Retención de garantía en el sector de la construcción

Naturaleza jurídica de la retención: mucho más que un pago aplazado

En realidad, la retención es un pacto contractual por el que el derecho al pago solo nace cuando se cumple una determinada condición suspensiva. Esto significa que, mientras no se cumplan las condiciones pactadas (por ejemplo, la entrega de la obra sin defectos o el vencimiento del período de garantía), el crédito del contratista al pago de este importe ni siquiera existe. Este criterio lo confirmó el Tribunal Supremo de la República Checa (Nejvyšší soud), por ejemplo, en su resolución ref. 23 Cdo 2220/2023.

Esta interpretación jurídica crea la peligrosa ilusión de un «derecho durmiente». Los directivos pueden pensar que, mientras no soliciten formalmente la liberación de la retención, su derecho está a salvo y no prescribe. Sin embargo, la realidad jurídica es que el reloj invisible de la prescripción pudo haberse puesto en marcha en el momento en que las condiciones se cumplieron de hecho, con independencia de los trámites formales. Precisamente por ello, los abogados de ARROWS, al preparar contratos de obra, ponen especial énfasis en una definición precisa e inequívoca de estas condiciones, para que el cliente no se enfrente en el futuro a disputas sobre si el derecho llegó a nacer. En este ámbito, ARROWS presta servicios integrales de contratación y negociación de condiciones contractuales.

Prescripción del derecho: reglas básicas y el concepto clave de actio nata

Según el Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC»), el plazo general de prescripción de los derechos patrimoniales es de tres años. No obstante, la cuestión más importante no es la duración del plazo, sino determinar el momento en que empieza a correr. La ley establece que el plazo de prescripción corre desde el día en que el derecho pudo ejercitarse por primera vez. La doctrina jurídica denomina este momento con el término latino actio nata.

En la práctica mercantil, el concepto actio nata significa una sola cosa: lo determinante no es el día en que usted envió la factura o el requerimiento de pago, sino el primer día en que tuvo derecho a enviar esa factura y a esperar su pago. Se trata de una diferencia sutil, pero absolutamente fundamental, que es fuente de errores frecuentes y de créditos irremediablemente prescritos por valor de millones de coronas checas.

El análisis del momento de la actio nata es una parte clave de la evaluación jurídica de la exigibilidad de los créditos, que en ARROWS realizamos a diario para nuestros clientes, entre los que se encuentran más de 250 sociedades de responsabilidad limitada (s.r.o.) y 150 sociedades anónimas (a.s.).

• Respuesta: Según el CC, el plazo general de prescripción es de tres años. Sin embargo, es fundamental determinar correctamente a partir de qué día se computa este plazo. Para una evaluación inmediata de su situación, escríbanos a consultas@arws.cz.

• ¿Puede el tribunal tener en cuenta la prescripción aunque el deudor no la alegue?
• Respuesta: No, el tribunal solo tiene en cuenta la prescripción si el deudor la alega activamente. Si el deudor no la alega, el tribunal le reconocerá el derecho incluso una vez vencido el plazo. Sin embargo, confiar en ello supone un riesgo enorme. ¿Necesita asistencia jurídica en un procedimiento judicial? Quizá le interese saber qué errores en los contratos de financiación de promociones inmobiliarias conducen a litigios. Contáctenos en consultas@arws.cz.

Una sentencia decisiva del Tribunal Supremo: una nueva era en el cómputo de plazos

Hasta hace poco, entre los acreedores reinaba la incertidumbre sobre cómo determinar correctamente el inicio del plazo de prescripción de los créditos cuyo vencimiento depende de su propia actuación (por ejemplo, de la emisión de una factura). Esta incertidumbre la eliminó la sentencia unificadora de la Gran Sala del Tribunal Supremo de la República Checa, ref. 31 Cdo 3125/2022, que constituye una información crucial para todo empresario.

El Tribunal Supremo confirmó que, en las obligaciones exigibles a requerimiento del acreedor, el plazo de prescripción no corre desde el vencimiento de la factura, sino ya desde el día siguiente a aquel en que nació el derecho del acreedor a provocar dicho vencimiento. Dicho de forma sencilla: la cuenta atrás de tres años para su demanda no empieza 15 días después de enviar la factura. Empieza el día siguiente a aquel en que pudo enviar esa factura por primera vez.

