Revisión de la resolución de planificación territorial tras la transición a la nueva ley de construcción checa

Qué ha cambiado en la nueva normativa

La nueva Ley de Construcción checa, que entró en pleno vigor el 1 de julio de 2024, representa la reforma más profunda del Derecho de la construcción en la República Checa de la última década. El objetivo de la ley es acelerar y simplificar el procedimiento de construcción, sobre todo mediante la fusión del procedimiento de ordenación territorial y del procedimiento de construcción en un único proceso de autorización. Sin embargo, para los promotores y propietarios de inmuebles que ya se encontraban en el proceso de autorización, surgen numerosas dudas sobre la validez de los actos ya emitidos.

La ley introduce el principio de «un procedimiento, un sello», lo que en la práctica supone la integración de procesos anteriormente independientes. Un cambio sustancial es la creación de la Autoridad de Construcción de Transporte y Energía (Dopravní a energetický stavební úřad, DESÚ), que ha asumido las competencias sobre las grandes obras de infraestructura y estratégicas. Para las obras corrientes, como viviendas unifamiliares o pequeñas promociones, se mantienen en primera instancia las autoridades municipales de construcción, si bien ahora se rigen por nuevas normas de procedimiento y nuevos plazos.

Es fundamental la introducción de la digitalización a través del Portal del Constructor (Portál stavebníka), que desde el 1 de julio de 2024 es la interfaz principal para la comunicación y el almacenamiento de la documentación. El sistema pretende eliminar el papeleo, pero en su fase de arranque exige tanto a promotores como a proyectistas una atención reforzada a los requisitos técnicos de las solicitudes, para evitar devoluciones innecesarias por defectos de forma.

Periodos transitorios y sus efectos jurídicos

Uno de los aspectos más importantes de la transición es el régimen de disposiciones transitorias (§ 330 y siguientes de la nueva Ley de Construcción). La ley establece que los procedimientos iniciados antes del 1 de julio de 2024 se concluyen conforme a la normativa anterior. Esto otorga seguridad jurídica a los proyectos ya en marcha.

No obstante, si dispone de una resolución de ordenación territorial dictada conforme a la ley antigua que aún no ha adquirido firmeza, o si tiene previsto solicitar una licencia de construcción sobre la base de una antigua resolución de ordenación territorial, la situación requiere un análisis. Las resoluciones de ordenación territorial dictadas conforme a la ley antigua siguen siendo válidas durante el plazo en ellas indicado, y sobre su base se puede solicitar la licencia de la obra, si bien esta ya se tramitará conforme a la nueva Ley de Construcción.

Los abogados del despacho ARROWS resuelven habitualmente situaciones en las que la vigencia de una antigua resolución de ordenación territorial está a punto de expirar y es necesario prorrogarla, o en las que hay que adaptar la antigua documentación del proyecto a los nuevos requisitos para presentar la solicitud de autorización del proyecto. Un procedimiento incorrecto en este punto puede obligar a repetir todo el proceso de autorización desde el principio.

Una perspectiva práctica sobre cuándo incluso un proyecto de menor envergadura puede toparse con la obligación de someterse a una evaluación de impacto ambiental se resume en el artículo EIA y promoción inmobiliaria: cuándo incluso un proyecto pequeño está sujeto a evaluación.

Para definir los siguientes pasos (incluido el tratamiento de la documentación, los plazos y los procedimientos posteriores), suelen plantearse cuestiones propias del ámbito de la promoción inmobiliaria y el Derecho de la construcción.

Riesgos vinculados a la reforma de la administración de la construcción

Aunque el proyecto original de una «Autoridad Suprema de Construcción» fue revisado políticamente, la creación de la DESÚ y de los órganos de apelación introduce cambios en la competencia. En las llamadas obras reservadas, ya no decide la autoridad local, sino una autoridad centralizada especializada. Se trata, por ejemplo, de autopistas, líneas ferroviarias, grandes obras energéticas, pero también algunos grandes complejos industriales.

Si en un proyecto surge una controversia sobre el alcance del encargo o la responsabilidad de los distintos participantes en la preparación de la obra, puede ser útil ampliar el contexto con el artículo ¿El promotor le dio un encargo de obra incorrecto? Quién responde de qué y cómo lo ve el tribunal.

Para los propietarios de terrenos afectados por estas obras, esto significa que el interlocutor para las negociaciones es un órgano más alejado. Esto eleva las exigencias de corrección formal en las solicitudes y de representación legal, ya que desaparece la posibilidad de resolver las cosas de manera informal «en la ventanilla» de un pequeño municipio.

