Recibió una orden de demolición por no presentar la licencia de obra

• La orden de demolición no es irrevocable; existe una vía legal de defensa, pero solo dentro de un plazo limitado que la autoridad de obras fija en la notificación de inicio del procedimiento, plazo que no puede ser inferior a 30 días.
• La autorización posterior de la construcción es posible si esta cumple los requisitos legales y no contraviene el plan urbanístico ni otras normas legales.
• La multa por construir sin autorización puede alcanzar hasta 2 000 000 CZK (aprox. 82 300 EUR) para personas físicas y hasta 5 000 000 CZK (aprox. 205 800 EUR) para personas jurídicas o físicas empresarias.
• Sin asesoramiento jurídico cualificado, el procedimiento puede fracasar de forma imprevisible; los abogados del despacho ARROWS pueden salvar incluso casos aparentemente desesperados.

Qué se esconde detrás de la orden de demolición: la realidad jurídica

La orden de demolición, más correctamente denominada resolución de orden de eliminación de la construcción, parece un documento administrativo, pero en realidad abre un procedimiento legal que puede terminar con el derribo forzoso de su construcción. La autoridad de obras la emite cuando comprueba que la construcción se realizó sin la autorización necesaria o contraviniéndola. Jurídicamente se trata del inicio de un procedimiento de orden de eliminación de la construcción, regulado por el § 256 de la Ley checa n.º 283/2021 Sb. de Derecho de la Construcción (en adelante, «Ley de Construcción»), en su redacción vigente para 2026.

Es importante entender que la notificación de inicio del procedimiento de eliminación de la construcción no es la resolución final. Se trata del primer paso de la autoridad de obras, que a la vez tiene la obligación de advertirle sobre la posibilidad de presentar una solicitud de autorización posterior de la construcción. Este aviso es una herramienta jurídica clave que debe aprovechar con ambas manos.

Muchos propietarios de construcciones creen que, una vez llega la notificación de inicio del procedimiento, todo está perdido. Eso no es cierto. La ley le da una segunda oportunidad, pero debe aprovecharla de forma correcta y a tiempo.

Por qué la autoridad de obras inicia el procedimiento

La autoridad de obras ordena la eliminación de la construcción principalmente en estas situaciones, conforme al § 256 de la Ley de Construcción: la construcción se está realizando o se realizó sin autorización de la autoridad de obras, o contraviniendo la autorización concedida. Si empezó a construir sin licencia de obra o se desvió notablemente del proyecto aprobado, este es su caso.

Otro motivo es que la construcción contravenga las normas legales, incluidos los requisitos generales de edificación. Por ejemplo, la construcción incumple requisitos de seguridad, higiene, protección contra incendios o protección del medio ambiente.

El tercer caso es cuando la construcción se ubica contraviniendo la documentación de planificación territorial. Si construyó en un lugar donde el plan urbanístico lo prohíbe, la administración puede ordenar la eliminación.

Por supuesto, la autoridad de obras no puede dictar resoluciones de eliminación sin motivo. Precisamente por eso debe informarle del inicio del procedimiento y darle margen para defenderse. Este es su momento.

Cómo funciona el procedimiento de orden de eliminación de la construcción

En cuanto la autoridad de obras inicia el procedimiento de eliminación de la construcción, le envía la notificación de inicio del procedimiento. Esta notificación incluye la información legal sobre el derecho a solicitar la autorización posterior de la construcción.

Plazo crítico: mínimo 30 días. Desde el momento de la notificación debidamente entregada del inicio del procedimiento de eliminación de la construcción, la autoridad de obras le fija un plazo, que no puede ser inferior a 30 días, para presentar la solicitud de autorización posterior de la construcción. Se trata de un plazo de caducidad (preclusivo), lo que significa que, transcurrido, pierde el derecho a que se examine su caso para siempre.

Muchas personas subestiman este plazo, ya sea por carga laboral, desconocimiento de los conceptos jurídicos u olvido. La consecuencia es que la autoridad de obras prosigue el procedimiento de eliminación de la construcción sin más oportunidades y ordena la demolición.

Este es el momento en que debería llamar a un abogado. Los abogados del despacho ARROWS conocen estos plazos críticos y saben cómo gestionarlos correctamente. No es solo trámite administrativo: es su última herramienta jurídica.

Qué ocurre cuando presenta la solicitud de autorización posterior

Si presenta la solicitud de autorización posterior de la construcción dentro del plazo fijado por la autoridad de obras, esta suspende el procedimiento de eliminación de la construcción e inicia el procedimiento de autorización posterior conforme al § 256, apartado 2, de la Ley de Construcción.

Esto significa que el proceso de orden de eliminación se interrumpe. La administración deja de tramitar la demolición y se centra en determinar si puede legalizar la construcción.