Esta resolución convierte la espera pasiva del acreedor, de un simple retraso comercial, en un arma jurídica activa para el deudor. Un deudor experimentado sabe que cada día en que el acreedor demora la facturación acorta su propio plazo para la reclamación judicial. La inactividad del acreedor se convierte así en una ventaja estratégica para el deudor. Nuestros abogados en ARROWS siguen de cerca la evolución de la jurisprudencia y hemos incorporado de inmediato esta sentencia a nuestro asesoramiento para proteger a nuestros clientes frente a pérdidas. Contacte con nosotros en consultas@arws.cz y obtenga una solución jurídica a medida.

Entonces, ¿cuándo prescribe la retención? Aplicación práctica y riesgos para el contratista

Combinando los principios anteriores llegamos a una conclusión fundamental: el plazo de prescripción para el pago de la retención empieza a correr el día siguiente a aquel en que se cumplieron todas las condiciones contractuales para su liberación. Su posterior requerimiento o facturación ya no influye en ese momento.

Imaginemos algunas situaciones típicas:

• Escenario A: vencimiento del período de garantía. El contrato establece que la retención es exigible una vez finalizado un período de garantía de cinco años. Si durante ese tiempo no se comunicó ningún defecto, el derecho del contratista al pago de la retención nace el día siguiente al transcurso de esos cinco años. Desde ese día corre el plazo de prescripción de tres años, con independencia de cuándo envíe el contratista la solicitud de liberación.
• Escenario B: subsanación de defectos. La retención está vinculada a la subsanación de todos los defectos recogidos en el acta de entrega. El derecho a su pago nace el día siguiente a aquel en que se subsanó de forma demostrable el último defecto. Si el contratista no solicita de inmediato la confirmación ni emite la factura, el tiempo ya corre en su contra.

Pero ¿qué ocurre si el comitente impide deliberadamente el cumplimiento de las condiciones, por ejemplo, negándose a recibir la obra reparada? El CC también contempla estas situaciones en el § 549, que establece que, si la parte a la que beneficia el incumplimiento de la condición frustra indebidamente su cumplimiento, la condición se tiene por cumplida.

La resolución de disputas sobre si se han cumplido las condiciones para liberar la retención forma parte habitual de nuestra práctica. Nuestros abogados están preparados para ayudarle: escriba a consultas@arws.cz.

Tabla de riesgos para el contratista (proveedor)

Protección del comitente y aspectos internacionales

Aunque la retención es un instrumento de protección del comitente, su uso incorrecto también conlleva riesgos. Retener indebidamente la retención una vez cumplidas las condiciones puede dar lugar a la obligación de pagar al contratista intereses de demora y, en su caso, una indemnización por daños y perjuicios. Además, el comitente no puede retener arbitrariamente la retención sobre la base de una penalización contractual reclamada sin fundamento.

Para las empresas que operan en mercados internacionales, la situación se complica aún más. Si bien los principios del Derecho checo están ahora claros, los proyectos internacionales suelen utilizar contratos estandarizados, como los modelos FIDIC. Estos contratos tienen sus propios mecanismos específicos para la reclamación de derechos y la resolución de disputas, que pueden modificar la regulación jurídica nacional.

Gracias a nuestra red ARROWS International, construida durante diez años, resolvemos litigios con elemento internacional prácticamente a diario. Prestamos un asesoramiento jurídico que tiene en cuenta tanto el Derecho checo como los estándares contractuales internacionales. No dude en dirigirse a nuestro despacho: consultas@arws.cz.

Tabla de riesgos para el comitente

La proactividad es la clave para proteger sus finanzas

La era de la espera pasiva al pago de las retenciones ha terminado. La práctica jurídica actual, configurada por resoluciones clave del Tribunal Supremo de la República Checa, exige a los acreedores la máxima proactividad. Su inactividad no es neutral: es el camino directo a la pérdida de sus derechos y de sus fondos. Tanto si es un contratista que busca asegurar su flujo de caja como si es un comitente que quiere tener la garantía de una obra de calidad sin riesgos jurídicos innecesarios, la clave del éxito es una estrategia clara y una documentación contractual preparada por expertos.

En ARROWS nos apoyamos en la experiencia de una colaboración de largo plazo con una cartera de más de 150 sociedades anónimas y 51 municipios y regiones. Apostamos por la rapidez, la alta calidad y un enfoque comercial. No espere a que sea demasiado tarde y su derecho prescriba. Contacte con nosotros hoy mismo en consultas@arws.cz y concierte una consulta que proteja sus inversiones y sus créditos.