Cómo preparar la documentación para la venta de un inmueble

Los documentos básicos para la venta de un inmueble son el extracto de titularidad, el título de adquisición, la documentación de obra y el certificado de eficiencia energética del edificio (PENB). Si faltan o están desactualizados, las consecuencias jurídicas y económicas son concretas.

El vendedor responde de los defectos durante un tiempo después de la venta. Por eso debe indicar con claridad en el contrato de compraventa todos los defectos y limitaciones de la propiedad que conozca e informar de ellos al comprador. El propio contrato de compraventa debe contener datos exactos, la especificación del precio, los plazos de entrega y declaraciones expresas de ambas partes sobre la situación jurídica y de hecho del inmueble.

Los errores de procedimiento al preparar los documentos, al identificar a los propietarios o al describir el inmueble llevan a menudo a que se rechace la inscripción en el Catastro, lo que puede retrasar toda la operación varias semanas.

Documentos obligatorios en la venta de un inmueble

El extracto de titularidad y su papel en la operación

El extracto de titularidad (list vlastnictví, abreviado LV) es el documento básico sin el cual no se puede vender. Se trata de un extracto del Catastro inmobiliario que contiene la información más importante sobre su inmueble: la descripción exacta del objeto, su nombre como propietario, las cuotas en caso de copropiedad y, muy importante, todas las limitaciones del derecho de propiedad.

Estas limitaciones pueden ser decisivas para el comprador. Las más frecuentes son las hipotecas a favor de bancos, las servidumbres (por ejemplo, el derecho de paso por una finca ajena), los derechos de adquisición preferente o las servidumbres a favor de compañías energéticas. Precisamente en el extracto de titularidad se esconde mucha información que influye en el precio y en la facilidad de venta del inmueble.

Puede obtener el extracto de titularidad de tres maneras: en línea y gratis a través de la consulta del Catastro en www.cuzk.cz (sin registro), en una sede de la Oficina Catastral (katastrální úřad) o en un punto Czech POINT por una pequeña tasa. Tenga cuidado: la lista de limitaciones puede ser larga. Para revisar hipotecas, servidumbres o derechos de adquisición preferente, en la práctica compensa una revisión jurídica en el marco del derecho inmobiliario. Un caso real: el propietario de una casa no sabía que sobre la parcela pesaba una servidumbre para una tubería de agua; lo descubrió durante las negociaciones con el comprador, lo que complicó mucho la venta.

Los abogados del despacho ARROWS le ayudarán a interpretar el extracto de titularidad y a identificar todas las limitaciones que podrían suponer un obstáculo para el comprador.

Título de adquisición: la prueba de su propiedad

El título de adquisición es el documento en virtud del cual usted se convirtió en propietario del inmueble. Lo más habitual es un contrato de compraventa, pero también puede ser un contrato de donación, una resolución de herencia, un contrato de permuta o un contrato de privatización.

Si no tiene el título de adquisición a mano, no se preocupe: lo archiva la Oficina Catastral y puede solicitarlo. Es un documento de acceso público, por lo que puede pedirlo cualquiera que acredite un interés legítimo.

Consejo práctico: conviene tener el título de adquisición a mano al preparar el contrato de compraventa para el nuevo propietario, sobre todo si adquirió el inmueble hace muchos años. Si hay varios títulos de adquisición (una parte la heredó y otra la compró después), debe preparar todos.

Documentación de obra: obligación según la nueva Ley de Construcción

Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Construcción checa (Ley n.º 283/2021 Sb., en adelante «Ley de Construcción»), el propietario de una construcción está obligado a conservar documentación de obra actualizada que corresponda al estado real del inmueble. Desde el 1 de julio de 2024 esta obligación se aplica a las llamadas construcciones seleccionadas y, desde el 1 de julio de 2026, a todas las demás.

Esto significa que, si hace cinco años construyó una ampliación, debe tener documentación de esa obra. El artículo Reformas de una vivienda sin licencia: qué puede hacerse sin comunicación previa ni licencia y cuándo ya hace falta un proyecto resume de forma práctica qué puede resolverse todavía de manera sencilla y cuándo ya se necesita licencia o proyecto. Si cambió las ventanas, debería tener la documentación correspondiente.

