Por qué ARROWS es un socio solicitado para el desarrollo inmobiliario

La complejidad jurídica de los proyectos inmobiliarios en la República Checa: por qué no puede permitirse subestimarla

Cuando un promotor decide comprar un terreno y preparar una construcción, a menudo piensa que basta con «comprar un terreno» y «construir». Sin embargo, la realidad es mucho más compleja. El ordenamiento jurídico checo, en constante cambio, exige un examen en múltiples niveles, desde los derechos de propiedad hasta la protección del medio ambiente. Cualquier fallo en alguna de estas dimensiones puede suponer retrasos, costes adicionales o un conflicto jurídico.

En la República Checa, la propiedad inmobiliaria se rige por el Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC») y se inscribe en el Catastro inmobiliario (katastr nemovitostí), gestionado por la Oficina Checa de Topografía y Catastro (Český úřad pro zeměměřictví a katastr). Esta inscripción no es un mero trámite administrativo: se trata de un asiento jurídicamente determinante que, frente a reclamaciones futuras, otorga seguridad jurídica al comprador, salvo que se demuestre un fraude.

El promotor que no adquiere un terreno con una titularidad «limpia» se arriesga a que más adelante le sorprendan derechos ocultos de terceros, hipotecas o servidumbres no canceladas. Y no se trata de una recomendación, sino de una norma jurídicamente vinculante. Por ello, los abogados del despacho ARROWS verifican desde el principio si el terreno está realmente libre y disponible.

Otra capa la constituyen la zonificación y la licencia de obras. En materia de zonificación, ordenación territorial y permisos derivados, en la práctica conviene apoyarse en el asesoramiento en desarrollo inmobiliario y derecho de la construcción para evitar demoras innecesarias en el procedimiento. La Ley de Edificación checa (Ley n.º 283/2021 Sb., en adelante «Ley de Edificación», plenamente vigente desde el 1 de julio de 2024), que sustituye a la anterior ley de edificación, trajo una reforma fundamental del derecho de la construcción. Sustituyó el antiguo sistema de numerosos permisos separados por un permiso único.

Por un lado, esto agilizó los procesos; por otro, dejó en los tribunales y en los círculos jurídicos muchas preguntas sobre cómo interpretar las nuevas reglas y cómo se articulará la nueva legislación con la normativa ya existente. El promotor que no conoce estos cambios a menudo encarga a un proyectista que le prepara la documentación todavía según los procedimientos antiguos, y entonces cae en una trampa: la autoridad urbanística puede rechazar la documentación, el proyecto se retrasa y el promotor pierde tiempo y dinero.

El estudio medioambiental también es crítico. Si el proyecto se topa con contaminación u obligaciones de saneamiento, puede resultar útil consultar el resumen práctico del artículo Terrenos industriales abandonados (brownfields): obligaciones del promotor en la recuperación y el saneamiento. La República Checa está vinculada por las directivas pertinentes de la Unión Europea, transpuestas al Derecho nacional, en particular mediante la Ley de evaluación de impacto ambiental checa (Ley n.º 100/2001 Sb., en adelante «Ley EIA»). Si el promotor no sabe que en su terreno o en sus inmediaciones existe contaminación, hereda el problema y el regulador estatal puede obligarle a sanearlo. Estos costes pueden oscilar entre decenas de miles y millones de coronas checas. Por ello, los abogados del despacho ARROWS recomiendan siempre encargar al menos un estudio medioambiental básico o una auditoría del activo, para evitar sorpresas de este tipo.

Otro problema del que muchos promotores solo se dan cuenta tras cometer el error es asegurar la financiación. Para estructurar la financiación y repartir los riesgos en la documentación de la operación, también puede ayudar la comparación de enfoques descrita en el artículo Financiación de adquisiciones inmobiliarias: diferencias en la estructuración de forward purchase y forward funding desde la perspectiva de la cobertura de riesgos. El banco que presta dinero al proyecto exige numerosas condiciones: un dictamen jurídico sobre el estado del inmueble, la verificación de la pureza jurídica, una garantía hipotecaria y, últimamente, también pruebas del cumplimiento de la Ley checa sobre determinadas medidas contra la legitimación de capitales procedentes de actividades delictivas y la financiación del terrorismo (Ley n.º 253/2008 Sb., en adelante «Ley AML»).

