Redacción del contrato de compraventa de un piso por un abogado y depósito en custodia del abogado

Un contrato de compraventa deficiente conduce a inseguridad jurídica, nulidad, pérdida de dinero y una considerable desventaja en un eventual litigio judicial. La ausencia de supervisión jurídica es una de las causas más frecuentes de los problemas que después resolvemos en los tribunales.

El depósito en custodia del abogado no es obligatorio, pero es el mecanismo más seguro. Protege al comprador frente a que el vendedor reciba el pago y luego no transmita el inmueble; protege también al vendedor para que no transmita el derecho de propiedad sin que se haya pagado el precio de compra.

La interpretación jurídica propia, el desconocimiento de la normativa o la confianza en el agente inmobiliario llevan a errores en la solicitud de inscripción en el Catastro inmobiliario, a fallos jurídicos relativos a la libertad de disposición del vendedor, a una garantía insuficiente de la situación jurídica del inmueble y a otros problemas graves.

El momento adecuado para la revisión jurídica del contrato es siempre antes de la firma. Las correcciones posteriores (resolución del contrato, inscripción adicional en el Catastro, presentación de una denuncia penal) son complejas, lentas y a menudo ineficaces.

Por qué hacer que un jurista revise el contrato de compraventa redactado

El contrato de compraventa de un inmueble no es un documento comercial corriente. Es un acto jurídica y fácticamente complejo que debe contener los requisitos establecidos por el Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC») y por la normativa catastral. Si falta uno de ellos, el contrato puede ser absolutamente nulo, o bien más adelante resulta que no cumple la condición de exigibilidad o que es muy desfavorable para una de las partes.

Riesgos que un lego difícilmente ve

El interesado habitual en un piso o el agente inmobiliario se centran en el precio, la fecha de entrega y en que el documento quede firmado. El jurista ve más:

• Derechos y obligaciones. ¿Quién asume los gastos de administración del inmueble, el seguro y otras tasas durante la transacción? ¿Quién responde de los daños en el piso entre la firma del contrato y la entrega? ¿Quién actúa si se descubre la existencia de una hipoteca bancaria que el vendedor no mencionó?
• Capacidad jurídica y legitimación del vendedor. ¿Tiene el vendedor derecho a vender el piso? ¿Es realmente propietario exclusivo o solo arrendatario? ¿No consta inscrito sobre el inmueble un derecho de prenda, una ejecución u otra carga real? ¿Cuenta con el consentimiento de su cónyuge, si es necesario?
• Concordancia con el Catastro inmobiliario. A menudo ocurre que el contrato describe el piso de forma distinta a como está inscrito en el certificado de titularidad (list vlastnictví). Esto provoca complicaciones al transmitir el derecho de propiedad en el Catastro.
• Condiciones de la custodia y mecanismos de seguridad. Sin una definición clara no resulta evidente cuándo se libera el dinero y en qué condiciones.
• Condiciones contractuales para la resolución de controversias. ¿Qué Derecho se aplicará? ¿Qué tribunal será competente? ¿Cómo se regula el desistimiento del contrato y cuáles son sus consecuencias?

Los juristas del despacho de abogados ARROWS revisan estos puntos de forma sistemática y advierten de los riesgos antes de que surja una crisis.

Partes de un buen contrato de compraventa redactado por un abogado

Un contrato de compraventa correcto contiene partes estructuradas de forma lógica. Su ausencia o su carácter incompleto conduce a inseguridad jurídica.

Identificación de las partes y del objeto de la compraventa

El contrato debe indicar con precisión:

• Los nombres, domicilios y números de identificación personal de ambas partes (en las personas jurídicas, la denominación o razón social, el domicilio social y el número de identificación).
• La descripción exacta del piso conforme a la normativa catastral.

Error en este punto: a menudo el contrato se apoya solo en datos del anuncio o de documentos anteriores, que difieren de los del Catastro inmobiliario. Al transmitir la propiedad, la autoridad advierte que el contrato no se corresponde con el Catastro, y la transacción se detiene o se alarga.