Aquí entran en juego ciertas condiciones. La construcción solo puede autorizarse a posteriori si no contraviene los requisitos de planificación territorial ni las normas legales o los requisitos generales de edificación (por ejemplo, de seguridad, higiene o protección contra incendios).

Además, no debe poner en peligro la vida o la salud de personas, animales o bienes, ni interferir en los derechos de terceros (por ejemplo, vecinos). El constructor o propietario de la construcción también debe acreditar su derecho sobre el terreno y la construcción.

Si cumple todas estas condiciones, la autoridad de obras le concederá la resolución de autorización posterior y archivará el procedimiento de eliminación de la construcción. La construcción se legaliza, permanece en pie y usted evita multas elevadas y la demolición.

Suena sencillo, pero en la práctica estas condiciones esconden una gran complejidad. Aquí es precisamente donde a menudo se decide el desenlace. Un pequeño error en la documentación, una norma legal pasada por alto, y la administración puede denegar la autorización posterior.

Riesgos prácticos y multas: qué le puede pasar

Debe tener en cuenta que, cuando la autoridad de obras inicia el procedimiento de eliminación de la construcción, se exponen consecuencias tanto físicas como legales.

Impacto financiero

La multa por construir sin autorización asciende, para personas físicas, hasta 2 000 000 CZK (aprox. 82 300 EUR) y, para personas jurídicas o físicas empresarias (empresarios), hasta 5 000 000 CZK (aprox. 205 800 EUR). Estas multas se imponen conforme a los §§ 279 y 280 de la Ley de Construcción por la infracción de realizar o eliminar una construcción sin autorización o contraviniéndola.

Es importante tener en cuenta que, si la construcción contiene amianto u otras sustancias peligrosas, la situación se complica considerablemente. La manipulación de amianto está sujeta a normas muy estrictas conforme a la Ley checa de Protección de la Salud Pública (Ley n.º 258/2000 Sb.), la Ley checa de Residuos (Ley n.º 541/2020 Sb.) y otras normas.

El incumplimiento de estas normas puede acarrear multas elevadas, que pueden alcanzar millones de coronas checas. La autorización posterior de dicha construcción solo es posible si se cumplen todos estos requisitos estrictos, incluida la descontaminación o eliminación segura del amianto.

Estas cantidades no son teóricas: las autoridades de obras realmente las imponen. Y no se trata de una simple multa que se paga y se sigue adelante. Es una infracción administrativa que queda registrada y que puede salir a la luz al vender el inmueble o en otra transacción.

Partes del procedimiento

En el procedimiento de autorización posterior de la construcción o de eliminación de la construcción son partes, conforme al § 28 de la Ley checa n.º 500/2004 Sb. del Procedimiento Administrativo y al § 256, apartado 1, letra c), de la Ley de Construcción: el propietario del terreno sobre el que se ubica la construcción y el propietario de la construcción (si es distinto del propietario del terreno).

También son parte los vecinos y otras personas cuyos derechos de propiedad u otros derechos reales puedan verse directamente afectados por la construcción.

Esto significa que, si la construcción vulnera derechos de los vecinos (por ejemplo, invade su terreno o afecta a su intimidad), estos pueden participar activamente en el procedimiento y presentar alegaciones.

Ejecución de la resolución de demolición

Si la autoridad de obras ordena la demolición mediante resolución firme y usted se defiende sin éxito, la administración procederá a la ejecución forzosa de la resolución. Esto significa que la construcción será derribada a su costa. Si no abona los costes voluntariamente, se procederá al cobro de la deuda mediante un agente judicial ejecutor.

En la práctica, esto funciona así: la autoridad de obras contrata a una empresa de demolición, hace derribar su construcción y le remite todos los costes para su pago. Si no paga, el asunto pasa a vía ejecutiva y se expone a retenciones salariales, embargo de cuentas o venta de otros bienes.

Qué pasos dar de inmediato

Si ha recibido la notificación de inicio del procedimiento de eliminación de la construcción, no entre en pánico, pero actúe con rapidez.

Paso 1: Revise lo que ha recibido

Asegúrese de que efectivamente ha recibido un documento jurídicamente relevante. La notificación debe incluir los datos básicos de la construcción, los motivos del inicio del procedimiento de eliminación y el requerimiento para presentar la solicitud de autorización posterior. Compruebe que los datos son correctos (número de parcela, dirección, descripción de la construcción).

Si hay un error en el documento, documéntelo de inmediato. Los errores administrativos pueden aprovecharse en un litigio jurídico.

Paso 2: Determine si la construcción cumple las condiciones para la autorización posterior

Ahora debe evaluar con honestidad si su construcción cumple las condiciones para la autorización posterior. Pregúntese: ¿es segura la construcción y no pone en peligro la salud o los bienes? ¿Se ajusta al plan urbanístico y a otros requisitos de planificación territorial?