Si la financiación no está suficientemente preparada o falta la documentación jurídica que exige el banco, el proyecto se bloquea justo cuando debería empezar la construcción. Aquí se demuestra por qué es importante contar con un abogado que conozca también el entorno bancario y financiero. Los abogados del despacho ARROWS conocen la práctica de los bancos y entidades financieras checos y le ayudarán a preparar toda la documentación para que la financiación se apruebe sin interrupciones.

Fases de un proyecto inmobiliario y riesgos jurídicos en cada una de ellas

Para que el promotor esté preparado, es necesario entender que el proyecto atraviesa varias fases interdependientes, cada una con sus propios riesgos jurídicos. Veremos estas fases en el orden en que suelen desarrollarse.

Fase I: preselección del inmueble y due diligence

Antes de cada compra de un inmueble, el promotor debe llevar a cabo una due diligence (revisión exhaustiva) completa. Si durante la revisión aparecen inscripciones controvertidas, reclamaciones de terceros o la amenaza de un procedimiento judicial, conviene recurrir al asesoramiento en litigios mercantiles y judiciales para definir la estrategia procesal y proteger la inversión. Esto abarca todas las comprobaciones que revelan riesgos ocultos y situaciones desconocidas. En la práctica, funciona así: el abogado solicita al Catastro inmobiliario un extracto actualizado del terreno o de la construcción para verificar quién es el propietario y qué derechos gravan el inmueble (derechos de prenda, garantías hipotecarias a favor de bancos, servidumbres, derechos de terceros).

Lo que parece sencillo a menudo no lo es. El terreno puede estar gravado por un derecho de superficie a favor de otra persona, por un antiguo derecho de prenda que, aunque ya no se está amortizando, nunca se canceló formalmente, o por un derecho de paso a través de una finca ajena.

Cada una de estas cargas limita lo que el promotor puede hacer con el terreno, y algunas restricciones pueden ser prácticamente irresolubles sin intervención jurídica. Los abogados del despacho ARROWS realizan un examen minucioso del título de propiedad y ayudan a negociar la cancelación o modificación de derechos antiguos para que el proyecto pueda avanzar. En el caso de cargas antiguas y sin función, ayudan a obtener su cancelación judicial.

La segunda tarea crítica es verificar la zonificación. El promotor debe asegurarse de que el uso que tiene previsto (p. ej., un edificio residencial, un centro comercial, un almacén) está legalmente permitido en el terreno en cuestión.

La normativa urbanística local y el plan de ordenación territorial contienen numerosas restricciones: la zona puede estar destinada a vivienda y, por tanto, el promotor no puede construir un complejo industrial. Si no lo supiera y comprara el terreno sin revisarlo, estaría atrapado. El abogado solicita a las autoridades competentes un dictamen sobre la conformidad con la zonificación y advierte de posibles obstáculos, por ejemplo, de la dificultad de conseguir en el futuro un cambio de zonificación.

El tercer pilar es la evaluación (assessment) medioambiental. La legislación checa prescribe en determinados casos la evaluación de impacto ambiental (EIA), sobre todo en proyectos de mayor envergadura o con un impacto potencial significativo.

Si el promotor no sabe que en su terreno o en sus inmediaciones existe contaminación, hereda el problema y el regulador estatal puede obligarle a sanearlo. Estos costes pueden oscilar entre decenas de miles y millones de coronas checas. Por ello, los abogados del despacho ARROWS recomiendan siempre encargar al menos un estudio medioambiental básico o una auditoría del activo, para evitar sorpresas de este tipo.

El cuarto elemento de la due diligence es verificar el título inmobiliario y, a continuación, revisar todos los documentos relevantes del vendedor: licencias de obras o autorizaciones de uso de las construcciones existentes, certificados de eficiencia energética del edificio, documentación técnica y, sobre todo, que no se hayan infringido la Ley de Edificación ni las resoluciones de la autoridad urbanística. La falta de un certificado de eficiencia energética o irregularidades desconocidas en la documentación de obra pueden hacer que el proyecto no pueda iniciarse o que la autoridad exija después trabajos adicionales.

