Proyecto inmobiliario en curso: el procedimiento pasará a las nuevas reglas

Qué ha cambiado respecto a lo que se escribía sobre la reforma en verano

En verano se hablaba de la reforma como de un proyecto de ley que aún se dirigía al Senado, y la interpretación de las disposiciones transitorias se basaba en la práctica anterior. El Senado rechazó la reforma en agosto de 2026, la Cámara de Diputados superó su veto el 9 de septiembre y el presidente firmó la ley el 17 de septiembre. Con el texto aprobado se confirmó, sin embargo, que las disposiciones transitorias están configuradas de forma distinta a lo habitual en las reformas anteriores del Derecho de la construcción.

Un modelo frecuente de las modificaciones anteriores de la Ley de Construcción era que el procedimiento iniciado se completaba conforme a la normativa anterior. El promotor contaba así con una regla de decisión sencilla: si presento hoy, mi procedimiento se tramitará según las reglas antiguas hasta el final. Esta certeza no existe con la reforma actual y no es posible basar la planificación en ella.

Para un proyecto en curso, esto significa que las reglas del juego cambian a mitad de partido. Un proyecto cuya solicitud se presentó en junio y que, según el planteamiento inicial, debía concluir bajo el régimen antiguo, se evaluará tras la entrada en vigor de la reforma, por regla general, conforme a las nuevas reglas. El cambio no afecta solo a detalles procesales, sino también a lo que la autoridad examina por sí misma en lugar de las autoridades afectadas.

La buena noticia es que el procedimiento no vuelve a empezar y la inversión en la preparación realizada no se pierde. La menos buena es que de ello se deriva una nueva tarea que la mayoría de los proyectos no tiene en su calendario: revisar el expediente en curso frente al nuevo texto y averiguar qué exigirá adicionalmente la autoridad tras la entrada en vigor.

La razón por la que la transición está configurada precisamente así es, por otra parte, comprensible. Si las reglas antiguas y las nuevas convivieran durante varios años, las autoridades tendrían que aplicar dos regímenes en paralelo y la reforma solo se notaría en la práctica con retraso. Para el promotor, sin embargo, significa que la certeza a la que estaba acostumbrado con las reformas anteriores esta vez no existe y que el plan debe plantearse de otra manera.

No se trata de un error de planificación de quienes presentaron antes su solicitud. La interpretación con la que el mercado trabajó durante todo el verano se basaba en la práctica anterior y solo la corrigió la versión definitiva del texto aprobado. En la práctica, esto significa que también necesitan una revisión los proyectos que estaban bien preparados, y que se trata de un trabajo adicional, no de corregir el error de nadie.

Qué dicen realmente las disposiciones transitorias

El núcleo de la regla es una sola frase: los procedimientos y trámites iniciados y no concluidos antes de la fecha de entrada en vigor se completarán conforme al texto vigente desde la fecha de entrada en vigor de la reforma, salvo que se disponga otra cosa. Esa última parte es, en la práctica, tan importante como la primera. Las excepciones son numerosas, deciden qué sobrevive de la preparación realizada y parte de ellas está vinculada precisamente a que el procedimiento se haya iniciado antes de la entrada en vigor.

La segunda regla protege lo que ya tiene. Los dictámenes vinculantes, autorizaciones, informes y resoluciones firmes de las autoridades afectadas emitidos antes de la creación de los nuevos organismos tendrán relevancia y efectos jurídicos conforme a la normativa anterior. No obstante, la regla según la cual la autoridad no vuelve a examinar el interés público que protegen se vincula al dictamen vinculante o a la resolución que presente el promotor, no a cualquier documento del expediente.

La tercera regla se refiere a los requisitos de construcción y es fundamental para los proyectistas. En un procedimiento ya iniciado bastará con cumplir los requisitos anteriores si son más favorables para el promotor. Precisamente aquí se ve que la fecha de presentación sí importa: quien presente la solicitud después de la entrada en vigor no dispone de esta ventaja concreta. Por ello, en cada proyecto es necesario valorar qué regulación resulta más favorable y, en su caso, hacerla valer ante la autoridad.

