Autorización acelerada de proyectos inmobiliarios: qué trae la reforma de la Ley de Construcción (2026)

Dónde se encuentra la ley hoy y por qué no puede permitirse esperar

El proceso legislativo ha concluido y debatir si la enmienda llegará ya no tiene sentido. El Senado la rechazó en agosto de 2026, la Cámara de Diputados anuló su veto el 9 de septiembre por una votación de 104 a 53, y el Presidente firmó el proyecto de ley el 17 de septiembre. Desde la perspectiva de una empresa, esto cambia la tarea para la preparación del proyecto: no se trata de una propuesta que aún podría desmoronarse, sino de reglas para las cuales las propias autoridades ya se están preparando.

Sin embargo, todavía falta una cosa. Al 5 de octubre de 2026, la ley no se había publicado en la Colección de Leyes y no tiene su número; en el registro de regulaciones, el último cambio a la Ley de Edificación sigue siendo de junio de 2026. Hasta que se agregue el número, es imposible citar con certeza la redacción final de las disposiciones individuales o las fechas vinculadas al día de la publicación.

Esto no es un obstáculo para la planificación, solo una limitación en la precisión. El núcleo de la enmienda no cambió durante las deliberaciones, por lo que está claro qué se autorizará mediante una única decisión y quién decidirá al respecto. La única incertidumbre sigue siendo qué disposiciones específicas entrarán en vigor el primer día del mes siguiente a la publicación. Por lo tanto, el cronograma del proyecto se basa en las fechas del 1 de enero de 2027 y el 1 de enero de 2028, no en el día de la publicación.

También debe tenerse en cuenta la queja constitucional anunciada contra la enmienda. Por sí sola, no tiene efecto sobre la vigencia y, hasta que el Tribunal Constitucional decida lo contrario, la ley se aplica tal como fue aprobada bajo la legislación checa. Para las decisiones de inversión, esto significa que se puede confiar en el nuevo régimen, pero una estrategia que se sostiene o cae con un solo instrumento en disputa es riesgosa, independientemente de cómo resulte la disputa.

La consecuencia práctica para una empresa es simple: a partir del otoño de 2026, debe prepararse para dos regímenes legales simultáneamente. Los proyectos que se autorizarán este año o a principios del próximo se están preparando bajo las reglas actuales. Los proyectos con miras a 2028 se preparan directamente bajo el nuevo modelo, ya que cambiar la documentación y negociar con el municipio lleva más de un año y no se puede recuperar retrospectivamente.

Dos fechas decisivas: enero de 2027 y enero de 2028

La enmienda no entra en vigor de golpe, y esa es la mayor diferencia práctica en comparación con cómo se informó en el verano. La mayoría de los cambios están programados para entrar en vigor el 1 de enero de 2027. Algunas disposiciones están vinculadas al primer día del mes siguiente a la publicación, por lo que solo conoceremos su fecha una vez que se publiquen en la Colección de Leyes. Y el grupo de disposiciones que más afecta a los edificios comerciales ordinarios no entrará en vigor hasta el 1 de enero de 2028.

La diferencia entre esos dos años es organizativa. La Oficina de Desarrollo Territorial, es decir, la nueva autoridad central para la planificación territorial y las regulaciones de construcción, se establecerá para enero de 2027 y asumirá la agenda de los proyectos de construcción más grandes. Las Oficinas Regionales de Desarrollo Territorial, bajo las cuales deben caer los proyectos de construcción ordinarios, no están programadas para ponerse en marcha hasta enero de 2028. Cómo funciona paso a paso este procedimiento fusionado se analiza en nuestro artículo Un solo sello para grandes proyectos de desarrollo.

Para el propietario de una nave, taller o local comercial, esto significa una cosa: en 2027, ni la autoridad ni el número de sellos cambiarán para usted. Las autoridades de construcción municipales y regionales seguirán operando durante todo 2027, pero llevarán a cabo los procedimientos bajo las nuevas reglas. El prometido permiso único de una sola autoridad solo comenzará a aplicarse a estos edificios a partir de enero de 2028, un año completo más tarde de cómo se presentó la reforma.

