¿Va a convertir un edificio administrativo en viviendas? –

Tres vías para convertir oficinas en viviendas

El promotor que compra un edificio administrativo con vistas a destinarlo a viviendas elige entre tres modelos. Cada uno tiene costes distintos, un plazo de autorización distinto y un riesgo distinto de que el proyecto encalle. El primer modelo es la conversión completa de todo el edificio en un edificio residencial. El segundo convierte en viviendas solo una parte de las plantas y mantiene oficinas o comercios en la planta baja. El tercero mantiene el edificio formalmente como no residencial y ofrece en él unidades de alojamiento o viviendas de servicio.

La conversión completa en edificio residencial genera el mayor rendimiento, pero también exige el mayor trabajo con la autorización. La oficina de construcción evalúa todo el edificio conforme a los requisitos para edificios residenciales, es decir, iluminación, ventilación, protección contra el ruido, aparcamiento y espacio para residuos. En un edificio de los años ochenta con una planta profunda suele ser un problema llevar luz natural a las estancias interiores. El resultado es entonces un número de viviendas menor que el previsto en el modelo de compra.

El modelo mixto se elige a menudo allí donde el plan de ordenación territorial admite la vivienda solo como uso complementario. Las viviendas están en las plantas superiores y los comercios y oficinas en la planta baja y la primera planta. El plan de ordenación suele ser más favorable a este uso, pero no suaviza los requisitos técnicos. La oficina evalúa cada parte del edificio por separado según su finalidad, de modo que las viviendas deben cumplir los mismos requisitos que en una conversión completa. Además, el modelo mixto complica la administración del edificio, el reparto de los gastos de funcionamiento y la posterior venta de unidades a inversores.

La tercera vía, en la que las viviendas se explotan como alojamiento o unidades de servicio en un edificio no residencial, parece la más rápida, pero conlleva el mayor riesgo jurídico. Tanto la oficina de construcción como los tribunales valoran la finalidad real de la construcción, no su denominación. Sobre cuándo basta con cambiar el uso sin obras y cuándo ya no, escribimos con más detalle en el artículo Cambio de uso sin obras de construcción. Sin embargo, en la conversión de oficinas en viviendas el promotor solo evita las obras de forma excepcional.

El plan de ordenación territorial decide antes que el proyectista

Antes de pagar al proyectista, el promotor debe saber si el plan de ordenación territorial permite siquiera el uso residencial en la zona. La oficina de construcción examina en cada proyecto su conformidad con la documentación de ordenación territorial (§ 193 de la Ley de Construcción checa (Ley n.º 283/2021 Sb., en adelante «LC»)). Los edificios de oficinas se ubican a menudo en zonas de equipamientos públicos, de producción o en zonas mixtas. En ellas la vivienda suele estar prohibida o solo condicionalmente admitida, con las condiciones que fije el plan de ordenación.

El Tribunal Supremo Administrativo de la República Checa (Nejvyšší správní soud, en adelante «NSS») recuerda que la oficina valora la finalidad real de la construcción, no su denominación. Lo decisivo es la finalidad principal y no un simple cálculo de la proporción de superficies (sentencia del NSS ref. 8 As 226/2022 de 31 de enero de 2024). El tribunal resolvió sobre un garaje con arreglo a la anterior ley de construcción, pero el enfoque material de la finalidad de la construcción también se aplica a las viviendas. Si del proyecto se desprende una vivienda permanente, la oficina evaluará la construcción como residencial con independencia de cómo denomine el promotor las unidades.

Si el plan de ordenación territorial no admite la vivienda, queda la modificación del plan, que escapa al control del promotor. Sobre la modificación decide el municipio en un procedimiento independiente y el resultado no puede garantizarse de antemano. Para la rentabilidad del proyecto esto significa que el precio de compra del edificio debería reflejar si la vivienda ya está permitida hoy o solo lo estará tras una futura modificación. La diferencia entre ambas situaciones corresponde a las condiciones del contrato de compraventa, no a un plan de negocio optimista.

Además del plan de ordenación, el promotor debe tener en cuenta la normativa urbanística local. Los municipios y regiones habilitados por la ley pueden establecer requisitos detallados de construcción distintos del decreto estatal (§ 152, apdo. 2, de la LC). Por eso, en un edificio de una gran ciudad es necesario verificar qué normas técnicas rigen en el lugar. Sus diferencias suelen afectar al aparcamiento, a las distancias entre edificios y a la superficie de zonas verdes.