La cuarta regla se refiere a la documentación y conviene recordarla. La documentación y el proyecto técnico elaborados conforme a la normativa anterior podrán presentarse con la solicitud todavía durante tres años desde la entrada en vigor de la reforma, y la autoridad los examinará conforme a la normativa anterior. Los planos en elaboración no acaban, por tanto, en la papelera, y la adaptación al nuevo contenido de la documentación no es algo que deba completarse antes de fin de año.

La quinta regla establece quién tramitará el procedimiento. Hasta la creación de las oficinas regionales de desarrollo territorial, los procedimientos y trámites iniciados seguirán a cargo de las actuales autoridades de construcción regionales y municipales y de las autoridades afectadas. Atención, sin embargo, a las competencias que corresponderán a la Oficina de Desarrollo Territorial central: estas se transfieren ya en enero de 2027, mientras que el sistema regional no arranca hasta un año después.

La última observación sobre esta interpretación es importante y se aplica a todo el artículo. A la fecha de redacción de este texto, la ley no se había publicado en el Boletín Oficial y no tiene número, por lo que trabajamos con el texto aprobado por la Cámara de Diputados y firmado por el presidente. Además, las disposiciones transitorias fueron objeto de enmiendas, por lo que el impacto concreto en cada expediente debe verificarse siempre frente al texto publicado antes de presentar cualquier complemento a la solicitud.

Qué conservará de la preparación realizada hasta ahora

Hacer inventario de lo que ya tiene es hoy más importante que reflexionar sobre el momento de actuar. En un proyecto en curso conviene enumerar todos los dictámenes, autorizaciones e informes obtenidos, junto con su fecha de emisión y su plazo de vigencia, y solo sobre esa lista tomar decisiones. Es precisamente esa lista la que determina qué parte de la preparación está protegida y qué se examinará de nuevo.

La evaluación de impacto ambiental (EIA) ocupa una posición especial entre los documentos. El dictamen emitido conforme a la Ley de evaluación de impacto ambiental es, en los grandes proyectos, la ruta crítica del calendario y su obtención lleva meses. Quien ya lo tiene dispone de la parte más cara de la preparación y no tiene motivo para esperar a la reforma ni para temerla.

El segundo grupo lo forman los documentos vinculados al dictamen ambiental unificado. La integración de las competencias previstas en la Ley del dictamen ambiental unificado en las decisiones de la autoridad de construcción no se produce en todas las construcciones a la vez: en los asuntos ordinarios, el régimen anterior se seguirá aplicando durante todo 2027. Además, un dictamen vinculante ya emitido no sirve solo como documento de apoyo: el interés público que protege no se vuelve a examinar, en las condiciones establecidas.

Qué parte de su expediente está protegida y cuál no, no puede determinarse de forma general, porque lo decisivo es la fecha de emisión de cada documento y el grupo de excepciones en el que encaja. Por ello, los abogados del despacho ARROWS lo revisan expediente por expediente, no de forma general según el tipo de construcción, y el resultado suele diferir entre dos proyectos similares.

El tercer grupo lo forman los documentos que conservarán sus efectos, pero solo durante un tiempo limitado. Muchos dictámenes indican su plazo de vigencia en su propio texto y, en los proyectos cuya preparación se ha alargado, suele ser más corto de lo que el promotor recuerda. Renovarlos es barato si se planifica, y caro si se descubre solo cuando la autoridad requiere la subsanación y el plazo ya está corriendo.

El resultado práctico del inventario no es, por tanto, solo una lista, sino también un calendario. Para cada documento se anota hasta cuándo es válido y cuánto tarda su renovación, y de ello se deduce la fecha límite de presentación que todavía tiene sentido. Esta fecha suele ser para el calendario una restricción más dura que cualquier cosa que traiga la reforma.

Es razonable hacer el mismo inventario de las obligaciones contractuales vinculadas a la licencia. Los contratos de adquisición, la documentación de financiación y los contratos con los contratistas suelen tomar como momento determinante la fecha de firmeza de la licencia y presuponen una duración del procedimiento basada en la experiencia anterior. Si en el período de transición el procedimiento se prolonga, se desencadena una cadena de consecuencias que el proyecto no había previsto.