Fase II: preparación de la documentación del proyecto y obtención de la licencia de obras

Tras la compra del inmueble comienza el largo proceso de preparación de la documentación del proyecto y de su presentación ante la autoridad urbanística. En la República Checa, este proceso se rige ahora por el permiso único conforme a la nueva Ley de Edificación (plenamente vigente desde el 1 de julio de 2024). El promotor debe asegurarse de que la documentación del proyecto contenga todos los detalles exigidos: plano de obra, planos de situación, certificados de eficiencia energética del edificio, aspectos de salud y seguridad y, en algunos casos, también estudios especiales (p. ej., geológicos o sísmicos).

La autoridad urbanística recaba los dictámenes de todos los organismos afectados, desde el municipio, pasando por las autoridades medioambientales, hasta los cuerpos de seguridad. Este proceso puede durar meses y, si el promotor o su proyectista omiten facilitar la información necesaria, la autoridad le requiere que la complete, lo que retrasa la resolución. Los abogados del despacho ARROWS, con experiencia en la tramitación de permisos ante distintas autoridades urbanísticas de toda la República Checa, saben qué detalles son importantes para cada autoridad y le ayudarán a evitar demoras innecesarias.

También es fundamental entender que la documentación del proyecto es un documento jurídicamente vinculante. Forma parte de la licencia de obras y, una vez iniciada la construcción, cualquier desviación sustancial respecto de la documentación aprobada constituye una infracción de la Ley de Edificación y el contratista o el promotor pueden ser sancionados con una multa. Aunque la nueva Ley de Edificación ha aportado mayor flexibilidad, siguen existiendo límites a lo que puede modificarse sin un nuevo permiso. Los abogados del despacho ARROWS le asesorarán en la preparación de la documentación para que prevea suficiente flexibilidad para pequeños ajustes durante la obra y no quede innecesariamente atada a detalles que después no podrán cambiarse.

Fase III: financiación y obtención de recursos

El promotor que no dispone de fondos propios para cubrir todo el proyecto debe asegurarse la financiación. Y los bancos e inversores no son ingenuos: tienen requisitos estrictos. Por lo general exigen un dictamen jurídico sobre el estado del inmueble, la verificación del título de propiedad, un análisis de riesgos, un contrato de financiación con sus condiciones y un derecho de prenda sobre el inmueble como garantía.

En los últimos años se ha añadido otra capa: el control del cumplimiento de la Ley AML. El banco debe verificar quién es el titular real de la inversión y confirmar que el dinero no procede de fuentes ilegales ni del terrorismo. En la República Checa, esta ley se endurece continuamente y su aplicación es cada vez más precisa.

Su incumplimiento puede llevar al bloqueo de la cuenta bancaria durante varios meses, lo que supone la parálisis práctica de la empresa. Los abogados del despacho ARROWS conocen la práctica de los bancos y entidades financieras checos y le ayudarán a preparar toda la documentación para que la financiación se apruebe sin interrupciones.

Un tema interesante es también el llamado «share deal» frente al «asset deal», es decir, la compra de la sociedad propietaria del inmueble frente a la compra directa del inmueble. En la República Checa, hasta 2020 se preferían los share deals, porque resultaban fiscalmente más ventajosos para el comprador al no estar sujetos al impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles. Sin embargo, este impuesto fue suprimido.

Aun así, los share deals siguen siendo relevantes por otros motivos fiscales y comerciales, como la rapidez de la operación y la continuidad de la actividad (los contratos de arrendamiento o de explotación existentes siguen vigentes), o por otras optimizaciones fiscales específicas, como el IVA en las construcciones nuevas. Elegir la estructura adecuada es importante no solo desde el punto de vista fiscal, sino también de la seguridad y la gestión de riesgos. Los abogados del despacho ARROWS le ayudarán a elegir la estructura correcta de la operación.

