Litigio con la comunidad de propietarios por reformas o cambio de uso

Derechos fundamentales del propietario de la unidad

No obstante, este derecho no es absoluto. Existen dos limitaciones importantes. En primer lugar, no puede dificultar a otro propietario el ejercicio de los mismos derechos ni poner en peligro, dañar o modificar los elementos comunes del edificio. En segundo lugar, debe cumplir los requisitos administrativos y de construcción previstos en la nueva Ley de Construcción checa (Ley n.º 283/2021 Sb., en adelante «NSZ»).

Diferencia entre sus derechos y las competencias de la SVJ

Aquí es donde surge la mayor confusión. La SVJ (comunidad de propietarios, společenství vlastníků jednotek) solo tiene facultades legales en el ámbito de la administración, el funcionamiento, el mantenimiento y las reparaciones del edificio y de sus elementos comunes. Esto significa que la SVJ puede decidir sobre los servicios (calefacción, agua, limpieza), sobre las reparaciones de los espacios comunes y sobre las normas de uso de pasillos, ascensores o garajes.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo de la República Checa (Nejvyšší soud) confirma desde hace tiempo que la SVJ no puede prohibir con carácter general en sus estatutos el arrendamiento de la vivienda ni limitar arbitrariamente la disposición de la unidad. La jurisprudencia del Tribunal Supremo de la República Checa fija los límites con claridad. Aunque a la mayoría de los miembros de la SVJ no les guste el arrendamiento, si los estatutos contienen una prohibición absoluta de este tipo, la disposición se considera por regla general nula en esa parte por ser contraria a la ley.

En la práctica, esta distinción se vulnera con frecuencia. La SVJ adopta a menudo acuerdos que prohíben cualquier arrendamiento de corta duración o que limitan el número de personas en la vivienda más allá de las normas higiénicas. Tales acuerdos pueden impugnarse ante los tribunales.

Los abogados del despacho ARROWS resuelven habitualmente casos en los que deben defender esta posición jurídica y, antes de nada, convencer al propietario de que tiene derecho a defenderse.

Obras de reforma en la vivienda

Este es un punto crítico. Muchos propietarios creen que todo lo que ocurre «detrás de su puerta» es solo asunto suyo. La realidad es más compleja, especialmente a la vista de la nueva Ley de Construcción. Las obras de reforma se dividen en varias categorías que determinan la necesidad de autorización.

Reformas que puede realizar sin el consentimiento de la SVJ

Hay obras que afectan únicamente al equipamiento interior de su unidad y no tocan los elementos comunes ni la estática. Entre ellas se encuentran, por ejemplo, la pintura, la sustitución de la cocina o el cambio de enchufes e interruptores manteniendo la instalación existente. Estos trabajos, por regla general, tampoco requieren autorización de la autoridad de construcción (stavební úřad).

Pero atención: también aquí hay excepciones. Por ejemplo, la sustitución de las ventanas afecta al aspecto exterior del edificio (la fachada), que es un elemento común. Aunque las ventanas las pague usted, debe respetar el aspecto, el color y la división aprobados para todo el edificio, y en muchos casos es necesario el consentimiento de la SVJ.

Reformas que requieren el consentimiento de la SVJ y de la autoridad de construcción

Aquí la situación es clara: si sus reformas intervienen en las estructuras portantes o modifican la distribución de la vivienda de un modo que afecte a la estática o a la seguridad contra incendios, necesita el consentimiento de la SVJ y la autorización del proyecto. Lo mismo vale para las intervenciones en las instalaciones comunes de agua, gas, calefacción o saneamiento situadas en las bajantes.

Para intervenir en las estructuras portantes es imprescindible una autorización, a la que debe adjuntar la documentación del proyecto y el consentimiento de la SVJ como administradora de los elementos comunes.

En la práctica, esto significa que, si quiere derribar un tabique portante en la vivienda, debe ponerse en contacto con un ingeniero de estructuras y un proyectista. A continuación debe obtener la firma de conformidad del órgano estatutario de la SVJ en el plano de situación o en la solicitud y presentar la solicitud de autorización del proyecto ante la autoridad de construcción (también es posible por vía electrónica a través del Portal del Promotor).

