Proyecto inmobiliario en curso tras la reforma

Dónde encaja este artículo en nuestra serie sobre la reforma

En el artículo principal Autorización acelerada de proyectos inmobiliarios: qué trae la reforma de la Ley de Construcción (2026) describimos el panorama general de la reforma y el calendario del nuevo sistema de autoridades. En el artículo Licencia de construcción para grandes proyectos inmobiliarios 2026 analizamos el umbral de 10 000 m², la exclusión del recurso administrativo y el control judicial reducido, es decir, lo que el nuevo régimen ofrece a los grandes proyectos.

Y en el artículo Un solo sello para los grandes proyectos inmobiliarios: cómo funcionará en la práctica repasamos paso a paso el nuevo procedimiento. Esta entrega final responde a la pregunta que abrieron las tres anteriores: cuándo entrar en el nuevo régimen.

Qué dicen las disposiciones transitorias y qué implican para el momento de actuar

Las disposiciones transitorias de la reforma (documento parlamentario n.º 67) se basan en tres reglas que el Ministerio de Desarrollo Regional confirma también en sus respuestas metodológicas en el sitio novystavebnizakon.gov.cz: los procedimientos ya iniciados se completarán conforme a la normativa vigente hasta ahora, para no tener que empezar de nuevo; los dictámenes, autorizaciones y resoluciones de las autoridades afectadas emitidos antes de la creación de los nuevos organismos mantienen sus efectos jurídicos y, si el promotor los presenta, no se vuelven a examinar; y los trámites administrativos que la reforma suprime se detienen, pudiéndose aprovechar sus resultados utilizables.

De ello se derivan tres consecuencias estratégicas. Primero: la elección del régimen se determina en el momento de iniciar el procedimiento; una solicitud presentada un día antes de la entrada en vigor se tramitará durante años conforme al régimen anterior, incluida la fase de recurso que el nuevo régimen elimina. Segundo: esperar no supone una pérdida, ya que la preparación, los dictámenes y la evaluación de impacto ambiental (EIA) obtenidos hoy conservarán sus efectos en el nuevo procedimiento. Tercero: el Senado todavía puede modificar el texto definitivo de las disposiciones transitorias, por lo que la decisión final corresponde al período posterior a la publicación de la ley en el Boletín Oficial.

Por qué el momento de actuar es estratégico precisamente en los grandes proyectos

En un proyecto más pequeño, el régimen antiguo y el nuevo se diferencian sobre todo en la organización: quién tramita el procedimiento y cuántos dictámenes se necesitan. En un proyecto de más de 10 000 m² de superficie útil, lo que cambia es la esencia: solo una solicitud presentada bajo el nuevo régimen obtendrá el estatuto de construcción reservada conforme a la reforma de la Ley de Construcción checa (Ley n.º 283/2021 Sb.) : procedimiento centralizado ante la Oficina de Desarrollo Territorial, construcción de interés público, exclusión del recurso administrativo y control judicial reducido.

Precisamente en los proyectos en los que el promotor espera oposición organizada de vecinos o asociaciones, esta diferencia puede suponer años. Al mismo tiempo, sin embargo, son precisamente estas disposiciones las que con mayor probabilidad serán objeto de un recurso de inconstitucionalidad: la ventaja que el Tribunal Constitucional de la República Checa (Ústavní soud) podría anular puede convertirse en una complicación procesal en medio del procedimiento.

Una cuestión especial: ¿retirar una solicitud en curso y volver a presentarla?

Dado que los procedimientos ya iniciados no pasan al nuevo régimen, en algunos proyectos surge la idea de retirar la solicitud y volver a presentarla tras la entrada en vigor de la reforma, típicamente cuando el procedimiento está estancado por obstrucciones que el nuevo régimen limitaría, o cuando un proyecto de más de 10 000 m² obtendría el estatuto de construcción reservada.

Se trata de una opción legítima, pero costosa: supone perder el trámite procesal ya avanzado, una nueva tasa administrativa, el riesgo de un cambio intermedio de las circunstancias en el territorio (nuevas partes interesadas, modificación de la documentación de planificación territorial) y depender de un régimen que aún no existe y cuya parte podría examinar el Tribunal Constitucional de la República Checa (Ústavní soud). No la adopte sin una valoración jurídica individual del expediente concreto; en nuestra práctica, hasta ahora predomina la recomendación de completar los procedimientos en curso y reservar la nueva estrategia para los proyectos que todavía no se hayan presentado.

Pasos sin riesgo: qué hacer ahora en cualquier escenario

Algunos pasos resultan rentables sea cual sea la decisión final. Complete la obtención de dictámenes y de la EIA: sus efectos se trasladarán también al nuevo régimen. Haga valorar jurídicamente si el proyecto (incluidas sus fases y el conjunto de construcciones) supera el umbral de 10 000 m², ya que de ello depende toda la estrategia. Eleve el estándar de la documentación al nivel exigido por el procedimiento unificado, donde los defectos no pueden subsanarse sobre la marcha. En los contratos —de adquisición, de financiación y con proveedores— vincule los plazos a la firmeza de la licencia con un margen para el período de transición. Y siga la tramitación en el Senado: el texto final de las disposiciones transitorias es la última pieza del rompecabezas, sin la cual la decisión no queda fijada.

Cómo tomar bien la decisión sobre el momento de actuar

La decisión correcta sobre el momento de actuar no es una impresión, sino el resultado de cuatro pasos. Haga valorar jurídicamente el umbral de 10 000 m², incluida la fragmentación en fases, ya que de ahí depende la magnitud real de la diferencia entre regímenes para su proyecto. Haga un inventario de los dictámenes obtenidos y de su transferibilidad al nuevo régimen.

Compare ambos regímenes para el proyecto y el territorio concretos, no de forma general: el resultado depende de las obstrucciones previsibles, la presión de la financiación y la relación con el municipio. Y prepare la decisión de forma condicional («presentaremos conforme al régimen antiguo si… / esperaremos si…»), de modo que, una vez publicado el texto final de la ley, solo haya que confirmarla, no crearla desde cero. En los procedimientos en curso también cabe plantearse la retirada, pero solo con una valoración individual del expediente concreto.

Precisamente este tipo de análisis lo estamos elaborando ahora para promotores. ¿Está decidiendo cuándo presentar la solicitud? Escríbanos a consultas@arws.cz con los parámetros básicos del proyecto y la fase de preparación: en pocos días recibirá una recomendación concreta, incluidas las condiciones bajo las cuales la modificaríamos.