Fase IV: cobertura contractual de la obra y gestión de la relación con el contratista

Una vez que el promotor dispone de la licencia de obras y de la financiación, puede empezar a construir. Ello exige celebrar numerosos contratos, sobre todo con el contratista de la obra, pero también con el proyectista, el ingeniero, los subcontratistas y los proveedores de materiales de construcción. Aquí se esconde a menudo uno de los mayores riesgos: contratos de obra mal preparados o vagos.

El contrato de obra debe contener un alcance de los trabajos claramente delimitado, los plazos de ejecución, las condiciones de precio (y cómo variarán en caso de modificaciones), los seguros, la gestión de los retrasos y la resolución de controversias. En la República Checa encontramos con frecuencia prácticas en las que el contratista y el promotor trabajan «con un apretón de manos» o con una documentación contractual mínima. Es un gran error.

La nueva Ley de Edificación pone gran énfasis en la responsabilidad del promotor de la obra (inversor/promotor) por el desarrollo global de la construcción y por la selección de proveedores cualificados. La responsabilidad por defectos y daños debe pactarse siempre, en primer lugar, con cuidado en el contrato de obra. Así, si la obra se retrasa o presenta defectos, el promotor (en realidad, el inversor) puede reclamar una indemnización al contratista, siempre que lo haya pactado en el contrato.

No obstante, también pueden pactarse penalizaciones contractuales para el promotor si incumple sus obligaciones contractuales, por ejemplo, si no facilita a tiempo el acceso a la obra o no aprueba los trabajos recomendados. En tal caso, el contratista no suele responder de los retrasos causados por el promotor. Los abogados del despacho ARROWS le ayudarán a redactar un contrato que reparta correctamente los riesgos entre ambas partes.

Otro elemento crítico es la gestión de las modificaciones durante la obra. En la práctica, casi ninguna construcción se libra de cambios, ya sea por obstáculos subterráneos hallados, por cambios en los requisitos del financiador o por cambios en las resoluciones de la autoridad urbanística. Si el contrato de obra es vago respecto a «qué ocurre si algo cambia», surge un margen para las disputas. Los abogados del despacho ARROWS le ayudarán a determinar qué cambios pueden resolverse con flexibilidad y cuáles requieren un proyecto adicional y un permiso de la autoridad urbanística.

Preguntas relacionadas con la cobertura jurídica de la obra

1. ¿Qué ocurre si el contratista termina la obra en plazo, pero la calidad de los trabajos es deficiente?

Según el Derecho checo, el promotor tiene derecho a la subsanación de los defectos. El contratista debe subsanar gratuitamente todos los defectos durante el período de garantía (o período de responsabilidad por defectos), normalmente 12 meses desde la entrega de la obra, salvo que el contrato establezca un plazo mayor. Si el contratista se niega a subsanarlos, el promotor puede acudir a la vía judicial y reclamar una indemnización, incluidos los costes de reparación por un tercero. No obstante, en la práctica esto supone un litigio que dura años.

2. ¿Debo contratar un seguro de la obra?

Sí. Aunque la Ley de Edificación pone gran énfasis en la responsabilidad del contratista y del promotor de la obra, eso no significa que el promotor no deba tener un seguro. Si la obra quedara destruida (p. ej., por una inundación, una tormenta, un terremoto, cualquier cosa fuera del control del contratista), el promotor debería disponer de un seguro para su reconstrucción. Los abogados del despacho ARROWS le ayudarán a negociar con el contratista quién contrata exactamente el seguro y quién lo paga.

3. ¿Y si el contratista colapsa o quiebra a mitad de la obra?

Es un riesgo clásico. En el contrato definitivo, las partes deberían acordar que el contratista aporte una garantía, normalmente en forma de aval bancario o de seguro. Si quiebra, el promotor se dirige al garante, que le abona el importe necesario para que otra empresa termine la obra. Sin esa garantía, el promotor estaría atrapado. Por ello, los abogados del despacho ARROWS negocian desde el principio que el contratista aporte una garantía adecuada.

La nueva Ley de Edificación y los cambios en el sistema de licencias de obras: oportunidades y nuevos riesgos

La nueva Ley de Edificación, plenamente vigente desde el 1 de julio de 2024, es uno de los cambios más importantes del derecho de la construcción checo de los últimos veinte años. Debía aportar agilidad y simplificación, y en muchos aspectos lo ha conseguido. El permiso único sustituyó al sistema anterior, en el que el promotor tenía que tramitar numerosos permisos separados ante distintas autoridades; ahora es la autoridad urbanística la que lo coordina todo. Esto es positivo.