La documentación de obra incluye el proyecto, la licencia de obras, la resolución de puesta en uso, los justificantes de cambios y reformas, los informes técnicos y, en algunos casos, el levantamiento topográfico del estado real del edificio (la llamada «pasportización»). Los datos también pueden conservarse en formato electrónico.

¿Qué sanciones hay? Si necesita valorar cómo afecta a la venta la falta de documentación (incluida la responsabilidad por defectos y las garantías contractuales), eso corresponde normalmente al ámbito del desarrollo inmobiliario y el derecho de la construcción. Según el § 301, apdo. 1, letra e), de la Ley de Construcción, la falta de documentación de obra o su desactualización supone para los propietarios una multa de hasta 400 000 CZK. Además, esta carencia complica mucho la venta: los bancos a menudo se niegan a conceder una hipoteca sin documentación actualizada, y el comprador obtiene un argumento fuerte para rebajar el precio o desistir del contrato. No es raro: el asunto suele resolverse con un descuento o con la exigencia de completar la documentación.

Margen para una solución práctica: si su documentación no está completa, hay una salida, que es encargar una forma simplificada llamada «pasaporte de la construcción». La elabora una persona autorizada (normalmente un proyectista o un topógrafo) y cuesta aproximadamente entre 10 000 y 50 000 CZK (aprox. 410–2 100 EUR), según el tamaño del edificio. La inversión suele compensar: el comprador se siente más seguro y la operación avanza con más fluidez. En los edificios de viviendas conviene pensar también en las obligaciones ligadas a la administración del edificio y a las decisiones de los propietarios, que analiza en detalle el artículo Comunidad de propietarios: nuevas obligaciones de la SVJ respecto al edificio de viviendas a partir de enero de 2027.

Los abogados del despacho ARROWS le ayudarán a comprobar qué documentación necesita realmente y si conviene completarla.

Certificado de eficiencia energética del edificio (PENB)

El certificado energético (PENB) es obligatorio prácticamente en todas las ventas de edificios según la Ley de Gestión de la Energía checa (Ley n.º 406/2000 Sb., en adelante «Ley de Gestión de la Energía»).

Solo hay excepciones en casos limitados, según el § 7a, apdo. 3, de dicha ley: edificios con menos de 50 m² de superficie útil total, construcciones destinadas a fines religiosos, construcciones de recreo que solo se utilizan parte del año y edificios construidos antes de 1947 en los que desde entonces no se haya realizado ninguna modificación importante.

El certificado energético clasifica el edificio en una de siete clases, desde la A (extraordinariamente eficiente) hasta la G (extraordinariamente ineficiente). Se evalúan el aislamiento, la calefacción, la ventilación, la refrigeración, la iluminación y otros factores.

¿Qué sanciones hay por no tener el PENB? Según el § 12a de la Ley de Gestión de la Energía, puede imponerse una multa de hasta 100 000 CZK (aprox. 4 100 EUR) a personas físicas y de 200 000 CZK (aprox. 8 200 EUR) a personas jurídicas. El control lo realiza la Inspección Estatal de la Energía (Státní energetická inspekce), de forma aleatoria o a raíz de una denuncia (de un tercero o del comprador). Además, si no entrega a tiempo el certificado a la agencia inmobiliaria, el intermediario debe indicar en el anuncio la peor clase, la G (máximamente ineficiente), lo que complica mucho la venta.

Aspectos prácticos: elaborar el PENB cuesta entre 4 000 y 8 000 CZK (aprox. 160–330 EUR) y suele tardar 10 días. Primero, el especialista siempre tiene que medir el inmueble y reunir la documentación. Si dispone de buena documentación sobre la construcción y el consumo de energía, el proceso es más rápido.

Informes de revisión: control de las instalaciones técnicas

Los informes de revisión documentan el control de la seguridad y el funcionamiento de las instalaciones técnicas: instalación eléctrica, aparatos de gas, chimeneas, depósitos a presión, pararrayos, protección contra incendios, etc. Son un elemento de seguridad y una prueba del mantenimiento.