Considere además si afecta a derechos de vecinos u otros terceros, y si contraviene normas técnicas o requisitos legales (por ejemplo, de incendios o higiene).

Si la respuesta a todas las preguntas es «no», tiene una gran probabilidad de obtener la autorización posterior. Si la respuesta a alguna pregunta es «sí», la situación se complica.

Este es el momento adecuado para consultar a un abogado. Cada caso es distinto, y solo un profesional cualificado puede determinar si tiene alguna posibilidad.

Paso 3: Recopilación de documentación

Prepare la licencia de obra original (si existe), la documentación del proyecto de la construcción y fotografías de la construcción de distintas épocas (si dispone de ellas).

Prepare además los documentos de propiedad u otro derecho sobre el terreno y la construcción, toda la correspondencia con la autoridad de obras y los planos del término catastral y del plan urbanístico del municipio.

Si falta la documentación original, será necesario reconstruirla. Esto es costoso, pero forma parte de la defensa.

Paso 4: Presentación de la solicitud de autorización posterior de la construcción

Llegamos ahora al paso más crítico. La solicitud de autorización posterior de la construcción debe presentarse electrónicamente a través del portal del constructor (JIS) o en papel mediante formulario impreso, cuando esto sea admisible en el caso concreto. En ambos casos debe contener todos los requisitos establecidos por la ley.

Conforme a la nueva Ley de Construcción checa (vigente desde el 1 de julio de 2024), la solicitud debe presentarse, salvo para determinadas construcciones sencillas, de forma digital a través del Sistema de Información Unificado del Procedimiento de Construcción (JIS).

Los anexos de la solicitud suelen incluir, conforme al Decreto checo n.º 149/2024 Sb., sobre la aplicación de determinadas disposiciones de la Ley de Construcción, el formulario de solicitud cumplimentado (anexo n.º 15 del Decreto n.º 149/2024 Sb.) y la documentación del proyecto de la construcción.

Además, hay que acreditar el derecho de propiedad u otro derecho sobre el terreno y la construcción (si no consta en el Catastro inmobiliario, katastr nemovitostí), los informes y consentimientos de los órganos afectados (por ejemplo, sanidad, bomberos, medio ambiente).

También se incluyen las alegaciones de los propietarios de parcelas y construcciones colindantes cuyos derechos puedan verse afectados por la construcción, y el documento acreditativo del cumplimiento de los requisitos de planificación territorial (por ejemplo, información de planificación territorial).

Además, debe abonar la tasa administrativa. Esta se rige por el arancel de tasas administrativas (Ley checa n.º 634/2004 Sb.) y equivale al doble de la tasa por la concesión de la autorización para la misma construcción, con un mínimo de 2 000 CZK (aprox. 80 EUR).

Para construcciones pequeñas suele oscilar entre miles y decenas de miles de coronas (por ejemplo, para una vivienda unifamiliar, 10 000 CZK (aprox. 410 EUR); para una construcción destinada a actividad empresarial de hasta 25 millones CZK (aprox. 1,0 millones EUR), 20 000 CZK (aprox. 820 EUR)), mientras que en proyectos mayores puede alcanzar importes considerablemente más altos (hasta 2 000 000 CZK, aprox. 82 300 EUR).

Los abogados del despacho ARROWS se aseguran de que su solicitud se presente correctamente e incluya todos los argumentos jurídicos relevantes que puedan convencer a la autoridad de obras de que su construcción merece la autorización posterior.

¿Qué ocurre si la autoridad de obras deniega la solicitud?

Si la autoridad de obras resuelve que la construcción no cumple las condiciones para la autorización posterior, dicta una resolución denegatoria. En ese momento se cierra el procedimiento de autorización posterior y continúa el procedimiento de orden de eliminación de la construcción.

Tiene derecho a recurrir. Contra la resolución de la autoridad de obras municipal se presenta recurso ante la administración regional (krajský úřad) como órgano administrativo superior.

Contra la resolución de la administración regional (cuando resolvió en primera instancia) cabe recurrir ante el Ministerio checo de Desarrollo Regional. Solo tras agotar estos recursos ordinarios es posible presentar una demanda ante el tribunal contencioso-administrativo para revisar la legalidad de la resolución administrativa.

La revisión judicial de la resolución de la autoridad de obras es la última línea de defensa real. El tribunal puede anular la resolución de la autoridad de obras si determina que esta actuó contraviniendo la ley, que sus conclusiones no están respaldadas por pruebas, o que la injerencia en sus derechos de propiedad es desproporcionada.