Sin embargo, en la práctica se ha visto que la nueva ley deja muchas cuestiones poco claras. Las autoridades urbanísticas la interpretan de forma diferente y, en ocasiones, se transmiten las «best practices» solo de palabra o a través de sus redes informales.

El promotor que no conoce estos matices se arriesga a que su proyecto se retrase durante la preparación, porque la autoridad urbanística local exige un procedimiento exactamente definido que no se desprende del texto de la ley. Los abogados del despacho ARROWS disponen en la República Checa de una red de contactos con las autoridades urbanísticas y conocen su práctica. Por eso pueden asesorarle sobre lo que espera cada autoridad concreta y sobre cómo desenvolverse en el procedimiento de forma segura y eficaz.

La nueva Ley de Edificación también introduce el concepto de «proyectista» con obligaciones y responsabilidades más precisas. El proyectista debe garantizar que la documentación del proyecto sea conforme con la Ley de Edificación y ejecutable. Si el proyectista falla y el proyecto no puede construirse, puede responder de ello. Esto significa que es importante elegir al proyectista adecuado. Los abogados del despacho ARROWS le ayudarán a negociar un contrato con el proyectista que delimite claramente sus obligaciones y responsabilidades, para que en caso de problema el promotor disponga de un instrumento jurídico para obtener una indemnización.

Otro cambio afecta al papel del «promotor de la obra» (inversor/promotor). La nueva Ley de Edificación precisa los papeles y responsabilidades de los distintos participantes en la construcción, incluido el «promotor de la obra». Este tiene ahora una responsabilidad más amplia sobre todo el proceso, incluida la selección del contratista y la supervisión de la obra, lo que le otorga más control, pero también mayor responsabilidad.

Esto significa que el promotor que decida gestionar él mismo la selección del contratista (p. ej., mediante concursos públicos) debe ser consciente de todas las obligaciones y riesgos que ello conlleva. Los abogados del despacho ARROWS le ayudarán a aclarar estas obligaciones y a preparar la estructura organizativa.

Cargas sobre inmuebles en estructuras de share deal y riesgos ocultos

En la República Checa, hasta 2020 se prefería la estructura del llamado «share deal», es decir, la compra de la sociedad (SPV, special purpose vehicle) propietaria del inmueble, en lugar de la compra del propio inmueble. La principal motivación era que esta operación no estaba sujeta al impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles. No obstante, este impuesto fue suprimido.

Sin embargo, los share deals siguen siendo relevantes por otros motivos fiscales y comerciales, como la rapidez de la operación y la continuidad de la actividad (los contratos de arrendamiento o de explotación existentes siguen vigentes). También ofrecen optimizaciones fiscales específicas, como el IVA en las construcciones nuevas. No obstante, este enfoque también encierra riesgos específicos que requieren una revisión jurídica minuciosa.

Cuando compra una sociedad propietaria de un inmueble, adquiere también todas sus obligaciones: todas las deudas, todos los litigios y todas las responsabilidades medioambientales que la sociedad pueda arrastrar. Esto es completamente distinto de la compra directa del inmueble, en la que el comprador confía de buena fe en la inscripción en el Catastro inmobiliario.

Si en el Catastro figura inscrita una persona como propietaria, el comprador goza de la protección de la buena fe, aunque después se demuestre que el vendedor no era el verdadero propietario. Por ello, en las operaciones de share deal, los abogados del despacho ARROWS llevan a cabo una due diligence excepcionalmente minuciosa: no solo jurídica (títulos de propiedad, contratos, obligaciones), sino también contable (examinan el historial fiscal, las obligaciones emitidas, los créditos) y material (comprueban el estado técnico de los inmuebles). Es exigente, pero necesario.

En la República Checa también se endurecen los controles conforme a la Ley AML: el banco o el regulador quiere saber quién es el titular real de la sociedad objetivo, especialmente si la propietaria es un holding internacional. Los abogados del despacho ARROWS, gracias a la red ARROWS International, tienen experiencia también con estructuras tan complejas.