La ley no exige los informes de revisión como documento obligatorio para la venta, pero su falta tiene consecuencias prácticas. En primer lugar, el comprador (y su banco) suelen pedirlos.

En segundo lugar, si aparece un defecto en la instalación eléctrica o en un aparato de gas, el comprador podrá reclamar un descuento por cumplimiento defectuoso si el vendedor no puede demostrar que en el momento de la venta la instalación estaba en orden (por ejemplo, con un informe de revisión vigente).

El precio habitual de un informe de revisión es de 1 000 a 5 000 CZK (aprox. 40–210 EUR), según el tipo y el número de instalaciones.

Declaración del propietario (en viviendas)

Si vende una vivienda en un edificio de viviendas o en una casa con varias unidades, debe disponer de la declaración del propietario conforme al Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «Código Civil»). Esta declaración contiene datos sobre las unidades, los elementos comunes del edificio, las cuotas en los espacios comunes y el uso previsto de cada unidad (vivienda, estudio, etc.).

Si no tiene la declaración del propietario a mano, puede solicitarla a la comunidad de propietarios (společenství vlastníků jednotek, SVJ) o a la empresa administradora. Los abogados del despacho ARROWS saben que una declaración del propietario ausente o incorrecta es una de las causas más frecuentes de que se rechace la solicitud de inscripción en el Catastro inmobiliario.

Certificado de ausencia de deudas: documento para viviendas

Si vende una vivienda en un edificio de viviendas, debe preparar un certificado de ausencia de deudas. Este documento acredita que no tiene deudas en los anticipos por servicios, calefacción, agua, fondo de reparaciones, etc. Lo expide la SVJ o la empresa administradora, normalmente con base en el § 1186 del Código Civil.

El certificado indica también si el edificio tiene un préstamo vinculado a su rehabilitación y cuál es la parte que corresponde al vendedor. Esto es importante: el comprador quiere asegurarse de que no adquiere un inmueble gravado con una deuda ajena.

Contrato de compraventa: la base jurídica de la operación

Según el § 560 del Código Civil, el contrato de compraventa debe constar siempre por escrito. Es el documento más importante de toda la operación, ya que determina los derechos y obligaciones de ambas partes.

Qué debe contener el contrato de compraventa

Un buen contrato de compraventa contiene:

Identificación de las partes. El vendedor y el comprador deben estar identificados de forma inequívoca. En las personas físicas, esto significa nombre, apellidos, fecha de nacimiento y domicilio permanente; en las personas jurídicas, razón social, número de identificación (IČO) y domicilio social.

Si hay varios propietarios o se trata de copropiedad, deben figurar todos. El número de identificación personal (rodné číslo) suele indicarse en los contratos, pero para la inscripción en el Catastro lo decisivo es la fecha de nacimiento.

Delimitación exacta del inmueble. El contrato debe incluir los datos catastrales: número de parcela, número de policía (o de registro), término catastral y número del extracto de titularidad. Los errores en este punto son la causa más frecuente de que se rechace la inscripción en el Catastro.

Ejemplo: en el contrato debe describir el inmueble exactamente igual que figura en el Catastro. Si allí consta «vivienda n.º 5/4, unidad c)», debe repetirlo literalmente en el contrato.

Precio de compra. Debe indicarse en cifras y en letras para evitar incoherencias. También se especifica la forma de pago (transferencia bancaria, depósito en custodia ante abogado, notario o banco) y la fecha de pago.

Fechas y plazos. El contrato debe fijar cuándo se presentará la solicitud de inscripción en el Catastro, cuándo se entregará físicamente el inmueble y qué sanciones se aplicarán si no se cumplen los plazos.

Declaración sobre la situación jurídica y de hecho. El vendedor debe declarar expresamente que es el único propietario del inmueble inscrito en el Catastro, que sobre el inmueble no pesan deudas ni limitaciones jurídicas (salvo las indicadas expresamente) y que no conoce defectos que reduzcan su valor o impidan su uso.