Cuatro situaciones tipo y qué hacer en cada una

En un proyecto en fase de estudio, con la solicitud prevista dentro de varios años, conviene prepararse directamente según el nuevo modelo. No es, sin embargo, una obligación: la documentación conforme a la normativa anterior podrá presentarse todavía durante tres años desde la entrada en vigor. Es también el grupo de proyectos en el que puede aprovecharse con calma la información previa ampliada para averiguar de antemano qué exigirá la autoridad al proyecto. Cómo se desarrolla el nuevo procedimiento paso a paso lo analizamos en el artículo Un solo sello para los grandes proyectos inmobiliarios.

Un proyecto con la evaluación de impacto ambiental en marcha y los dictámenes en preparación debe continuar sin cambiar el ritmo. Los documentos obtenidos conservarán sus efectos, de modo que interrumpir la preparación solo supondría perder tiempo. Paralelamente, conviene encargar una comparación de la documentación en elaboración con el nuevo texto, para que quede claro qué habrá que completar.

En una solicitud lista para presentarse en los próximos meses, la fecha de presentación no decide el régimen en su conjunto, pero sí las ventajas concretas. Presentar antes no significa quedarse en el mundo antiguo, pero abre la posibilidad de aplicar los requisitos de construcción anteriores si son más favorables. Además, es decisiva la integridad de la solicitud: los defectos pueden subsanarse a requerimiento de la autoridad, pero cada uno de ellos retrasa todo el procedimiento.

Un proyecto con el procedimiento ya en curso debe hacer algo que antes nadie había planificado: comparar el expediente presentado con el nuevo texto y averiguar qué exigirá adicionalmente la autoridad tras la entrada en vigor y, por el contrario, qué excepciones de las disposiciones transitorias pueden hacerse valer a su favor. En nuestra práctica, cuanto más avanzado está el procedimiento, menor suele ser la diferencia; sin embargo, en los proyectos presentados esta primavera merece la pena encargar la revisión antes de que llegue el requerimiento de la autoridad.

En las cuatro situaciones rige una regla común: la preparación no se interrumpe. La decisión sobre el momento de presentar la solicitud todavía puede ajustarse, pero el trabajo en la documentación y los dictámenes avanza igual en ambas variantes. Interrumpir la preparación desplaza todo el calendario el tiempo durante el cual no se hizo nada, y ese tiempo nunca se recupera.

Frente a las dilaciones se mantienen también los instrumentos generales de protección previstos en el Código de Procedimiento Administrativo, de modo que el promotor no tiene por qué soportar la inactividad de la autoridad durante el período de transición. Hay, no obstante, una diferencia entre la inactividad y el requerimiento para completar la solicitud, que la Ley de Construcción prevé expresamente y que la autoridad debe emitir, en la medida de lo posible, respecto de todos los defectos a la vez.

El orden en que se abordan estas cuatro situaciones lo determina la magnitud de la pérdida, no el tamaño del proyecto. Primero van los expedientes con la solicitud presentada y el procedimiento en curso, porque en ellos existe el riesgo de un requerimiento de subsanación cuando los plazos ya están corriendo. Solo después vienen los proyectos pendientes de presentación, en los que hay margen para trabajar con calma y donde cada ajuste resulta más barato.

Cuándo tiene sentido retirar la solicitud y cuándo es un error costoso

La idea de retirar una solicitud en curso y volver a presentarla tras la entrada en vigor de la reforma ha perdido su motivo más citado. Tenía sentido mientras se suponía que los procedimientos iniciados no pasaban al nuevo régimen y que el proyecto solo podía acceder a él mediante una nueva solicitud. Si el procedimiento en curso pasa por sí solo a las nuevas reglas, por ese fin concreto se paga el precio completo y no se obtiene nada a cambio.

Ese precio no es pequeño. Con la retirada pierde el trámite procesal ya avanzado, normalmente surge una nueva obligación de pagar tasas y se expone al riesgo de que, entretanto, cambien las circunstancias en el territorio: que se sumen nuevas partes interesadas, que se modifique la documentación de planificación territorial o que cambie la interpretación de la conformidad del proyecto. Pierde también las excepciones de las disposiciones transitorias vinculadas al procedimiento iniciado.