La autoridad de construcción puede ordenar la demolición de la obra y la SVJ puede exigir que los elementos comunes se restituyan a su estado original, y las multas previstas en la nueva Ley de Construcción pueden ser considerables.

Cambio de uso de la vivienda

El cambio de uso es un término jurídico que significa que usted quiere utilizar la vivienda para un fin distinto de aquel para el que se concedió la licencia de uso (para el que fue autorizada). Normalmente se trata de la transformación de una vivienda en oficina, consulta médica o salón de belleza o, a la inversa, de un local no residencial en vivienda.

El cambio del destino de uso es siempre una cuestión administrativa y jurídicamente exigente, que requiere una resolución de la autoridad de construcción por la que se autorice el cambio de uso.

En el marco de la SVJ, la situación se rige por el Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC», § 1169). Para un cambio de uso que afecte a los elementos comunes o a los derechos de los demás propietarios necesita el consentimiento de los propietarios afectados. Si además cambian las cuotas de participación en los elementos comunes, es necesario el acuerdo de todos los propietarios de las unidades.

La modificación de la Declaración del propietario (prohlášení vlastníka) es exigente desde el punto de vista procedimental, requiere forma escrita y la posterior inscripción en el Catastro inmobiliario (katastr nemovitostí).

Los abogados del despacho ARROWS son expertos en esta materia. Los legos suelen equivocarse aquí al creer que basta con «comunicar» el cambio a la autoridad.

La realidad es que un cambio de uso no autorizado puede bloquear la venta del inmueble, y los abogados del despacho ARROWS le ayudarán a evitar las multas de la autoridad de construcción.

Pasos procedimentales para el cambio de uso de la vivienda

El procedimiento correcto empieza con una consulta a un proyectista para averiguar si el cambio es posible. Le siguen la preparación de la documentación y la obtención del consentimiento necesario en el seno de la SVJ. Después presentará ante la autoridad de construcción la solicitud de autorización del cambio del destino de uso de la construcción y, sobre la base de la resolución, presentará la solicitud de inscripción del cambio en el Catastro inmobiliario.

Prohibiciones durante el período intermedio

Mientras espera la autorización de la autoridad de construcción, no puede utilizar el espacio para el nuevo fin. Si instalara en la vivienda una consulta dental y empezara a atender pacientes antes de que la resolución sobre el cambio de uso adquiera firmeza, estaría infringiendo la Ley de Construcción. Se expone a una multa de la autoridad de construcción.

Derechos del propietario frente a las injerencias ilegítimas de la SVJ

Como hemos señalado, la SVJ no puede limitar sus derechos fundamentales de propiedad. Si la SVJ adopta un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos (por ejemplo, una prohibición vejatoria de acceso, una prohibición de visitas o multas injustificadas), usted tiene la posibilidad de defenderse. Pero lo esencial es la rapidez.

Para impugnar judicialmente un acuerdo de la junta rige un plazo de caducidad de 3 meses. Este plazo corre desde el día en que usted tuvo o pudo tener conocimiento de la decisión (normalmente, desde la celebración de la junta). Si deja pasar el plazo, el derecho a la revisión judicial se extingue y el acuerdo deviene válido.

El proceso de impugnación judicial de un acuerdo de la SVJ

Con arreglo al § 1209 del Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC»), el propietario que haya quedado en minoría en la votación puede solicitar al tribunal que resuelva sobre el asunto. No obstante, deben cumplirse los requisitos legales para que el tribunal llegue siquiera a ocuparse de la cuestión.

La condición para tener éxito es que usted haya quedado en minoría en la votación, que presente la solicitud en el plazo de 3 meses y que se trate de un motivo importante, como la infracción de la ley o de los estatutos.

El tribunal puede declarar la nulidad del acuerdo. Mientras el tribunal no resuelva, el acuerdo es válido, salvo que el tribunal, a petición de usted, suspenda sus efectos jurídicos mediante una medida cautelar.