Declaración del comprador. El comprador debe declarar que conoce suficientemente el inmueble, que lo ha visto en su estado actual y que lo acepta con los defectos indicados expresamente.

Penalizaciones contractuales. Conviene pactar una penalización para el caso de que alguna de las partes no cumpla sus obligaciones a tiempo (por ejemplo, si el vendedor no desaloja el inmueble a tiempo o el comprador no paga).

Los errores más frecuentes en el contrato de compraventa

Los abogados del despacho ARROWS ven una y otra vez los mismos errores, que son fáciles de evitar:

Precio de compra poco claro. Una discrepancia entre cifras y letras (por ejemplo, «500 000» frente a «quinientos mil») o unos plazos de pago poco claros causan problemas en la inscripción.

Inmueble mal identificado. Indicar un número de parcela incorrecto, olvidar el término catastral o designar mal la unidad en un edificio de viviendas: todo ello conduce al rechazo de la solicitud de inscripción.

Declaración sobre defectos ausente o imprecisa. Si el contrato no delimita con claridad qué defectos existen y cuáles no, hay riesgo de litigios posteriores. La mejor práctica es preparar antes de redactar el contrato una lista de todos los defectos conocidos e incorporarla al contrato como anexo.

Acuerdo poco claro sobre el pago. Si no está claro cuándo y cómo se paga el precio y cuándo se practica la inscripción en el Catastro, puede ocurrir que el comprador tenga el dinero bloqueado y el vendedor no pueda disponer de él.

Falta de información sobre hipotecas o servidumbres. Si sobre el inmueble pesa una hipoteca y el contrato no lo resuelve, la operación puede quedar bloqueada.

Depósito del precio en custodia: protección para ambas partes

Lo más seguro es acordar el llamado depósito del precio en custodia. El comprador ingresa el precio en una cuenta bancaria especial abierta por un abogado o notario (o en un banco), separada de los fondos ordinarios.

El dinero permanece en esa cuenta hasta que se inscribe en el Catastro el derecho de propiedad a favor del comprador. Después, el depositario lo abona al vendedor.

Si la inscripción no se practica (por ejemplo, por un problema jurídico), el dinero se devuelve al comprador y el vendedor conserva el inmueble. Así ambas partes se aseguran de que nada salga mal.

Los abogados del despacho ARROWS resuelven estas situaciones con regularidad y saben cómo configurarlo todo de forma segura.

Preparación de la entrega del inmueble

Acta de entrega

No debe entregar el inmueble sin el documento denominado acta de entrega. Se trata de un registro que describe el estado del inmueble en el momento de su entrega al nuevo propietario: qué llaves se entregan, cuáles son las lecturas de los contadores (agua, electricidad, gas, calefacción) y qué equipamiento se entrega (muebles, electrodomésticos, etc.).

También se describe el estado físico del inmueble (grietas, zonas dañadas, etc.).

Una vez firmada el acta, el nuevo propietario no puede quejarse más tarde de aspectos que no figuran en el documento y que eran evidentes en el momento de la entrega. Por eso su contenido es clave.

Qué debe contener el acta: datos del vendedor y del comprador, la misma descripción del inmueble que en el contrato, la lista de todo el equipamiento, incluido el número de llaves y su uso, y las lecturas de los contadores (con cifras exactas, por ejemplo: contador de agua fría 12345 litros, contador eléctrico 67890 kWh).

Lo ideal es acompañarla de fotografías del inmueble y de su equipamiento (sobre todo de los contadores).

La documentación fotográfica debería formar parte de cada acta: ayuda a evitar litigios posteriores sobre el estado del inmueble.

Cambio de titularidad de los suministros

En el momento de la entrega debe encargarse del cambio de titularidad de los suministros (electricidad, gas, agua, calefacción, internet) a nombre del comprador. Es un trámite administrativo que suele durar varias semanas.

Procedimiento: acuerde con el comprador qué compañía elegirá (o si mantendrá la actual). Anote las lecturas de los contadores en el acta de entrega. Rellene los formularios de los proveedores y envíelos para su tramitación.