Con ello, sin embargo, la retirada no deja de ser una herramienta. Una de las situaciones en las que cabe plantearla es aquella en la que el proyecto, al cambiar su planteamiento, supera el umbral de las construcciones reservadas y, con ello, cambia la autoridad competente. Otras suelen ser un cambio sustancial del proyecto, un cambio en la situación de la propiedad o un estado procesal que no puede corregirse de otro modo. Cada una de ellas se decide sobre el expediente concreto.

Cuándo compensa retirar la solicitud y cuándo es una pérdida innecesaria es una de las preguntas que con más frecuencia abordamos en los proyectos inmobiliarios; por eso, los abogados del despacho ARROWS valoran primero el estado del expediente y solo después recomiendan cómo proceder. Encontrará más detalles sobre el régimen de las construcciones reservadas en el artículo Licencia de construcción para grandes proyectos inmobiliarios.

Una alternativa que en la práctica se olvida es la modificación del proyecto durante el procedimiento. Cuando se plantea la retirada por un ajuste del proyecto, suele resultar más barato solicitar la modificación en el procedimiento ya en curso y conservar el trámite realizado. La frontera entre lo que todavía puede resolverse mediante una modificación y lo que exige una nueva solicitud es, además, más estrecha de lo que suele suponerse, y se valora individualmente para cada proyecto.

La decisión sobre la retirada sigue, por tanto, un orden sencillo. Primero se define qué se quiere conseguir con ella; después se comprueba si no puede lograrse lo mismo mediante una modificación del proyecto en el procedimiento en curso, y solo al final se calcula el coste del trámite perdido, de la nueva obligación de pagar tasas y de las excepciones de las disposiciones transitorias que se pierden. Quien invierte este orden y empieza por el coste suele acabar en una decisión que no puede defender ni ante el banco ni ante su propio consejo de administración, porque falta una razón documentada de por qué se renunció al trámite del procedimiento.

Riesgos en los proyectos en curso

Los riesgos de un proyecto en curso difieren según lo avanzada que esté la preparación. El siguiente resumen recoge los que con más frecuencia se subestiman en la práctica.

Resumen: qué hacer con un proyecto en curso

La decisión sobre el momento de actuar se ha convertido sobre todo en una decisión sobre el grado de preparación. La pregunta de si presentar todavía este año o esperar ya no determina el régimen de todo el proyecto, porque el procedimiento en curso pasará al nuevo texto. Sigue determinando, sin embargo, las ventajas concretas vinculadas al procedimiento iniciado y, junto a ella, está la cuestión de qué debe estar terminado en el momento de presentar la solicitud.

Para la dirección de una promotora se derivan de ello tres tareas. Hacer inventario de los documentos obtenidos y de su vigencia. Comparar la documentación en elaboración y el expediente presentado con el nuevo texto y valorar qué excepciones de las disposiciones transitorias pueden aprovecharse. Y ajustar los plazos de los contratos con los proveedores y con el banco financiador para que el período de transición no recaiga íntegramente sobre usted.

Los proyectos que den estos tres pasos antes de fin de año entrarán en 2027 sin sorpresas. Los que no los den conocerán la diferencia por el requerimiento de subsanación de la autoridad, es decir, en el momento en que los plazos ya están corriendo y cualquier complemento resulta más caro que si se hubiera preparado con antelación.

La reforma en sí y sus dos fechas de entrada en vigor las analizamos en el artículo principal de la serie La reforma de la Ley de Construcción está firmada. Este texto lo complementa con lo que afecta a los proyectos que ya están en curso.

El coste de estos tres pasos es, además, incomparable con lo que cuesta aplazarlos. El inventario de los documentos y la comparación del expediente con el nuevo texto son trabajo de días, mientras que un complemento exigido por la autoridad en mitad de un plazo en curso supone un retraso de meses y, en los proyectos con la financiación ya preparada, también un coste directo en forma de prórroga del período de disposición del préstamo.

Escríbanos a consultas@arws.cz indicando la fase de preparación y la lista de documentos que ya tiene. Le responderemos qué está protegido, qué habrá que completar y si en su expediente tiene sentido plantearse la retirada. Encontrará más información sobre nuestra práctica en la página desarrollo inmobiliario y derecho de la construcción.