Precio y forma de pago

El contrato debe establecer de forma inequívoca:

• El precio de compra (en CZK, en letra y en cifra).
• De qué forma se liquidarán los eventuales gastos relacionados con la transmisión.
• Cuándo y de qué forma se pagará (mediante transferencia a una cuenta bancaria, a través de la custodia).
• Si el precio incluye tasas, la comisión del intermediario inmobiliario u otros gastos.

Error en este punto: el vendedor y el comprador suelen creer que se han puesto de acuerdo sobre el precio, pero el contrato lo recoge de forma indeterminada («se acordará posteriormente»). Esto conduce después a litigios y a la nulidad por indeterminación.

Situación jurídica del piso

El contrato debería contener:

• La declaración del vendedor de que es propietario exclusivo del inmueble, sin derechos de prenda, anotaciones de ejecución, limitaciones del derecho de propiedad ni otras cargas reales, salvo que se indique otra cosa.
• La mención de que el piso está gravado con una hipoteca y de que el vendedor la amortizará o garantizará su cancelación en el Catastro inmobiliario como condición de la entrega.
• La información de que el vendedor no se encuentra en un procedimiento de insolvencia ni existe riesgo de que lo esté.
• La confirmación de que no se conocen litigios relativos al piso.

Error en este punto: muchos vendedores no facilitan estos datos o los facilitan de forma falsa. Si más tarde se descubre que el piso tiene obligaciones impagadas o está sujeto a ejecución, el comprador ya ha pagado y dispone de posibilidades de defensa muy limitadas.

Entrega y recepción

El contrato debe decir con claridad:

• Cuándo se entrega el piso (fecha concreta o plazo).
• En qué estado se entrega (piso con o sin muebles, equipamiento, etc., con la descripción de las lecturas de los contadores de energía y de agua).
• Quién realiza la entrega física y cómo se documenta (acta de entrega).
• Quién asume el riesgo de daños en el inmueble entre la firma y la transmisión de la propiedad.

Error en este punto: a menudo el contrato no lo recoge, y el comprador descubre después que el vendedor se ha llevado todo del piso, incluidas las cosas que debían quedarse según el acuerdo verbal.

Gastos y tasas

El contrato debería indicar quién paga:

• Los honorarios del abogado o del notario por la redacción del contrato y la gestión de la transmisión del derecho de propiedad.
• Las comisiones del banco (si el piso se financia con un préstamo hipotecario).
• La comisión del intermediario inmobiliario.
• La liquidación de los importes pendientes por servicios, energía, etc.

Error en este punto: sin una especificación clara, ambas partes discuten después, y un reparto confuso de los gastos puede generar problemas.

Supervisión y revisión jurídica

Al redactar el contrato, los juristas del despacho de abogados ARROWS comprueban también cuestiones que suelen pasarse por alto:

• La capacidad jurídica y la solvencia del vendedor.
• El importe real de la hipoteca y la forma de su amortización.
• Las particularidades de la República Checa (p. ej., el impuesto sobre bienes inmuebles a cargo del comprador desde el período impositivo siguiente).
• Los riesgos derivados de relaciones jurídicas anteriores sobre el inmueble.
• Los importes pendientes frente al administrador del edificio.

Esto es especialmente importante en las transacciones transfronterizas, en las que el despacho de abogados ARROWS colabora con su red ARROWS International y puede garantizar la revisión jurídica también conforme al Derecho extranjero.

Depósito en custodia del abogado: un mecanismo de seguridad

Uno de los instrumentos más importantes en la compra de un inmueble es el depósito en custodia del abogado (en el lenguaje jurídico, para figuras análogas en el contexto internacional se utiliza a veces el término escrow ). Demasiados pocos compradores lo entienden y lo utilizan, pese a que protege a ambas partes.