En las obras corrientes, la decisión sigue correspondiendo a los municipios, pero las autoridades de construcción están ahora sujetas a plazos más estrictos y a nuevas metodologías del Ministerio de Desarrollo Regional. El riesgo para los promotores durante el periodo transitorio es la interpretación no uniforme del Derecho por parte de funcionarios que todavía se están familiarizando con la nueva legislación.

Los abogados y equipos jurídicos del despacho ARROWS cuentan con experiencia en la resolución de litigios en el procedimiento administrativo y saben defender eficazmente los derechos de los clientes en caso de inactividad de la administración o de actuación administrativa incorrecta.

Posición de los municipios y de las partes del procedimiento

La nueva Ley de Construcción regula el círculo de partes del procedimiento. Los municipios siguen siendo actores relevantes como partes del procedimiento que defienden los intereses de la autonomía territorial y la conformidad con el plan urbanístico. En algunos tipos de procedimiento, como el procedimiento acelerado, el ámbito de las alegaciones puede verse limitado.

Si su obra tiene un carácter controvertido en la localidad, es esencial contar con una estrategia elaborada para resolver las objeciones de los vecinos y del municipio. La nueva ley pone énfasis en la concentración del procedimiento, por lo que las objeciones que no se presenten a tiempo no se tendrán en cuenta.

El equipo experto del despacho ARROWS le garantizará la preparación de la documentación y la representación en las negociaciones con el municipio y con los vecinos. El objetivo es minimizar el riesgo de recursos y litigios judiciales que puedan bloquear el proyecto.

Digitalización del procedimiento de construcción y nuevos riesgos técnicos

El Portal del Constructor es una herramienta obligatoria para la comunicación entre las administraciones y los organismos afectados. Para los promotores que sean personas físicas se mantiene la posibilidad de presentar la solicitud en papel, pero para las personas jurídicas y los autónomos la ley prioriza la comunicación electrónica. La documentación del proyecto se incorpora al sistema en formatos electrónicos prescritos (por ejemplo, PDF/A, modelos de datos).

El riesgo radica en los requisitos técnicos de la documentación. Si el proyectista no entrega la documentación en el estándar o formato correcto, el sistema o el funcionario puede considerar defectuosa la solicitud. La responsabilidad de la corrección de la solicitud recae en el promotor, y en los primeros meses de funcionamiento del sistema se producen también fallos técnicos o retrasos.

Cambios en la documentación del proyecto y sus consecuencias prácticas

La nueva Ley de Construcción distingue entre la documentación para la autorización del proyecto y la documentación para la ejecución de la obra. La documentación para la autorización del proyecto es, en muchos aspectos, menos detallada que la anterior documentación para la licencia de construcción. Se centra sobre todo en la conformidad con el plan urbanístico y los parámetros básicos de la obra.

Esto conlleva un riesgo para la fase de ejecución. El promotor debe encargar la elaboración de la documentación de ejecución de la obra antes de iniciar los trabajos. Si en esta fase detallada resulta que la solución técnica exige un cambio respecto al proyecto autorizado, el promotor deberá solicitar una modificación de la autorización, lo que retrasará la obra.

El bufete de abogados ARROWS recomienda prestar especial atención a los contratos de obra con los proyectistas y contratistas. Es imprescindible definir con claridad la responsabilidad por la coherencia entre las distintas fases de la documentación y los posibles sobrecostes derivados de una modificación de la autorización.

La recepción de la obra en el nuevo sistema

La nueva Ley de Construcción cambia el enfoque de la recepción de la obra (kolaudace). En las construcciones sencillas (excepto las destinadas a vivienda y recreación familiar) se prescinde de la resolución formal de recepción en el sentido anterior. En muchas construcciones basta con que, una vez finalizada la obra, el promotor presente los documentos necesarios, y la construcción podrá empezar a utilizarse si la autoridad no prohíbe su uso.

No obstante, la resolución de recepción de obra sigue siendo obligatoria para determinados tipos de proyectos, como las obras de infraestructura pública, las construcciones para las que se haya establecido un período de prueba de funcionamiento, y otras categorías específicas.

Preste atención al seguro, porque aunque la ley ya no exija formalmente para algunas construcciones el «sello de recepción», las aseguradoras y los bancos pueden seguir exigiendo un documento que acredite que la construcción se utiliza de forma legal y segura. La ausencia de dicho documento puede dar lugar a una reducción de la indemnización del seguro.