El proveedor envía al comprador el contrato para su firma y después emite al vendedor la liquidación final.

Importante: el vendedor sigue pagando los anticipos hasta que el distribuidor o proveedor confirme el cambio. Si el inmueble está deshabitado, pueden acordarse los llamados anticipos de mantenimiento hasta la entrega.

Vínculos jurídicos y financieros: responsabilidad por defectos

Responsabilidad por defectos: duración y reclamación

El vendedor responde de los defectos que tenga el inmueble en el momento en que el riesgo de daños pasa al comprador (normalmente en la entrega, salvo pacto en contrario).

Según el § 2117 del Código Civil, el comprador debe comunicar el defecto al vendedor sin demora injustificada desde que pudo descubrirlo mediante una inspección oportuna y con la diligencia debida, y a más tardar en el plazo de dos años desde la entrega del inmueble.

Si el comprador no comunica el defecto a tiempo, el tribunal no le reconocerá el derecho derivado del cumplimiento defectuoso si el vendedor alega la comunicación tardía. El plazo para ejercer el derecho ante los tribunales (plazo de prescripción) es de tres años desde el momento en que pudo ejercerse por primera vez.

Un defecto oculto es aquel que el comprador no pudo descubrir en una inspección normal, pero que ya existía en el momento de la venta.

Ejemplos de defectos ocultos: goteras en el tejado que solo aparecen en invierno; una instalación eléctrica deficiente que solo se revela a pleno rendimiento; humedad o moho ocultos tras los muebles; cimientos defectuosos; un desagüe atascado.

Qué derechos tiene el comprador: derecho a la subsanación del defecto (reparación), derecho a un descuento adecuado del precio o, en casos extremos, si el defecto supone un incumplimiento esencial del contrato, derecho a desistir del contrato (devolver el inmueble y recuperar el dinero).

Caso práctico: al cabo de medio año, el comprador descubre que el techo está empapado por el agua de una tubería rota en el piso superior. Lo documenta con fotografías y envía al vendedor un requerimiento de reparación. El vendedor se defiende alegando que fue el comprador quien causó el defecto. El comprador encarga un informe pericial y exige un descuento de 150 000 CZK (aprox. 6 200 EUR). El litigio se resuelve con un acuerdo de 80 000 CZK (aprox. 3 300 EUR) de descuento.

Responsabilidad del vendedor: carga de la prueba

El Código Civil ha reforzado la protección del comprador, sobre todo cuando es un consumidor que compra a un empresario (por ejemplo, a un promotor). En estos casos, según el § 2161, apdo. 2, del Código Civil, si el defecto se manifiesta en los dos primeros años desde la entrega, se presume que ya existía en el momento de la venta. La carga de la prueba pasa entonces al vendedor, que debe demostrar que el defecto lo causó el propio comprador.

En la práctica: si a los dieciocho meses aparece una grieta en los cimientos de un inmueble vendido por un promotor a un consumidor, se presumirá que ya existía en el momento de la venta. El vendedor debe demostrar lo contrario. En la venta entre particulares (no empresarios), esta presunción automática no se aplica en general y la carga de la prueba recae en el comprador.

Defectos evidentes: un riesgo para el comprador

En cambio, los defectos evidentes (grietas visibles, una ventana rota, paredes con moho, un suelo dañado) debería haberlos advertido el comprador en una inspección normal. El vendedor no responde de ellos si, aun así, el comprador realizó la compra. Siempre conviene indicar estos defectos evidentes en el contrato para evitar litigios futuros.

Consejo práctico para compradores: lleve siempre a la visita a un experto (jefe de obra, constructor, arquitecto); un profano pasa por alto muchas cosas que un experto ve al instante. Una inspección así cuesta unos pocos miles de coronas checas y puede ahorrarle cientos de miles.