Por lo tanto, el cronograma se divide en tres períodos con diferentes tareas. Hasta finales de 2026, las reglas actuales se mantienen sin cambios. 2027 es un año de dos sistemas, donde los proyectos más grandes pasan a la nueva autoridad central y todo lo demás permanece donde estaba. Y solo a partir de 2028 se manifestará lo que en los medios se describió como el principal beneficio de toda la reforma.

Esta división es la principal fuente de malentendidos en el mercado. La comunicación en torno a la enmienda hablaba de un solo sello y del fin de la concesión de permisos fragmentada sin distinguir para quién y desde cuándo. Una empresa que, basándose en estos informes, pospuso una decisión de inversión un año anticipando una obtención de permisos más rápida retrasará el proyecto innecesariamente; para su edificio, ni la autoridad ni el número de sellos cambiarán en 2027; solo se pospone la parte institucional de la reforma.

Qué cambia en los procedimientos y dónde terminan las reglas existentes

El núcleo de la enmienda es que una sola autoridad debe decidir sobre el permiso en un único procedimiento y emitir una única decisión. Parte de la agenda que actualmente llevan a cabo los organismos afectados en forma de dictámenes vinculantes se transfiere directamente a la autoridad de construcción. La propia autoridad debe evaluar un alcance definido de intereses públicos, por lo que debería haber significativamente menos lugares donde un proyecto pueda atascarse en comparación con hoy. Al mismo tiempo, la responsabilidad del cumplimiento de la documentación con las regulaciones se traslada al diseñador.

Esto también está relacionado con la derogación de la Ley sobre la Declaración Ambiental Unificada. Su agenda no se está trasladando a un único proceso nuevo: la mayoría de los intereses ambientales se evalúan directamente en los procedimientos de autorización por parte de la autoridad de construcción, y solo las acciones seleccionadas se integran en el dictamen de la EIA donde se realiza la evaluación de impacto ambiental. Cualquiera que subestime esta parte no solo retrasará un dictamen parcial, sino todo el permiso.

La segunda área se refiere a las apelaciones, y aquí es necesario hacer una distinción. En los procedimientos de construcción, ya se aplica hoy en día que la propia autoridad de apelación modifica la decisión impugnada y no puede cancelarla y devolverla a la primera instancia. Por lo tanto, esto no es una novedad de la enmienda, sino una regla que ya está vigente bajo la redacción actual de la Ley de Edificación. La enmienda se basa en ella, por lo que la presión sobre la calidad de la documentación en la primera instancia seguirá creciendo.

El Código de Procedimiento Administrativo general permite devolver el asunto para una nueva consideración; sin embargo, la Ley de Edificación es una regulación especial en relación con este y, por lo tanto, no se utiliza en los procedimientos de construcción. Si los cambios le afectan depende de la fase del procedimiento y de si el proyecto entra en la categoría de estructuras reservadas; por ello, el equipo legal checo de la firma de abogados ARROWS evalúa ambas variables para cada proyecto de forma individual, no de manera global por tipo de construcción.

La tercera área de cambios se refiere a cuándo un permiso se vuelve firme. Un permiso emitido como la primera acción en el procedimiento se vuelve legalmente vinculante tras su entrega al constructor, y no se admite ninguna apelación contra él. Además, se aplicará una ficción de permiso en los procedimientos acelerados si la autoridad no decide dentro del plazo; namun, el constructor debe solicitar la confirmación de la autoridad, por lo que no es automático.

Los procedimientos acelerados no están abiertos a todos. Las condiciones actuales son estrictas: el municipio debe tener un plan territorial, no debe ser un proyecto evaluado por impactos ambientales y el constructor debe proporcionar el consentimiento de todas las partes del procedimiento. La enmienda desplaza estos límites, pero la redacción exacta aún no se puede verificar en la ley vigente porque la ley no ha sido publicada.

