Firmada la enmienda de la Ley de Construcción checa

Estado actual de la ley: por qué esperar no es una opción

El proceso legislativo ha concluido y los debates sobre si la enmienda entrará en vigor ya no tienen sentido. El Senado la rechazó en agosto de 2026, la Cámara de Diputados anuló su veto el 9 de septiembre con una votación de 104 a 53, y el presidente firmó la ley el 17 de septiembre. Desde el punto de vista de la empresa, esto cambia el planteamiento para la preparación de proyectos: no se trata de una propuesta que aún pueda decaer, sino de reglas para las cuales las propias autoridades ya se están preparando.

Sin embargo, todavía falta una cosa. Al 5 de octubre de 2026, la ley no había sido publicada en el Boletín Oficial y no tiene su número; en el registro de normativas, la última modificación de la ley de construcción sigue siendo de junio de 2026. Hasta que no se complete el número, no se puede citar con certeza la redacción definitiva de las disposiciones individuales ni los plazos vinculados al día de su publicación.

Esto no es un obstáculo para la planificación, sino únicamente una limitación de la precisión. El núcleo de la enmienda no cambió durante su tramitación, por lo que está claro qué se autorizará mediante una única resolución y quién decidirá al respecto. La única incertidumbre sigue siendo qué disposiciones específicas entrarán en vigor el primer día del mes siguiente a su publicación. Por lo tanto, el cronograma del proyecto se basa en las fechas del 1 de enero de 2027 y el 1 de enero de 2028, y no en el día de la publicación.

También debe tenerse en cuenta el anunciado recurso de inconstitucionalidad contra la enmienda. Por sí mismo, no afecta a la vigencia y, a menos que el Tribunal Constitucional decida lo contrario, la ley se aplica tal como fue aprobada bajo la legislación checa. Para las decisiones de inversión, esto significa que se puede confiar en el nuevo régimen, pero una estrategia que dependa exclusivamente de un único instrumento controvertido es arriesgada, independientemente de cómo se resuelva la disputa.

La consecuencia práctica para la empresa es sencilla: a partir del otoño de 2026 debe prepararse para dos regímenes jurídicos simultáneamente. Los proyectos que deban autorizarse este año o a principios del próximo se preparan según las normas actuales. Los proyectos con vistas a 2028 se preparan directamente según el nuevo modelo, ya que la modificación de la documentación y la negociación con el municipio tardan más de un año y no se pueden recuperar a posteriori.

Dos fechas decisivas: enero de 2027 y enero de 2028

La enmienda no entra en vigor de golpe, lo que constituye la mayor diferencia práctica con respecto a cómo se informó sobre ella en verano. La mayoría de los cambios entrarán en vigor el 1 de enero de 2027. Algunas disposiciones están vinculadas al primer día del mes siguiente a su publicación, por lo que no conoceremos su fecha hasta que se publique en el Boletín Oficial. Y el grupo de disposiciones que más afecta a los edificios comerciales habituales no entrará en vigor hasta el 1 de enero de 2028.

La diferencia entre estos dos años es de carácter organizativo. La Oficina de Desarrollo Territorial, es decir, el nuevo órgano central para la planificación territorial y el ordenamiento de la edificación, se creará antes de enero de 2027 y asumirá la agenda de los mayores proyectos de construcción. Las oficinas regionales de desarrollo territorial, bajo las cuales se encuadrarán los proyectos de construcción habituales, iniciarán sus actividades en enero de 2028. Analizamos cómo funciona paso a paso este procedimiento unificado en nuestro artículo Un solo sello para grandes proyectos inmobiliarios.

Para el propietario de una nave, taller o local comercial, esto significa una sola cosa: en 2027 no cambiará para usted ni la oficina ni el número de sellos. Las oficinas de construcción municipales y regionales funcionarán durante todo el año 2027, pero tramitarán los procedimientos según las nuevas reglas. La prometida autorización única de una sola oficina comenzará a aplicarse para estos edificios a partir de enero de 2028, es decir, un año entero más tarde de cómo se presentó la reforma.