Obligaciones fiscales y jurídicas del vendedor

Impuesto sobre la renta por la venta de un inmueble

La venta de un inmueble está sujeta al impuesto sobre la renta según la Ley del Impuesto sobre la Renta checa (Ley n.º 586/1992 Sb., en adelante «Ley del Impuesto sobre la Renta»), salvo que cumpla las condiciones de exención. La exención se aplica si:

Ha sido propietario del inmueble al menos 5 años (si lo adquirió antes del 1 de enero de 2021) o 10 años (si lo adquirió después del 1 de enero de 2021) antes de la venta.

Ha tenido su domicilio en el inmueble (normalmente como residencia permanente) durante al menos 2 años inmediatamente anteriores a la venta.

Destina el dinero de la venta a cubrir su propia necesidad de vivienda (por ejemplo, la compra de otra vivienda, casa, solar edificable, etc.).

Adquirió la propiedad por herencia de un causante que cumplía el requisito temporal o el de residencia.

Si la exención no se aplica, tributa la ganancia real (la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, reducida por los gastos acreditados relacionados con la venta, como la comisión de la agencia inmobiliaria, los servicios jurídicos, los costes de reforma, etc.).

El tipo del impuesto sobre la renta es del 15 % para los ingresos ordinarios. Si la base imponible supera 36 veces el salario medio (para 2026 se prevén aprox. 1 762 812 CZK (aprox. 72 500 EUR), aunque esta cifra cambia cada año), se aplica un tipo del 23 % a la parte que exceda ese límite.

Obligación de comunicación: según el § 38v de la Ley del Impuesto sobre la Renta, debe comunicar a la oficina tributaria (finanční úřad) los ingresos exentos si superan 5 millones de CZK (aprox. 205 800 EUR). La comunicación se presenta en el plazo para presentar la declaración del periodo impositivo en que se obtuvo el ingreso (normalmente hasta el 1 de abril del año siguiente).

IVA: cuándo se paga

El impuesto sobre el valor añadido (IVA) normalmente no se paga en el caso de personas físicas no empresarias que no tienen el inmueble afecto a su patrimonio empresarial.

Sin embargo, si vende como sujeto pasivo del IVA y el inmueble forma parte de su patrimonio empresarial, se paga IVA (del 21 %) cuando:

Vende un edificio o unidad respecto del cual han transcurrido menos de 5 años desde su primer uso o desde una modificación sustancial del edificio terminado. Pasados 5 años, la venta está exenta de IVA, aunque el sujeto pasivo puede decidir si renuncia o no a la exención (§ 56, apdo. 3, de la Ley del IVA checa (Ley n.º 235/2004 Sb., en adelante «Ley del IVA»)).

Vende un solar edificable a efectos del IVA (atención: la definición de solar edificable a efectos del IVA es específica).

Vende una vivienda o casa de nueva construcción o sustancialmente reformada como parte de su actividad empresarial.

Impuesto sobre bienes inmuebles: obligación del comprador

El comprador pasa a ser contribuyente del impuesto sobre bienes inmuebles normalmente a partir del 1 de enero del año siguiente a aquel en que se inscribió el derecho de propiedad en el Catastro inmobiliario. El vendedor debe darse de baja del impuesto en la oficina tributaria presentando una declaración parcial del impuesto sobre bienes inmuebles.

Riesgos clave y cómo prevenirlos

Los errores más frecuentes en la práctica

Los abogados del despacho ARROWS ven estos errores una y otra vez:

Precio mal fijado: el vendedor se guía por su intuición en lugar de compararlo con inmuebles similares de la zona. Resultado: un precio demasiado alto (el inmueble no se vende) o demasiado bajo (el vendedor pierde dinero).

Documentación sin preparar o desactualizada: la documentación de obra no recoge las últimas reformas, falta el PENB y no hay informes de revisión. Esto aumenta el riesgo de multas y dificulta la venta.

Errores en el contrato de compraventa: precio poco claro, mala identificación del inmueble, falta de declaración sobre defectos.

Limitaciones de la propiedad pasadas por alto: el vendedor no revisa el extracto de titularidad y descubre durante la venta que sobre el inmueble pesa una servidumbre o hipoteca desconocida.

Ignorar los defectos: el vendedor no incluye en el contrato la lista de defectos conocidos y después se enfrenta a demandas del comprador.