Qué proyectos pasan a la nueva autoridad y cuáles permanecen en el municipio

Decidir quién autorizará su proyecto se reduce a una sola pregunta: si pertenece a las estructuras reservadas. Hoy en día, las estructuras reservadas incluyen la infraestructura estratégica y otros proyectos enumerados en el anexo de la Ley de Edificación, y son autorizados por la Autoridad de Construcción de Transporte y Energía. La enmienda añade a la misma categoría los edificios residenciales plurifamiliares con una superficie total de 10,000 m² o más con una función predominantemente residencial.

La clasificación como estructura reservada no es solo una cuestión de la jurisdicción de la autoridad. Un proyecto de este tipo es, por ley, de interés público, lo que se refleja al equilibrarlo con otros intereses protegidos en el procedimiento. Sin embargo, esto por sí solo no es suficiente para la expropiación: la expropiación solo es posible para un propósito especificado por una ley especial (Sección 3, Párrafo 1 de la Ley de Expropiación), y no se especifica tal propósito para edificios residenciales plurifamiliares.

Para todo lo demás, es decir, para la gran mayoría de la construcción comercial, la jurisdicción no cambia en 2027. Una nave de producción, almacén, edificio de oficinas, tienda o la reconstrucción de locales comerciales no pertenecen a las estructuras reservadas y continúan siendo autorizados por la autoridad de construcción con la que la empresa trata hoy en día. El cambio solo llega con las Oficinas Regionales de Desarrollo Territorial en 2028, y hasta entonces, la realidad de la negociación permanece sin cambios.

Para proyectos que se acercan al umbral de 10,000 m² por debajo o por encima, vale la pena calcular la superficie total antes de que se complete el estudio; ajustar el volumen puede ser una decisión estratégica en ambas direcciones. Cubrimos el régimen de estructuras reservadas en detalle en el artículo Permisos de construcción para grandes proyectos de desarrollo.

El umbral no se calcula en función de cómo se comercializa el proyecto, sino de la superficie construida y la función predominante. Un proyecto de uso mixto con una planta baja comercial y apartamentos arriba se evalúa según lo que predomine, y el resultado puede cambiar incluso con un ajuste relativamente pequeño en la proporción de áreas. Es con estos edificios con los que más a menudo ocurre que la clasificación se descubre solo durante el procedimiento.

Qué aportará y qué no aportará al proyecto esperar para presentar la solicitud

El error más común que encontramos con respecto a la enmienda es la idea de que una solicitud presentada justo antes de la fecha de entrada en vigor se tramitará por completo bajo el antiguo régimen. La disposición transitoria de la redacción aprobada dice lo contrario: los procedimientos iniciados y no completados antes de la fecha de entrada en vigor se completarán bajo la redacción vigente a partir de la fecha en que la enmienda surta efecto, a menos que se disponga lo contrario. Por lo tanto, los procedimientos en curso pasarán a las nuevas reglas.

Existen excepciones a esta regla y son esenciales para la preparación. Lo que ya ha tramitado generalmente sigue siendo válido: los dictámenes vinculantes, consentimientos y declaraciones de los organismos afectados emitidos antes de la creación de las nuevas autoridades conservarán sus efectos. En cuanto a los requisitos de construcción, cumplir con las reglas existentes en los procedimientos iniciados debería ser suficiente si es más ventajoso para el constructor. Analizamos los escenarios en el artículo Proyecto de desarrollo en curso después de la enmienda.

Prácticamente, esto significa que posponer la presentación de la solicitud debido a la enmienda no tiene sentido. Para un edificio comercial ordinario, esperar un permiso fusionado significaría un retraso de más de un año, ya que las Oficinas Regionales de Desarrollo Territorial no se ponen en marcha hasta 2028. And no tiene que esperar en absoluto a las nuevas reglas de procedimiento, ya que también se aplicarán a los procedimientos que ya están en curso.