Ejemplo práctico: prohibición del arrendamiento

La SVJ adopta el acuerdo «Prohibición de alquilar viviendas a estudiantes». El propietario vota en contra y hace constar en acta su desacuerdo. A continuación acude a un abogado. Dado que se trata de una injerencia en el derecho de propiedad, se interpone una demanda de declaración de nulidad del acuerdo. Por regla general, el tribunal estima tal solicitud, porque la SVJ no puede discriminar a los inquilinos.

Demanda de cumplimiento de una obligación

También existe el caso contrario. Los propietarios reclaman que la SVJ cumpla sus obligaciones (por ejemplo, que repare un tejado con filtraciones). Si la SVJ no actúa, el propietario puede interponer una demanda de cumplimiento de la obligación o reclamar la indemnización del daño que la inactividad de la SVJ le haya causado en su unidad.

Venta judicial de la unidad

En casos extremos, el tribunal puede ordenar, a petición de la SVJ, la venta de la unidad del propietario que incumpla sus obligaciones de manera grave. Sin embargo, se trata de una medida de ultima ratio (último recurso) y los tribunales recurren a ella con gran cautela.

Errores de procedimiento y excepciones en la práctica habitual

Los abogados del despacho ARROWS ven habitualmente errores que cometen los propietarios y con los que se privan de sus derechos. Un error frecuente es confiar en acuerdos verbales. El propietario pregunta en el pasillo al presidente si puede derribar un tabique y el presidente da su conformidad.

En la comunicación verbal con el presidente de la SVJ existe el riesgo de que, si surge un problema, se niegue el acuerdo; por eso, comuníquese siempre por escrito.

Otro error es dejar pasar el plazo para demandar. El propietario no está de acuerdo con el acuerdo adoptado, pero espera y discute. Al cabo de 4 meses quiere interponer la demanda, pero el derecho ya se ha extinguido. Igualmente problemático es que la votación no quede recogida en el acta.

Insista en que su desacuerdo conste nominalmente en el acta, para poder demostrar fácilmente ante el tribunal que quedó en minoría en la votación.

Errores de procedimiento

Pasos prácticos en una obra de reforma

Si quiere evitar problemas, le recomendamos el siguiente procedimiento. En primer lugar, póngase en contacto con un proyectista o un abogado para averiguar si su proyecto es viable. A continuación, encargue una documentación sencilla y solicite por escrito el consentimiento de la SVJ. Obtenga el consentimiento escrito del órgano estatutario (el comité) o una decisión de la junta.

Si la ley lo exige, presente la solicitud de autorización del proyecto ante la autoridad de construcción (stavební úřad). Solo después de obtener todas las autorizaciones empiece a construir conforme al proyecto. Una vez finalizada la obra, puede ser necesaria una resolución de aprobación de uso o la inscripción del cambio en el Catastro.

Los abogados del despacho ARROWS le ayudarán en la comunicación con la SVJ y con las autoridades, con lo que reducirá al mínimo el riesgo de sanciones y de conflictos vecinales.

¿Le ha sorprendido la información nueva de este artículo?

Si ha descubierto que su SVJ quizá infringe la ley al prohibir el arrendamiento, o que está corriendo el plazo para impugnar un acuerdo absurdo, es hora de actuar. El Derecho favorece a los diligentes. Muchos propietarios han perdido sus derechos solo por no haber buscado ayuda a tiempo. Póngase en contacto con nosotros en consultas@arws.cz si se enfrenta a un problema similar.

Conclusión del artículo

Los propietarios de unidades de vivienda tienen derechos sólidos, pero su exigibilidad depende de que se sigan los procedimientos correctos. La SVJ está para administrar el edificio, no para hostigar a los propietarios. No obstante, si quiere modificar la distribución de la vivienda o su destino, debe respetar la Ley de Construcción y los derechos de los demás.

Los abogados del despacho ARROWS saben cómo tratar eficazmente con las autoridades de construcción y cómo calmar los ánimos en la junta de la SVJ.

Si tiene un litigio con la SVJ o planea una reforma de envergadura o un cambio de uso, diríjase a nosotros. Póngase en contacto con nosotros en consultas@arws.cz – le ofreceremos una valoración inicial de su situación.