Asesoramiento jurídico insuficiente: el vendedor intenta redactar el contrato por su cuenta sin abogado y omite puntos clave.

Situaciones específicas

Venta de un inmueble hipotecado

Si sobre el inmueble pesa una hipoteca (bancaria o no bancaria), primero debe ponerse de acuerdo con el acreedor (el banco). El banco le expedirá el llamado certificado de saldo pendiente del préstamo e información sobre la cantidad necesaria para cancelarlo. Esa cantidad se paga normalmente con el precio de venta del inmueble.

En la práctica: el precio es, por ejemplo, de 2 000 000 CZK (aprox. 82 300 EUR). Sobre el inmueble pesa una hipoteca de 1 000 000 CZK (aprox. 41 200 EUR). El comprador deposita el precio en custodia. Con ese dinero se paga primero al banco (1 000 000 CZK) y el resto (1 000 000 CZK) se lo queda el vendedor.

Es fundamental que todo esto quede claramente recogido en el contrato de compraventa y coordinado con el contrato de depósito, para que el dinero se abone de forma correcta y segura. Los abogados del despacho ARROWS resuelven estas situaciones con regularidad y saben cómo configurarlo todo de forma segura.

Venta de una vivienda en una SVJ (comunidad de propietarios)

Si vende una vivienda en un edificio administrado por una SVJ, debe comunicar el cambio de propietario al presidente o a la junta de la SVJ.

A la comunicación deben adjuntarse: una copia del extracto de titularidad del Catastro, una copia del contrato de compraventa o un extracto (sin datos sensibles, si la SVJ no quiere el contrato completo) y los datos de contacto del nuevo propietario.

Además, debe asegurarse de que el nuevo propietario reciba toda la documentación relevante: los estatutos de la SVJ, la declaración del propietario de las unidades, la última liquidación de servicios y del fondo de reparaciones, el resumen de los anticipos mensuales y la información sobre posibles préstamos y la parte que le corresponde. Así el comprador sabrá con certeza cuáles serán sus obligaciones y costes futuros.

Venta de una vivienda unifamiliar: superficie, garaje, terreno

Si vende una casa unifamiliar, a menudo surge la pregunta: ¿qué se vende exactamente? ¿La casa, el garaje, la terraza en la azotea, el terreno colindante? Todos estos elementos deben estar claramente delimitados en el contrato de compraventa y también en el Catastro inmobiliario.

El problema más habitual es que en el Catastro solo figuran unos pocos metros de terreno alrededor de la casa, pero el vendedor quiere vender también una parcela más amplia o el jardín. Esto exige comprobarlo antes en el Catastro y, en su caso, completar los datos para que todo se transmita correctamente.

Preguntas frecuentes

1. ¿Qué pasa si olvido preparar la documentación de obra?

La documentación de obra no es un requisito imprescindible para celebrar el contrato de compraventa, en el sentido de que sin ella no pueda firmarlo. Sin embargo, según la Ley de Construcción, desde el 1 de julio de 2024 (para las construcciones seleccionadas) y desde el 1 de julio de 2026 (para las demás) existe la obligación de tenerla y mantenerla. Si no la tiene, se expone a una multa de hasta 400 000 CZK.

Además, el comprador puede reprocharle su ausencia durante la venta y exigir un descuento o que se complete la documentación. En el peor de los casos, los bancos pueden denegar la hipoteca sin documentación actualizada.

Si se encuentra en una situación en la que no tiene la documentación, escriba a consultas@arws.cz: los abogados de ARROWS le ayudarán a revisar la situación y, en su caso, a completar la documentación.

2. ¿Cuáles son las sanciones reales por no tener el PENB?

La Inspección Estatal de la Energía puede imponer una multa de hasta 100 000 CZK a personas físicas y de 200 000 CZK a personas jurídicas. Realiza los controles de forma aleatoria o a raíz de una denuncia.

Además, si no entrega a tiempo el PENB a la agencia inmobiliaria, esta debe indicar en el anuncio la clase G (edificio menos eficiente), lo que ahuyenta mucho a los compradores. El equipo de ARROWS le dará más información sobre cada situación en consultas@arws.cz.