Qué es el depósito en custodia del abogado

El depósito en custodia del abogado funciona de la siguiente manera:

• El comprador envía el dinero a una cuenta especial del abogado (y no directamente al vendedor).
• El abogado mantiene el dinero en una cuenta de custodia (una cuenta bancaria especial destinada a los depósitos) hasta que se cumplan todas las condiciones del contrato (p. ej., la transmisión del derecho de propiedad al comprador).
• En cuanto el derecho de propiedad sobre el piso queda inscrito en el Catastro inmobiliario a nombre del comprador, el abogado libera el dinero a favor del vendedor.

Por qué es importante la custodia

La custodia es importante para el comprador porque:

• Evita el riesgo de perder el dinero: el vendedor no puede recibir el dinero y después no entregar el inmueble o venderlo a otra persona.
• Tiene la certeza de que el dinero se devolverá si la transacción no prospera (p. ej., si el Catastro inmobiliario no inscribe la propiedad).
• Cuenta con una garantía jurídica: el abogado está sujeto a estrictas normas profesionales.

Para el vendedor, a su vez, rige que:

• Le protege frente a que el comprador pague y después reclame indebidamente la devolución del dinero.
• Recibe el dinero en cuanto se cumplen todas las condiciones y tiene la certeza de que el comprador no bloqueará indebidamente el pago.

Cómo funciona en la práctica: un ejemplo

Usted compra un piso por 3 millones de coronas checas (aprox. 123 500 EUR). Los juristas del despacho de abogados ARROWS acordarán con usted:

• La redacción del contrato de compraventa con instrucciones para el depósito en custodia del abogado.
• La apertura de una cuenta especial del abogado para depósitos: una cuenta bancaria especial a la que se enviará el dinero.
• Usted envía los 3 millones al abogado.
• El abogado mantiene el dinero y comprueba si se cumplen las condiciones: el Catastro inscribe la propiedad, se amortiza la hipoteca y se entrega el piso.
• En cuanto todo está hecho, el abogado libera el dinero a favor del vendedor.
• Si algo sale mal (p. ej., el Catastro se niega a inscribir el piso porque constan sobre él obstáculos insalvables), el dinero se le devuelve a usted.

Los juristas del despacho de abogados ARROWS tienen muchos años de experiencia con la custodia y se aseguran de que se cumplan todas las condiciones de procedimiento y de que no se pierda nada del dinero.

Riesgos sin custodia

Sin custodia se arriesga a:

• Pagar directamente al vendedor y que este no entregue el piso o no transmita la propiedad (un caso habitual en los medios de comunicación).
• Que el vendedor oculte la verdadera situación jurídica del piso: por ejemplo, que se haya tramitado una ejecución de la que usted no sabía nada.
• Que entretanto el piso haya sido gravado con una hipoteca de la que usted no tenía conocimiento.
• Que el Catastro inmobiliario deniegue la inscripción de la propiedad y usted ya se haya quedado sin dinero.

Tabla de riesgos: qué podría salir mal y cómo lo resuelve ARROWS

Los errores jurídicos más frecuentes al comprar un piso sin jurista

Situaciones que los juristas del despacho de abogados ARROWS resuelven casi a diario; todas deberían haberse resuelto antes de la firma del contrato.

Error 1: Sobrevalorar el propio criterio jurídico

Muchos creen que pueden gestionar la compra de un piso por sí mismos. Leen las leyes, revisan anuncios, consultan con el agente inmobiliario. El resultado: el contrato se redacta sin jurista, contiene errores, es indeterminado y, al transmitir la propiedad o en caso de litigio, resulta jurídicamente insuficiente.

Los juristas del despacho de abogados ARROWS constatan que el lego no conoce las sutilezas del lenguaje jurídico, las conexiones legales ni los problemas prácticos. Solo un profesional reconoce lo que se esconde tras una formulación aparentemente sencilla.

Error 2: Comprobación insuficiente de la situación jurídica

El vendedor declara que el piso es suyo. Ni siquiera se verifica si realmente es el propietario o si su patrimonio está gravado a favor de un banco. Tampoco se comprueba si sobre el piso consta una anotación de ejecución, un derecho de prenda u otra carga real.

Los juristas del despacho de abogados ARROWS obtienen el extracto del Catastro inmobiliario y el extracto del registro de insolvencias (insolvenční rejstřík), y verifican la capacidad jurídica y la solvencia del vendedor, así como todos los riesgos.