Qué exige la Ley de Construcción a la conversión en viviendas

Según la ley, la conversión de oficinas en viviendas es una modificación de una construcción terminada. La ley entiende por modificación de una construcción terminada el recrecido, la ampliación, la obra de reforma y también el cambio en el modo de uso de la construcción (§ 6 de la LC). Por tanto, el promotor no solo resuelve qué va a construir, sino también que cambia la finalidad de todo el edificio o de una parte. En función de la envergadura de las obras que necesite el edificio, elige una de dos vías de autorización.

Si el cambio de uso no requiere obras sujetas a autorización, la oficina de construcción lo autoriza por separado a solicitud del propietario de la construcción (§ 239 de la LC). En la conversión de oficinas en viviendas esto es una excepción. La ley no incluye entre las obras menores exentas de autorización las obras que cambian el modo de uso de la construcción. Las obras para el cambio de uso de una parte de la construcción sin intervenir en la estructura portante y sin alterar el aspecto exterior son una construcción simple que requiere autorización.

Cuando la conversión se basa en obras autorizadas, el promotor por regla general solo puede usar y arrendar las viviendas tras la aprobación final de obra. Una construcción que requiere autorización solo puede usarse sobre la base de la resolución de aprobación final y únicamente para la finalidad que en ella defina la oficina de construcción (§ 230 de la LC). Las construcciones simples no necesitan aprobación final, salvo las construcciones simples destinadas a vivienda. La ley no dice expresamente si esta excepción se aplica también a la adaptación de una parte de un edificio de oficinas a viviendas, por lo que el promotor debería contar con la aprobación final. En el cambio de uso independiente, la nueva finalidad la define directamente la autorización del cambio de uso.

La diferencia entre el cambio de uso y la nueva aprobación final la explica el artículo Cambio de uso de una vivienda y de un local no residencial: nueva aprobación final de obra. Para la conversión de todo un edificio se desprende sobre todo que la resolución de la oficina de construcción determina la finalidad de uso de cada parte del inmueble. A ella se vincula la declaración del propietario, mediante la cual el promotor divide el edificio en unidades. En ella debe indicar la finalidad de uso de cada vivienda (§ 1166 del Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC»)), por lo que ambos documentos no pueden contradecirse.

Qué obras requieren autorización en un edificio concreto y si basta una vía más sencilla depende del alcance de las intervenciones en la estructura portante, la fachada y la seguridad contra incendios. Por eso, los abogados de ARROWS advokátní kancelář eligen la estrategia de autorización solo tras inspeccionar el edificio y consultar con un ingeniero estructural y un especialista en protección contra incendios. Un error en la vía elegida suele manifestarse en la aprobación final, cuando su corrección resulta más cara.

Requisitos técnicos que las oficinas cumplen con más dificultad

Los requisitos de construcción se aplican también a la modificación de una construcción terminada y al cambio de uso. No obstante, la ley añade que solo en la medida en que no lo excluyan graves razones técnico-territoriales o técnico-constructivas u otro interés público (§ 137, apdo. 4, de la LC). Para un edificio antiguo se trata de un alivio importante. Sin embargo, el promotor debe acreditarlo respecto de cada requisito concreto y la oficina de construcción no lo concede automáticamente.

Con mayor frecuencia, el proyecto choca con la luz natural. El decreto considera suficiente la iluminación natural cuando la suma de las superficies de los huecos que iluminan el espacio habitable alcanza al menos una décima parte de su superficie útil. Por espacio habitable entiende una estancia o parte de ella de al menos 8 m² (Decreto checo n.º 146/2024 Sb.). Los edificios de oficinas tienen distribuciones profundas con un pasillo central. Por eso, la franja interior de la planta a menudo solo sirve para baños, vestidores y trasteros, lo que reduce la superficie vendible por planta.

El segundo problema suele ser el aparcamiento. El número de plazas lo determina el decreto según la finalidad de la construcción, y las plazas deben formar parte preferentemente de la construcción o estar en su parcela. Solo cuando esto no es posible puede el promotor habilitarlas en otra parcela a una distancia de hasta 300 metros. Respecto del número y la ubicación de las plazas cabe autorizar una excepción, porque el decreto la admite expresamente. No obstante, la oficina de construcción solo la concede si la solución no pone en peligro la seguridad y la salud de las personas y se alcanza la finalidad del requisito (§ 138, apdo. 1, de la LC).