En la práctica han existido casos en los que los tribunales anularon la orden de demolición porque, tras una modificación de la Ley de Construcción, la construcción ya no estaba sujeta a autorización, o porque la contravención del plan urbanístico era solo marginal.

Los abogados del despacho ARROWS tienen experiencia en litigios judiciales contra las autoridades de obras y saben cómo argumentar ante el tribunal.

Situación tras dictarse la resolución de orden de eliminación de la construcción: ¿qué sigue?

Si la autoridad de obras ya ha dictado una resolución firme de orden de eliminación de la construcción (la llamada orden de demolición) y usted no aprovechó la posibilidad de presentar la solicitud de autorización posterior, o esta solicitud fue denegada y el recurso o la revisión judicial no tuvieron éxito, entonces el procedimiento pasa a la fase de ejecución de la resolución.

La resolución de orden de eliminación de la construcción no es automáticamente el final

Es importante recordar que la orden de demolición firme es una resolución jurídicamente vinculante que ordena la demolición. No obstante, la ejecución forzosa de la demolición en sí requiere pasos legales adicionales por parte de la autoridad de obras, denominados procedimiento de ejecución de la resolución.

La autoridad de obras debe forzar la demolición mediante un procedimiento de ejecución de la resolución, frente al cual cabe defenderse en determinadas condiciones.

Cómo defenderse frente a la demolición en la práctica

Si le ha llegado una resolución firme de orden de eliminación de la construcción y quiere defenderse:

Contacte inmediatamente con un abogado. No hay tiempo que perder. Los abogados del despacho ARROWS entienden la urgencia de la situación y saben actuar con rapidez. Escriba a consultas@arws.cz.

Infórmese de los costes previstos de la demolición. La autoridad de obras se encargará después de ejecutar la demolición si el propietario no la realiza, y le reclamará los costes incurridos. Conviene hacerse una idea de la carga financiera.

Infórmese de si existen recursos jurídicos contra la ejecución de la resolución: en casos limitados, sí los hay. El tribunal puede ocuparse del asunto incluso antes de la demolición en sí (por ejemplo, mediante una medida cautelar), pero estos casos son muy excepcionales y requieren argumentos extraordinariamente sólidos.

Si tiene ingresos o bienes que podrían quedar protegidos en caso de ejecución, consúltelo con un abogado para que conozca todas sus opciones legales y financieras.

Cómo elegir al abogado adecuado para un asunto de construcción

A la hora de buscar un abogado, fíjese en estos criterios:

Experiencia con la Ley de Construcción. El Derecho de la construcción evoluciona rápidamente, especialmente tras la nueva Ley de Construcción checa de 2021, plenamente en vigor desde el 1 de julio de 2024. El abogado debe estar al día y tener conocimientos profundos.

Experiencia en procedimientos ante las autoridades de obras. No es lo mismo que los litigios jurídicos habituales. Las autoridades de obras tienen sus propias prácticas y procedimientos. El abogado debería tener experiencia con ellas.

Experiencia en mediación y negociación. En muchos asuntos de construcción es posible resolver el caso sin litigio judicial. Un profesional cualificado lo sabe y sabe defender sus intereses.

Seguro de responsabilidad civil. Si el abogado comete un error, este debería estar cubierto por un seguro de responsabilidad profesional. El despacho ARROWS está asegurado hasta 350 000 000 CZK (aprox. 14,4 millones de EUR), lo que ofrece a los clientes garantías sólidas.

Los abogados del despacho ARROWS cumplen todos estos criterios. Puede dirigirse a consultas@arws.cz.

Resumen final

La notificación de inicio del procedimiento de eliminación de la construcción, que puede desembocar en una orden de demolición, no es una sentencia definitiva: es el inicio de un procedimiento legal en el que aún tiene la posibilidad de defenderse. Lo más importante es entender que dispone de un plazo limitado (mínimo 30 días) para presentar la solicitud de autorización posterior de la construcción, y que este plazo es insustituible.

Si legaliza la construcción mediante la autorización posterior, esta permanecerá en pie, evitará una multa elevada y salvará su patrimonio. Si se defiende en vía judicial, tiene la posibilidad de que el tribunal anule la orden de demolición por desproporcionada o ilegal.

Para directivos y empresarios que ya han invertido en la construcción, se trata de salvar un patrimonio considerable. Para propietarios de inmuebles que adquirieron la construcción, es una cuestión de seguridad jurídica. En ambos casos no hay tiempo para el amateurismo.

Los abogados del despacho ARROWS conocen el Derecho de la construcción, conocen a las autoridades de obras y saben cómo defenderse. Si no quiere arriesgar su patrimonio, lo más seguro es confiar el asunto a profesionales. Contáctenos en consultas@arws.cz: estamos aquí para ayudarle.