Así, la línea de tiempo se divide en tres períodos con diferentes tareas. Hasta finales de 2026 se aplican sin cambios las normas actuales. El año 2027 es el año de los dos sistemas, en el que los proyectos más grandes quedan bajo la nueva oficina central y todo lo demás permanece donde estaba. Y solo a partir de 2028 se manifestará lo que en los medios de comunicación se describió como el principal beneficio de toda la reforma.

Esta división es la principal fuente de malentendidos en el mercado. En la comunicación en torno a la enmienda se habló de un único sello y del fin de las autorizaciones fragmentadas, sin distinguir para quién ni a partir de cuándo. Una empresa que, basándose en estas noticias, haya pospuesto su decisión de inversión un año a la espera de una autorización más rápida, retrasará el proyecto innecesariamente: para su construcción, en 2027 no cambiará la oficina ni el número de sellos; solo se pospone la parte institucional de la reforma.

Qué cambia en el procedimiento y dónde terminan las normas actuales

La esencia de la enmienda es que la autorización debe ser decidida por una sola oficina en un único procedimiento y emitir una sola resolución. Parte de la agenda que hoy realizan los órganos afectados en forma de dictámenes vinculantes pasa directamente a la oficina de construcción. La propia oficina evaluará un alcance definido de intereses públicos, por lo que debería haber significativamente menos puntos donde el proyecto pueda encallarse en comparación con la actualidad. Al mismo tiempo, la responsabilidad de la conformidad de la documentación con las normativas se traslada al proyectista.

A esto se suma la derogación de la ley sobre el dictamen ambiental unificado. Su agenda no se traslada a un único proceso nuevo: la mayoría de los intereses de protección ambiental se evalúan directamente en el procedimiento de autorización por la oficina de construcción y solo los proyectos seleccionados se integran en el dictamen de la EIA, si se realiza una evaluación de impacto ambiental. Quien subestime esta parte no solo retrasará un dictamen parcial, sino la autorización completa.

La segunda área se refiere a las apelaciones, y aquí es necesario distinguir. En el procedimiento de construcción ya se aplica hoy en día que el órgano de apelación modifica él mismo la decisión recurrida y no puede anularla y devolverla al órgano de primera instancia. Por lo tanto, no se trata de una novedad de la enmienda, sino de una regla ya vigente según la redacción actual de la ley de construcción. La enmienda se apoya en ella, por lo que la presión sobre la calidad de la documentación en la primera instancia seguirá creciendo.

Aunque el código de procedimiento administrativo general permite la devolución del asunto para una nueva deliberación, la ley de construcción es una normativa especial respecto a este y, por lo tanto, no se aplica en el procedimiento de construcción. Si los cambios le afectarán depende de la fase del procedimiento y de si el proyecto se encuadra en las construcciones reservadas; por ello, el equipo legal checo del bufete ARROWS evalúa ambas variables para cada proyecto de forma individual, y no de manera global según el tipo de construcción.

La tercera área de cambios se refiere a la firmeza de la autorización. La autorización emitida como primer acto en el procedimiento adquiere firmeza con la notificación al constructor y no se admite apelación contra ella. Además, en el procedimiento acelerado se aplicará la ficción de autorización si la oficina no decide dentro del plazo; sin embargo, el constructor debe solicitar la confirmación a la oficina, por lo que esto no ocurre de forma automática.

El procedimiento acelerado no está abierto para cualquiera. Las condiciones actuales son estrictas: el municipio debe tener un plan territorial, no debe tratarse de un proyecto evaluado desde el punto de vista de impactos ambientales y el constructor debe presentar los consentimientos de todos los participantes en el procedimiento. La enmienda desplaza estos límites, pero la redacción exacta aún no se puede verificar en el derecho vigente porque la ley no ha sido publicada.