El decreto admite excepciones solo respecto de determinadas disposiciones, y la iluminación natural de los espacios habitables no está entre ellas. Tampoco cabe excepción en la ventilación ni en la protección contra el ruido entre viviendas. Aquí, sin embargo, el decreto permite otra solución técnica si el promotor demuestra que cumple al menos los requisitos básicos de las construcciones. Por ello, en cada requisito hay que verificar por separado tres cosas: si se aplica en su totalidad al edificio antiguo, si admite excepción y si cabe otra solución. Si el edificio no puede adaptarse, el promotor debe cambiar la distribución o reducir el número de viviendas.

Procedimiento desde la revisión del edificio hasta la aprobación final de obra

La conversión de oficinas en viviendas tiene cinco fases y cada una termina con una decisión que influye en el precio del proyecto. La primera fase es la revisión jurídica y técnica del edificio antes incluso de firmar el contrato de compraventa. En ella, el promotor verifica el plan de ordenación territorial, la normativa urbanística local, el estado de la estructura portante y el historial de autorizaciones del edificio. El resultado de la revisión se refleja en el precio o en las condiciones suspensivas del contrato de compraventa.

La segunda fase es el estudio de viabilidad con el arquitecto, el ingeniero estructural y el especialista en protección contra incendios. Muestra cuántas viviendas puede albergar realmente el edificio, qué requisitos del decreto cumplirá y dónde necesitará una excepción. Solo del estudio se obtiene un número realista de unidades. En él se basan la financiación del proyecto y las negociaciones con el banco. El estudio determina también si el proyecto seguirá la vía de la construcción simple o el procedimiento de autorización ordinario.

La tercera fase es la preparación de la documentación y la obtención de los informes de los órganos afectados, típicamente sobre seguridad contra incendios y protección de la salud pública. La cuarta fase es la propia autorización del proyecto por la oficina de construcción y, a continuación, la ejecución de la obra. La quinta fase es la aprobación final de obra, tras la cual el promotor puede usar las viviendas, arrendarlas o dividirlas en unidades y venderlas. A cada fase se vinculan los contratos con el banco, el contratista y los futuros compradores.

El orden de las fases y las condiciones contractuales difieren en cada edificio, porque dependen del estado del plan de ordenación territorial, del alcance de las obras y de si el edificio ya tiene arrendatarios. Por eso, los abogados de ARROWS advokátní kancelář los ajustan al edificio concreto y a la forma en que el promotor quiere financiar el proyecto. Un calendario universal no funciona aquí, y copiarlo de otro proyecto suele ser fuente de posteriores litigios con el contratista.

IVA y venta de viviendas: cuándo la conversión abre un nuevo plazo

La conversión puede reabrir la obligación de aplicar el IVA en la venta de viviendas. La venta de una construcción terminada o de una unidad está exenta de IVA, salvo la primera venta realizada hasta el final del 23.º mes natural siguiente al mes en que adquirió firmeza la primera resolución de aprobación final de obra (§ 56 de la Ley del IVA checa (Ley n.º 235/2004 Sb., en adelante «LIVA»)). El plazo corre del mismo modo tras la aprobación final de una modificación sustancial de la construcción. Sin embargo, esto solo se aplica cuando la resolución de aprobación final la obtiene quien realizó la modificación.

Para el promotor que realizó la conversión por sí mismo, esto significa que la primera venta de viviendas poco después de la aprobación final está, por regla general, sujeta a IVA. La ley entiende por modificación sustancial aquella cuyo objetivo es cambiar el uso de la construcción o las condiciones de su habitabilidad. La segunda condición es que los costes sin IVA que el vendedor destinó a la modificación superen el 30 % de la base imponible de la venta inmediatamente posterior. La conversión de oficinas en viviendas cumple la primera condición, porque cambia el uso de la construcción. Lo decisivo es, por tanto, la relación entre los costes de la conversión y el precio de venta.

Rige una regla especial cuando el promotor vende el edificio o las viviendas durante la conversión. En cuanto la modificación en curso se vuelve sustancial, la venta anterior a la aprobación final es también una primera entrega y está sujeta a IVA. En el modelo de arrendamiento la situación es distinta, porque el arrendamiento de viviendas está exento de IVA y el sujeto pasivo no puede optar por la tributación. Así lo establece el § 56a, apdo. 5, de la LIVA.