Resumen final

Un proyecto inmobiliario en la República Checa no es una empresa sencilla. Desde la selección del terreno, pasando por la financiación y la construcción, hasta la entrega de llaves, es un proceso complejo que se rige por un amplio conjunto de normas jurídicas y procedimientos administrativos, y en el que un error en una fase puede causar graves problemas en las siguientes. La estabilidad jurídica no es algo que se dé por supuesto: es el resultado de una planificación cuidadosa, de una supervisión jurídica experta y de una gestión previsora de los riesgos.

El despacho de abogados ARROWS cuenta con una larga experiencia en el asesoramiento jurídico de proyectos inmobiliarios en la República Checa. Los abogados de ARROWS saben cómo funciona en la práctica la nueva Ley de Edificación, cómo proceden las distintas autoridades urbanísticas, cuáles son los errores más frecuentes y cómo evitarlos.

También conocen los nuevos requisitos de cumplimiento de la normativa AML, trabajan con bancos y entidades financieras y tienen experiencia con estructuras complejas de share deal. Gracias a la red ARROWS International, pueden ayudar, si es necesario, también con los aspectos transfronterizos del proyecto.

Si quiere estar seguro de que su proyecto se gestionará de forma segura y sin retrasos ni multas innecesarias, póngase en contacto con los abogados del despacho ARROWS. Le ofreceremos con gusto una consulta inicial en la que aclararemos los principales riesgos de su proyecto y prepararemos un plan para evitarlos. No deje nada al azar: confíe la cobertura jurídica de su proyecto a profesionales.

Diríjase al despacho de abogados ARROWS en la dirección consultas@arws.cz. Estamos asegurados frente a daños hasta 350 000 000 CZK (aprox. 14,4 millones EUR), lo que significa que, si algo se nos escapa, tenemos capacidad financiera para cubrirlo.

Preguntas frecuentes

1. ¿Es obligatorio contar con un abogado para preparar el proyecto?

La ley no lo exige expresamente, pero en la práctica es muy sensato. Sin abogado, se arriesga a equivocarse en los detalles de la Ley de Edificación, en los derechos ocultos sobre el terreno o en las condiciones de financiación. Los abogados del despacho ARROWS le ayudarán a evitar estos errores.

2. ¿Cuánto cuesta el asesoramiento jurídico de un proyecto inmobiliario?

El precio varía en función del alcance del proyecto y de la fase en la que contrate al abogado. Un proyecto pequeño puede costar unas decenas de miles de coronas checas; un proyecto de mayor envergadura puede alcanzar cientos de miles. No obstante, un abogado contratado suele ahorrar más de lo que cuesta, al evitar errores y litigios innecesarios. Escriba a consultas@arws.cz y le daremos con gusto una estimación.

5. ¿Qué ocurre si no se conceden al proyecto las autorizaciones de uso?

Si el contratista no termina la obra conforme a la licencia de obras y a la documentación del proyecto, la autoridad urbanística puede no expedir la autorización de uso. En tal caso, el promotor no puede usar, arrendar ni vender la construcción. Tiene entonces derecho a exigir que el contratista adecúe la obra a la licencia o, en su caso, a demandarlo. También puede reclamar la devolución del dinero. Los abogados del despacho ARROWS le ayudarán a hacer valer sus derechos.

6. ¿Cuáles son las principales diferencias jurídicas entre adquirir un inmueble y adquirir la sociedad propietaria del inmueble (share deal)?

En la compra de un inmueble, el comprador confía de buena fe en la inscripción en el Catastro inmobiliario. Si en el Catastro figura inscrita una persona como propietaria, el comprador goza de la protección de la buena fe, aunque después se demuestre que el vendedor no era el verdadero propietario. En un share deal (compra de la sociedad) adquiere todas sus obligaciones y derechos: todas las deudas y todos los litigios. Por eso es necesaria una due diligence mucho más profunda. En las operaciones de share deal, los abogados del despacho ARROWS realizan, entre otras cosas, también revisiones de los aspectos contables y fiscales.