Error 3: Falta de información sobre impuestos y tasas

El comprador se entera solo después de la compra de que la Administración Financiera de la República Checa (Finanční správa ČR) le ha enviado la liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles, que no había incluido en su presupuesto. O descubre que el piso se encuentra en una zona histórica protegida y no puede reformarse sin el consentimiento de la autoridad de protección del patrimonio, que no se concede.

Los juristas del despacho de abogados ARROWS advierten de todos estos riesgos y los incorporan al contrato y a la solución fiscal (p. ej., en lo relativo al impuesto sobre bienes inmuebles para el comprador o al impuesto sobre la renta para el vendedor).

Cómo proceder correctamente: paso a paso

Si está pensando en comprar un piso, debería proceder así:

Paso 1: Presentación de la oferta y comprobación básica

Quiere comprar un piso que le gusta. Presenta una oferta. En este momento la asistencia jurídica todavía no es obligatoria, pero debería consultar con un jurista del despacho de abogados ARROWS qué riesgos aún no son evidentes.

Paso 2: Redacción o revisión del contrato de compraventa

El vendedor o el agente inmobiliario le envía el borrador del contrato. Ahora es el momento adecuado: haga que lo lea un jurista del despacho de abogados ARROWS antes de firmarlo. El jurista le describirá los riesgos, propondrá cambios y se asegurará de que el contrato contenga todas las condiciones esenciales y la protección que usted necesita.

Este es el momento en el que evita el 90 % de los problemas posteriores.

Paso 3: Comprobación de la situación jurídica

Los juristas del despacho de abogados ARROWS obtienen los extractos del Catastro inmobiliario y averiguan si sobre el piso pesan deudas, hipotecas o cargas reales que no se mencionan en el contrato. Comprueban también al vendedor en el registro de insolvencias.

Paso 4: Configuración de la custodia

Acuerdo con el vendedor de que el dinero irá a la cuenta especial del abogado para depósitos. Los juristas del despacho de abogados ARROWS configuran la custodia y explican sus condiciones.

Paso 5: Transmisión de la propiedad en el Catastro

Una vez firmado el contrato y con el dinero en custodia, los juristas del despacho de abogados ARROWS se encargan de presentar la solicitud de inscripción del derecho de propiedad en el Catastro inmobiliario. Es un procedimiento complejo y el jurista lo coordina.

Paso 6: Liberación del dinero

Cuando el derecho de propiedad sobre el piso queda inscrito a su nombre en el Catastro y se cumplen todas las condiciones contractuales, el abogado libera el dinero a favor del vendedor.

Tabla: cómo garantiza ARROWS la seguridad

Resumen

La compra de un piso es una de las mayores transacciones financieras de la vida. Un error habitual consiste en que el comprador cree que puede gestionarla solo o con la ayuda de un agente inmobiliario. Sin embargo, la realidad es más compleja.

Un buen contrato de compraventa contiene decenas de elementos jurídicamente relevantes que el lego a menudo no ve. La ausencia de un abogado conduce a contratos nulos, pérdida de dinero, litigios y responsabilidad. El depósito en custodia del abogado es la única forma segura de garantizar que el dinero y el piso se intercambien correctamente y sin riesgo.

Los juristas del despacho de abogados ARROWS tienen muchos años de experiencia en compras de pisos. Conocen todos los riesgos y saben cómo resolverlos. Redactan contratos jurídicamente seguros, comprueban la situación jurídica de los inmuebles, configuran la custodia y coordinan la transmisión del derecho de propiedad en el Catastro. Si más adelante surge un problema o un litigio, el despacho de abogados ARROWS le representa en el procedimiento judicial.

Si quiere ahorrarse estrés, perjuicios económicos e inseguridad jurídica, póngase en contacto con el despacho de abogados ARROWS antes de firmar el contrato de compraventa. Nuestros juristas le asesorarán y se asegurarán de que su compra sea segura y jurídicamente correcta. Escríbanos a consultas@arws.cz.