La exención sin posibilidad de opción afecta también al derecho a deducir el IVA de los costes de construcción. Por eso, el promotor que conserva las viviendas para arrendarlas no puede contar con la deducción íntegra del impuesto soportado en la obra. El asesor fiscal debe reflejar este efecto en el modelo financiero antes de que el promotor decida si vende las viviendas o las conserva. Si el promotor vende parte de las viviendas y arrienda otra parte, debe repartir los costes entre ambos regímenes.

Errores que encarecen la conversión de oficinas

El error más caro es comprar el edificio sin haber verificado el plan de ordenación territorial. El promotor paga un precio propio de un proyecto residencial y solo después descubre que la vivienda no está admitida en la zona. La modificación del plan de ordenación es incierta y lleva mucho tiempo. Mientras tanto, el proyecto soporta los intereses del préstamo de adquisición. La prevención es una condición suspensiva en el contrato de compraventa vinculada a la verificación del plan de ordenación.

El segundo error es calcular las viviendas según la superficie bruta de la planta y no según la luz natural. El modelo de compra suele partir de la superficie útil de las oficinas multiplicada por el precio por metro cuadrado de vivienda. Sin embargo, el requisito de iluminación de las estancias habitables excluye de la superficie habitable la franja interior de la planta. La superficie vendible resultante suele ser menor de lo que preveía el modelo. Con ella disminuye también el rendimiento del proyecto.

El tercer error es subestimar a los arrendatarios y propietarios de unidades existentes. Antes de la conversión, el promotor debe revisar los contratos de arrendamiento, la situación de la propiedad y las normas de administración del edificio. Según el alcance de la intervención, puede necesitar el consentimiento de los propietarios, un acuerdo de la comunidad de propietarios (společenství vlastníků jednotek, SVJ) o un acuerdo con el arrendatario. La relación entre la comunidad de propietarios y las modificaciones en el edificio se trata en el artículo La comunidad de propietarios y el cambio de uso: obras de construcción. Si estas relaciones no se resuelven, existe el riesgo de que la obra se paralice en plena ejecución.

El cuarto error es denominar las viviendas como alojamiento para que el proyecto se tramite más rápido. La oficina de construcción y los tribunales valoran la finalidad real de la construcción y las declaraciones de la documentación no los convencen. Si la finalidad encubierta sale a la luz más tarde, el promotor se expone a un litigio sobre la autorización y a dificultades en la venta de las unidades. Hasta qué punto es defendible una solución concreta depende del texto del plan de ordenación territorial y de la distribución de las viviendas, por lo que los abogados de ARROWS advokátní kancelář la evalúan antes de que el proyectista empiece a dibujar.

Dónde fracasa la conversión de oficinas en viviendas

Resumen para propietarios y dirección

El artículo ha mostrado que la conversión de oficinas en viviendas se basa en cuatro condiciones. El plan de ordenación territorial debe admitir la vivienda y la oficina de construcción debe autorizar la conversión y aprobar las viviendas; excepcionalmente basta con la autorización del cambio de uso. Además, el proyecto debe soportar los requisitos técnicos para viviendas y los efectos fiscales de la venta o el arrendamiento.

Para la dirección de la empresa, lo decisivo es el orden de los pasos. La revisión del plan de ordenación, del edificio y de los impuestos debe hacerse antes de firmar el contrato de compraventa, porque después el promotor ya no tiene margen para negociar el precio. Si la decisión se aplaza, la empresa asume el riesgo de un proyecto paralizado mientras el préstamo sigue devengando intereses. Cada mes de retraso reduce el rendimiento previsto en el plan de inversión.

Los abogados de ARROWS advokátní kancelář revisan edificios antes de su adquisición, proponen la estrategia de autorización, preparan contratos de compraventa con condiciones suspensivas y representan a promotores en las negociaciones con las oficinas de construcción y los órganos afectados. Para ello colaboran con asesores fiscales en la evaluación del IVA en la venta y el arrendamiento de viviendas.

Si está valorando la compra o la conversión de un edificio administrativo en viviendas, escríbanos a consultas@arws.cz. Encontrará un resumen de nuestros servicios en la sección Promoción inmobiliaria y Derecho de la construcción.