3. ¿Debo indicar en el contrato todos los defectos que conozco?

Sí, es importante para su protección. Si en el contrato indica expresamente que el inmueble tiene, por ejemplo, grietas en el enlucido o una calefacción atípica, y el comprador ha conocido esos defectos, estos quedan aceptados a efectos de la venta y el comprador no puede reclamarlos después.

En cambio, si no indica los defectos conocidos y el comprador se entera de ellos más tarde, tiene derecho a reclamarlos. Los abogados de ARROWS le ayudarán a preparar esa lista e incorporarla correctamente al contrato; puede contactarlos en consultas@arws.cz.

4. ¿Qué pasa si no me doy cuenta de que sobre el inmueble pesa una servidumbre?

La servidumbre grava el inmueble y se transmite también al nuevo propietario. Si no la indica en el contrato, el comprador puede alegar más tarde que no le advirtió del vicio jurídico y ejercer sus derechos por cumplimiento defectuoso.

La mejor práctica es revisar el extracto de titularidad y, si ve alguna limitación o servidumbre, incluirla en el contrato. Los abogados de ARROWS le ayudarán a revisar las limitaciones y a comunicarlas correctamente al comprador; están disponibles en consultas@arws.cz.

5. ¿Cuánto cuesta preparar un buen contrato de compraventa y toda la documentación?

El precio depende de la complejidad de la situación. En las ventas sencillas, los servicios jurídicos cuestan entre 5 000 y 10 000 CZK (aprox. 210–410 EUR) si se trata de un caso estándar.

Pero si tiene una hipoteca, varios propietarios o servidumbres, o si necesita una inspección técnica y completar la documentación, los costes aumentan. Aun así, es una inversión: un error en el contrato o en la documentación puede costarle decenas o cientos de miles de coronas checas.

El equipo de ARROWS le facilitará más información y tarifas en consultas@arws.cz.

6. ¿Cuánto dura todo el proceso, desde la decisión de vender hasta la entrega del inmueble?

La duración media de la venta de una vivienda o casa es de entre dos y cuatro meses. Tras acordar el precio y firmar el contrato, suelen seguir de 2 a 8 semanas para preparar todos los documentos, presentar la solicitud de inscripción en el Catastro y asegurar la financiación (hipoteca).

Después, la inscripción en el Catastro tarda todavía de 2 a 4 semanas (la oficina suele resolver en un plazo de 20 días tras el periodo de protección de 20 días). En total, contando imprevistos y el tiempo de entrega, hay que prever de 3 a 6 meses.

Si tiene prisa, comuníqueselo a los abogados de ARROWS: saben cómo acelerar el proceso. Contáctelos en consultas@arws.cz.

Resumen final

La venta de un inmueble no es una operación tan sencilla como parece a primera vista. Los documentos obligatorios (extracto de titularidad, título de adquisición, documentación de obra, PENB, informes de revisión), su correcta preparación y su incorporación al contrato de compraventa son la base de una venta segura y jurídicamente sólida. La falta de estos documentos o los errores en ellos no solo acarrean multas (hasta 400 000 CZK por la documentación de obra), sino también complicaciones en la financiación, litigios por defectos y retrasos en toda la operación.

Los abogados del despacho ARROWS dominan cada detalle: desde la revisión del Catastro y la inspección técnica hasta la configuración jurídica integral del contrato de compraventa. Gracias a la red ARROWS International, también resuelven casos con elemento internacional. Y como el despacho ARROWS tiene un seguro de responsabilidad profesional de hasta 350 000 000 CZK (aprox. 14,4 millones de EUR), puede estar seguro de que su asunto está en buenas manos.

Si no quiere arriesgarse a errores, retrasos o daños que cuestan cientos de miles de coronas checas, diríjase al equipo de ARROWS: le ayudarán con mucho gusto a preparar y resolver todos los aspectos técnicos y jurídicos de su venta. Contáctenos en consultas@arws.cz.