Protección del patrimonio y toma de decisiones integrada

La nueva Ley de Construcción pretendía integrar a los organismos afectados directamente en la estructura de las autoridades de construcción. Sin embargo, tras la reforma de 2023 se mantiene, en muchos casos, el modelo de dictámenes vinculantes de los organismos de protección del patrimonio, especialmente en las reservas y zonas patrimoniales y en los monumentos culturales.

Por tanto, no es cierto que la protección del patrimonio se haya debilitado por completo. La autoridad de construcción dirige el procedimiento, pero en el caso de las zonas protegidas sigue estando vinculada por el dictamen de los organismos de patrimonio.

El riesgo para los inversores radica en el Dictamen Medioambiental Único (JES), que integra una serie de autorizaciones ecológicas, pero la protección del patrimonio sigue actuando, en muchos casos, de forma independiente. Si su proyecto afecta a un conjunto histórico, le recomendamos no subestimar la negociación previa con el NPÚ y con los departamentos de protección del patrimonio.

Sanciones y riesgos para los propietarios de inmuebles

La nueva Ley de Construcción ajusta el importe de las multas para que tengan un efecto más disuasorio. Por la infracción consistente en ejecutar una obra sin autorización o contraviniéndola, se puede imponer una multa de hasta 2 000 000 CZK (aprox. 82 300 EUR), y en el caso de obras en zonas protegidas, de hasta 4 000 000 CZK (aprox. 164 600 EUR) (§ 301 y siguientes de la NSZ).

También es importante la sanción para los propietarios de construcciones ya existentes. Por no conservar la documentación de obra tal como construida, o por no actualizarla, se puede imponer una multa de hasta 400 000 CZK. Esta disposición afecta a todos los propietarios, no solo a quienes están construyendo actualmente. Las autoridades pueden exigir el llamado pasaporte de la construcción (pasport stavby) si falta la documentación original.

Estrategia de revisión de resoluciones anteriores

Si dispone de una resolución dictada conforme a la antigua Ley de Construcción, le recomendamos que la revise. Lo esencial es comprobar la fecha de validez, la conformidad con la nueva normativa para los pasos siguientes y la utilidad de la documentación para los procedimientos conforme a la nueva ley.

Los abogados del bufete ARROWS ofrecen un servicio de auditoría jurídica de proyectos inmobiliarios (Due Diligence). En el marco de este servicio, evaluamos los riesgos asociados a la transición a la nueva normativa y proponemos el procedimiento óptimo.

Huella digital y registro de las construcciones

El nuevo sistema introduce el registro de los trámites de construcción y de la documentación en el geoportal nacional de ordenación del territorio y en los sistemas de información de la administración pública. Para usted, esto significa que el historial de su construcción será, en adelante, rastreable de forma transparente. Por ello, le interesa que los datos del sistema se correspondan con la realidad.

Recomendaciones prácticas para propietarios y promotores

Nuestras recomendaciones para orientarse en el nuevo sistema:

• Realice una auditoría jurídica de la construcción y de la documentación. Especialmente en el caso de inmuebles más antiguos y proyectos en curso, compruebe que dispone de todas las autorizaciones en regla y que la documentación se corresponde con la realidad.
• Prepárese para la digitalización. Asegúrese el acceso al Portal del Solicitante de la Construcción y exija a los proyectistas entregables en formatos compatibles digitalmente.
• Comunicación con las autoridades. La nueva ley establece plazos estrictos no solo para las autoridades, sino también para los promotores. Vigile las notificaciones en su buzón de datos (datová schránka) para no dejar pasar el plazo de recurso.
• Documentación de obra tal como construida. No subestime la obligación de conservación, ya que se trata de un documento clave en caso de venta del inmueble o de un siniestro.
• Seguro y responsabilidad. Dado el aumento de las sanciones y los riesgos, revise tanto su seguro de responsabilidad civil como el seguro del inmueble.

Conclusión

La nueva Ley de Construcción supone una revolución destinada a agilizar la construcción, pero en la fase transitoria genera incertidumbre. La combinación de nuevas normas procesales, digitalización y reorganización de la administración pública exige un alto grado de profesionalidad en la preparación de los proyectos.

Los propietarios de inmuebles y los promotores no deberían confiar en la inercia del sistema anterior. Un enfoque activo, la revisión oportuna de la documentación y el asesoramiento jurídico especializado son la mejor prevención frente a las multas y la pérdida de valor de la inversión.

Los abogados del bufete ARROWS, especializados en derecho de la construcción y derecho inmobiliario, están preparados para acompañarle durante este complejo período. Si no está seguro del estado de su inmueble o de la validez de sus resoluciones, contacte con el bufete ARROWS en consultas@arws.cz.