• Consecuencias: la parte lesionada puede solicitar la rescisión del contrato y la restitución al estado original, salvo que la parte lesionante abone aquello en lo que la parte afectada resultó perjudicada (se tendrá en cuenta el precio habitual en el momento y lugar de celebración del contrato).

Usura (§ 1796 CC)

• Requisitos: grave desproporción de las prestaciones (requisito objetivo) y abuso de la debilidad de la otra parte en alguna de las formas enumeradas por la ley (requisitos subjetivos).
• Consecuencia: automáticamente, nulidad absoluta del contrato.

En la práctica, la lesión enorme se invoca con frecuencia en la compraventa de inmuebles, obras de arte, participaciones sociales u otros bienes cuyo valor de mercado resulta difícil de estimar correctamente para una persona corriente.

Requisitos para invocar la lesión enorme

Para que el contrato pueda rescindirse por lesión enorme deben cumplirse los siguientes requisitos:

Existencia de prestaciones recíprocas: la institución de la lesión enorme solo se aplica a contratos en los que ambas partes se prestan algo mutuamente (p. ej., el contrato de compraventa).

Grave desproporción de las prestaciones: los tribunales suelen apreciar una desproporción superior al 50 %, aunque no existe un umbral fijo. Si vende un inmueble por menos de la mitad de su precio habitual, la parte lesionada puede tener posibilidades de éxito.

Desconocimiento de la desproporción: la cuestión clave es si la parte lesionante conocía o debía conocer los factores que influyen en el precio. La impugnación del contrato queda excluida si la parte lesionante no conocía ni podía conocer los hechos que dieron lugar a la grave desproporción de las prestaciones recíprocas.

Ausencia de exclusión de la lesión enorme: no puede reclamarse compensación por una prestación desproporcionada si existe una relación especial entre las partes, por ejemplo, si una de ellas entregó conscientemente parte de la prestación a título gratuito o si ya no es posible determinar el alcance de la lesión. Tampoco nace el derecho cuando la parte lesionada aceptó expresamente un precio extraordinario, por ejemplo por especial afecto personal, o si conocía el valor real de la prestación y, aun así, aceptó el precio desproporcionado.

La desproporción ya existía al celebrarse el contrato: la lesión enorme no puede invocarse si el precio aumentó posteriormente (p. ej., debido a cambios en el mercado).

La visión actual del Tribunal Supremo de la República Checa (Nejvyšší soud) sobre la prueba de la lesión enorme

La resolución del Tribunal Supremo con número de referencia 27 Cdo 3702/2023 aportó una importante precisión de las reglas probatorias, con un impacto sustancial en la práctica jurídica.

Según el Tribunal Supremo, el demandante (parte lesionada) debe, como mínimo,

• acreditar la existencia de una grave desproporción, normalmente mediante un dictamen pericial, y
• acreditar que no era consciente de la desproporción, por ejemplo, porque se basó en datos de precios desactualizados o fue inducido a error.

Según el Tribunal Supremo, el demandado (parte no lesionada) debe a su vez

• acreditar que no era (ni debía ser) consciente de la desproporción: el demandado debe probar que no conocía (ni debía conocer) los factores que originaron la desproporción de las prestaciones recíprocas, ya que el § 1793, apartado 1, segunda frase, CC excluye la protección de la parte lesionada frente a la lesión enorme; por tanto, la carga de la prueba recae en la parte lesionante, o bien
• alternativamente, abonar la diferencia para evitar la rescisión del contrato: si abona al demandante la diferencia entre el precio pactado y el precio habitual, el contrato debería mantener su vigencia.

¿Cuándo no podrá invocar la lesión enorme?

​Según el § 1793, apartado 2, CC, la institución de la lesión enorme no se aplica en caso de​

• compras en una bolsa de materias primas​
• operaciones con instrumentos de inversión​
• transacciones realizadas en subasta o de forma equivalente a una subasta pública​
• apuestas o juegos​
• transacciones o novaciones, siempre que se hayan realizado de buena fe​

Resumen final

Si ha vendido un bien por un precio sospechosamente bajo, tiene la posibilidad de defenderse. La lesión enorme es un instrumento eficaz para obtener protección jurídica.

¡No espere! Si cree que ha sufrido una lesión enorme, contacte con nosotros lo antes posible.

Recuerde que el derecho a invocar la lesión enorme se extingue en el plazo de un año desde la celebración del contrato; el tribunal tendrá en cuenta este hecho de oficio, sin esperar a que lo alegue la parte contraria.