Qué proyectos pasan a la nueva oficina y cuáles se quedan en el municipio

La decisión sobre quién autorizará su proyecto se reduce a una sola pregunta: si pertenece a las construcciones reservadas. Entre las construcciones reservadas se encuentran hoy en día las infraestructuras estratégicas y otros proyectos indicados en el anexo de la ley de construcción, que son autorizados por la Oficina de Construcción de Transporte y Energía. La enmienda añade a la misma categoría los edificios residenciales con una superficie útil total de 10.000 m² o más con función predominantemente residencial.

La inclusión entre las construcciones reservadas no es solo una cuestión de competencia de la oficina. Un proyecto de este tipo es, por ley, de interés público, lo que se manifiesta al ponderarlo con otros intereses protegidos en el procedimiento. Sin embargo, esto por sí solo no basta para la expropiación: la expropiación solo es posible para un fin establecido por una ley especial (artículo 3, apartado 1 de la ley de expropiación) y para los edificios residenciales no se ha establecido ningún fin específico.

Para todo lo demás, es decir, para la gran mayoría de la construcción comercial, la competencia no cambia en 2027. Una nave de producción, un almacén, un edificio de oficinas, una tienda o la reforma de locales comerciales no pertenecen a las construcciones reservadas y seguirán siendo autorizados por la oficina de construcción con la que la empresa trata hoy. El cambio llegará con las oficinas regionales de desarrollo territorial en 2028 y, hasta entonces, la realidad de la negociación permanece inalterada.

Para los proyectos que se acercan al límite de los 10.000 m² por debajo o por encima, vale la pena calcular la superficie útil total antes de finalizar el estudio; ajustar el volumen puede ser una decisión estratégica en ambos sentidos. Abordamos detalladamente el régimen de construcciones reservadas en el artículo Licencia de obras para grandes proyectos inmobiliarios.

El límite no se calcula según cómo se presente el proyecto en el mercado, sino según la superficie útil y la función predominante. Un proyecto de uso mixto con planta baja comercial y viviendas en las plantas superiores se evalúa según lo que predomine, y el resultado puede cambiar incluso con una modificación relativamente pequeña de la proporción de superficies. Es precisamente en estos edificios donde más a menudo ocurre que la clasificación se detecta solo durante el procedimiento.

Qué aporta (y qué no) esperar para presentar la solicitud

El error más común que encontramos en relación con la enmienda es la idea de que una solicitud presentada justo antes de la entrada en vigor se tramitará completamente bajo el régimen anterior. La disposición transitoria de la redacción aprobada dice lo contrario: los procedimientos y trámites iniciados y no concluidos antes del día de la entrada en vigor se completarán según la redacción vigente a partir del día de la entrada en vigor de la enmienda, a menos que se establezca lo contrario. Así, los procedimientos en curso pasarán a las nuevas reglas.

Existen excepciones a esta regla que son fundamentales para la preparación. Lo que ya tiene avanzado generalmente sigue siendo válido: los dictámenes vinculantes, consentimientos y manifestaciones de los órganos afectados emitidos antes de la creación de las nuevas oficinas conservarán sus efectos. En cuanto a los requisitos de construcción, en los procedimientos iniciados debería bastar con cumplir las normas anteriores si resulta más favorable para el constructor. Analizamos los escenarios en el artículo Proyecto inmobiliario en desarrollo tras la enmienda.

En la práctica, esto significa que posponer la presentación de la solicitud debido a la enmienda no tiene sentido. Para un edificio comercial habitual, esperar a la autorización unificada significaría un retraso de más de un año, ya que las oficinas regionales de desarrollo territorial no iniciarán sus actividades hasta 2028. Y no tiene que esperar en absoluto a las nuevas normas procesales, ya que estas se aplicarán también a los procedimientos que ya están en curso.