Por lo tanto, la decisión no es sobre cuándo presentarla, sino sobre qué tener listo en el momento de la presentación. Qué excepciones de las disposiciones transitorias se aplicarán a su proyecto viene determinado por la fase de preparación y qué dictámenes ya posee; por lo tanto, el equipo legal checo de la firma de abogados ARROWS calcula esto para cada proyecto de forma individual, y el resultado suele diferir para dos edificios similares.

Para las empresas que construyen repetidamente, vale la pena decidir una vez y luego simplemente aplicarlo. El estándar para los inversores más grandes es una regla interna que especifica qué documentos deben estar listos antes de presentar la solicitud, y una lista de dictámenes cuya validez se monitorea continuamente. Los proyectos individuales no se deciden de nuevo y no surgen discrepancias entre lo que hace la preparación y lo que hace la financiación.

Por el contrario, una señal de advertencia es un cronograma que depende de la fecha de publicación en la Colección de Leyes, o un plan basado en la suposición de que la enmienda no afectará a los procedimientos en curso. En ambos casos, la empresa está planificando en contra del texto de la ley y solo se enterará cuando la autoridad comience a exigir algo diferente de lo que el proyecto anticipaba.

Riesgos de la transición a la nueva administración de la construcción

Los riesgos del período de transición no se distribuyen de manera uniforme. Afectan a una empresa que construye una nave de manera diferente que a un desarrollador de un gran proyecto residencial, y también difieren en cuándo se manifiestan. El siguiente resumen detalla lo que más a menudo se subestima en la práctica.

Resumen: qué debe decidir la dirección

La enmienda está firmada, pero entrará en su proyecto en dos oleadas, no en una. En enero de 2027, se crea una nueva autoridad central para los proyectos más grandes; en enero de 2028, el mundo de la construcción comercial ordinaria finalmente cambiará. Mientras tanto, hay un año durante el cual las autoridades existentes ya decidirán bajo las nuevas reglas, pero dentro de la antigua estructura institucional.

Para el propietario y la dirección de la empresa, esto se traduce en tres decisiones. La primera es la clasificación: ¿caerá nuestro proyecto bajo las estructuras reservadas o no? La segunda es la preparación: qué debe completarse en el momento de la presentación, ya que los procedimientos en curso pasarán a las nuevas reglas. La tercera es contractual: ¿quién asumirá el riesgo si el nuevo sistema no comienza a operar dentro de los plazos legales?

Posponer estas decisiones tiene un costo que se puede cuantificar. Un proyecto que solo se entera de su clasificación por el requerimiento de la autoridad pierde meses en la fase más costosa de la preparación. Una empresa que firma contratos con proveedores sin abordar el período de transición asume el riesgo sola, a pesar de que no lo causó y no puede influir en él.

Los plazos se pueden decidir antes de que se publique la ley. Ambas opciones se pueden calcular hoy, y solo se agregará la fecha confirmada por la Colección de Leyes. Por otro lado, esperar a que el nuevo sistema de autoridades demuestre su eficacia en la práctica no justifica el aplazamiento; esa respuesta llegará como muy pronto en el transcurso de 2027, lo cual es demasiado tarde para las decisiones que se están tomando ahora.

El equipo legal con sede en Praga de la firma de abogados ARROWS prepara y revisa la documentación de contratos y proyectos, lleva a cabo negociaciones con autoridades y gobiernos locales, y elabora dictámenes periciales sobre la clasificación de proyectos y los plazos de solicitud. Para las empresas que construyen repetidamente, configuramos el procedimiento una vez y se utiliza para todos los proyectos.

Escríbanos a consultas@arws.cz con los parámetros básicos de su proyecto y su fase de preparación. Le informaremos bajo qué régimen caerá el proyecto, qué fecha de presentación recomendamos y qué debe agregarse a la documentación y a los contratos. Puede encontrar más información sobre nuestra práctica en la página de derecho de desarrollo y construcción.