Por lo tanto, la decisión no es cuándo presentar la solicitud, sino qué tener preparado en el momento de la presentación. Qué excepciones de las disposiciones transitorias se aplicarán a su proyecto dependerá de la fase de preparación y de los dictámenes que ya posea; por ello, el equipo legal checo del bufete ARROWS lo calcula de forma individual para cada proyecto y el resultado suele diferir entre dos edificios similares.

A las empresas que construyen de forma recurrente les conviene tomar una decisión una sola vez y luego simplemente aplicarla. El estándar entre los inversores más grandes es una norma interna que determina qué documentos deben estar preparados antes de presentar la solicitud y una lista de dictámenes cuya validez se supervisa continuamente. De este modo, no se vuelve a decidir sobre cada proyecto individual y no surgen discrepancias entre lo que hace la preparación y lo que hace la financiación.

Por el contrario, una señal de alarma es un cronograma que dependa de la fecha de publicación en el Boletín Oficial, o un plan basado en el supuesto de que la enmienda no afectará a los procedimientos en curso. En ambos casos, la empresa planifica en contradicción con el texto de la ley y se dará cuenta de ello solo cuando la oficina empiece a exigir algo diferente de lo que el proyecto preveía.

Riesgos de la transición a la nueva administración de la construcción

Los riesgos del período de transición no afectan a todos por igual. Afectan de manera distinta a una empresa que construye una nave que a un promotor de un gran proyecto residencial, y también difieren en el momento en que se manifiestan. El siguiente resumen detalla lo que más a menudo se subestima en la práctica.

Resumen: qué debe decidir la dirección

La enmienda está firmada, pero entrará en su proyecto en dos oleadas, no en una. En enero de 2027 se crea la nueva oficina central para los proyectos más grandes; en enero de 2028 cambiará finalmente el mundo de la construcción comercial habitual. Entre medias hay un año durante el cual las oficinas existentes decidirán ya según las nuevas reglas, pero dentro de la antigua estructura institucional.

Para el propietario y la dirección de la empresa, de esto se derivan tres decisiones. La primera es la clasificación: ¿caerá nuestro proyecto bajo las construcciones reservadas o no? La segunda es la preparación: qué debe estar terminado en el momento de la presentación, ya que los procedimientos en curso pasarán a las nuevas reglas. La tercera es la configuración contractual: ¿quién asumirá el riesgo si el nuevo sistema no empieza a funcionar dentro de los plazos legales?

Posponer estas decisiones tiene un coste que se puede cuantificar. Un proyecto que se entera de su clasificación solo a partir del requerimiento de la oficina pierde meses en la fase más costosa de la preparación. Una empresa que firma contratos con proveedores sin resolver el período de transición asume el riesgo por sí sola, a pesar de no haberlo causado y no poder influir en él.

La decisión sobre los plazos se puede tomar incluso antes de la publicación de la ley. Ambas variantes se pueden calcular ya hoy y solo se les añadirá la fecha confirmada por el Boletín Oficial. Por el contrario, esperar a que el nuevo sistema de oficinas demuestre su eficacia en la práctica no favorece el aplazamiento; esta respuesta llegará como muy pronto a lo largo de 2027, lo cual es demasiado tarde para las decisiones que se toman ahora.

El equipo legal de Praga del bufete ARROWS prepara y revisa la documentación contractual y de proyectos, lidera las negociaciones con oficinas y administraciones locales, y elabora dictámenes profesionales sobre la clasificación de proyectos y los plazos de las solicitudes. Para las empresas que construyen de forma recurrente, configuramos el procedimiento una sola vez y este se utiliza luego para todos los proyectos.

Escríbanos a la dirección consultas@arws.cz indicando los parámetros básicos de su proyecto y su fase de preparación. Le informaremos bajo qué régimen caerá el proyecto, qué fecha de presentación recomendamos y qué es necesario añadir a la documentación y a los contratos. Encontrará más información sobre nuestra práctica en la página dedicada al derecho inmobiliario y de la construcción.